山さんの不動産日記

今日は風が強く肌寒い日だった。隣の置き看板が強風のため倒れていた。

昨日、久々にススキノに出た。古くからのアパマンのお客様が経営するパブに入ったが、あまり景気がよくないらしい。札幌の人の流れも変わりJR札幌駅北口界隈に活気があるようだ。

 

アパマンプラザの賃貸も札幌駅周辺の入居率がよい。

 

●地下鉄駅別マンション——１５

⑱地下鉄・JR琴似駅—-琴似は西区で一番にぎやかな地区です。地下鉄琴似駅からJR琴似駅まで続く琴似本通(栄町通）は西区役所、ダイエー・エスパなどの大型スーパーやホテル、商業ビル、飲食店、専門店、コンビニなどが所狭しと軒を連ね活気があります。

　　琴似は明治7年屯田兵が札幌で一番最初に入植した地で歴史があり、札幌の人気地区です。特に最近はJR琴似駅界隈に高層マンションが何棟も建設され人口も増えています。

マンションの投資を考えるなら琴似栄町通を軸にして地下鉄・JR琴似駅から徒歩５分圏内でしょう。広さはワンルーム～２LDKくらいでしょうか。

　　　　地下鉄駅琴似周辺

 

ワンルーム・１ＤＫタイプなら設備の充実が必要です。琴似は古くから分譲マンションも建設されていましたので築年数が古いマンション所有の方は利便性を高くしたほうがよいでしょう。

私も１戸所有していましたが、一度入居されると割と長く居住されます。琴似は住み心地が良いのでしょう。

 

 

今日は、日中暖かくコートなしでも平気だった。春もすぐそこまでといった感じ。仕事の方は物件の仕入順調かな？。

 

中島公園周辺や幌平橋、札幌駅、すすきの、麻生等の物件を購入。

麻生は社員に聞いてもあまりよい返事が返ってきませんでしたが、実験的に私個人が購入することになりました。

 

買ったマンションはそのままの状態では、面白味にかけるので多少手を加えて商品価値を高めます。

ゴールデンウィークには一部を除いて販売できると思います。

最近は投資物件の他に実需（購入した人が実際に居住する）物件も動いています。

 

●地下鉄駅別マンション——１４

⑯地下鉄西２８丁目駅—-地下鉄駅周辺はスーパーマーケット、銀行、コンビニ、飲食店、雑貨、本屋、ブテック・・・・等生活の便は良くファミリー層に人気地区です。駅から西側を宮の森、山の手と呼び環境が良いので分譲マンションも多く建設され奥の方は高級住宅地となっています。

しかし投資を考えると、学校、商業施設、公共施設など少なく数年前に比べると人気が落ちてきて多少厳しい感じです。駅から徒歩５分圏内は悪くないですがそれ以上離れると黄色・赤信号となりそう。

⑰地下鉄二十四軒駅—-地下鉄駅周辺もあまり活気がなく、地下鉄利用客も地下鉄東西線では、ひばりが丘についで乗車人員が少ない。地下鉄の延長、東豊線が開通してから人気が落ちてきた感じです。

しかしこの地域には札幌中央卸売市場や札幌中央競馬場など、潜在的な需要もあり、ある程度はいけるかな～。

二十四軒の地名の由来は２４戸の開拓農家が入植したことがきっかけで付けられたとのこと。

 

 

 

 

４月に入ると賃貸の方が落ち着いてノンビリ仕事ができると思っていたら、朝からお客様が次々と来店されてとても忙しい土曜日でした。

面接２本、買取契約成立３本、今月はこれからさらに忙しくなりそうです。

 

投資物件の他に実需のファミリータイプの反響もそこそこあって、中島公園地区はこれから不動産シーズン真っ盛りと言う感じかな。

 

今日は地球の裏側のエクアドルから、お客様が来店されました。エクアドルはサッカーワールドカップが札幌ドームでイタリアエクアドル戦が開催された時にエクアドルの人が大勢来ていたので馴染みがあります。私はこの試合を札幌ドームで観ました。

 

エクアドルのマンション投資家(日本人）はやる気マンマンで早速、売買の申込も頂きました。

遠い国で頑張っている人と接するとこちらも刺激を受けてやる気がでます。アパマンプラザのお客様は海外の人も多くアメリカ西海岸、台湾、ロンドン、中国・・・・・など皆さん気合と集中力がすごくて大らかです。

 

●地下鉄駅別マンション——１３

⑯地下鉄円山公園駅—-地下鉄円山公園駅駅周辺は中高層のマンションが多く、毎年１０棟前後の分譲マンションが建設されています。私も３年前まで円山地区に住んでいました。３ＬＤＫ ９０㎡で現在、法人契約で賃貸しています。

