ダイアパレス北３４条管理組合総会
今日は、曇り時々雨と天候があまりよくなかったので、車を使っての移動だった。高校野球の決勝があったので朝から苫小牧駒沢高校の話題が多かった。
アパマンプラザにも苫小牧出身の社員や駒澤大学卒業の社員がいたりして多少のつながりがあって野球が気になっているようでした。私は野球が始まった午後１時から北区にあるダイアパレス北３４条管理組合総会があって野球どころではなかった。
管理人室の４畳くらいの冷房も効いていない狭い部屋で約２時間総会に集中してました。今回の議題は納得がいかなかったので、いくつか否決されたので総会に出た甲斐があった。
役員改選もあり出席者が少なかったので私も理事になってしまった。あちこちのマンションで役員になっているのでマンション管理のほうも忙しくなってしまう。
ダイアパレス北３４条
総会の後、北区の物権の空き室チェックを行ったが、やはり長期間空いているところはなんらかの対策と室内のリフォーム等や設備の充実が必要だ。
マンション投資の基本
お盆を過ぎて賃貸の動きが増えてきたようです。都心を中心に新しい古い築年数に関係なく物件が決まっています。
郊外の空室物件は新築の木造アパートに押されて多少苦戦しているようです。そのようなところは賃料を多少思い切ってダウンするとか設備を充実させるなどしなければ厳しくなるでしょう。
築３０年以上でも南４条ユニハウスなどはやり方によっては短期間で賃借人が入っています。
アパマンプラザでは木造物件は少ないのですがアパマンプラザで管理する東区のメゾンド・アリエルなどは満室になりました。所有者の努力のタマモノだと思います。
メゾンド・アリエル
『たかが部屋貸し、されど部屋貸し、究極の部屋貸し』 ⑨
民法では物件には所有権・占有権・地上権・永子作権・地役権・入会見・留置権・先取特権・質権・抵当権などを認めている。
「一定の物を直接に支配して利益を受ける，排他的な権利。」
マンションなどを購入する場合に特に重要な『所有権』について考えてみると、
所有権は法令の範囲内において自由に所有物の使用・収益・処分することができるとなっている。
これは、法令の範囲において何人にも犯されない絶対的な権利ということができ、所有権は物件の王様とも言われる。
要するにマンション等を購入するということは、使用・収益・処分する権利を得たということである。この権利を最大限に利用することがマンション投資を成功する鍵だと思う。
裏を返すと、『使用・収益・処分』のどれかをしなければマンション投資をする意味がないといえる。
さらに言うと『使用・収益・処分』を同時進行で行うことも可能である。
ダイアパレス北３４条
今日はお盆前とあって朝から忙しかった。来店者も多く賃貸物件は結構申込みが入った。
最近はマンション管理のトラブルの相談をいくつも受けている。修繕計画から管理規約の解釈、理事同士の対立問題など、どこかの国の政治と似たような感じだ。
基本的には区分所有者の共有財産である分譲マンションは所有者が積極的に管理組合の運営にに参加するようにしなければ、皆が満足できるような建物にはならないだろう。管理会社任せでは後になってツケが所有者にまわってくることになる。
話は変わりますが、私が昨年購入したダイアパレス北３４条の管理組合総会が８月２０日(土）に開催されます。総会の会場が管理人室ということで大丈夫なのかな～という感じです。管理人室は狭かったようで総会の場所として適当かどうか。
修繕積立金の値上げが議案にあって改正されたら２倍になります。投資家にとって死活問題です。当然利回りが大きく下がり売却価格にも大きく影響が出ます。私はこの議案には反対です。ダイアパレス北３４条の所有者様、総会にはできるだけ出席するようにしましょう。
ダイアパレス北３４条玄関
『たかが部屋貸し、されど部屋貸し、究極の部屋貸し』 ⑧
マンション投資をする上で大切な権利がある。１つは物件「一定の物を直接に支配して利益を受ける，排他的な権利。」
これに対して債権は、債権者が債務者に一定の行為を請求しうる権利。債権は人と人との関係である。
