山さんの不動産日記

‘日記’ カテゴリー

今日は、朝からの雪で冬に逆戻り。
国公立大学後期 試験で北大に向かった。
営業部全員でチラシ配り。
　　　　　　北海道大学正門
　
少子化の影響か受験生は予想外に少なかった。
とりあえず、今年の大学・短期大学生のチラシ等の配布はこれで終了。
今後は、インターネット上でのホームページ対策。
昨日、今日と学生の賃貸申込・問合せが増えている。
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私は今年の３月に引越しをしました。引越しをしようと思ったのは隣の人がうるさかった
からですが、学年が変わる時期で季節的にもちょうどいい機会だったというのもあります。
私はまず、引越しするにあたって不動産屋さんに行きました。そこで物件を探したのですが、
いろいろな物件があり目移りしてしまって結局15件くらいを実際に見てまわって今住んで
いるところに決めました。
部屋を選ぶときに重視したのは防犯設備が整っているかどうかです。女の一人暮らし
なので安心して住むことができるところを探しました。今のところは優しい大家さんがいて、
そこも気に入っています。
騒音についても札幌は雪国なので部屋の気密性は高いですが、隣からの音が実際にどれ
くらい響くかは、部屋にいって試してみるのが一番だと思いました。
部屋の広さも以前住んでいたところよりも大きい方が良かったので、それも不動産屋さんに
言って探してもらいました。
不動産屋さんからは部屋探しのポイントや、裏話などいろんな役に立つことを聞けたので、
頼んでみてよかったと思います。一人だけだとこんなに部屋を見てまわることもできなかったし、
疑問があってもすぐに聞けないので大変だったと思います。
引っ越すときは大きな家具から服や食器みたいな小さなものまで全部運ばないといけない
ので人手が要ります。私は友達に手伝ってもらって引越ししましたが、やっぱり大変でした。
手続きなんかもあってかなり面倒だったので、引越しはもうやりたくないというのが正直な
気持ちです。
これから部屋を探す人は引越ししなくてすむように最初から自分にあった部屋を探すのが
いいと思います。

国公立大学受験合格発表後の土曜日とあって学生を中心に賃貸のお客様が多数来店。
北区と中央区・豊平区の賃貸の申込があったが、この時期は家具・家電付の契約割合が高い。
午前中はアパマンプラザ自社ﾋﾞﾙの中島公園ステーションプラザに関しての打ち合わせを
設計会社のＰ社の社長、施工会社のＭ社の部長と２時間した。
このﾋﾞﾙは耐震設計の構造計算は問題ないとのこと。
午後から自社物件のシャンボール豊平３階の退去立会い。このマンションはリフォームして
売りに出す。
午後３時からグランドール６８管理組合の理事会。理事５名全員出席、総会前の打ち合わせ
とあって内容の濃い理事会であった。
私が管理組合の役員をやっているマンションはどこも出席率が良い。
事前に役員の都合も確認するが、他に交通費や出席のための拘束時間の出席料を支給
するのが良いのだろう。
　
　
人間は感情と勘定で動く。会議の内容も大事だが、出すものは金額は僅かでもきちんと
出さなければ。
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札幌市内の雪解けは例年になく早い。
幹線道路には雪も無く車のスピードも速くなってきた。このような時期に自動車事故が多く
発生するので注意が必要。
先日も近くの路上で車の接触事故がありパトカーの他に消防自動車も来ていた。
話は変わるが、本日、午後１時３０分から北海道宅地建物取引業協会主催の会員業務研修会
が札幌ローヤルホテルで行われた。
　　
今日を含め３回に分けて行われるが、会場は満員。１０年前の講習会は空席も目立ったが
最近はいつも混んでいる。
講師は東京から来られた弁護士。主に土地・建物の契約時の重要事項説明書の作成について。
最近の耐震構造問題やアスベスト・瑕疵担保責任などだったが、２時間の時間では足りない。
会社に戻ると先日、札幌地方裁判所の不動産競売でワンルームマンションを落札したＭさんが
来社された。
