山さんの不動産日記

最近はとにかく忙しい。ホームページの修正軽量化が、ある程度捗っているが他にやることがいっぱいだ。時の人ホリエモンこさんと比べたらたいしたことないだろうが。午後から買取決済が２本あった。１本は不良債権処理の任意売却物件。札幌医大付近くにあるライオンズマンション５０㎡。

任売は所有者・債権者の呼吸が合わないと契約が壊れてしまう。最初は仲介でやっていたが、売主、買主の取引で金銭的な契約の不都合が出てまとまらなくなった。債権者と売主は３月末日までに必ず売却しなければならないということで、最終的に私、個人で買うことになった。

賃貸が入っていて賃借人も心配していただが、私が買うことで安心した様子。任意売却物件の仲介はまとまらないケースもあるので不動産業者が買い取るのが良いと思うが、債権者は不動産業者に売りたがらない。

２件目はアパマンプラザで買い取ったGSハイム中島公園１ＤＫ３０㎡のマンション。この物件はうまく買取れた。他にも１月に同じマンションを購入したが、アパマンプラザでも１５年くらい前から所有している部屋がある。買い取った物件は空室だったが賃借人もすぐに決まった。空室物件購入は値段交渉をしやすい点で良いと思う。

１月２月にかなり物件購入したので３月は物件を選ぼう。

●地下鉄別賃貸物件、客足状況—４

⑧すすきの駅—-地下鉄南北線、東豊線を利用できる。札幌ドームが出来て日本ハムファイターズも札幌に球団を構えたことで地下鉄東豊線を利用する人も増えてきた。私も昨年札幌ドームまで何度か足を運んだ。ススキノは全国的に有名な歓楽街。料亭、居酒屋、クラブ、バー、スナック、風俗店、ホテル、旅館、その他お店が４５００軒以上といわれ、東京以北最大の規模です。

マンションはすすきの地下鉄駅から多少外れ徒歩８分以上かかるところに多くあります。東京の歌舞伎町とダブらせる人もいますが、治安の面では比較的安全と言えるでしょう。一癖あるので嫌がる投資家もいますが、むしろチャンスの多い地区だと思います。私も個人的にススキノ周辺に２戸所有していますが、収益率が高くうまく回っています。

この地区は賃貸の需要が１年を通して高く設備を充実させれば面白い地域です。この辺の賃借人等は学生から社会人、自営業者、ホステスさん、お年より等幅広い。

比較的入居者募集に安定している地域なのである程度のノウハウがあれば投資対象に魅力的かも。ススキノ周辺地区で賃貸マンション経営して財を築いた内山産業などはその典型と言える。

私も駆け出しの頃この地域で賃貸アパート･マンションの設計販売をして有名だった今は亡き睦和商会の青柳多久美氏にススキノ・中島公園地区を外してアパート経営はないと言われたことがある。日本が資本主義である限りすすきのは無くならないと。

しかし購入してはいけないススキノ地区のマンションが３～４軒ある。Ｐ.Ｓ、Ｄ.Ｈ、Ｋ.Ｓ、マンションはアブナイ人も入っているようなので注意が必要アパマンプラザではこのような物件の賃貸・売買の斡旋を頼まれてもお断りすることにしている。賃借人を募集する場合は不動産業者も気をつけたほうがよい。なんでもかんでも入れるトンデモナイ業者が中にはいる。

 今日は税理士事務所の担当者と確定申告の最終チェックを行った。昨年は個人で８戸のマンションを購入して数戸売却した。売却した物件の中にバブル期の平成２年に高い価格で購入した（当時は手頃だった）マンションがあったので損益通算して節税を図ったのがうまくいったようだ。

今年も５～６戸程度は購入しようと考えている。銀行に預金していても利息がスズメの涙程度なので利回り１０％以上の物件なら１年経つとけっこうな収入になる。私の場合は購入した物件に家具・家電などを設置するので節税対策になる。とにかく空室の期間を少なくするのがコツだ。