次回は上記の権利関係について詳しく強していきたい。
札幌大通り
札幌も夏真っ盛りでビールのおいしい季節だ。大通り公園で行われているビアガーデンも大勢の人で賑わっている。今日が最終日とのこと。
札幌大通り公園
先週から今週にかけて空き室マンションの現地調査を行った。今までに６０件くらいチェックしたであろうか。所有者に気づいたこと・アドバイスを送ったが、素直に 応じてくれる人もいれば、中には不満をあれこれ言ってくる方もいて仕事の量がさらに増えた。
賃貸業は基本的には自己責任でしなければならないだろう。私の場合はオーナーさんに単刀直入に美辞麗句もなくズカズカと何でも言うのでビックリする人もいる。しかし所詮、賃貸は人が入ってナンボの世界だ。奇麗事を言っても始まらない。
さすがに６０戸の物件を見て回るといろいろなアイディアや毎日の業務でどのようにしたらよいか見えてくる。社員のセンスも大事だ。最近は、カーテンレールや照明器具など細かいところにまで目がいくようになった。
『たかが部屋貸し、されど部屋貸し、究極の部屋貸し』 ⑦
マンションの内的要因は室内の掃除などもきちんと行われていなければならない。住宅が不足していた時代ならいざ知らず、最近は安全や清潔感が問われる時代だ。抗菌とは言わないが、清掃は必ず必要だ。意外と掃除されていない部屋があったりする。
リフォーム等壁のクロス紙は大体白で統一されているが、床材はできればフローリングを使用するとよい。最近私はフローリング可能なところは、フローリングにしている。
費用は多少かかるが、丈夫で清潔感があり、人気が高い。長い目で見ると割安だと思う。
照明器具も大切だ。電器屋さんで売っている２０００～３０００円でぶら下がっているものは避けたほうがよい。私は大体カタログから選ぶようにしている。
部屋の設備・備品はお金をかけるところと安く済ませるポイントをしっかり覚えておくとよい。
最近リフォームした物件 シャンボール中島公園
山崎農場
今日は、中島公園のフリーマーケットを見学した後、札幌市清田区北野の山崎農場に行った。お世話になったお客様に北海道の旬の味を差し上げるので好評の『とうもろこし』の生育状況を確認。今年は天候が寒かったり暑かったり、雨の量も不順ですが順調に育っています。
この分ならお盆過ぎにお客様の手元に届く予定です。
山崎農場
農場は市街化区域にあり、周りは住宅が建っています。
有機栽培で低農薬もしくは無農薬栽培ですので安心野菜です。
『たかが部屋貸し、されど部屋貸し、究極の部屋貸し』 ⑥
機能性、安全性に関しては内的要素といえるだろう。
マンション建物に関する問題だ。先ずは建物の共用部分（玄関、廊下、階段、屋上、エレベーター、敷地、駐車場等）これらは管理組合等で管理するが、ほとんどは管理会社に任せている。維持・修繕・改良等に関しては集会の決議や管理規約で決めることになっているので区分所有者は関心を持つ必要があるだろう。
中には清掃がきちんとされていなかったり廊下や玄関の照明が切れていたり、掲示板に貼っている紙が色あせていたり古くなっていたりするところもあるので注意も必要だ。
最近、見たり聞いたりするのは、オートロック、宅配ボックス、防犯用のテレビカメラ、インターネット用光ファイバー、衛星放送、ケーブルテレビ、メールボックスなども設置が進んでいる。その他駐車場、駐輪場もチェックが必要だ。札幌市内のマンションでも空き駐車場があったりする。
外的要素と違いこれらは管理組合でやろうと思えば設置・改善が可能である。費用対効果も当然考えなければならないが、宅配ボックス、インターネット用光ファイバー、衛星放送等はスペースがあれば費用もあまりかからないで設置可能だ。
ファミール大通の１階（私が以前理事長をやっていたマンション。管理組合も機能している）
築３０年近くなるが修繕や維持管理がきちんとされている。メールボックス交換、宅配ボックス新設。
特に独身者が多いマンションは早めに設置したほうがよいだろう。
オススメ売買物件 ロジェ札幌２５
ダイアパレス水車町管理組合総会
暑い日が続き今日も３０度を越えた。
