チサンマンション札幌第３総会
今日は、午前中ソシェール南５条の管理組合理事会が行われた。
理事にはなっているが、理事会やマンション管理にも多少問題があり、適正な管理をするように訴えていたが、あまり受け入れられなかったこともあり、参加していなかった。
しかし、このマンションの区所有者を １５年近くやっていてほおって置けないので最近参加している。
少なくとも理事は管理規約を把握しなければならない。
最近、多少理事もこれではいけないと顔つきが変わってきたので本気で
改革していこうと考えているが、時間がかかるだろう。
午後から税理士とアパマンの今期決算に関して打ち合わせ。
午後６時３０分からチサンマンション札幌第３管理組合法人の総会。
このマンションも１５年近く所有しているが管理組合総会にあまり出席していなかった。出席者１８名と大勢来ていた。築３２年経過しているマンションで出席者は、ほとんどお年寄だ。
チサンマンション札幌第３
理事長が議長を務めたが、あまり慣れていないせいか進行に時間がかかった。決算書が、単式簿記で非常に分かりづらく何点か質問したが、理事もあまり理解してないようで、よい答えがかえってこない。
結局、管理会社しかキチンと把握してないようで、複式簿記を勧める。
次回の総会からは複式簿記にするとのこと。
区分所有者の４分の３で可決する大規模修繕工事の特別決議があったが、工事の内容や見積金額が総会案内に記載されていないことを指摘すると議案として不充分だと言うことになり、もう一度理事会で検討して次回の総会で決議するとのことになった。
続いての議題の役員の選任に関しても少なからず問題があったので指摘・注意したが、審議むずかしくなって時間がかかったところで時計を見ると午後９時を回っていた。
私も仕事があったので途中で議場を後にした。
最近は、積極的に管理組合総会に出席するようにしているが、ほとんどのマンションは多かれ少なかれ管理運営に問題がある。
管理組合役員そしてマンションを所有する区分所有者は勉強をする必要がある。特に管理組合規約は一通り目を通す必要がある。
できれば大切だと思うところにはアンダーラインを引いた方がよい。
明日は、パークハイツ中島の組合総会だ。
チサンマンション札幌第３総会
東区地下鉄環状通東～栄町駅
今日は、札幌簡易裁判所で敷金返還を求める小額訴訟の裁判が行われた。当社（アパマンプラザ）が以前管理受託していた物件の裁判で当社も証人として出廷することになったので私も同行した。
向かって左が札幌簡易裁判所
1時間ぐらいで終るかなと思ったが、約２時間半かった。本来小額訴訟は、被告の管轄の裁判所だが今回は例外で札幌簡易裁判所で行われた。
オーナーチェンジの物件で入居して１０年以上経ち入居者はペットを飼っていてリフォーム費用もけっこうかかる物件だったのでどうなるか注目していたが、実に裁判官、司法委員、書記官がこまめに書類等の検証、見積書をチェック確認し、原告・被告の主張を聞いていた。
物件を管理していた関係で傍聴していた私にも証人として参考意見を被告が求めてきたので半分眠っていた私も目がさめて契約内容に関して証言した。今回の裁判で裁判官によって裁判も変わることが分かった。
オーナーも首都圏からわざわざ飛行機で来ていたが最終的には和解で落ち着いて内容にも満足して裁判所を後にした。
私も７月上旬から札幌高等裁判所で控訴審が行われのでとても参考になった。裁判は最後まで粘らなければいけないとつくづく感じた。
●地下鉄駅別マンション——23
地下鉄東豊線 -環状通東・元町・新道東・栄町駅
東区の地下鉄環状通東・元町・新道東・栄町駅周辺はスーパーマーケット、銀行、レストランなどの飲食店はそろっていて利便性は高く生活する上で支障はないです。住宅地ということもありファミリー向けのお店になっています。
しかし終着駅の栄町はバスターミナルがなく他の路線の終着駅とは多少様相が違います。さらにファーストフード店も少ないのが特徴です。
生活する上で特に問題はないですが、人気度は隣の北区と比較すると、都心から離れたら若い人の利用が落ちるでしょう。
アパマンプラザでも東区のアパートやマンション１棟の管理も行っていますが、設備を充実させ利便性を高くして入居者を募ってます。
他のマンションとの差別化が必要となります。
地下鉄栄町周辺
地下鉄東豊線北１３条・東区役所前
最近は天候が良いこともあり中島公園を散策する人が多い。
