山さんの不動産日記

札幌も朝晩は涼しくなってきた。夏のレジャシーズンも終盤を迎える。

盛り上がっていた高校野球も急にトーンダウンしたが、私も高校生の頃は何度かゲンコツやビンタをいただいて何の問題もなかったが、私の頃と今ではだいぶ勝手が違うようだ。

話は変わって、今年に入って３０件以上の管理組合総会に出席したであろうか。全体的に中高年以上の高齢者の姿が多い。ほとんどのマンションは委託管理で行っていて管理会社任せのところが多い。

管理会社のフロントと呼ばれる営業の担当者も管理物件を多数抱えており、細かいところまで気がつかないところも見受けられる。管理組合員である所有者は多少の区分所有法や管理規約の知識や世間一般的な常識があると良い。

木造構造と違いマンションは維持管理がしっかりしていれば５０年から１００年以上持つと思われる。これだけ長い年月だと経費の面でも使い方によって大きな差が出てくる。

　　　　中島公園の鴨

『たかが部屋貸し、されど部屋貸し、究極の部屋貸し』　⑪

マンションで毎月かかる費用の管理費と修繕積立金は居住者数や使用頻度によって金額が決まるわけでもなく、投資マンションの賃料によって差が出るわけでもない。区分所有法や管理規約で言うところの床面積の割合によって金額が決められる。これは固定資産税や都市計画税にも共通する。

ようするに賃貸料が高くても管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税等は影響されないことになる。だったら、所有者は賃料を高く貸せるように創意・工夫することだ。最近は賃貸募集も数年前と比べて厳しくなってきた。

しかし、お客様（賃借人）は、大勢いらっしゃる。時代のニーズにあった喜んでもらえる物件を提供することだ。そのような物件を提供することにより、貸手も借手もＨａｐｐｙになる。

現在募集中のシャンボール中島公園

賃貸の申込みの入ったシャンボール中島公園

最近ペットの飼育問題が何件かあった。

アパマンプラザの賃貸物件は、すべてペット不可であるが中には黙って飼っていたりして、退去の際や入居中に他の居住者からうるさいと苦情がきてペット飼育が発覚する。

退去後の室内リフォームや室内消毒にもけっこうな費用がかかり本人では支払いきれないで保証人さんの世話になる入居者・退去者がいる。ペットブームのようだが賃貸借契約を守っていただきたいものだ。

ペットを飼育するのなら賃貸ではなく中古マンションでも購入してからにしていただきたい。すべて自己責任でペットの面倒を見てもらいたい。不動産業者の中にもペット飼える等と広告を出しているところもあるが、札幌市内でペットを飼える物件は少ないのが現状だ。

今日は、曇り時々雨と天候があまりよくなかったので、車を使っての移動だった。高校野球の決勝があったので朝から苫小牧駒沢高校の話題が多かった。

アパマンプラザにも苫小牧出身の社員や駒澤大学卒業の社員がいたりして多少のつながりがあって野球が気になっているようでした。私は野球が始まった午後１時から北区にあるダイアパレス北３４条管理組合総会があって野球どころではなかった。

管理人室の４畳くらいの冷房も効いていない狭い部屋で約２時間総会に集中してました。今回の議題は納得がいかなかったので、いくつか否決されたので総会に出た甲斐があった。

役員改選もあり出席者が少なかったので私も理事になってしまった。あちこちのマンションで役員になっているのでマンション管理のほうも忙しくなってしまう。

　　ダイアパレス北３４条

総会の後、北区の物権の空き室チェックを行ったが、やはり長期間空いているところはなんらかの対策と室内のリフォーム等や設備の充実が必要だ。

お盆を過ぎて賃貸の動きが増えてきたようです。都心を中心に新しい古い築年数に関係なく物件が決まっています。

郊外の空室物件は新築の木造アパートに押されて多少苦戦しているようです。そのようなところは賃料を多少思い切ってダウンするとか設備を充実させるなどしなければ厳しくなるでしょう。

築３０年以上でも南４条ユニハウスなどはやり方によっては短期間で賃借人が入っています。

アパマンプラザでは木造物件は少ないのですがアパマンプラザで管理する東区のメゾンド・アリエルなどは満室になりました。所有者の努力のタマモノだと思います。

　　　　　メゾンド・アリエル

今日はお盆前とあって朝から忙しかった。来店者も多く賃貸物件は結構申込みが入った。

最近はマンション管理のトラブルの相談をいくつも受けている。修繕計画から管理規約の解釈、理事同士の対立問題など、どこかの国の政治と似たような感じだ。

基本的には区分所有者の共有財産である分譲マンションは所有者が積極的に管理組合の運営にに参加するようにしなければ、皆が満足できるような建物にはならないだろう。管理会社任せでは後になってツケが所有者にまわってくることになる。

話は変わりますが、私が昨年購入したダイアパレス北３４条の管理組合総会が８月２０日(土）に開催されます。総会の会場が管理人室ということで大丈夫なのかな～という感じです。管理人室は狭かったようで総会の場所として適当かどうか。

修繕積立金の値上げが議案にあって改正されたら２倍になります。投資家にとって死活問題です。当然利回りが大きく下がり売却価格にも大きく影響が出ます。私はこの議案には反対です。ダイアパレス北３４条の所有者様、総会にはできるだけ出席するようにしましょう。

　　　　　　　　　ダイアパレス北３４条玄関

札幌も夏真っ盛りでビールのおいしい季節だ。大通り公園で行われているビアガーデンも大勢の人で賑わっている。今日が最終日とのこと。

　　　札幌大通り公園

先週から今週にかけて空き室マンションの現地調査を行った。今までに６０件くらいチェックしたであろうか。所有者に気づいたこと・アドバイスを送ったが、素直に　応じてくれる人もいれば、中には不満をあれこれ言ってくる方もいて仕事の量がさらに増えた。

賃貸業は基本的には自己責任でしなければならないだろう。私の場合はオーナーさんに単刀直入に美辞麗句もなくズカズカと何でも言うのでビックリする人もいる。しかし所詮、賃貸は人が入ってナンボの世界だ。奇麗事を言っても始まらない。

さすがに６０戸の物件を見て回るといろいろなアイディアや毎日の業務でどのようにしたらよいか見えてくる。社員のセンスも大事だ。最近は、カーテンレールや照明器具など細かいところにまで目がいくようになった。