午前１０時からダイアパレス水車町管理組合総会が開催された。当初７名出席の予定だったが、出席者２名あとは委任状による出席で組合員数、議決件数の過半数を超えており総会は有効だったが、なんとも寂しい。
出席者は理事だったため議案は事前に把握しており要点をチェックして特に問題なく議案は可決されたが、年に１回の定期総会はもっと参加していただきたい。
委任状に意見書も送られてきたが、水道料金や水道メーターに関して意見が寄せられた。他に管理費等の長期滞納者についての支払い督促に関しても。
出席者が少なかったが中には自分から理事などの役員になってもよいという人がいてこのような積極姿勢は買いたい。
私も一応理事になったが次回理事会には役員になった人は出席していただきたい。
ダイアパレス水車町
『たかが部屋貸し、されど部屋貸し、究極の部屋貸し』 ⑤
マンション投資家の多くは他に正業を持っているパートタイム投資家や不労所得を当て込んでいる投資家である。このような人がマンション賃貸をする場合、当然ホテルのような経営や管理は無理な話だ。
ホテルを手本に参考になるところは真似をするのが得策であろう。
マンションの賃貸に大切なのは、利便性、機能性、安全性、そして契約（ソフト）だ。
① 利便性は主に外的要因だ。外的要因には公共の交通機関やスーパー・コンビニ・商店などの買い物、公園や娯楽施設、病院、学校、ホテル、職場、その他公共施設など考えられる。
オススメ売買物件 ファミール札幌
オススメ賃貸物件 シャンボール中島公園
マンション相談
最近マンションに関しての相談を多数受けます。
売却依頼はもとより、マンション・アパマートの建設、室内のリフォーム、管理組合の修繕工事、管理規約の作成、賃貸募集等さまざまな相談事に対応するには、１日２４時間ではとても足りないので重要なものや緊急を要するもの意外は、多少対応が遅くなることもあります。（申し訳ありません。できるだけ早く対応するように頑張ります。）
昨日は、某マンション管理会社の担当者とマンション管理の打ち合せ。管理といっても色々あり水道料金の徴収・支払いに関して札幌市水道局との交渉。他に所有者が亡くなったので相続人の確認。今回は相続放棄したということで、他の相続人がいるかどうか司法書士を通しての確認作業。
『たかが部屋貸し、されど部屋貸し、究極の部屋貸し』 ④
短期契約でも賃貸は可能ということはわかったが、やはりマンション投資の重要なポイントは１番に立地だ。これは部屋貸しに限らず店舗や事務所を開設するときも大切だ。
アパートマンション賃貸経営の本やインターネットを見ても立地に関して詳しく書いている。基本的には皆同じようなことを書いているが、最終的に収益率（利回り）や入居率がポイントとなる。
前々回のブログでも書いたが、貸室の王様はホテルだ。貸室の面積あたりの部屋代が高い。ホテルの部屋はシングルルーム、ツインルーム、スイートルームなどがあるが基本はシングルRｏｏｍ、ツインRｏｏｍ。マンションに置き換えるとワンルーム～１ＬＤＫタイプぐらいはホテルと同等と考えられる。
ここまで書いたら分かっていただけると思うが、ワンルーム～１ＬＤＫタイプで高利回りを考えるのならホテルが多い立地を選ぶのが得策であろう。
札幌の地下鉄駅なら札幌駅、大通り、中島公園、ススキノ、西１１丁目、北１２条、北１８条、バスセンター、琴似等これらの駅から近いところはうまくいくと思う。
ただし条件がある。
この続きは次回で・・・・・・
（最近私は非常に忙しいのでブログも遅れることがありますのでご了承ください。）
中島公園周辺の高層マンション
中島公園周辺でも新築の高層賃貸マンションが建設されている。
アパマンプラザの北側で３０階建て以上の２棟のタワーマンションが今年の１１月と来年２月に竣工する。
其々４００戸と２００戸のマンションで今からモデルルームを公開して賃借人を募集している。私も日曜日に覗いて見た。まだそれほど申し込みが入ってないようだが、建物の大きさに圧倒される。
