シャンボール札幌管理組合 臨時総会
昨日は午前中雨でしたが、札幌ハーフマラソンが開催されました。
アパマンプラザからも女性ランナーが出場しました。
１万人以上の市民ランナーが時おり強風が吹く中、札幌の市街地を駆けめぐりました。
午後３時からマンション１階でシャンボール札幌管理組合の臨時総会が開催されました。
出席者は３０人くらいいたでしょうか。
女性や高齢者の方も多くみられました。
建物も建築して３７年経ち修繕計画や修繕が遅れていて問題が生じていることもあり
大規模な修繕を早期に行わないといけない状態での臨時総会でしたが、
色々な意見や質問などもあり、簡単にはいかないところもあるようです。
建築年数の古いマンションは早めに専門家に相談し、中長期的な修繕計画を
立てなければなりません。
中長期と言っても５年くらい先のことをまず考えましょう。
中年と高齢者、女性では基本的な考え方も違います。
相手に納得してもらうにも時間がかかるようです。
お勧めの賃貸マンション
マンション投資第２５の鉄人 考え方 「昔と今」Ⅱ
札幌は１０月に入り朝晩の気温も下がりストーブが必要な季節となりました。
この季節になるとストーブの不具合を言ってくるお客さまの声も聞かれます。
これからは暖房器具の点検も必要となってくるでしょう。
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16 考え方 「昔と今」Ⅱ
マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン エリアマネージャー
鳥取県在住 T．T． 
②「利回りの高い物件を選ぶ方が良い」
・・・利回りです。「何が何でも利回りの高いものを！」という人を「利回り星人」と
呼ぶようです。
過去の私はこの傾向が強かったように思います。
私の所有物件の実績では、昔と今、つまり購入した時と現在では利回りが
平均で１．５％ほど落ちています。
大きいものは３％以上ダウンというのも２つあります。マンション経営に影響大です。
購入時の利回りがMAXであり、「瞬間最大利回り」です。それ以上はありません。
そこからは下がっていくばかりです。
よっぽどリノベーションや家具家電等に投資しないと上げることは難しいでしょう。
所有してからの期間でみると実際利回りは、平均7.14％です。低いものは5％代。
であるなら、８％くらいでもそれがずっと続き安定して運営できるマンションの方が
良いわけです。将来にわたって計算できますから。
結局は①とも関連しますが多少利回りが低くても「いつでも借り手は見つかり、
買い手もいる」そんなマンションを購入します。
そういうマンションは競争がありますから利回りは低いものです。
首都圏、東京２３区の利回りがそうだと思います。
一つ狙いは空室のタイミングで売りに出されたものです。買い手の競合は少なく、
賃貸中でないため値下げ交渉が効きやすいです。
でも立地等良いものであるなら賃貸はすぐに決まるわけですから、安く買えれば
高い利回りが長期にわたって期待できるということになります。
「高い利回り」にも「低い利回り」にもそれなりの理由が必ずあります。
「高い利回り」の物件は競争がない物件。不人気な物件。売れない物件。
一方、「低い利回り」の物件は競争のある物件。
人気がある物件。売れる物件。と見ることもできます。
長期で見て安定して高い利回りが稼げる物件がＢｅｔｔｅｒです。
③「ローンの組み方 短期か長期か」
今なら、可能であるならできるだけ長い期間でローンを組むと思います。
私はほとんどが１０年～２０年で組んでいます。しかも固定でです。
長く組んで金利部分の支払いが多くなるのは損ですし、
「経済もぼんやりとでも先のことが想像できるのはせいぜい１０年くらい迄かな」と
思ってそうしていました。
しかし返済期間を短くすると月々の返済額が上がりキャシュフローを得られません。
持ち出しが発生します。
私の場合ローン購入７室で年間７５３,５７６円の持ち出し。
月当たり６３,０００円です。
月々の家賃と支払いローンを同程度になるよう組んだとしても出費はそれで
終わらないのがマンション投資です。
固定資産税、空室による損失、設備機器の修理、リフォーム・・・
これでは追い込まれます。たまたま現金で購入したものがあるのでなんとかしのげて
きましたが・・・。
全部ローン購入だったらゾッとします。
キャッシュフローは購入時の頭金と返済期間の長さで決まります。
