山さんの不動産日記

最近は本州のお客様の来店が増えてきました。

札幌も暖かくなり、緑の季節となりました。アパマンプラザの前の道路を挟んで中島公園があり自然の移り変わりが分かります。木々にも若葉が芽生え鳥のさえずりも心地よく感じます。

 

気持ちも充実してエネルギーも内から沸いてきます。

実は以前ブログでも書きましたが、１昨年不動産競売で購入したマンションの判決が２月末にあり、判決不服として控訴しました。

只今、控訴理由書を書き終えたところです。この理由書で今後の裁判が大きく左右すると聞きまして、かなりの時間を費やしました。

 

これからまた長～い裁判が始まるので毎日、自分のヒラメキに期待しています。

 

最近は桜も満開だというのに寒い日が続iいていたが、今日はめずらしく快晴で気温も高かった。半袖姿の人も多く見かけた。この暖かさが続いてくれると気分も満開となるのだが。

 

賃貸の動きが多少出てきた。２月３月と違い札幌市内に住居を構えている人の部屋探しが始まってきた。

今までと違い時間をかけて部屋探しをしている。中央区で４件の申込、北区で２件の申込があった。

 

短期契約の動きも増えてきた。３ヶ月～半年の賃貸(定期借家契約）の申込も中島公園周辺を中心に決まっている。

 

しかし、東札幌は、白石区内でも、とりわけ歴史の古い街です。
　旧仙台藩白石領の藩士らが入植した翌年（明治５年５月）、白石公園付近の入植者14戸が、現在の米里行啓通行啓通沿い（本通から南郷通までの区間）に土地割りの変更をし、道路が造られ、定住開墾したのに始まります。

目新しい建物は、札幌コンベンションセンターが２００３年に完成しました。

 　　　　　
　今後はコンベンションセンターを中心に利便性の高い商業・住宅街として発展を遂げほしいです。

 札幌もようやく桜が開花し見ごろとなりました。中島公園の桜も綺麗に咲いて桜の木の下でお弁当を食べている光景を見かけます。

 　　　　 

最近は実需の２ＤＫ以上の物件の問合せが増えてきました。中島公園周辺のワンルームタイプの物件も申し込みが数件あります。長期空いている部屋を所有している方は価格を少し下げた方がよいでしょう。家具家電などの付いた短期契約の問合せもあります。

 

投資物は半年～１年前と比べると価格が若干ダウンしているようです。

 

 

●地下鉄駅別マンション——１８

 高齢者には菊水地区は多少イメージが悪くも感じられますが、札幌都心から近く、若者の間では白石区の中では人気地区です。

 

スーパーマーケット、コンビニ、銀行、病院なども多く利便性の高い地域です。近年、分譲マンションも多く建設され人口も少しづつ増えています。

私も地下鉄菊水駅徒歩７分のところに２ＬＤＫタイプのマンションを所有して賃貸しています。中央区に比べて賃料が１割から２割程度ダウンします。 

菊水地区で投資を考えるなら１ＤＫタイプから２ＬＤＫタイプで浴室トイレは別で灯油暖房、日当り眺望の良いところで駅から５分以内もしくは豊平川から近いところを選ぶべきです。

 

　　　　
 

今日は、昨日に続いて快晴とても良い天気でした。中島公園では園芸市が行われていて春を感じます。早速私もニューギニアという花を四鉢とユッカ(青年の樹）を２鉢購入して会社に置きました。社内が明るくなって雰囲気がよくなりました。

ゴールデンウィークは５人体制でやっていますが、朝からお客様が多数来店で忙しく私も久々に賃貸の案内をして東区の物件で決めていただきました。

物件まで少し距離があり、車の中でお客様と会話しましたが、元航海士だったそうで世界の港の話しを聞かせていただきました。数十カ国を回ったとのこで賃貸の案内も楽しく気持ちのよい１日となりました。

 