ペットと散歩、カップルでくつろいでいる人、家族でお弁当を食べる人、公園も色とりどりの花が咲き活気があります。
仕事の方は月末の退去立会い、売買決済の事後処理、入居立会いで忙しい日々が続きます。
営業の方で特に力を入れているのが空室をどのようにして減らすか空室対策。
色々なことを試みていますが、１つ一つの部屋の再チェックしながらオーナー様とのコミュニケーション、そして的確なアドバイスをした上での営業活動になります。
今日はホームページの賃貸物件ＵＰにチャレンジしました。先生はＴ君で情報処理にかけてはレベルが高く教えるのもうまく私もなんとかできました。
一つの賃貸物件をＵＰするのに色々なソフトを使います。フォトショップ、ファイルメーカー、地図、間取図ソフトそしてスキャナー、デジカメなどとても覚えきれません。Ｔ君などは他にＣＧＩプログラムなども作っていますのでとても頼りになります。私も今後少しづつ覚えていこうと思っています。
きょうＵＰした物件「ロジェ札幌２５」。
インターネットだけでは片手落ちでDM、チラシ、FAX送信など、なんでもチャレンジして１件でも多く埋まるように日々ミーティングをやっています。
そろそろ効果が出てくると思いますので空室所有のオーナー様も一緒に考えてみましょう。
●地下鉄駅別マンション——22
地下鉄東豊線 -北１３条東駅界隈は北海道大学や天使女子大、藤女子大学、から近く学生の多いエリアです。ワンルーム・１ＤＫタイプの物件も多く入居率はよいほうです。しかし北大から近い北１２条や北１８条から比べると賃料相場が同じ面積に対して１５～２０％ダウンするでしょう。
●地下鉄駅別マンション——23
地下鉄東豊線 -東区役所前駅周辺は大谷短期大学、天使大学、吉田学園社会体育専門学校、札幌御茶ノ水秘書歯科助手専門学校 などが点在し学生も多いですが、東区役所や銀行、スーパーマーケット、レストラン、書店、飲食店などが多く都心からも近いこともあり生活の利便性の高い地域です。ワンルームから３ＬＤＫタイプの物件まで需要があります。最近は高層マンションも建設されています。
この界隈で部屋を借りた人は比較的居住期間が長いようです。
西区の琴似駅界隈と似ています。
東区でマンション投資するなら北１３条東・東区役所前駅がよいでしょう。
東区役所前周辺
ソシェール南５条 管理組合総会
札幌もここ数日は、天候がよく快晴の日が続く。
最近は、現在札幌市内に住む引越し予定者の来店が多い。ワンルームから１ＬＤＫタイプの物件を探している人が多いが多少条件が厳しくあまり急いで探していないようだ。
今日も管理組合総会があった。
ソシェール南５条 中央区ススキノに近いマンションだ。
ここは８割以上が賃貸になっている。最初に分譲販売したディベロッパーが倒産して、色々あったようで管理組合も大変でしたが、外壁、屋上、共用廊下などの長期修繕は一応やっている。自主管理なのでさまざまな問題解決にてこづっている。
数年前までは委託管理だったが、管理会社が倒産して自主管理に切り替えたが、そろそろ委託管理にしてプロに任せたほうが運営がしやすいと思う。
建物も築２３年とだいぶ古くなってきたのでこれからが大変だ。
マンションの管理組合は多かれ少なかれさまざまな問題を抱えている。
私の物件は入居者がしっかりしているのであまりトラブルがなくうまくいっている。
ソシェール南５条
ソシェール南５条総会
札幌副都心
今日は月末とあってとても忙しい1日でした。
月末は退去者の立会いが多く、外出が多い。私が所有する地下鉄バスセンター駅近くのフラーテ札幌８階も退去された。ちょうど１年間入居されたが、室内はとても綺麗で早速、ホームページにUPした。都心で利便性がよく、室内の床は木質フローリングで家具・家電付にしましたので早く決まると思う。
都心の物件はできるだけ使い勝手を良くした方が入居率がよく利回りも高くなる。私の場合は短期契約も可能にしている。
●地下鉄駅別マンション——21
⑳地下鉄東西線ひばりがおか・新札幌駅 ——特に新札幌駅は札幌市の東部に位置し、新千歳空港に近く、札幌の玄関口的な役割を担っています。
新札幌は「札幌副都心」と呼ばれ、交通機関は、JR、地下鉄、バスがすべて直結で国道12号線、南郷通、道央自動車道インターチェンジ等の幹線道路にも近接しており、優れた利便性を有しています。そのため多数のショッピングモールが集中しており、水族館や映画館、レストラン・デパートもあり、買い物や娯楽施設なども充実しており、投資というよりは実需居住型の物件の人気が高い地域です。
