山さんの不動産日記

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寒い日が続く札幌です。
本日はグランドール６８の管理組合理事会が午前１０時に開催されました。
グランドール６８

議案は新年１月に定期総会が開催されますのでその打ち合わせと裁判で和解になり、
管理組合が先月からうまくまとまりましたので今後の運営について。
今後やらなければならないことが山積していますので大変ですが、急がず、あわてず、無理を
しないで一つ一つ手堅く片づけていこうと理事も頑張っております。
　
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マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
過去に「債務不履行」「債務超過」という状況に陥り、ローン破綻という名の「事故」を、
４件も起こしてしまったことは紛れもない事実です。 しかし、競売にかけられ、４件もの物件を
失い、数千万もの多額の債務が残ってしまったにもかかわらず、今尚めげずに（？）不動産
投資を実践し続けている、というのも又事実です。
ぼくは現在、５０代前半です。はじめて不動産を購入したのは、２０代後半に、マイホームとして
購入した２ＬＤＫのマンションでした。 そのマンションを３年後に売却したとき、「売却益」を
得たことがきっかけで、不動産投資を実践することになります。
ですから不動産投資暦は２５年近くになります。
その間、売買した物件は、区分所有のマンションを中心に１０物件を越えています。
もちろん、売却した物件には、自らの意思で売却した「任意売却物件」もあれば、裁判所に
よって強制的に売却させられた「強制売却物件」もあります。又、２回だけですが、競売の
入札に参加し、一件は落札した経験もあります。
そのような様々な体験を通して勉強してきたことや、感じたことを投稿していきたいと思っています。
ブログは、例えてみれば「自分の部屋」でしょう。かなりお気楽に書けます。
対して、ここへの投稿は、よそ様のお宅にお邪魔するようなものですから、それなりに緊張もします。
しかし、不動産投資に興味がある。もしくは現に今、不動産投資を実践している方たちに読んで
もらえると考えれば、書き概もあるというものです。
所詮ぼくは「語り口調」。つまり誰かに話しかけているような文体でしか書けません。よそ行きの
言葉を使っても続かないでしょうから、ここは肩の力を抜いて、普段通りの自分の言葉で
書かせていただきたいと思っています。
こんなぼくに『投資の鉄人』という名のコラムに投稿する資格があるのか否か？
その答えは、このコラムを読んでいる方に委ねることにさせていただきたいと思います。
ぼくの投稿で、皆様が投資のことや、借金のことなどを考えるきっかけとなれば嬉しいです。
よろしくお願いします。
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』 マイブックル
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』 早稲田出版
オフィシャルブログ 『瀬谷流プチ不動産投資日記』
　　　　　　　　　　　　　

昨日、『マンション投資鉄人』の原稿をいただきました。
「東北地方在住　瀬谷潤」さんです。
瀬谷さんは本を出版されています。『住宅ローン破綻　競売があなたを救う』　早稲田出版
　　　
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マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
はじめまして。瀬谷と申します。　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　
このたび、山崎社長の御好意で、書かせていただくことになりました瀬谷と申します。
このような機会を与えて下さいました山崎社長に、この場を借りて御礼申し上げます。
最初に社長からこのお話を聞いたとき、「このぼくに『投資の鉄人』という名のコラムに
投稿する資格など、果たしてあるのだろうか？」という戸惑いでした。
というのも、ぼくは過去に、所有していた４件の物件を、競売にかけられて失った経験が
あるからです。
競売にかけられた物件の内訳は、一件が４ＬＤＫの自宅マンション。３件が投資用ワンルーム
マンションです。
「所有物件が競売にかけられる人間など、人生の敗北者。どのみち自己破産だろう」
競売と自己破産をイコールではないにしても、延長線上でつながっているかのような認識で
捉えている方がほとんどでしょうから、「ローン破綻に陥り、自己の物件が競売にかけられ、
競売後も尚、数千万もの多額の債務が残ってしまった者に（競売後の残債務は免責には
なりません）、『投資の鉄人』などというコラムに投稿する資格などない」と考えるのが
自然かと思います。
競売にかけられ、今も尚、数千万もの多額の債務を抱え、競売後の残債務には「遅延損害金」
という名の「違約金」が日々加算され、現在の債務総額は軽く一億を越える額に増殖している・・。
　
こんな状況下にあるぼくが、『投資の鉄人』などというコラムに投稿するなど、「盗人猛々しい」
とは、まさにこのことを言うのでしょう。
ところがぼくは現在、４ＬＤＫの自宅マンション。１ＬＤＫ８世帯、全戸分の駐車場が付いた
アパート一棟。区分所有のワンルームマンション４件。６物件。計１２件の単身者用物件を
所有し、不動産投資を実践しています。
つづく・・・・・・・
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　

