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地下鉄西２８丁目、二十四軒駅界隈
⑯地下鉄西２８丁目駅—-地下鉄駅周辺はスーパーマーケット、銀行、コンビニ、飲食店、雑貨、本屋、ブテック・・・・等生活の便は良くファミリー層に人気地区です。駅から西側を宮の森、山の手と呼び環境が良いので分譲マンションも多く建設され奥の方は高級住宅地となっています。
しかし投資を考えると、学校、商業施設、公共施設など少なく数年前に比べると人気が落ちてきて多少厳しい感じです。駅から徒歩５分圏内は悪くないですがそれ以上離れると黄色・赤信号となりそう。
⑰地下鉄二十四軒駅—-地下鉄駅周辺もあまり活気がなく、地下鉄利用客も地下鉄東西線では、ひばりが丘についで乗車人員が少ない。地下鉄の延長、東豊線が開通してから人気が落ちてきた感じです。
しかしこの地域には札幌中央卸売市場や札幌中央競馬場など、潜在的な需要もあり、ある程度はいけるかな～。
二十四軒の地名の由来は２４戸の開拓農家が入植したことがきっかけで付けられたとのこと。
忙しい１日でした。
⑯地下鉄円山公園駅—-地下鉄円山公園駅駅周辺は中高層のマンションが多く、毎年１０棟前後の分譲マンションが建設されています。私も３年前まで円山地区に住んでいました。３ＬＤＫ ９０㎡で現在、法人契約で賃貸しています。
円山裏参道付近
円山原始林の北側に位置する円山公園は札幌の代表的な公園で、西側奥には陸上競技場や野球場、テニスコートなど様々な運動施設が集まっています。また、隣接の北海道神宮境内とともに古くからの桜の名所でもあります。
花見シーズンには会社員や学生から家族連れまで、大勢の花見客で賑わいます。公園内には、動物園「円山動物園」や遊園地「円山子供の国キッドランド」もあります。
円山公園周辺の住宅は２０年前までは低層でしたが、バブル経済頃から中高層のマンションが多く建設され、今では札幌でもＴＯＰクラスの分譲マンション供給地です。特に人気が高いのが南１条通(裏参道）から北１条通(表参道）付近から内側で円山公園地下鉄駅周辺でしょう。
どちらかと言うとファミリータイプに人気があり投資向けのワンルーム～１ＤＫタイプはそれほどでもないようです。子育ての環境のよい地域です。
ワンルーム～１ＤＫタイプの需要客にとっては環境はよいが物足りなさを感じる地区で「水清ければ魚住まず」といったところです。中島公園界隈に住んでいた人が円山公園に行くと少しがっかりするようです。
円山表参道
円山公園界隈のファミリータイプのマンションを賃貸しても利回りが低く投資としては面白みにかけるでしょう。この界隈で賃貸するには浴室トイレ別々とかオートロック、日当りなどこだわりが要求され多少面倒です。
この地区に住んでいる人は住んでいることのプライドがとても高くそこがファミリータイプのマンションが供給される源かもしれません。
２０年ほど前は憧れの円山などともてはやされていました。今ではあまり聞かれませんが。
地下鉄東西線「西１８丁目駅」界隈
⑯地下鉄東西線西１８丁目駅—-地下鉄西１８丁目駅周辺は、医療関係の施設が多く、札幌医科大学を中心に病院、夜間救急センター、看護学校、歯科衛生師学校、道立衛生学院、柔道整骨学校の他数多くの専門学校があり、学生も多く、ワンルーム、１ＤＫの投資マンションもあちこちに見かけます。 また、医師(勤務医）も多く２ＤＫから３ＬＤＫタイプの賃貸需要もあります。
３年程前までは、アパマンプラザの事務所も大通西１７丁目にありましたのでこの界隈は詳しいです。
地下鉄西１１丁目駅界隈
⑮地下鉄東西線西１１丁目駅—-地下鉄西１１丁目駅周辺は、裁判所、税務署、検察庁、等の官公庁施設、合同庁舎やホテル、病院、放送局、大学、専門学校、事務所ビル、銀行など中高層のビルが多く建ち昼の人口が多い。
また大通公園や植物園もあり都心にいながら気持ちが癒されます。この西１１丁目界隈は、札幌駅・大通・円山・中島公園に比べて投資としてあまり目立たないようだが、実際はとても良い立地で地下鉄以外に路面電車も利用できる。
この地区はマンションも多く、私も一戸所有している。賃貸も決まりやすく賃料相場も悪くない。これからのマンション経営は、駅に近いことホテル、病院、公園、学校、商業施設があることを考えれば西１１丁目駅周辺はだいたいクリアして理想と言える。～ススキノからも近い～都心へも歩いていける～