　　　円山裏参道付近

円山原始林の北側に位置する円山公園は札幌の代表的な公園で、西側奥には陸上競技場や野球場、テニスコートなど様々な運動施設が集まっています。また、隣接の北海道神宮境内とともに古くからの桜の名所でもあります。

花見シーズンには会社員や学生から家族連れまで、大勢の花見客で賑わいます。公園内には、動物園「円山動物園」や遊園地「円山子供の国キッドランド」もあります。

円山公園周辺の住宅は２０年前までは低層でしたが、バブル経済頃から中高層のマンションが多く建設され、今では札幌でもＴＯＰクラスの分譲マンション供給地です。特に人気が高いのが南１条通(裏参道）から北１条通(表参道）付近から内側で円山公園地下鉄駅周辺でしょう。

どちらかと言うとファミリータイプに人気があり投資向けのワンルーム～１ＤＫタイプはそれほどでもないようです。子育ての環境のよい地域です。

ワンルーム～１ＤＫタイプの需要客にとっては環境はよいが物足りなさを感じる地区で「水清ければ魚住まず」といったところです。中島公園界隈に住んでいた人が円山公園に行くと少しがっかりするようです。

　　　　　　円山表参道

円山公園界隈のファミリータイプのマンションを賃貸しても利回りが低く投資としては面白みにかけるでしょう。この界隈で賃貸するには浴室トイレ別々とかオートロック、日当りなどこだわりが要求され多少面倒です。

この地区に住んでいる人は住んでいることのプライドがとても高くそこがファミリータイプのマンションが供給される源かもしれません。

２０年ほど前は憧れの円山などともてはやされていました。今ではあまり聞かれませんが。　　　

 

 札幌もだいぶ雪が解けて埃っぽく感じます。大陸から黄砂も運ばれて降ってきているようです。

アパマンプラザがある中島公園界隈はこれからが賃貸シーズン。毎日お部屋を探しに来るお客様が何組も来店するとホットします。

特に需要が多い物件は３万円から５万円位のマンションです。

 

路上の雪もなくなってきたので、これからは愛用のマウンテンバイクに乗って仕事をこなしていきたいと思います。小回りが効いて仕事が捗ります(米国製）。

 

 ●地下鉄駅別マンション——１２

⑯地下鉄東西線西１８丁目駅—-地下鉄西１８丁目駅周辺は、医療関係の施設が多く、札幌医科大学を中心に病院、夜間救急センター、看護学校、歯科衛生師学校、道立衛生学院、柔道整骨学校の他数多くの専門学校があり、学生も多く、ワンルーム、１ＤＫの投資マンションもあちこちに見かけます。　また、医師(勤務医）も多く２ＤＫから３ＬＤＫタイプの賃貸需要もあります。

　３年程前までは、アパマンプラザの事務所も大通西１７丁目にありましたのでこの界隈は詳しいです。

北海道立近代美術館、三岸好太郎美術館や知事公館などの施設もあり札幌では環境が良い地区です。他に教育委員会や北海道開発局もあり賃貸の需要はそこそこあります。西１８丁目から西側を一般的に円山地区と呼びます。

 

地下鉄のほか、路面電車も使えて交通の便もよいですが、２～３年前に北星短期大学、北海道開発局の１部移転があり、賃貸の空室が目立ちました。最近はだいぶ良くなりましたが、４～５年前と比べると賃料の方も１０％は落ちてます。設備を充実をさせないと安定した賃貸経営は難しくなります。

 

私もこの地区に一戸所有していますが、賃料を１５％ダウンしました。

札幌医科大学も１学年１５０名程度なので北大と比べると学生の数は１５分の１くらいです。

 

　　 

 

 ４月１日新年度スタート。あいにく朝から雪。今年の雪解けは遅くなりそうだ。賃貸、売買、都心の物件が動き出してきている。コロナード中島、カサウィスタリア、大通のライオンズマンションの申込が入る。

 

売買の方で中島公園のマンションと豊平区のマンション交渉成立。４月上旬に契約予定アパン・プラザで購入。豊平区の物件は３月２８日紹介された物件。中島公園のマンションは２月はじめにあったお話し。売買は相手によって早くまとまるのもあれば、時間をかけた方がうまくいく場合もあり、流れに任せるしかない。

 

 

●地下鉄駅別マンション——１1

⑮地下鉄東西線西１１丁目駅—-地下鉄西１１丁目駅周辺は、裁判所、税務署、検察庁、等の官公庁施設、合同庁舎やホテル、病院、放送局、大学、専門学校、事務所ビル、銀行など中高層のビルが多く建ち昼の人口が多い。　

 また大通公園や植物園もあり都心にいながら気持ちが癒されます。この西１１丁目界隈は、札幌駅・大通・円山・中島公園に比べて投資としてあまり目立たないようだが、実際はとても良い立地で地下鉄以外に路面電車も利用できる。