Ｍさんが落札した物件の家賃相場、販売価格その他を私に尋ねてきた。
Ｍさんとはもう１５年来の付合いでＭさんが所有していたマンションの賃貸や売買の斡旋を
過去にいくつも扱った。
今回落札した札幌市内のワンルームマンションを所有するのを止めて保証金１８万円を流そうか
どうか迷っている。
１７０万円で落札したが、マンション管理組合に対する管理費等の滞納金が３０万円、所有権
移転等の登記費用６万円、不動産取得税１０万円、内装工事費が１０万円、売却仲介手数料
１５万円その他に１０万円かかると計算して合計２５１万円。
私が査定したところ、このマンションの売買価格はリフォームしても２２０万円～２３０万円程度。
売却期間が長引けば毎月の管理費等もかかる。
賃貸に出しても回収するのに期間がかかるし、賃借人も簡単に見つかるかどうか不安だ。
Ｍさんは素人ではないが売却可能な価格を間違えたようだ。
札幌市内のワンルーム・１ＤＫマンション等は競売で落札・売却してもあまり利益は期待でき
ないのが現状。物件によっては管理費等の滞納金や落札物件の内装工事費・設備補修費等が
嵩んで赤字になる例もある。
不動産競売を長くやっているプロと素人の違いは入札価格の組み立て方が違う。
これから書くことは、本来極秘事項ですが、今回特別サービス致します。
マンションの不動産競売の場合
素人は最低売却価格（現在は買受け可能価格と言う）に管理費等の滞納金、登記費用、
不動産取得税、内装工事費、仲介手数料（不動産業者に依頼する場合）、他に競争相手
がいるのでさらにプラスαして落札価格を決定する。
プロは最初に売却可能価格を決めてから管理費等の滞納金、登記費用、不動産取得税、
内装工事費等の諸経費を差し引いていく。そこにプラスαして落札価格を決定する。競売の
プロは販売価格から逆算する。決して無理をしないしので損もしない。
最近は素人の入札者も多く、落札価格も数年前から見ると高くなっている。
しかし、競売物件の質は落ちているようだ。
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今日は待ちに待った？大学受験の合格発表だ。
札幌の天候は晴れ、気温は低く寒いが受験生には暖かい日であってほしい。
　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　北海道大学
　　　　
　
今日から学生の賃貸マンションの大きな部屋探しの波が押し寄せてくる。
札幌では特に北海道大学周辺の賃貸マンションの問合せが増えるだろう。
早い人は合格発表前に賃貸借契約したり仮契約する人も多数いた。
中には受験前に北大近くのマンションを購入して受験日に買ったマンションを
確認する学生までいた。
申込や契約をされた方は是非とも合格していただきたい。
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チサンマンション札幌第一
リラハイツ北１４条
北大周辺他にも多数あります
札幌賃貸マンション部屋探し体験談　(北海道大学3年　K.Tさん)　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　
私は大学三年になってから札幌で一人暮らしを始め、
現在は大学の近くにあるマンションに住んでいます。
探す際に求めた条件は、サークルと大学、双方へのアクセスの良さでした。
私の所属しているサークルは自分のとは別の大学での活動なので、
どちらにも行きやすい立地のマンションを探したかったということです。
「授業を受ける→家に寄る→サークルに行く」このルートからできる限り
無駄を省きたいと思っていました。昨年まで実家から通っており、
一日の多くの時間を移動に費やしていた経験があるからです。
結論から言えば、この条件を優先したことは間違いではなかったと思います。
が、もっと色々な知識をふまえて選んでいれば、別の選択肢もあったかなと。
たとえば、ガスがプロパンであるか否かは考えるべきだったうちの最たるものでした。
３月ですらあの料金なら、冬季は・・・と考えると、今から恐ろしいです。
少しずつ節約して、冬に備えています。