私のオススメの地域です。 投資なら札幌で５本の指に入る地区で今後も期待できる。年利回り１０％はほしい。
地下鉄澄川、自衛隊前、真駒内駅
⑫澄川駅—-澄川駅周辺は、銀行、スーパーマーケットなどの商店や飲食店が建ち並び活気があり分譲マンションも多い。札幌大学や専門学校も近くにあり若い世代も多い町だ。都心から多少離れるのでこの界隈でマンション投資するなら１ルームでも多少広めで浴・トイレ別々とか駐車場完備など都心にはない設備も必要だ。
地下鉄東豊線の開通もあり以前に比べたら人気が今ひとつといったところ。木造アパートや鉄骨造の賃貸住宅も増えて供給も多くなったので、購入するなら地下鉄駅から徒歩５～６分圏内にしておいた方がよいだろう。
駅南部は里山に隣接した閑静な住宅地で一戸建てが多い。
⑬自衛隊前駅——-自衛隊前駅周辺には賃貸の専門業者もなく賃貸物件の数も少ない。名前のとおり自衛隊の駐屯地だ。雪祭り会場として有名だが、次回からは会場が移るらしい。（中島公園になってくれるとよいのだが。）
⑭真駒内駅——-真駒内駅の西は住宅地で、公団・五輪団地など、団地が多い。分譲マンションも多く丘陵地には閑静な高級住宅が立ち並んでいる。真駒内公園は１９７２年の札幌オリンピック会場でオリンピック施設も多い地域だ。しかしマンション投資には都心からも離れあまり向いていないと思う。
平岸・南平岸駅
⑩平岸駅—-平岸駅界隈は、豊平区の中で中心的な感じだ。銀行、商業ビル、西友・東急ストアなどのスーパーマーケット、飲食店、ファーストフード店、コンビニ等日常生活する上で利便性が高く分譲マンション・賃貸マンションの数も多い。
地下鉄平岸駅交差点付近
古くは果樹園でりんごが多く栽培され、「平岸リンゴ」や「札幌リンゴ」として東南アジアのシンガポールにまで輸出される程でしたが、昭和３０年代頃から急速な都市化が進みリンゴ園は除々にその姿を消していきました。
平岸地区は地盤がしっかりしています。古いマンションも多くワンルームや１ＤＫタイプは多少過剰気味で設備を充実させ古い物件は賃料を下げないと決まりづらくなりつつあります。地下鉄駅から徒歩５～６分圏内がオススメ。木造アパートは厳しくなるだろう。北海学園大学生や専門学校生の入居者も期待できる。
平岸街道りんご並木
特に地下鉄東豊線の開通で学生などが学園駅や豊平公園駅の方に住居を構えているのかもしれない。
●地下鉄駅別マンション——９
⑪南平岸駅—-南平岸駅は開業時には「霊園前駅」と命名されましたが、「霊園」はイメージが悪いという事で、今の駅名に変更しました。南平岸駅から徒歩約１０分のところには平岸霊園があります。駅前にはスパーマーケット、コンビニ、飲食店があり生活の便は良い。木造の賃貸アパートも多く過去に農業をやっていた地主さんなどが鉄筋や木造の賃貸住宅を多数所有している。この辺りになると都心部から多少離れるので地下鉄から５分圏内が一つの目安になる。ワンルームより１ＤＫ～２ＬＤＫ程度の広さは必要となる。住宅地だから日当りや眺望の良い物件がオススメ。札幌大学の学生もこの辺で居住している人もいる。
（アパマン 山崎）
地下鉄幌平橋駅、中の島駅
札幌も暖かくなってきて除雪の心配がなくなり仕事が１つ減ってほっとしている。最近は開放感が出てきたのか中島公園界隈で賃貸・売買物件を探す人が増えてきた。賃貸ではカサウィスタリアの反響申込が増えてきた。売買ではオリエンタルエミネンス、ライオンズマンション中島公園第３の申込を頂きました。
●地下鉄駅別マンション——６
⑩幌平橋駅—-地下鉄幌平橋付近は豊平川と中島公園に挟まれていて住宅地は少なく中規模のマンションが連なっている。商店が無いので駅から５分ほど歩いて山鼻電車通・行啓通に出るか、中島公園通沿いのコンビニを利用することになる。河川・公園・神社等があるところは商売が栄えないと言うが、駅周辺に商業施設が無いとさみしい気がする。
札幌市電
しかし自然を愛する人にとっては中島公園や豊平川の河川敷を利用でき環境は良いだろう。中島公園のフリーマーケットや花火大会、北海道神宮祭等のイベントがある時は活気がある。山鼻電車通と行啓通が交差するところに銀行、スパーマーケット、コンビニ、小売店舗や中小のマンションが多くむしろ地下鉄駅周辺より人気があるかもしれない。この界隈を山鼻地区と呼び、昔屯田兵が移住して開拓した地域で歴史がある。