寒い日が続く今日この頃です。
昨日、午後１時から中の島キングレジデンス１階事務所で管理組合理事会が開催されました。

議題は翌年１月に開催される管理組合総会の議題を中心に管理費の滞納問題、役員改選、
事業計画、次年度の予算等でしたが、長期滞納者に対しては法的手続きを取る。
事業計画では各戸に火災警報器を設置（防火管理責任者の役員が管理組合の予算で
設置するようにとの意見が出され各理事了承）。理事の改選では現在数が少ないのですが、
規約を確認すると４名以内となっていますので現在の人数でも問題ないことが確認されたが、
多い方が良いので立候補者を募集することとしました。　
　　　
実はこの規約は管理組合設立の時に私と管理会社と話し合って原案を作成したものでした。
理事の成り手が少なくなることを想定して４名以内としました。
最近賃貸の空き室が問題となっているマンションも多いのですが、中の島キングレジデンスは
アパマンプラザで賃貸募集や売買で取り扱っている物件は現在ありませんでした。
賃貸等が決まっている理由を検証してみますと
１．玄関フロアーのリニューアル。
２．スーパーマーケットがすぐ近くにある。
３．賃料が安い
４．交通の便が良い
以上のことが考えられます。
もちろん弊社以外で現在募集している部屋もあるようですが。
要は貸主がどれだけ積極的に賃貸募集に取り組むかだと思います。
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昨日から気温が緩んでホッとしましたが風邪が流行っているようで気を付けなければ。
例年ですとこの時期賃貸の動きがあまり良くないのですが、今年は多少動きが良いようです。
最近、契約になっている地域は、商業地区が中心です。
空き室をお持ちの方はあきらめずにアパマンの社員に相談されたら良いでしょう。
今日は午後１時３０分から札幌駅前にある京王プラザホテルで宅地建物取引業協会
会員業務研修会が開催されました。　教育熱心な弊社からは８名が出席しました。
　
テーマは『おとり広告と不当表示および原状回復の基礎知識について』でした。
２時間の研修会でしたが、宅地建物取引主任者試験の勉強をすればわかる内容だったと
思います。
会員業務研修会は出席する習慣を身につけることが大切ですね。
都心に近いお勧め家具付き賃貸マンション