大学生協の仲介だからと信頼しきらず、ネットや周りの人たちから
沢山の知識を仕入れておく必要性を感じました。
(今回が成功の部類だったのはラッキーでした。今度はもっと調べてから動きたいなと)
ものを買う際にも入念な準備をした上で比較し、購入するように
人生の数年を過ごすであろう家の選択は、慎重に越したことはないなと思います。
これは当たり前のことではあるのですが、実際に住んではじめてその実感が沸きました。
頭ではわかっていても、実際に体験しないことには徹底できないでしょう。
卒業する前にこういった体験ができ、自立の準備ができたことは嬉しく思います。
知識をしっかり仕入れ、取捨選択し、自分のライフスタイルに合った所を選ぶ。
改めてこの行為の意味を考えるのが大切なことだと思います。
その部屋に自分が住んでいるところを想像するのも良いかもしれません。
家具はどういう配置になって、寝るときはどこで、友達が来たときはこうなって・・・。
いろんな家に住んだような感覚になれそうで、ちょっと楽しそうだなぁと。
今度部屋探しをする際には、個人的に実践してみようと思っています。

今日の札幌は、朝から風が強い雨降りの１日だった。
私が理事長をやっている中央区のＧマンションの集合ゴミ箱が強風で飛ばされたと管理会社
から連絡が入った。
午前中はアパマンプラザのホームページのチェックをした後、私が所有するパロスリバーサイド
マンションのカーペットの採寸とクリーニングするカーテンを取りに行った。
このマンションは家具・家電を設置して賃貸募集することにした。
昼食を取った後、午後からはホームページの解析を行い今後の賃貸の募集対策を行った。
最近、検索エンジンポータルサイトのＹａｈｏｏやＧｏｏｇｌｅのルールに大きな変化があったらしい。
毎日、チェックして色々試したがどうにも結果が出なかった。
　　　　　
アパマンプラザのホームページ制作担当のＩ 君と色々打ち合わせをしてもう一度原点に戻って
やり直すことにした。
Ｉ 君はとても優秀な成年で自宅に帰ってもインターネットやホームページに関して勉強している。
打ち合わせをしてなんとかいけそうなイメージができた。
私は、パソコン画面に向かう時に愛用するメガネがある。フライフィッシング(釣り）に行く時に
使用する偏光グラス。このメガネをかけると目が疲れない。
　　
最初の頃は社員におかしな色メガネをかけてると笑われたが。
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部屋探し体験談　北星学園大学学生（札幌市在住）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　まず私が部屋探しをするときに重視したこととしては、①家賃が安い②学校と駅に近い③
スーパーに近い　ということでした。
　さすがに、②や③を満たす物件を調べると、なかなか家賃が安いところはみつからなかった
のですが、とにかく粘っていろんな物件を見て回った結果、それなりに満足できる物件をみつける
ことができました。
　いろんな人の話しをきいていると、焦って決めて後悔する人がたくさんいるようです。
特に合格発表後から部屋探しを始めると、いい物件が取られるのではないかとか、早く決めて
面倒なことを終わらせてしまいたいという気持ちから、焦る人が多いかと思います。
しかし部屋探しをする時には、粘っていろいろみせてもらう、というよりも、「不動産会社はひとつ
にこだわらない」ということが大切だと思います。
ひとつの不動産会社にこだわってしまって、妥協すべきでないところを妥協せざるを得なくなって
しまうのはすごくもったいないことです。実際私も一つ目の不動産会社で見た物件では不満
だったので、ほかも回ってみたことで、いい物件をみつけることができました。
さらには、色んな不動産会社を回りまくれば、どこまで妥協できてどこまで妥協しなくてもいいの
かが見えてくると思います。合格発表前から部屋探しをしてキープしておいてもらうのもかなり
いい手だと思いますよ☆

最近、お客様からの相談が増えてきました。