●地下鉄駅別マンション——１７

⑲地下鉄東西線バスセンター駅—-この界隈は名前のとおりバスのターミナルがいくつもあります。中央バスや札幌市営バスなどバスの往来も多く、活気があります。中高層のビルも所狭しと建っていて法人の事務所が多く、最近は分譲マンションの建設も活発で人気地区です。

　　　地下鉄大通駅の東側で西側に比べると多少開発は遅れましたが、都心に位置しますので利便性の高い地域です。世界の洋の東西を問わず西へと開発が進むのは札幌も同じです。

私もバスセンター前駅から徒歩２分のマンションを所有しています。今から１５年前にけっこう高い値段で購入した２８㎡のワンルームマンションですが入居率は上々です。

この界隈で投資用マンションを探している方は少し広めのワンルームから２LDKくらいまでが効率が良いです。特に浴室とトイレは別々でなくても苦労しませんが室内には多少お金をかけて利便性を高くするとよいでしょう。

私は床をフローリング(L４５）にして家具・家電なども設置しました。

地下鉄駅から７～８分圏内で眺望が悪くなければオススメの地域です。スーパーマーケットは見かけないが、明治時代から続いている二条市場は近くコンビニも多くデパートや専門店は徒歩圏内の地区です。

 

最近は気温が日中１５度を超え北国にも春がきたという感じです。札幌市内の雪もほとんど解け芝生に色がついてきました。

最近の賃貸の動きは都心部を中心にワンルームから２ＬＤＫタイプの部屋が良いです。

 

アパマンプラザ周辺、中島公園界隈も動きがよく設備を充実させた部屋から決まっています。

 

 ●地下鉄駅別マンション——１６

⑱地下鉄発寒南駅・発寒南駅—-この界隈は元々札幌から小樽へ抜ける国道５号線を中心に店舗、事務所、マンション等が作られ車の利便よく開けてきました。

地下鉄駅周辺もとりわけ目立った建物といえば白い恋人のお菓子の館やスーパーマケットのＪＯＹや西友などで琴似駅界隈と比べると多少寂しい感じです。駅周辺も一戸建ても多く賃貸アパート・マンションの潜在的な需要はあまり期待できないかもしれません。

今日は風が強く肌寒い日だった。隣の置き看板が強風のため倒れていた。

昨日、久々にススキノに出た。古くからのアパマンのお客様が経営するパブに入ったが、あまり景気がよくないらしい。札幌の人の流れも変わりJR札幌駅北口界隈に活気があるようだ。

 

アパマンプラザの賃貸も札幌駅周辺の入居率がよい。

 

●地下鉄駅別マンション——１５

⑱地下鉄・JR琴似駅—-琴似は西区で一番にぎやかな地区です。地下鉄琴似駅からJR琴似駅まで続く琴似本通(栄町通）は西区役所、ダイエー・エスパなどの大型スーパーやホテル、商業ビル、飲食店、専門店、コンビニなどが所狭しと軒を連ね活気があります。

　　琴似は明治7年屯田兵が札幌で一番最初に入植した地で歴史があり、札幌の人気地区です。特に最近はJR琴似駅界隈に高層マンションが何棟も建設され人口も増えています。

マンションの投資を考えるなら琴似栄町通を軸にして地下鉄・JR琴似駅から徒歩５分圏内でしょう。広さはワンルーム～２LDKくらいでしょうか。

　　　　地下鉄駅琴似周辺

 

ワンルーム・１ＤＫタイプなら設備の充実が必要です。琴似は古くから分譲マンションも建設されていましたので築年数が古いマンション所有の方は利便性を高くしたほうがよいでしょう。

私も１戸所有していましたが、一度入居されると割と長く居住されます。琴似は住み心地が良いのでしょう。

 

 

今日は、日中暖かくコートなしでも平気だった。春もすぐそこまでといった感じ。仕事の方は物件の仕入順調かな？。

 

中島公園周辺や幌平橋、札幌駅、すすきの、麻生等の物件を購入。

麻生は社員に聞いてもあまりよい返事が返ってきませんでしたが、実験的に私個人が購入することになりました。

 