新札幌は「札幌副都心」と呼ばれ、交通機関は、JR、地下鉄、バスがすべて直結で国道12号線、南郷通、道央自動車道インターチェンジ等の幹線道路にも近接しており、優れた利便性を有しています。そのため多数のショッピングモールが集中しており、水族館や映画館、レストラン・デパートもあり、買い物や娯楽施設なども充実しており、投資というよりは実需居住型の物件の人気が高い地域です。
千歳、恵庭、江別、野幌といった地域で勤務されている人でこの「新札幌」界隈に居住されている人も多いようです。
ファミリータイプのマンションの価格が安定しています。
※ 次回は地下鉄東豊線の駅に関して
新札幌駅周辺
新札幌駅周辺
チサンマンション札幌第２管理組合総会
札幌も暖かくなり半袖姿の人が増えてきました。
５・６月はマンションの管理組合総会があちこちで開催されています。
私も昨日は、シャンボール中島公園、そして今日は、チサンマンション札幌第２の総会に出席しました。
両総会とも決算・予算の承認と管理規約の改正が主なテーマでしたが、シャンボール中島公園の規約は、出席組合員不足で審議されず、チサン第２は組合員・議決件数がギリギリ４分の３以上あり、規約改正となりました。
区分所有法が改正された関係であちこちのマンションで規約改正の議案が出されていますが、委任状や出席者不足で改正されないところが多いようです。
チサンマンション札幌第２は理事の中にマンション管理士と司法書士がいますので法的な問題や管理費等の滞納者などに関してはスムーズに事が運び、総会もスマートで理想的といえます。今回の総会で管理組合法人となって管理体制もしっかりしてくると思います。
シャンボール中島公園の方は今まで自主管理でやってきましたが、自主管理は長くやっていると問題も出てくるようで事務管理業務や他の業務も管理会社に委託するようです。
私は元々自主管理には反対で組合員は管理の素人で最初はうまくいってもいつかはつまづくと常々思っていました。
明日はファミール札幌の総会があります。
チサンマンション札幌第二総会
地下鉄東西線白石駅界隈
最近は本州のお客様の来店が増えてきました。
札幌も暖かくなり、緑の季節となりました。アパマンプラザの前の道路を挟んで中島公園があり自然の移り変わりが分かります。木々にも若葉が芽生え鳥のさえずりも心地よく感じます。
気持ちも充実してエネルギーも内から沸いてきます。
実は以前ブログでも書きましたが、１昨年不動産競売で購入したマンションの判決が２月末にあり、判決不服として控訴しました。
只今、控訴理由書を書き終えたところです。この理由書で今後の裁判が大きく左右すると聞きまして、かなりの時間を費やしました。
これからまた長～い裁判が始まるので毎日、自分のヒラメキに期待しています。
●地下鉄駅別マンション——20
⑳地下鉄東西線白石駅—-白石駅周辺は中層のビルが多く、所狭しと建っています。地下鉄東西線の延長に伴って発展してきました。
用途地域も商業地域で銀行、スーパーマーケット、コンビニ、ファミリーレストラン、スポーツクラブ、ホテル、ファーストフード店やナイトショップなどもあって白石区で一番活気があります。
２～３年前までは、ワンルームマンションの空が目立っていましたが、北星短期大学や北海道開発局の一部が白石区に移ったこともあり、最近は駅周辺のワンルーム・１DKタイプも効率が良いようです。
利便性の高い地区なので室内の設備も充実させると良いでしょう。
やり方次第では投資としては面白い地域です。
しかし地下鉄から５分以上はなれると入居率が低くなるかもしれません。
白石駅周辺
白石駅周辺
東札幌駅界隈
最近は桜も満開だというのに寒い日が続iいていたが、今日はめずらしく快晴で気温も高かった。半袖姿の人も多く見かけた。この暖かさが続いてくれると気分も満開となるのだが。
賃貸の動きが多少出てきた。２月３月と違い札幌市内に住居を構えている人の部屋探しが始まってきた。
今までと違い時間をかけて部屋探しをしている。中央区で４件の申込、北区で２件の申込があった。
短期契約の動きも増えてきた。３ヶ月～半年の賃貸(定期借家契約）の申込も中島公園周辺を中心に決まっている。
●地下鉄駅別マンション——１９
⑳地下鉄東西線東札幌駅—-東札幌駅周辺はスーパーダイエーやコンビニ、病院などがありますが、活気では今１つといったところでしょうか。この辺の都市計画用途地域は近隣商業地域、準工業地域、１種住居地域です。用途地域の規制もあってか商業施設もこじんまりとしています。