　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
１．賃借人（入居者）さんの相談では
　①室内の設備の不具合、　ストーブ、湯沸し気、水漏れや排水の詰まり、その他
　②騒音　同じマンション内での隣・近所の音がうるさい
　③結露の発生　
①の問題に関してはアパマンプラザの管理物件について言えば対応が早いです。
　特に冬場のストーブは早くしないとクレームが大きくなるので故障している間は
　ポータブルストーブを無料で貸し出しています。また古いストーブなどは所有者
　（大家さん）に交換を進めます。
　湯沸し気に関しても最近、パロマ・リンナイ製でマスコミなどでも多く取り上げられて
　ますので修理交換などの対応を素早くするように所有者と交渉をスピーディにしています。
　水漏れや排水の詰まりなども基本的に現地確認をした上で当日もしくは翌日には
　使用できるように対応しています。
②の騒音問題は、意外と時間がかかることが多いです。これは事実確認から始まって
　管理人・所有者・加害者・被害者と打ち合わせをしなければなりません。
　契約書・マンションの管理規約・建物の構造上の問題など色々な角度から検証しなければ
　なりません。
③結露に関しては、マンションの構造上の問題と入居者の使用上の問題がありますが、
　多くは外と室内の気温差が結露の原因となることが多いので、内側の窓ガラスの交換
　を勧めます。木枠の窓よりもプラストサッシ、さらに硝子をペア硝子にするとよいでしょう。
　結露はそのままにおくとカビ等が発生して健康上害をおよぼします。退去後もリフォーム
代金が嵩みますので早いうちに対処したほうが良いでしょう。
　
２・オーナー(大家）さんの相談は
　①家賃をキチンと支払ってくれないので回収する良い手立てはないか。
　②空室を早く決めるにはどうしたらよいか？
　③退去後の内装工事費は賃借人にどの程度請求できるか？
　④裁判に関して
①の滞納家賃の回収問題は、期日までに支払わない賃借人に一番の問題がありますが
　契約書に基づいてキチンと請求行為を行わない所有者に問題がある場合もあります。
　賃料請求は基本的には契約書に基づき機械的に行うとよいでしょう。
　滞納金が増えない内に先手先手と働きかけるのが大切です。
　本人（賃借人・入居者）がダメなら保証人。それでもダメなら内容証明書で請求する。
　だいたいこれで８０～９０％は回収できます。
　それでもダメなら一度、不動産業者や専門家に相談する事も必要です。
②の空室対策は、貸主である所有者は勉強する必要があります。昔ながらのアパート経営
　では、賃貸マンション・アパートの供給量多い現代では不動産業者に入居者募集を頼んだ
　からと言って、立地が良いか運がよくなければ簡単に決まらないでしょう。
　賃料設定・設備の充実・インターネットなどの通信網・そして募集に関してよい不動産業者
　かどうか？　不動産業者にホームページがあるのか。ホームページの内容が充実しているか。
　今はＩＴ時代なのでお客様の大半はインターネットで部屋探しをやっています。
③退去後のリフォームや室内クリーニングは必要。入居者が退去した後の部屋が　綺麗で
　あれば問題ないが、修理が必要であれば入居者にどこまで請求できるのか。
　所有者の負担割合は。
　基本的には賃貸借契約書に誰が見ても分かるように明記しておくのが良いだろう。
　問題となった時に敷金が潤滑油的な役割をするのだろう。
　最近、敷金無しの入居者募集を見かけるが、所有者・不動産業者は敷金について今一度勉強
　するとよいでしょう。敷金は古くからある実用的なものです。
④裁判は決して最善策だとは思いませんが、他に解決の糸口が見つからなければこれも大切な
　解決策でしょう。
孫子の兵法に｢百戦百勝は、善の善にあらず、戦わずして人の兵を屈するは、善の善なるものなり｣
とあります。
　相談に来られた方には最初に裁判とはどのようなものかから説明します。
　殆どの人は裁判の経験はありません。
　裁判所、簡易裁判所について、裁判官の考え方、司法委員は、原告、被告、代理人に
　なれる人、司法書士、弁護士、判決、和解、訴状、答弁書、小額訴訟、陳述書、準備書面