買ったマンションはそのままの状態では、面白味にかけるので多少手を加えて商品価値を高めます。

ゴールデンウィークには一部を除いて販売できると思います。

最近は投資物件の他に実需（購入した人が実際に居住する）物件も動いています。

 

●地下鉄駅別マンション——１４

⑯地下鉄西２８丁目駅—-地下鉄駅周辺はスーパーマーケット、銀行、コンビニ、飲食店、雑貨、本屋、ブテック・・・・等生活の便は良くファミリー層に人気地区です。駅から西側を宮の森、山の手と呼び環境が良いので分譲マンションも多く建設され奥の方は高級住宅地となっています。

しかし投資を考えると、学校、商業施設、公共施設など少なく数年前に比べると人気が落ちてきて多少厳しい感じです。駅から徒歩５分圏内は悪くないですがそれ以上離れると黄色・赤信号となりそう。

⑰地下鉄二十四軒駅—-地下鉄駅周辺もあまり活気がなく、地下鉄利用客も地下鉄東西線では、ひばりが丘についで乗車人員が少ない。地下鉄の延長、東豊線が開通してから人気が落ちてきた感じです。

しかしこの地域には札幌中央卸売市場や札幌中央競馬場など、潜在的な需要もあり、ある程度はいけるかな～。

二十四軒の地名の由来は２４戸の開拓農家が入植したことがきっかけで付けられたとのこと。

 

 

 

 

４月に入ると賃貸の方が落ち着いてノンビリ仕事ができると思っていたら、朝からお客様が次々と来店されてとても忙しい土曜日でした。

面接２本、買取契約成立３本、今月はこれからさらに忙しくなりそうです。

 

投資物件の他に実需のファミリータイプの反響もそこそこあって、中島公園地区はこれから不動産シーズン真っ盛りと言う感じかな。

 

今日は地球の裏側のエクアドルから、お客様が来店されました。エクアドルはサッカーワールドカップが札幌ドームでイタリアエクアドル戦が開催された時にエクアドルの人が大勢来ていたので馴染みがあります。私はこの試合を札幌ドームで観ました。

 

エクアドルのマンション投資家(日本人）はやる気マンマンで早速、売買の申込も頂きました。

遠い国で頑張っている人と接するとこちらも刺激を受けてやる気がでます。アパマンプラザのお客様は海外の人も多くアメリカ西海岸、台湾、ロンドン、中国・・・・・など皆さん気合と集中力がすごくて大らかです。

 

●地下鉄駅別マンション——１３

⑯地下鉄円山公園駅—-地下鉄円山公園駅駅周辺は中高層のマンションが多く、毎年１０棟前後の分譲マンションが建設されています。私も３年前まで円山地区に住んでいました。３ＬＤＫ ９０㎡で現在、法人契約で賃貸しています。

　　　円山裏参道付近

円山原始林の北側に位置する円山公園は札幌の代表的な公園で、西側奥には陸上競技場や野球場、テニスコートなど様々な運動施設が集まっています。また、隣接の北海道神宮境内とともに古くからの桜の名所でもあります。

花見シーズンには会社員や学生から家族連れまで、大勢の花見客で賑わいます。公園内には、動物園「円山動物園」や遊園地「円山子供の国キッドランド」もあります。

円山公園周辺の住宅は２０年前までは低層でしたが、バブル経済頃から中高層のマンションが多く建設され、今では札幌でもＴＯＰクラスの分譲マンション供給地です。特に人気が高いのが南１条通(裏参道）から北１条通(表参道）付近から内側で円山公園地下鉄駅周辺でしょう。

どちらかと言うとファミリータイプに人気があり投資向けのワンルーム～１ＤＫタイプはそれほどでもないようです。子育ての環境のよい地域です。

ワンルーム～１ＤＫタイプの需要客にとっては環境はよいが物足りなさを感じる地区で「水清ければ魚住まず」といったところです。中島公園界隈に住んでいた人が円山公園に行くと少しがっかりするようです。