中島公園地下鉄駅と比較すると人気は多少劣るが投資対象物件は地下鉄幌平橋駅から徒歩７～８分圏内で設備を充実させたワンルーム～２ＬＤＫタイプになるだろう。
中島公園
●地下鉄駅別マンション——７
⑩中の島駅—-中の島駅地区は豊平川に沿って南北に長く地下鉄駅周辺に中高層のマンションやスーパーやコンビニなどの小売店舗が多い。木造の賃貸マンションアパートも多いが競争力がなく賃貸経営も厳しいだろう。投資対象はワンルームから２ＬＤＫタイプになるが中央区と比較すると賃料相場は２割以上低く設備を充実させなければならないと思う。
私も中の島に一戸所有しているが面積の割に賃料は下げている。
※最近木造の賃貸マンション・アパートはどうかと相談を受けるが、これから数千万を借金して経営するのはかなり重く首がまわらなくなるか心配です。バブルの時に購入された方は１５年以上経過しているので借金もかなり返済しているだろうが、目先の利回りや土地に気持ちを奪われて賃借人の居住性を蔑ろにしてはいけないと思う。 （アパマン 山崎）
豊平川
中島公園地区
ここ３～４日は暖かい日が 続いて雪もだいぶ解けた。賃貸の方も多少落ち着いてきたようだ。最近は中央区でお部屋を探す人が増えて、中島公園付近も人通りが多くなってきていると感じる。
●地下鉄駅別マンション——５
⑨中島公園駅—-この界隈はマンション・ホテル・商業ビルが多くマンションの数なら札幌で一番多く横綱級だ。最近は高層マンションも増えてきた。
中島公園地域は石狩川水系、豊平川の扇状地で地盤がしっかりとして地下水も豊富でとても綺麗だ。中島公園地区のホテルやマンションも地下水を利用しているところがある。昔からアパート、旅館、ホテルが多く、ある意味では部屋貸しのノウハウが出来上がっているのかもしれない。
建ぺい率、容積率も高くこれからも高層マンションが建設されるだろう。地下鉄の他に札幌市営の路面電車も古くから使われていて元々交通の便の良い地域だ。電車でススキノや大通まで行ける。
不動産業者の数も多く不動産屋銀座等と言う人もいる(この言葉を最初に言ったのは私だと思うが）マンションのデベロッパーや管理会社、仲介業社、賃貸の斡旋業社など数え切れないくらいある。
ホテルは天皇陛下をはじめとする皇族のご宿泊先の札幌パークホテルを筆頭に高層ホテルや大・中・小の宿泊施設がスゴイ数だ。
中島公園地区は１年を通してお祭りが多く、雪が解けて桜が咲く季節になると毎週のように公園の広場を利用してイベントが行われており、活気がある。音楽施設もクラシックのコンサートホールＫｉｔａｒａや若者むけのニューミュージック・コンサートホールＺｅｐｐ Ｓａｐｐｏｒｏなどアパマンプラザの前を大勢の人が横切る。
この中島公園地区でマンション投資するにはアイディアが必要だと思う。昔ながらのアパート経営では効率が悪い。ホテルを意識すると答えが見えてくるのではないか。
マンションの築年数は、さほど気にしなくてよいと思う。札幌パークホテルは築４０年くらいなのだから。管理が問題なければ充分お客様は入居してくれる。学生からお年寄りまであらゆる階層の人が住んでいる地区だ。もちろん札幌交響楽団の演奏家も住居をかまえている。
マンション投資の中級者・上級者向けの地域だ。やりがいのある面白い地区といえる。私も個人的にこの地区で現在、６戸所有している。 (アパマン 山崎） [email protected]
中島公園
周辺のマンション
中島公園 アパマンの裏にもマンション建設中
札幌第一パークハイツ管理組合総会
今日は土曜日で午前中から賃貸を中心とした来店が多数あった。今週に入って中島公園近辺を探しているお客様が多いようだ。先週までは北大を中心とした北区の反響が多かったが。客足が中央区に移ってきているのかな。
昼食後、札幌第一パークハイツ管理組合総会。このマンションは中央区南６条西９丁目ススキノ地区に位置する。昭和４９年築で３０年以上経っているマンションだ。建築当時は高級マンションで１階に三越のバラエティストアーもあったが、今は外壁などマンションの劣化も進み１階のテナントも空がある。総戸数２１１戸と規模は大きくワンルームと３ＬＤＫの単身者とファミリー層の混在型で半数以上が賃貸になっている。都心・ススキノからも近いので賃貸需要は高いが以前から見ると家賃相場が下がっている。