本日の賃貸申込はチサンマンション札幌第３、サンピア中島公園、ダイアパレス白石、サンセットハイツ平岸。　ありがとうございました。

●地下鉄別賃貸物件、客足状況—３

⑦大通駅—-地下鉄南北線、東西線、東豊線の交差する地下鉄の要で札幌の政治・経済の中心と言ってよいだろう。大通に面して札幌市役所が立ち、都市銀行、地方銀行、デパート、事務所ビル、専門店、地下街、飲食店等数多くひしめいている。北海道の銀座と言えるだろう。札幌駅やススキノも徒歩圏内で昼の人口がとにかく多い。大通駅周辺は商業施設や事務所ビルが中心でマンションの数は少ない。

この界隈のマンションは多少地下鉄駅から離れていても問題はないが、建ぺい率・容積率も高いから隣の建物の陰になり、真っ暗と言うこともあるので北向きでも多少眺望の良いところを選んだ方がよい。

路線価が高いので固定資産税・都市計画税もけっこうな金額になる場合がある。賃貸に出す場合は高級なイメージで貸すのが得策だ。設備の充実が必要である。この辺の立地はバス・トイレは一緒のユニットバスでも何等問題ない。マンションを事務所として使っている場合も多いので水道料のチェックも必要である。

私も大通駅から徒歩圏内に築２７年の古いワンルームマンションを所有しているが床をフローリングにして家具・家電をつけ賃貸している。都心の物件は多少手を加え設備の充実が必要だ。大通地区に１つ所有するのも投資としては面白い。

固定資産税が高い地域だからワンルームから１ＬＤＫくらいのマンションが適当だろう。物件が少ないので出物があったらあまり迷わず予約するとよい。

 昨日は北大の後期受験日でした。前期よりは受験生は少なかったが大勢の人が最後の試験を受けました。

受験生にマンション情報を渡すのも今期は昨日で全日程終了です。北大周辺はマンション・アパートの賃貸住宅は少なくこの時期は供給よりも需要が多く賃貸業者も物件の確保に四苦八苦です。アパマンプラザでも３月空予定の部屋を掲載することにしました。ホームページ上は３月１５日にＵＰします。

昨日の賃貸申込　①ＧＳハイム中島公園　②アクロビュー北大前　③マジソンハイツ　④全国ビルニューオリンピア　④ファミール中の島　⑤プラザハイツ２４　⑥メゾンドムートン⑦チサン第２札幌　⑧ホワイトヒルハイツ　⑨カサウィスタリア　ありがとうございました。

売買の申込　①オリエンタルエミネンス　②カサウィスタリア　ありがとうございました。

●地下鉄駅別賃貸物件、客足状況-－－－２　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

④北２４条駅—地下鉄南北線開業時に北の終着駅でした。バスターミナルがあり小売店、飲食店、スーパーマーケット、事務所ビルなど商業施設が多く生活するには比較的便利でアパ-ト・マンション等の賃貸住宅も多い。

北大生や武蔵女子短大・専門学校などの学生や社会人等この地区を生活の拠点としている人も多く札幌駅～北１８条駅と比べると賃料も安く、同じ床面積でも売買物件が２割程度安く、比較的売買物件も流通しているから投資するには面白い地域である。

一工夫する事により賃貸付けも良くなり高利回りが期待できるので、物件が地下鉄駅から近ければお勧めかも。

⑤北３４条駅—-商業施設の多い北２４条駅と麻生駅の間にあるので先の２駅より小売店などの商業施設が少ないが、コンビニや大型電気店は近くにある。この界隈で投資をするには地下鉄駅から徒歩５分圏内で物件床面積は２５㎡以上ほしい。室内の設備も充実させる必要がある。

⑥麻生駅—-地下鉄南北線の終着駅。バスターミナルがあり人の流れが多く学生から社会人、ファミリーまで色々な階層の人々が生活する地域です。大型スーパー、コンビニ、銀行、ファミリーレストラン、本屋、家具店、病院、その他商業施設が多くあり、生活の便は良好。住んでみて分かる生活環境の良い地域です。北区では人気があるが、投資する場合賃料が多少ダウン。ワンルームから３ＬＤＫタイプまで需要がある。