長く組めば組むだけ月々の返済額が減りキャッシュフローは増えます。
そのキャッシュフローを使わずにとっておけば自由にできます。
余裕が出たら繰り上げ弁済するのも自由ですし、内装設備に再投資することもできます。
なにをするにも主導権が自分にあるということです。
今の世の中いつ何があるか分かりません。突然の出費。突然の収入減。。。
一度組んだローンの返済期間は長くすることはできません。
無理のない返済額、返済期間で組んで、生まれたキャッシュフローを自由に有効活用する。
今ならそうします。
購入時において、自分自身の「昔の考え」と「今の考え」にふれてきました。
私の１９９７年の４物件購入を振り返り、買うのに熱くなって失敗した自分の行動を
反省しています。「待つ」というスタンスも重要だなと思います。
流通は常にあります。 購入希望で「申し込み」を入れますが、検討し業者とやりとり
しているうちに他者に負けてしまうことがあります。
その時はすごく凹みますが、数年してみるとあの時あの物件逃して良かったなと思う
ときも多々あります。
物件の市場価格がどんどん下がりローン返済して借入残高が減っていくそのスピードを
上回って落ちていっている物件もあります。
「購入しなくてよかった。。。」 周囲巷が熱くなっているときは買うのを休むことも
必要かなと思います。
ちなみに築浅物件（２０００年以降位の建築）のワンルームや１Ｋも価格下落が
続いていますので、何も築浅が出たからといって急いで買う必要はありません。
流通は常にあります。 物件価格の出し方で収益還元法（「今とれる家賃」を
「期待される利回り」で割戻すやりかた）は必ず参考にされます。
築浅もバブル期物件もさらにそれより古い昭和の物件も家賃の差は５千円少々。
そう変わりません。であれば売買価格も両者は均衡してくるはずです。
賃貸需要では、部屋の古い新しいではそう違いがないことが分かります。
内装と設備に手を入れれば古くても新築にほとんど遜色はありません。
１９９７年。投資２年目の４部屋を連続で購入した経験は、とてもいい勉強になっています。
最近では続けざまに買ったりすることはありません。自分がチョイスするに足る条件のものが出てくるまではじっくり待つというスタンスです。
九州の２つはそういうスタンスの中で購入しています。
札幌で投資してきたおかげです。
つづく・・・・・
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お勧め売買マンション
中島公園日本庭園 爽秋茶会
先日、中島公園で行われた 裏千家主催の野点お茶会に行ってきました。
このお茶会は、中島公園の日本庭園内で行われました。
天気もよく気持ちの良い秋風も吹いて心が洗われた感じでした。
お勧め賃貸マンション
マンション投資第２５の鉄人 考え方 「昔と今」
15 考え方 「昔と今」
マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン エリアマネージャー
鳥取県在住 T．T．
以下の３つについて、マンション投資を始めた当初と今とでは考え方が変わって
きましたのでコメントしておきます。
①「自分が住みたいなと思う物件を選ぶのが良い」
②「利回りの高い物件を選ぶ方が良い」
③「ローンの組み方 短期か長期か」
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①「自分が住みたいなと思う物件を選ぶのが良い」
・・・いろんな本にも書いてありますし、「なるほどそうだよな」と妙に共感して
私も納得していた言葉でした。
実際に昔はそう思って購入してきました。しかし今は必ずしもそうとは思いません。
その物件購入の選択は正しかったんだろうか。
その答は「キャッシュフローが確保できているかどうか」、
数字がすべてだと思います。
１５年の間の購入では間違っていたと思えるものもあります。
植物園の近くで静かな環境。広さも十分。建物グレードも有名ブランド。これしかない！
でも実際にはキャッシュフローはマイナス。赤字。まっかっか！
買うことに熱くなってしまい冷静に判断できなくなって購入してしまいました。
一番よくない買い方だと思います。
買うことに熱くなると買うための理由探しをしていきます。マイナスポイントを
良い様に考えて自分で自分を納得させます。
最寄りの地下鉄の駅から遠くても（１０分程度）なんとか歩けるはずだ。