昨日、午後3時よりコスモレジデンス管理組合定期総会がマンション近くの琴似商店街
振興l組合会議室で開催された。　このマンションは今年7月に購入した。
JRと地下鉄を利用でき近くにはイトウヨーカドーのスーパーマーケットやコンビニ、ファースト
フード店飲食店、銀行、薬局、その他色々な商店があり便利で女性に人気の地域です。
　　
　　
総会の方は問題もなくスムーズに進行し、1時間くらいで終わりました。
議長を行った理事長はマンション管理士の資格があり議案に関する質問もそつなくこなした。
やはりマンション管理士や管理業務主任者の資格者が管理組合の役員にいると理事会や
総会の運営もスムーズに行くのだろう。
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札幌は一昨日から気温もぐっと下がり、いよいよ冬将軍の到来です。
路面は凍り、車で出かけるとノロノロ運転になり、遅れることもありますので注意しましょう。
やはりこれからの季節は地下鉄ですね。
　　　　　　　中島公園の雪景色
　　
話は変わりますが、昨日、札幌市豊平区にあるﾌﾟﾚｼﾞﾃﾞﾝﾄﾊｲﾑ管理組合理事会が
マンション一階の集会室で開催されました。
　　　　　　プレジデントハイム
　　
雪の影響で開催の定刻に間に合わず遅れて来た人が
数名かいらっしゃいました。
ここのマンションも今後、色々な修繕工事が予定されますが、今回は長い廊下（１００m位）
の壁・天井・ダクトの工事、除雪業者の手配をどのようにするかなど話し合われました。
プレジデントハイム管理組合の理事長は女性ですが、なかなかしっかりした人です。
私は副理事長をやらせていただいております。
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昨日、午後５時よりマンション近くのホテルライフォートでカサウィスタリア管理組合法人
理事会そして午後６時より同ホテルで管理組合定期総会が開催された。
出席者は２０名。
　　
　　
私は理事長の挨拶をした後、規定により議長を行った。　昭和４８年建築のマンションという
こともあり、建物も多少老朽化している。水周りや管理費等の滞納者、自転車置場（駐輪場）の
問題などもあるが、最近は賃貸の空き室を少しでも減らすよう建物の修繕工事なども玄関の
リニューアルやメールBOX交換、オートロック設備など居住者の安全性や利便性、高級感を
感じてもらえよう修繕工事も住む人の身になって注意を払っている。
しかし、今回の総会は議題に直接関係のないことで、あれやこれやと質問・意見が必要以上に
出て時間がかかった。３０３の総議決権数に対し、委任状を含めた私が持つ議決権が１９９
あったので最初から結果は分かっていたが、出席者の声に耳を傾けなければならないので
最後はどっと疲れた。
総会が終わったのは午後９時３０分頃でした。
今年は給排水など水回りの工事を行っていきます。
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昨日の札幌は雪が降り寒い１日でした。
寒くなっても賃貸の申し込みや売買の契約もあり忙しい１日でした。
午後６時からは当社の事務所でチサンマンション札幌第２管理組合理事会が開催されました。
　　　　
　　　　
議題は給排水管改修工事の関係で下が、修繕積立金がそれほどないので工事をするにしても
借り入れが必要ですが、管理費等の滞納者がいると借入の妨げになります。
滞納者に対して今まで以上に厳しい対策・処置を行うことになりました。
また、工事の方について当初の予定していたものから工事内容を多少見直すことにもなり、
工事開始までには時間がかかりそうです。

今日は午後から天気も良くなり気持のよい１日でした。
午後６時３０分から札幌市厚別区にあるシェラトン札幌で社員、旧姓藤田さんの結婚式が
行われました。苫小牧出身の藤田さんと愛知県出身の新郎との結婚式でした。
　　
　　
　　
　　
私は結びの締めを執り行い３本締めで決めました。
　　
今年は社員の結婚式が２件ありましたが、結婚という儀式はやはり人生の一大イベントですね。
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今日の札幌は日中の最高気温が９度、コートが必要な季節となりました。
秋も深まり落ち葉が目につきます。
アメリカで起きたサブプライムローンの影響が連日報道されてます。
日本でも不動産ファンドによるマンションの供給過剰の影響もあり、札幌市中央区で建築中の
賃貸マンションが事業主の倒産により、工事がストップしていました。
　　
札幌はマンションの供給が需要を上回っているようです。　一部の地域ではバランスよく
納まっているようですが。
そこで今週から営業員が空き室を再度チェックすることにしました。物件担当者以外の者が
室内を確認する。　私は今日、都心部の物件を１０件程見ました。すると色々と気が付きます。
この物件は立地、内装、日当たりは特に問題はないが、照明器具と家賃に難があるな。
また、ある物件は日当りが日中でも悪い、他にも賃料を下げなければ決まらないだろう等と
考えます。　反対にどうしてこの物件が決まらないのか不思議と思うようなものもあります。　
このような時は募集広告等を見直してみます。
百聞（文）は一見に如かずと言います。　現場に行くと答えが出てきます。　そして百見は
一考に如かずと言います。　さらに百考は一行に如かずと言います。
要するに　「百聞は一見に如かず」だけれども「百見は一験に如かず」
最終的に行動に移して経験を積まなければなりません。
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