山さんの不動産日記

札幌の天気は晴れ。９月中旬でも日中は２５度近く気温が上がります。
朝晩は涼しく快適な気候といえます。
半年以上も前から、マンション投資の鉄人の原稿を依頼していた投資家から原稿が届きました。
マンション投資を楽しんで行っている女性投資家です。　２回に分けて掲載致します。
マンション投資の鉄人　　私の投資体験
第二十の鉄人　（女性投資家）　　　　　　札幌市在住　生涯現役を目指す　Ｓ・Ｓ
　　　　　
　私の“勝手にシンドバッド”的投資体験です。　
投資マンション23戸、自宅マンション3戸、木造貸店舗兼自宅1戸を所有しこれらの投資により
生活しております。投資マンションの内1件は札幌近郊都市、他のマンションは全て札幌市内、
貸店舗は札幌市電通沿いにあり、その店舗の後ろ側で極狭な珈琲の美味しいジャズ喫茶を
経営しております。
この喫茶の赤字を埋めているのも投資マンションです。
投資マンションのどれを求めるかはインスピレーションのみです。自分が住みたいかを考えての
衝動買いです。初心忘るべからずです。
昭和48年、中島公園沿いの、本州大手の分譲マンションのモデルルームを見た時の衝撃を
今も覚えています。洋書で見た素敵空間がそこにはありました。その時、完成までにまだ1年
以上もありましたが完売してました。
　　
ワンルーム、ファミリータイプの両方がありましたが一番狭い18平方メートルのワンルームの
キャンセル待ちをしたのがマンション投資の始まりです。
キャンセル待ちがＯＫとなり引渡しを受けた時は興奮しっぱなしで今では嫌われもののトイレ、
バス、洗面と1体のお風呂に入るために木造下見板ばり、汲み取りトイレ、風呂なしの借家
（冒頭の現在は自己所有の貸し店舗他です）から歩いて30分、毎日夢見心地で通いました。
30分かかるのでその途中に一休みしたくて中間地点にふと見上げて気に入ったマンション、
これは新聞をさぐり中古で求めました。
この2ヶ所のワンルームは昭和51年に冒頭の木造の借家を手に入れ風呂を付けトイレを水洗に
してから、毎日は行かなくなりました。すると管理人さんから連絡があり貸さないか？との事で
それも良いかな、と考え貸しました。
当時は現在のワンルームの家賃の2倍程も取れました。
貨幣価値の変貌を考えると実質で現在のワンルーム家賃の5倍位にもなったと思います。
これは良い！、こういう投資が自分の生きる道と考えました。
つづく　・・・
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札幌の天気は曇り。
今日は、午後２時から札幌後楽園ホテルでアパマン・プラザ社員、草野くんの結婚式でした。
社員の結婚式披露宴に出席するのは久々です。
　　　　　　　後楽園ホテル
　
　
　
　
　　　　　　社員　　 藤田さん　　　　　　　遠藤さん　
　
祝辞を頼まれ何を話そうかと思いましたが、余計なことは考えず、思ったことをそのままお話し
しました。重要な日なので、いつものようにイタリア製の腕時計を締めました。
程よい緊張とリラックスの中でマズマズの出来だったようです。
　
草野君は福島県の出身、新婦は山形県、今日は東北から大勢の方々が出席されました。
祝辞に福島出身の野口英世さんの話も入れようと思いましたが、インターネットで調べると
若い頃は、かなりの遊び人だったようで辞めました。
先ずはともあれ草野君、誠におめでとうございました。
これからも一層健康であることと、末永いご幸福を心からお祈りしております。
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昨日、以前から投資マンションの相談を受けていた千葉県在住のお客様と事務所でお会いし
色々なお話をしました。
大手ゼネコンの1級建築士でマンション投資をはじめたいとのことで２００万～２５０万前後の
物件を購入をお考えでした。
相手はマンション建築のプロですから話の内容は立地・需要と供給・管理状態、売れている物件
と利回りが主でした。
話が煮詰まってきたところで現地案内しました。
カサウィスタリア、南４条ユニハウス、シャンボール札幌、ソシエール南５条を見学・内覧。
予算の都合で古いマンション中心でしたが、建築のプロは見る所や考え方が普通のお客様とは
少し違いました。建物の耐震問題など構造は３０年位前の物件は大らかでしっかりしている物件
が多いとのことでした。
　　　カサウィスタリア