今後も成長性の高い地域であるが賃貸住宅の供給量も多く、今後賃貸や分譲マンションが多く建設されるだろう。地下鉄駅から徒歩８分以内の物件を中心に考えるとよい。藤女子大学、教育大学などの学生も住んでいる地域です。

次回は地下鉄大通、ススキノ、中島公園駅について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

本日は今までの天気がウソのような澄みきった快晴です。輝く空を眺めていると春の足音が近づいてくるような感じになります。

このような日に仕事をするとヒラメキと決断力が冴え作業が捗り自然と食欲も湧いてきます。そろそろ売買の方に力を入れていこうかなと気分になりました。今週は売買のデータ－ベースもご覧になってください。

お客様がお求め易い価格で提供させていただきます。

午前９時３０分カサウィスタリア管理会社サン総合管理戸田氏と打ち合わせ。　１０時から㈱全国賃貸住宅新聞社より取材受ける。

本日、賃貸の申込　カサウィスタリア６階、琴似２条グランドハイツ、オリンピア大通西１８丁目、ライオンズマンション平岸第２、マンションニューエルム　ありがとうございました。

売買の申込　チサンマンション第６

 暦の上では春なのに、今日も朝から雪が降ってます。巷では地球温暖化が叫ばれていますが、今年の北海道は冷却期間が続いてます。札幌も除雪車に早く来てもらわなければ道幅が狭くなり車の運転も大変です。

午前中は残務処理、昼食後ホームページチェック。コロナード中島、ＧＳハイム中島公園写真撮影。

ホームページ制作のＴ君と堀江貴文氏のことについて雑談。Ｔ君の大学の研究室でも話題になっているらしい。堀江氏が戦国武将の織田信長、楽天の二木谷社長が秀吉、ソフトバンクの孫社長が家康、と言う構図。なるほどホリエモンは身なりはＮＯネクタイで礼儀も知らない無礼者。尾張のうつけ者　信長とどこか似ている。信長は鉄砲隊中心に編成したが、ホリエモンはパソコンとインターネットをフル活用。どちらも儀式や格式、慣習にこだわらない。

ニッポン放送をめぐる攻防が桶狭間の戦いといったところか。今川義元軍がフジ・サンケイグループ、対する勢力１０分の１の軍勢ライブドア軍。奇襲作戦として ニッポン放送株３５％余りを敵の知らぬ時間外で買ってしまった。

この先ホリエモンは何処まで大きくなるやら。明智光秀も登場するのかなぁ～

 ２月も早いもので今日が最終日だ。何処の銀行もＡＴＭの前は行列が出来ていた。友引で売買決済だけで１１本あった。ほとんど振込みで処理できるから問題はないが、事務処理にもけっこう時間がかかる。

私は午前１１時から北海道銀行本店で５物件の決済。仲介を担当していただいた某社S.Dさんご苦労様です。道銀本店も込んでいて、いつもは２階で決済するのが、今日は１階のVIP Rｏｏｍで行いました。高そうな絵画があった。

昼食の後、当社でＧＳ中島公園売買契約。仲介していただいた某社Ｓ.Ｋさん２ヶ月待った甲斐がありました。

水戸から差し入れが届きました。Ｎ．Ｓ．様　本場水戸納豆ありがとうございます。インフルエンザの予防にに効果があると聞きます。美味しく頂きます。

本日賃貸の申込み　全国ビルニューオリンピア２件

今日は久々に休みを取った。最近風邪が流行しているので気をつけなくては。私は、漢方薬を愛飲しているので、薬を買った。明治５年創業のこの店は、屋根が雪の重みに絶えられるか心配だが、このような年期の入った店につい足を運んでしまう。

今日は、この後、ダイアパレス北３４条の退去立会い。私の高校時代の同級生の娘さんが入居していたが、大学卒業で引越しだ。カリフォルニアの方へ語学留学とのこと。４年の歳月も早いものだ。

本日の賃貸申込　パシフィック南２条　２件、　ダイアパレス北５条３階

売買の申込　カサウィスタリア、　大通クィーンハイツ　ありがとうございました。