　など基本的なことから説明して刑事裁判と民事裁判の違いなど裁判とはどのようなことか。
　民事裁判の場合裁判官が望むのは第１に和解でしょう。
　当然、駆け引きも大事です。
てな訳で我々も常日頃勉強しなければなりません。
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昨日は、会社の休みを利用して札幌清田区白幡山で行われている世界ノルディック
１５キロ男子距離競技を見学した。
　　
　　
生でスキーの距離競技を見るのは初めて。
会場へは地下鉄東豊線の終着駅｢福住駅｣からシャトルバスに乗り会場へ向かった。
競技場に着いてみると日本人より外国人のほうが多い。
特に目に付いたのはスキー王国ノルウェー人の国旗や応援団。
ドイツやスウェーデン・フィンランド・オーストリア等の国旗もあったがノルウェーの
応援風景は気合が入っている。
　　
　
　　　　　　　　　　　　　　　　吹雪の中でもたくましい
　　
　
　　
　　
　　
競技よりも応援の方が見応えがあった。
ノルウェー等の北欧諸国は雪と冬をどのように楽しむかを心得ている感じがした。
寒いからと言って家に閉じこもっているようでは。
雪国の人間は失格だ。
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今日の札幌は、穏やかな１日だった。
午前中マンションの室内リフォーム現場をチェックし、ホームセンターに買出し。
賃貸の動きは学生さんが活発になってきた。大学・短大・専門学校などの学生さんで賃貸の
申込いただく。
夕方売買の決済で大阪のお客様来店。大阪は景気がよくなっているとのこと。
場所によっては地価が２倍以上上昇とのこと。
午後６時よりカサウィスタリア管理組合理事会。
　　
地上デジタル放送対応型マンションに工事や防犯用カメラ設置、管理費等の滞納者対策等。
特に大きな問題もなく午後８時に終了。
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私が現在の大学に入学することに決めたのは3月の中旬だったので、
手ごろな物件はおおよそ決まってしまっていました。
大学生協に相談して、たまたまキャンセルが出ていた現在の家を含め
3件紹介してもらいました。
1つは大学にとても近かったけど、ちょっと古い家でした。
もう1つは大学からは離れるけど駅には近く、買い物の便がいいところでした。
そして現在の家は大学に自転車で10分ほどと適度に近く、自転車で10分で駅にも
食料品の買い物にも行けます。
また新築だったことも手伝って、すぐに決めました。
でも工事が長引いていて、突貫工事だったらしく、壁紙がきれいに張られていない
ところや、扉の立て付けが悪いところ、掃除が行き届いていないところがありました。
工事がギリギリの新築は、あまりおすすめしないかなぁ、と思います。
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今日の札幌は快晴。早朝は気温も低く肌寒いが、風もなく青空の大学受験日和。
大学受験の天王山とも言える日なのでアパマン・プラザ営業部は早朝から北海道大学、
札幌医科大学、札幌市立大学に分かれて受験生に合格祈願と書いた封筒に入った
アパート・マンション賃貸募集のチラシを配った。
　　　　　　　　　　　　　　　　北海道大学正門
　　
　
このチラシ配りは２０年以上前から行っているもので、受験生の多い北大でやり終えると
受験シーズンも大詰め。
北大のチラシを配った後、近くのヨドバシカメラ一階にあるマック・ハンバーガーに行ったら
ヨドバシカメラ開店前に建物を囲むように大勢の人が長蛇の列。聞くところによると任天堂の
新ゲームソフトの販売とか。寒いのに熱心な事。
私はパソコンゲームに全く興味がない。
アパマンプラザには現在１０，０００戸以上の空室物件情報があります。家具・家電付、
短期契約、高級鉄筋マンション、２階建ての賃貸アパート、ワンルームマンション、
オートロック設置など。
北大南門、目の前の賃貸マンション　シャンボール札幌
北大教養学部から近い地下鉄北１８条近く家具・家電付物件　　メゾンクレスト北大前