地下鉄駅周辺は分譲マンションや賃貸マンションも多いですが、地下鉄白石駅、菊水駅の間にあり目立ちません。西区の二十四軒駅と何処となく似ています（私の感想）。
しかし、東札幌は、白石区内でも、とりわけ歴史の古い街です。
旧仙台藩白石領の藩士らが入植した翌年（明治５年５月）、白石公園付近の入植者14戸が、現在の米里行啓通行啓通沿い（本通から南郷通までの区間）に土地割りの変更をし、道路が造られ、定住開墾したのに始まります。
旧仙台藩白石領の藩士らが入植した翌年（明治５年５月）、白石公園付近の入植者14戸が、現在の米里行啓通行啓通沿い（本通から南郷通までの区間）に土地割りの変更をし、道路が造られ、定住開墾したのに始まります。
目新しい建物は、札幌コンベンションセンターが２００３年に完成しました。
今後はコンベンションセンターを中心に利便性の高い商業・住宅街として発展を遂げほしいです。
地下鉄東西線菊水駅
札幌もようやく桜が開花し見ごろとなりました。中島公園の桜も綺麗に咲いて桜の木の下でお弁当を食べている光景を見かけます。
最近は実需の２ＤＫ以上の物件の問合せが増えてきました。中島公園周辺のワンルームタイプの物件も申し込みが数件あります。長期空いている部屋を所有している方は価格を少し下げた方がよいでしょう。家具家電などの付いた短期契約の問合せもあります。
投資物は半年～１年前と比べると価格が若干ダウンしているようです。
●地下鉄駅別マンション——１８
⑲地下鉄東西線菊水駅—-菊水地区は歴史が古く、旧仙台藩白石領の藩士が入植したのがはじまりで明治７年｢上白石村」と命名されました。この地区は、かつては「白石遊郭」が存在し、古い街並みの跡を漂わせます。
高齢者には菊水地区は多少イメージが悪くも感じられますが、札幌都心から近く、若者の間では白石区の中では人気地区です。
スーパーマーケット、コンビニ、銀行、病院なども多く利便性の高い地域です。近年、分譲マンションも多く建設され人口も少しづつ増えています。
私も地下鉄菊水駅徒歩７分のところに２ＬＤＫタイプのマンションを所有して賃貸しています。中央区に比べて賃料が１割から２割程度ダウンします。
菊水地区で投資を考えるなら１ＤＫタイプから２ＬＤＫタイプで浴室トイレは別で灯油暖房、日当り眺望の良いところで駅から５分以内もしくは豊平川から近いところを選ぶべきです。
ゴールデンウィークの営業
今日は、昨日に続いて快晴とても良い天気でした。中島公園では園芸市が行われていて春を感じます。早速私もニューギニアという花を四鉢とユッカ(青年の樹）を２鉢購入して会社に置きました。社内が明るくなって雰囲気がよくなりました。
ゴールデンウィークは５人体制でやっていますが、朝からお客様が多数来店で忙しく私も久々に賃貸の案内をして東区の物件で決めていただきました。
物件まで少し距離があり、車の中でお客様と会話しましたが、元航海士だったそうで世界の港の話しを聞かせていただきました。数十カ国を回ったとのこで賃貸の案内も楽しく気持ちのよい１日となりました。
●地下鉄駅別マンション——１７
⑲地下鉄東西線バスセンター駅—-この界隈は名前のとおりバスのターミナルがいくつもあります。中央バスや札幌市営バスなどバスの往来も多く、活気があります。中高層のビルも所狭しと建っていて法人の事務所が多く、最近は分譲マンションの建設も活発で人気地区です。
地下鉄大通駅の東側で西側に比べると多少開発は遅れましたが、都心に位置しますので利便性の高い地域です。世界の洋の東西を問わず西へと開発が進むのは札幌も同じです。
私もバスセンター前駅から徒歩２分のマンションを所有しています。今から１５年前にけっこう高い値段で購入した２８㎡のワンルームマンションですが入居率は上々です。
この界隈で投資用マンションを探している方は少し広めのワンルームから２LDKくらいまでが効率が良いです。特に浴室とトイレは別々でなくても苦労しませんが室内には多少お金をかけて利便性を高くするとよいでしょう。
私は床をフローリング(L４５）にして家具・家電なども設置しました。
地下鉄駅から７～８分圏内で眺望が悪くなければオススメの地域です。スーパーマーケットは見かけないが、明治時代から続いている二条市場は近くコンビニも多くデパートや専門店は徒歩圏内の地区です。