自転車を使うという手もあるよね。
生活利便性を考えるうえでも近くにスーパーや大型ショッピングセンターがあった
ほうが良いのですが ないのに、ないことは静かで環境が良い。と考えてしまいます。
バストイレいっしょの３点ユニットですが、ビジネスホテルはそうだし、
何よりもマンションのグレードと３０㎡以上の広さがカバーしてくれるはずだ。
等々です。
もう買うことを決めている。欲しくて仕方がないのです。
買ってから空室になります。家賃の入らない、売り上げのない日々が続きます。
それに伴い関連するコストがかかっていきます。
退去回数の多いこと。空室期間の長いこと。
結局のところその物件がキャッシュフローを生みだしてくれないことには
「投資」としてやっている意味がありません。
そういう物件は売りたい時にも売れないということになるでしょう。
いつでも売れる物件ではないのです。
長期所有して稼いで利益を出してくれる物件であるかどうか。をさまざまな角度から
考え分析する必要があります。
価値観は人それぞれ様々です。年齢層や男女の別。借りる目的、職業、勤務形態に
よっても違ってくるでしょう。
「自分が住んでみたい」と思うマンションを他の人が気に入ってくれるとは限りません。
居住用のマンションは「好み」 マンション投資は「電卓の世界」でやっていくものと
考えるべきではないでしょうか。
つづく・・・・・・
お勧め中古売買マンション
マンション投資第２５の鉄人 アパマン・プラザ社長の言葉 Ⅳ
マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン エリアマネージャー
鳥取県在住 T．T．
14 アパマン・プラザ社長の言葉 Ⅲ
アパマンプラザのホームページで「部屋探し体験談」というコラムがあります。
学生さんが中心ですが、短いコメントの中に多くのニーズ、機会点を見て取る
ことができます。
① など学生さんに関わらずサラリーマン、OL、誰でも望むことではないで
しょうか。必要な家具や家電を購入する手間やコストが省けます。
② 最近の引っ越しシーンは「安さ」「身軽さ」「早さ」にシフトしていって
しまっています。
昔私が学生の頃や単身の頃は引っ越しは一大イベントで、引っ越すことそのもの
にも時間と労力がかかった記憶があります。
感覚として、単身でも引っ越しは「家具や家電製品トラックに荷物いっぱい」が
イメージです。
でもそこは時代の流れをつかまなければなりません。イメージはあくまでも
３０年も前の「自分の」イメージです。
最近は〇〇〇の部屋から〇〇〇の部屋へと引っ越します。
トラックいっぱいの荷物はもう流行りません。
「部屋探し体験談」の中では「パソコンとプリンターだけ持って引っ越した」
という女子学生のコメントなど見かけられます。
③ 特に女性は休日のDVDレンタルが当たり前のようです。オーディオセットが
充実していれば喜ばれるのではないでしょうか。
これも女性ですがキッチンへの拘りを感じます。
キッチンペースの広さや機能。２口コンロやＩＨ。
グレードのよいオーブンレンジや冷蔵庫一個でも他にないものがあれば差別化に
なるのではないでしょうか。
エアコンはどうでしょう？札幌も夏は暑くなりました。昨年、オーナーである
私の許可を得てエアコンをご自身でつける入居者の方がありました。
エアコンが設置してあると喜ばれるかもしれません。
本州ではつけますから。「決めていただけるならエアコンお付けできますよ」の
営業トークもありかもしれません。
もっと言えば入居中でもエアコンをつけて差し上げれば、好感をもっていただける
のではないでしょうか。
「入居者のことを考えてくれている」「自分が大切に扱われている」という気持ちを
持っていただけるかも知れません。
そんな気分で居心地がよければ長く住んでもらえリテンションになるのではないで
しょうか。何に投資するかはオーナー次第です。
他にメリットとしては「短期契約」が可能で決まりやすいというのがあります。
ただし個人的には決まりやすくても退去と入居の間で僅かでも必ず空室期間は
発生しますし必要に応じて発生する営繕コストや募集費のことを考えるとあまり
好きではありません。
しかし賃貸事情から「短期契約」も「決まる理由の一つ」だと思いますし、
そうせざるを得ない事情もあるのだと理解しています。
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お勧め賃貸マンション