　　　南４条ユニハウス

　　南４条ユニハウス１階玄関ホール

耐震については分かりませんが、たしかにカサウィスタリアや南４条ユニハウスなどは天井が
高くゆったりとしています。２．６ｍ以上はありそうです。
空間が広いと面積が狭くても広く感じます。
カサウィスタリアより南４条ユニハウスの方を気に入られました。
私がお客様を案内して感じたのはエントランス部分（玄関）を綺麗に多少豪華にした方が印象が
良いということです。
今後は管理組合の理事会・総会でもエントランス部分（玄関）・メールボックスも含めてあ多少
豪華に明るくするように意見していきたいと思います。
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話は変わりますが、最近読んだ本でとても参考になる本がありましたので紹介します。
この本も私の考え方と共通点が多いです。
　　

今日の札幌の天気は晴れ、最高気温２６度。
北海道マラソンが行われていたが、午後1時から札幌駅近くの全日空ホテルで行われた
マンション管理基礎セミナーに出席。
　
会場は６００名位の人でほぼ満員。中・高齢者が多くマンション管理の意識の高さが窺える。
財団法人ﾏﾝｼｮﾝ管理センター　総合研究所　主席研究員の廣田信子さんがどのような話しをする
のか興味があった。
１．マンションを取り巻く状況は
マンションストックは益々増加、人口は減少、高経年マンション急増。
全国のマンションの総戸数5０５万戸、居住人口１３００万人（平成１８年末）さらに、ここ数年毎年
２０万戸近くのマンションが新たに供給。
人口は２００６年１億２７７４万人をピークに減少に転じ、２０５０年後は１億６０万人（２１．２％減少）
の予想。
築３０年以上のマンションは２０１１年には１００万戸。
マンションが終わりの棲家として定着し、高齢単身・夫婦世帯が増加。
２．マンション相談内容から見た管理組合の現状は
管理組合内部の紛争が増加
管理組合という組織運営と住まい方の関するトラブルが中心で他に義務違反、ペット、騒音と
つづく。
マンションの健全度と安心なマンションライフは表裏一体、安心なマンションライフは良好コミュニ
ティから。
常に情報を公開しながら進める、多くの組合員が話し合いや決議に参加するように
他にも色々お話をいただいたが「マンションストックは益々増加、人口は減少、高経年マンション
急増と高齢単身・夫婦世帯が増加」が我々が仕事をする上で問題になるであろう。
今後はマンションを購入する際、立地・周辺環境や広さ間取が問題になりそうだ。
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昨日は休みを取り、旭川市へ行きました。
天候曇り、ＪＲを利用し興味のあったモーリス・ユトリロ展を見に北海道立旭川美術館へ
　　　　　　　　　　　　美術館　

旭川は１０年ぶり、ＪＲ運賃が片道４，７００円。交通費を考えると近いようで遠い旭川。
ＪＲの窓から観る田園風景が広がる稲作地帯を通って旭川へ。途中岩見沢、美唄、深川駅で
停まったが、田舎といった感じ。汽車の中で読んだ本が良かった。
稲盛和夫さんの『生き方』、この本は私の考え方と共通するところが多い。
　
旭川駅に着いて最初に行った所は、駅から見えるマンション『メゾン・ド・ノール』只今売り出し中。
　　　　　　　　　　　　　　　メゾン・ド・ノール　　　
　
思ってた以上によい感じ。
買い物公園を通って旭川美術館へ。
ユトリロ展を観てユトリロに対するイメージが変わった。彼は７１歳で亡くなったが、ユトリロの絵の
評価が高いのは２０代から３０代前半の作品。アルコール中毒で精神状態の不安定な頃。

<img alt="yutoriro1.jpg" src="https://www.apaman-plaza.co.jp/blog_wp/wp-content/blogs.dir/3/files/image/yutoriro1.jpg"