　　　　　　円山表参道

円山公園界隈のファミリータイプのマンションを賃貸しても利回りが低く投資としては面白みにかけるでしょう。この界隈で賃貸するには浴室トイレ別々とかオートロック、日当りなどこだわりが要求され多少面倒です。

この地区に住んでいる人は住んでいることのプライドがとても高くそこがファミリータイプのマンションが供給される源かもしれません。

２０年ほど前は憧れの円山などともてはやされていました。今ではあまり聞かれませんが。　　　

 

 札幌もだいぶ雪が解けて埃っぽく感じます。大陸から黄砂も運ばれて降ってきているようです。

アパマンプラザがある中島公園界隈はこれからが賃貸シーズン。毎日お部屋を探しに来るお客様が何組も来店するとホットします。

特に需要が多い物件は３万円から５万円位のマンションです。

 

路上の雪もなくなってきたので、これからは愛用のマウンテンバイクに乗って仕事をこなしていきたいと思います。小回りが効いて仕事が捗ります(米国製）。

 

 ●地下鉄駅別マンション——１２

⑯地下鉄東西線西１８丁目駅—-地下鉄西１８丁目駅周辺は、医療関係の施設が多く、札幌医科大学を中心に病院、夜間救急センター、看護学校、歯科衛生師学校、道立衛生学院、柔道整骨学校の他数多くの専門学校があり、学生も多く、ワンルーム、１ＤＫの投資マンションもあちこちに見かけます。　また、医師(勤務医）も多く２ＤＫから３ＬＤＫタイプの賃貸需要もあります。

　３年程前までは、アパマンプラザの事務所も大通西１７丁目にありましたのでこの界隈は詳しいです。

北海道立近代美術館、三岸好太郎美術館や知事公館などの施設もあり札幌では環境が良い地区です。他に教育委員会や北海道開発局もあり賃貸の需要はそこそこあります。西１８丁目から西側を一般的に円山地区と呼びます。

 

地下鉄のほか、路面電車も使えて交通の便もよいですが、２～３年前に北星短期大学、北海道開発局の１部移転があり、賃貸の空室が目立ちました。最近はだいぶ良くなりましたが、４～５年前と比べると賃料の方も１０％は落ちてます。設備を充実をさせないと安定した賃貸経営は難しくなります。

 

私もこの地区に一戸所有していますが、賃料を１５％ダウンしました。

札幌医科大学も１学年１５０名程度なので北大と比べると学生の数は１５分の１くらいです。

 

　　 

 

 ４月１日新年度スタート。あいにく朝から雪。今年の雪解けは遅くなりそうだ。賃貸、売買、都心の物件が動き出してきている。コロナード中島、カサウィスタリア、大通のライオンズマンションの申込が入る。

 

売買の方で中島公園のマンションと豊平区のマンション交渉成立。４月上旬に契約予定アパン・プラザで購入。豊平区の物件は３月２８日紹介された物件。中島公園のマンションは２月はじめにあったお話し。売買は相手によって早くまとまるのもあれば、時間をかけた方がうまくいく場合もあり、流れに任せるしかない。

 

 

●地下鉄駅別マンション——１1

⑮地下鉄東西線西１１丁目駅—-地下鉄西１１丁目駅周辺は、裁判所、税務署、検察庁、等の官公庁施設、合同庁舎やホテル、病院、放送局、大学、専門学校、事務所ビル、銀行など中高層のビルが多く建ち昼の人口が多い。　

 また大通公園や植物園もあり都心にいながら気持ちが癒されます。この西１１丁目界隈は、札幌駅・大通・円山・中島公園に比べて投資としてあまり目立たないようだが、実際はとても良い立地で地下鉄以外に路面電車も利用できる。

この地区はマンションも多く、私も一戸所有している。賃貸も決まりやすく賃料相場も悪くない。これからのマンション経営は、駅に近いことホテル、病院、公園、学校、商業施設があることを考えれば西１１丁目駅周辺はだいたいクリアして理想と言える。～ススキノからも近い～都心へも歩いていける～

私のオススメの地域です。　投資なら札幌で５本の指に入る地区で今後も期待できる。年利回り１０％はほしい。