天皇陛下
札幌は秋風が吹く季節となりましたが、日中は半袖の人が多いです。
札幌市内はここ２～３日警察官の姿が非常に多いです。
天皇陛下が来道されています。ちょうどアパマンプラザ斜め向かいにある
札幌パークホテルに御宿泊されています。
アパマンプラザの前で撮影
明日午前中に苫小牧・登別方面にご出発されるそうです。
マンション投資第２５の鉄人 アパマン・プラザ社長の言葉 Ⅲ
札幌はここ２～３日雨模様で台風の影響か時より強い風が吹きます。
最近は法人の転勤者の申し込みが増えてきました。
９月から１０月初めにかけて社会人や学生の引っ越しが増えてくると思います。
景気が思わしくないので賃料を多少下げてでもお部屋を借りてもらうように
しましょう。
お勧め賃貸マンション 短期契約可能です。
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マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン エリアマネージャー
鳥取県在住 T．T．
14 アパマン・プラザ社長の言葉 Ⅲ
「もっとも快適なのはホテルですよね！」
「ホテルと同じ居住空間が作れればそれが一番いいですよね！」（社長）
それはそうだ。その通りだ。とその時はその言葉を分かったような分からない
ような気持ちで聞いていました。
今これはまさにマンション経営の究極の「リクルート＆リテンション」だと
思います。
ホテル並みの部屋であれば「決まりやすく、退去されにくい」ということです。
ではどうするか・・・
最近ではホテルの室内設備に勝るマンションが次々と誕生していっています。
古くなり再投資できない中級のビジネスホテルはどんどんすたれ宿泊料金は
ディスカウント競争です。
それに引き替え設備、機能、居住空間の充実度でマンションがホテルに真っ向
勝負しているのを垣間見ます。
そこで重要な役割を果たしているのが 〇〇〇の設置です。
〇〇〇付きはＬ社のアパートが有名で数も多いですが、マンションとしては
全国の都市で札幌がもっとも展開が進んでいます。
アパマンプラザはその中でマンションの〇〇〇設置のパイオニアです。
「部屋をホテルのように快適に！」
１０年近く前からホームページにノウハウを公開されています。
お店の退職者があるのと同じで退去は必ずあるものです。
どうしようもない理由はありますから。転勤、卒業、就職・・・
しかしその退去理由を住みにくさ、居心地、使い勝手の悪さ等が理由で
退去されないようにすることです。
むしろ「ずっと住んでいたい。」「引っ越ししたくない。」と思ってもらえる
ような居住空間に高めていく必要があります。
私の考える「〇〇〇設置」には以下のメリットがあると考えています。
① 入居者が初期費用を抑えることができる。
② 入居者の引っ越しが手軽にできスピーディ。
③ 〇〇〇の種類やグレードはオーナー次第。
入居者の居住満足度を上げることができる。
つづく・・・・・・
マンション投資第２５の鉄人 第14話社長の言葉Ⅱ
マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン エリアマネージャー
鳥取県在住 T．T．
14 アパマン・プラザ社長の言葉 Ⅱ
②「無駄に見えることにお金を使うということはすばらしいことだと
思うなぁ！」（社長）
「３７インチですよ！３７インチ！」
２００５年の秋でした。３７インチのプラズマＴＶを付けられた
オーナーさんの話をしていらっしゃいました。
〇〇〇が流行り始めといっても当時そんな大型テレビ誰も考えなかったと
思いますが、そのオーナーは少し広めのワンルームマンションにつけられた
そうです。
すごい方です。当時としてはパイオニアです。
「そんな高価な大型テレビ、ムダなんじゃないの！？」と考えるのが
一般的ではないでしょうか。
〇〇〇が増え始めた時期でした。「テレビをつけるかつけないか」で迷って
いる。。。。。そういうことではない。
他にないもの。数段グレードが上。圧倒的な差別化。どうせやるなら、
それがお客様に分かるものでなければならない。
伝わらなければ意味がない。
ムダに見えてもムダになっていない。ムダと思えることが人の心を
とらえている。けっきょくやってムダになるものはなにもない。
そんなところを感じ、楽しくなりました。
つづく・・・・・・