この地区はマンションも多く、私も一戸所有している。賃貸も決まりやすく賃料相場も悪くない。これからのマンション経営は、駅に近いことホテル、病院、公園、学校、商業施設があることを考えれば西１１丁目駅周辺はだいたいクリアして理想と言える。～ススキノからも近い～都心へも歩いていける～

私のオススメの地域です。　投資なら札幌で５本の指に入る地区で今後も期待できる。年利回り１０％はほしい。

今日は、午前１１時に田中司法書士と月末決済の書類チェック。さすが司法書士先生は権利関係の書類について細かいところまで気が利く。

１１時３０分より某社Ａ社長と豊平区のマンションの買取の価格の打ち合わせ。夕方に買付証明出す。

 

 ●地下鉄駅別マンション——１０

⑫澄川駅—-澄川駅周辺は、銀行、スーパーマーケットなどの商店や飲食店が建ち並び活気があり分譲マンションも多い。札幌大学や専門学校も近くにあり若い世代も多い町だ。都心から多少離れるのでこの界隈でマンション投資するなら１ルームでも多少広めで浴・トイレ別々とか駐車場完備など都心にはない設備も必要だ。

地下鉄東豊線の開通もあり以前に比べたら人気が今ひとつといったところ。木造アパートや鉄骨造の賃貸住宅も増えて供給も多くなったので、購入するなら地下鉄駅から徒歩５～６分圏内にしておいた方がよいだろう。

駅南部は里山に隣接した閑静な住宅地で一戸建てが多い。 

⑬自衛隊前駅——-自衛隊前駅周辺には賃貸の専門業者もなく賃貸物件の数も少ない。名前のとおり自衛隊の駐屯地だ。雪祭り会場として有名だが、次回からは会場が移るらしい。（中島公園になってくれるとよいのだが。）

　　　⑭真駒内駅——-真駒内駅の西は住宅地で、公団・五輪団地など、団地が多い。分譲マンションも多く丘陵地には閑静な高級住宅が立ち並んでいる。真駒内公園は１９７２年の札幌オリンピック会場でオリンピック施設も多い地域だ。しかしマンション投資には都心からも離れあまり向いていないと思う。

 　　　真駒内地区

 今日は、午前10時より中央区のソシエール南5条の管理組合理事会。理事・監事合わせて６名。総会の前の理事会とあって全員出席。ソシエール管理組合は私が役員をやっている中で唯一の自主管理です。

 

以前管理していた管理会社が倒産して自主管理になった。ススキノから近いこともあり、飲食業の人も多く８割くらいは賃貸住戸だ。 一昨年外壁工事・屋上防水・共用廊下の大規模修繕を行った。いろいろな問題が山積していたが少しずつ解決しているのが不思議に思う。

 

問題もあるがマンション投資としてはそれなりに回っている。他の理事も真面目にやっているので私も今後出来る限り理事会等には出席しよう。

 

 ●地下鉄駅別マンション——８

⑩平岸駅—-平岸駅界隈は、豊平区の中で中心的な感じだ。銀行、商業ビル、西友・東急ストアなどのスーパーマーケット、飲食店、ファーストフード店、コンビニ等日常生活する上で利便性が高く分譲マンション・賃貸マンションの数も多い。

　地下鉄平岸駅交差点付近

古くは果樹園でりんごが多く栽培され、「平岸リンゴ」や「札幌リンゴ」として東南アジアのシンガポールにまで輸出される程でしたが、昭和３０年代頃から急速な都市化が進みリンゴ園は除々にその姿を消していきました。

平岸地区は地盤がしっかりしています。古いマンションも多くワンルームや１ＤＫタイプは多少過剰気味で設備を充実させ古い物件は賃料を下げないと決まりづらくなりつつあります。地下鉄駅から徒歩５～６分圏内がオススメ。木造アパートは厳しくなるだろう。北海学園大学生や専門学校生の入居者も期待できる。

　　平岸街道りんご並木

特に地下鉄東豊線の開通で学生などが学園駅や豊平公園駅の方に住居を構えているのかもしれない。

 

 

 

　●地下鉄駅別マンション——９

⑪南平岸駅—-南平岸駅は開業時には「霊園前駅」と命名されましたが、「霊園」はイメージが悪いという事で、今の駅名に変更しました。南平岸駅から徒歩約１０分のところには平岸霊園があります。駅前にはスパーマーケット、コンビニ、飲食店があり生活の便は良い。木造の賃貸アパートも多く過去に農業をやっていた地主さんなどが鉄筋や木造の賃貸住宅を多数所有している。この辺りになると都心部から多少離れるので地下鉄から５分圏内が一つの目安になる。ワンルームより１ＤＫ～２ＬＤＫ程度の広さは必要となる。住宅地だから日当りや眺望の良い物件がオススメ。札幌大学の学生もこの辺で居住している人もいる。

（アパマン　山崎）