今日の札幌は晴れ。９月なのに日中の気温は２５度、日差しが強い。
午前１１時３０分より札幌簡易裁判所で第１回口頭弁論（裁判）。
　　　　　　　　　　　　　札幌簡易裁判所
　　
今回は店舗の賃貸の賃料請求。
飲食店に賃貸していたが、経営者が変わった途端に賃料の不払いが始まった。
そこで連帯保証人から賃借人に対して契約解除するように要求されたが、その後、数ヶ月して
賃借人と連絡が取れず行方不明。
飲食店に対する賃貸借契約は数少ないが、普通の住居と違い複雑になる。
今日は必勝パターンのイタリア製の腕時計を締めて行った。
いつにも増して事件が多く、法廷の傍聴席も混んでいた。
私の番が来て原告席に立ったが、程よい緊張と余裕で１回目の口頭弁論を終えた。
基本的に裁判は余程のことがない限りしないが、今回は賃借人が行方不明で数ヶ月の滞納も
あり仕方ない。
裁判所から徒歩圏内の賃貸マンション

札幌市中央区の北海道立近代美術館で行われているダリ展に行った。
　　　　　　　　　　　美術館

　
　
日曜日で混んでいるだろうと予想して午後４時過ぎに行ったが満員で列を作っていた。
ダリの若い頃の作品を見ると印象派的なものやキュビズムの絵があったり意外な一面が見れた。
天才と言われるピカソもそうだがダリも基本がしっかりしている。
今までのダリに対するイメージが変わった。
　
　
ダリ展はオススメです。
道立近代美術館から近いオススメ賃貸物件
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部屋探し体験談　　　　　　　　　　
札幌市　北海道大学　D.Y.
北大に入学した当初は、食事の面などで安心して暮らせるようにと学生会館を選びました。バス・トイレが個別にあったり、家具が付いていたりなどの条件でそこを選んだものの、やはり学生会館特有の拘束があり、家賃も高めの設定だと思っていました。
翌年に向け、ある程度北大周辺の知識を深めた後、賃貸マンションを探し始めたのですが、僕が色々とわがままな条件をつけたこととは裏腹に、かなりの数のマンションが該当しました（主な条件は家賃は管理費込みで６万以下、場所は北10～北20条かつ東2条くらいまでで、広さは30㎡以上で1LDK、キッチンは独立キッチンでできれば対面式、築５年以下の物件、光熱費があまりかからない設備が揃っているなどです）。この程度の条件をつけてもまだ100件くらまでしか絞れませんでした。
物件の総数、また条件に当てはまる物件の数を見て、本当にびっくりしました（僕の出身地と比べものにならない…）。やはり北大周辺は学生が住んでいる割合がかなり大きいせいでしょうか、多少わがままな条件をつけても選択肢はあまり狭まらないと思います。
大手の仲介会社を何件か伺いましたが、どこも紹介してくるものは似たり寄ったりでした。ただ、特に完成予定の物件で気に入ったものや、まだ空き予定で部屋が見られないなどといった状況で、「同じ施工会社が近年作ったものがあるので、今日はとりあえずそちらを見てみましょう」などと担当者の方が気を使ってくださる場面がありました。
空き予定や新築の物件では、仲介会社の担当者の方にお願いして、図面を見せてもらったり、日当たりや周辺の環境を確認しに行くために現地に足を運んだり、同じ施工会社が作った物件を見たりなどして自分が納得するまで徹底してみてはどうでしょうか。きっとお気に入りのマンションが見つかると思いますよ。

昨日、午後6時から札幌社会福祉総合センターで行われたライオンズマンション円山第2
管理組合総会に出席。
このマンションは7月に購入して間もないが管理状況を把握するために出席しました。
組合員出席者１０名。
　
理事長は女性だった。最近はマンション管理組合の女性理事長も増えてきている。
細かいところは女性の方が気が利くかもしれない。
議題の中に駐車場問題があった。駐車場は１８台の駐車スペースがあるが４台分が飽きである。
１ヶ月の駐車場使用料は月額１２，０００円マンション内で募集しても埋まらないのでマンション
以外の外部からも募集しようという議題で規約の変更も伴う。　これは承認可決された。
今から５～６年前は、駐車場が足りなくて困っていたマンションも多かったが、最近は駐車場の
空も増えてきていて収入減で管理組合も対策を立てている。
他の議題としては地震保険に加入するかどうか話し合われたが私が反対して否決となった。
札幌は活断層も見当たらず地震の少ない地域なので自身保険に加入しなくても良いだろう。
管理費等長期滞納者（時効の心配もある）に対する議題もあったが、回収を遅らせているのが
気になり法的手続きをするように進言したが、今までどおりとなった。
役員改正で理事・理事長をやってもらえないかと議長に言われたが丁重にお断りした。
ここの管理組合は管理会社依存型のマンションと言えるだろう。理事会も１年に１～２回程度
のようだ。
オススメマンション