北大まで徒歩１分　北１２条駅から近い家具・家電付物件　　　　エルムハイデンス
札幌医大から徒歩２分家具・家電付　ライオンズマンション大通第二　

部屋探し体験談　　　　　　　札幌市　Ｎ．Ｋ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
前に住んでいたマンションを都合で出ることになり、同じ校区限定で探していました。
また、ピアノも使用したかったので、ピアノを使用可能な物件を探していました。
ただ、引越し予定の時期が3月中旬で、引越しシーズンということもあり、かなり混むことが予想されました。
なので１月初めからタウン情報誌やインターネットで検索を始め、２月には希望物件を絞って不動産の方に電話し、相談しました。
けれどもよい物件は「早い者勝ち」なのが現実で、なかなか希望に当てはまる物件がなく、あせりました。
幸いにも希望のマンションで空き物件が見つかり、現在も暮らしています。
見つかったときの喜びはこの上ないものでした。
やはり、早めに不動産の方に相談することが大切だと思います。
不動産の方は親切に相談に乗ってくださり、また希望の物件が見つかった際にも迅速な対応をしてくださるので、きっと良い物件が見つかると思います。
また、経験豊富で、入居時のチェックやアドバイスなども教えていただき、大変助かりました。

札幌でスキーノルディックスキー世界選手権が行われている関係もあって札幌の都心部や
ホテルの多い中島公園周辺は外国人の姿が目に付く。
　　
札幌の天気は晴れ、雪が解けるスピードが進んで春がだんだん近くなってきた。
午前中、札幌市内の中古売買マンションを求めて中国人とロシア人が来店。
中国人は、紹介されたお客様。ロシアのお客様はニセコにスキーをしに来た家族連れ。
オーストラリアだけでなくロシアからもニセコのスキー場に足を運んでいる。
両外国人とも札幌の町を気に入っているらしく近々購入したいとのこと。
最近、外国人のマンション購入者が増えてきた。賃貸の入居希望者は毎年かなりの数いたが、
売買の需要も増えてきたので、私も以前から考えていた英会話の学校に行こうと考えている。
日本人の少子化が問題となっている中、外国人の賃貸・売買の需要は確実に増えている。
アパマンプラザは複数の英会話学校とも取引があるので何処に行こうか迷っている。
オススメ賃貸マンション　ダイアパレス麻生　家具・家電付
　　部屋探し体験談（仙台）　東北大学　学生
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　
　私は兄弟と二人で住む部屋を探していたので、家賃の上限はそれなりに高く設定することができました。なおかつ以前にも一度部屋探しをした経験があったので、条件もほぼ頭の中でまとまっていました（①自分の学校からも兄弟の学校からもそれなりに近い②洗濯機を置く場所がある③風呂トイレ別④二階以上⑤木造でない）。
　見に行って一発で決めてしまったので始めは少し不安になったのですが、すんでみて、いい部屋を見つけられたな、と思いました。上の条件はもちろん満たしているのですが、さらに、①通りに面しているので安全②お店や地下鉄の駅にけっこう近い③部屋が綺麗　という点でもいいところだな、と思いました。
　ただ、これは一人暮らしをする人にはあまり参考にはなりませんが、複数人ですむ場合、各々が一部屋もつ、ということを条件に加えると、当然ですが家賃ははね上がります。私（達）の場合、お互い家に人を招いたりしないし、一日の大半を学校で過ごすので、言ってしまえば寝てご飯を食べるぐらいのことが出来ればいいわけで、プライベートな空間がある、というのはあまり重要な点ではありませんでした。
　最後に、これから部屋を探す人に伝えたいのは、（あまり文脈と関係ないかもしれませんが、）部屋探しで一番妥協してはいけない点は、「防犯」だということです。ほかの事は案外住んでみればなんとでもなります。特に一日のうちの大半を学校など外で過ごすことが多い人は、部屋の構造に対する不満より、安全な場所に住んでいる、ということの方が、（特に女性は）精神的にも楽なんだと思います。