ワンルームタイプは洗濯機の排水口が無いのでこの辺を改善すると賃貸需要が高まるだろう。近くにコインランドリーはあるが洗濯機を置けるようにした方が良い。
ところで定期総会だが出席者は２４名と多く今年大規模修繕工事（外壁･屋上防水等）を予定していて予算を７０００万円計上するのでかなり白熱してエキサイトする人も多かった。
元々管理組合が正式に発足したのが４年程前で管理費・修繕積立金、管理規約など大きな問題が山積されていた。管理費等の滞納者等から大金が入ってきたので組合員・理事会も思い切った工事ができるようになった。理事会も最初は何をやっているのか分からないところもあったが、お金が入ってくると前向きになる。
私も４年間理事をやっていたが今回の役員改選で理事を下ろしてもらった。
札幌第一パークハイツはススキノを代表するマンションと言ってよいだろう。所有者にもススキノで飲食店を構えている人や働いている人がいる。
※賃貸の申込の中で昨日と今日の２日間でカサウィスタリアの申込が６件入った。中島公園地区が良くなってきた。
ススキノ地区
最近はとにかく忙しい。ホームページの修正軽量化が、ある程度捗っているが他にやることがいっぱいだ。時の人ホリエモンこさんと比べたらたいしたことないだろうが。午後から買取決済が２本あった。１本は不良債権処理の任意売却物件。札幌医大付近くにあるライオンズマンション５０㎡。
任売は所有者・債権者の呼吸が合わないと契約が壊れてしまう。最初は仲介でやっていたが、売主、買主の取引で金銭的な契約の不都合が出てまとまらなくなった。債権者と売主は３月末日までに必ず売却しなければならないということで、最終的に私、個人で買うことになった。
賃貸が入っていて賃借人も心配していただが、私が買うことで安心した様子。任意売却物件の仲介はまとまらないケースもあるので不動産業者が買い取るのが良いと思うが、債権者は不動産業者に売りたがらない。
２件目はアパマンプラザで買い取ったGSハイム中島公園１ＤＫ３０㎡のマンション。この物件はうまく買取れた。他にも１月に同じマンションを購入したが、アパマンプラザでも１５年くらい前から所有している部屋がある。買い取った物件は空室だったが賃借人もすぐに決まった。空室物件購入は値段交渉をしやすい点で良いと思う。
１月２月にかなり物件購入したので３月は物件を選ぼう。
●地下鉄別賃貸物件、客足状況—４
⑧すすきの駅—-地下鉄南北線、東豊線を利用できる。札幌ドームが出来て日本ハムファイターズも札幌に球団を構えたことで地下鉄東豊線を利用する人も増えてきた。私も昨年札幌ドームまで何度か足を運んだ。ススキノは全国的に有名な歓楽街。料亭、居酒屋、クラブ、バー、スナック、風俗店、ホテル、旅館、その他お店が４５００軒以上といわれ、東京以北最大の規模です。
マンションはすすきの地下鉄駅から多少外れ徒歩８分以上かかるところに多くあります。東京の歌舞伎町とダブらせる人もいますが、治安の面では比較的安全と言えるでしょう。一癖あるので嫌がる投資家もいますが、むしろチャンスの多い地区だと思います。私も個人的にススキノ周辺に２戸所有していますが、収益率が高くうまく回っています。
この地区は賃貸の需要が１年を通して高く設備を充実させれば面白い地域です。この辺の賃借人等は学生から社会人、自営業者、ホステスさん、お年より等幅広い。
比較的入居者募集に安定している地域なのである程度のノウハウがあれば投資対象に魅力的かも。ススキノ周辺地区で賃貸マンション経営して財を築いた内山産業などはその典型と言える。
私も駆け出しの頃この地域で賃貸アパート･マンションの設計販売をして有名だった今は亡き睦和商会の青柳多久美氏にススキノ・中島公園地区を外してアパート経営はないと言われたことがある。日本が資本主義である限りすすきのは無くならないと。
しかし購入してはいけないススキノ地区のマンションが３～４軒ある。Ｐ.Ｓ、Ｄ.Ｈ、Ｋ.Ｓ、マンションはアブナイ人も入っているようなので注意が必要アパマンプラザではこのような物件の賃貸・売買の斡旋を頼まれてもお断りすることにしている。賃借人を募集する場合は不動産業者も気をつけたほうがよい。なんでもかんでも入れるトンデモナイ業者が中にはいる。