昨日はラテンパブ　EL MANGOでスペイン民族芸術『フラメンコ』を鑑賞。
　
　
昨年に続いて今年で２回見ているが、迫力というか惹きつけるパワーが感じられる。
私が行っているサルサダンスと違って相当な年期が必要だ。
このような民族舞踊を見ると一度スペインに行きたくなる。　スペイン語できる人いないかな。
札幌ラテンダンス　サルサ！もどうぞ
オススメマンション　『カサウィスタリア』のCASAはスペイン語の住むところという意味
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　　　　部屋探し体験談　札幌市　藤女子大学　Ｙ．Ｉ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　私が家探しを始めたのは遅かった。どこの大学に行くのか決まっていなかったからだ。
結局藤に行く事に決まったのだが、家の都合上家探しに札幌に来たのは3月25日。すでに
北大の後期試験の合格発表も終わっていたため、北大の近い藤近辺には私の納得できる
物件はなかった。鉄筋コンクリート、バス・トイレ別、4万円くらい。これが私の譲れぬ条件。
結果、藤のある北16条から少し離れた（他の人から見ると遠いらしい）ところに決まった。
そこは地下鉄駅からは徒歩5分以内、通学時間は地下鉄でも自転車でも家から約15分なので
私としてはさほど問題ないところ。しかも鉄筋コンクリート、バス・トイレ別、かつ家賃は4万円
（管理費4千円）、キャンペーンで2ヶ月家賃無料。収納も多くあり、外見新築のように綺麗だし、
壁紙は総張替え済み、廊下も綺麗で管理は素晴らしい。あとオール電化で光熱費はガス・
灯油より安い。
　これから家を探そうと思う人へ。
管理がしっかりしているところを探しましょう。あと多少学校から離れていないと気に入った
のがないのだとしたら、学校近くの

昨日、午後６時よりカサウィスタリア　管理組合理事会が開催された。
マンション地下１階の会議場に行くとテーブルに書類がたくさん並んでいた。
修繕工事の見積書、修繕計画案、管理人室連絡表、水質検査結果書、石油価格改定願い、
管理費収支状況報告書、未収金状況報告、給水管・給水装置工事計画書、事務局からの
提案、その他・・・・
　
　
これらを６時から８時までに審議するのは無理なので午後８時までに出来るところまでとした。
毎月理事会を開催しているので管理費等の未収金は大分回収され大口の数件を早く回収
できれば後は楽になりそうだ。
基本的に大口は裁判を行いその後、競売という順序。
ただいま競売中の物件があり（２戸）、これらの期間入札が９月１４日～９月２１日。その後は
特別売却。
２戸の管理費等の滞納金の合計が現在２，５４０，０００円。
売却標準価格が９階１戸３９７，０００円、１１階１戸４００，０００円。
買受可能価格が９階３１７，６００円、１１階３２０，０００円。
管理費等の滞納金にはそれぞれ遅延損害金も付く。
室内には事務所で使用していた残置物があり室内も汚れているのでリフォーム費用もかかる。
暖房機が付いていないので設置に１０万円かかる。残置物撤去・リフォーム費用・暖房機で
３０万円程度要する。
こうなると１１階の１戸を売却標準価格の４０万円で落札してもほかに管理費等の滞納金
１２７万円+３０万円（残置物撤去・リフォーム費用・暖房機）＝１９７万円と遅延損害金が掛り
安い買い物ではなくなる。
そこで私が提案したのが管理費等の滞納金に対して時効の適用と遅延損害金をどうするか
考えてみてはと。
昨日の理事会では具体的に結論は出なかったが、次回の理事会で再度検討することになった。
次回の理事会は９月２６日。
管理組合としても落札者が出ないことには管理費等の回収はできない。
一般的に不動産競売は市場価格よりも安いとされるので管理組合もそれなりの対応が必要とな
ろう。
他に修繕計画に関して今後の方向性を話し合ったが理事の意見が分かれて次回以降に持ち越し
となった。
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