室内を見て思ったのは、やはり分譲タイプのマンションの方が設備等が高級な感じで細かいところにも注意を払っているようだ。賃貸マンションは投資に対する収益率を中心に考えて設計施工しているようだ。
完成するとまた雰囲気が変わっていくと思うが。
この感じだとアパマンプラザの管理物件でも対抗できると感じた。
中島公園界隈に限らず、空地の有効活用で今後立地条件の良い所で建設されるだろうから、投資マンション所有者は、自分のマンションの競争力を高めていかなければ取り残されるであろう。
『たかが部屋貸し、されど部屋貸し、究極の部屋貸し』 ③
定期借家法は短期賃貸借契約に限らず長期でもできます。例えば所有者が転勤になり３年間貸して、再度転勤で戻ってくる可能性がある場合は３年経ったら退去してもらうように契約するのも可能です。
定期借家法ができる前の賃借人に退去してもらう『正当の理由』が要らなくなったのです。
しかし、今のところ短期契約で功を奏しているようです。
わかりやすく言うと、昔はスーパーマーケットの食品売り場でキャベツが１個３００円で売られていました。５人家族でしたら丁度良いかもしれませんが、１人住いの人は１個もいりません。食べたいキャベツを買うのをやめようと考えてしまうでしょう。
しかし最近は、キャベツも４分の１カットや半分で売られています。
さらに最初から千切りにして売っているところもあります。
このように消費者のニーズに合わせて商売しているわけです。１個より割高になるかもしれませんが、買う方は自分の必要な分だけ買い、必要以上の量を買って腐らせてしまう心配は要らないのです。
近年はこのようにお客様のニーズに合わせて商売を色々な方面でやっているのです。
近い将来、不動産業者や大家さんの間でも３ヶ月・半年のニーズに合わせて賃貸業をするのがあたりまえの時代がやってくるでしょう。
それを知らないで昔ながらのアパート経営をしていると置いて行かれてしまいます。
オススメ賃貸物件 カサウィスタリア、 平岸パークマンション
シャンボール豊平管理組合総会
昨日、午後７時からシャンボール豊平の管理組合総会がありました。
このマンションを私個人、アパマン・プラザ、他に関連会社でも購入しお客様の投資の第一の鉄人Ｓさんも購入した私の推薦する物件です。
都心からも近く東急ストア・札幌フードセンターなどのスーパーやローソン・サンクスなどのコンビにも徒歩１分で行け豊平公園、北海学園大学からも徒歩圏内で賃貸の入居者等も長く居住して評判が良かったので購入しお客様にも勧めました。
管理組合総会の出席者は総戸数１０９に対して１６名で年配の人が多かった。特に大きな問題等は、ないようだが管理組合で用意している駐車場の空きがあるようで、以前は駐車場が不足してマンション内でも駐車場を順番待ちや抽選などしている組合が見受けられたが、最近は駐車場が余って管理収入が不足する組合も見受けられるようです。
シャンボール豊平は駐車料金を若干下げたようです。
支出の方でエレベーター管理委託料金が少し高いように感じたので意見として今後独立系の管理会社からも見積を取って料金を下げれるなら下げてもらうように発言しました。
最近はエレベーターの管理点検の費用が下がってきているようです。
ここのマンションの変わっているところは、マンション内に管理組合と自治会（町内会）があることです。自治会側から管理組合の役員に対してあれこれ言っているのを聞いて オヤ！と思いました。管理費等の滞納者に対して管理組合の本人訴訟で小額訴訟をやっていたりして先進的なところも見受けられました。
シャンボール豊平管理組合総会
シャンボール豊平
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『たかが部屋貸し、されど部屋貸し、究極の部屋貸し』 ②
最近はウィークリーマンションやマンスリーマンション等の家具・家電・日用品つきで短期間利用可能な賃貸物件が増えてきました。これは第一には平成１１年に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が出来て『定期借家法』が創設されたことが大きいでしょう。
定期借家法ができる前の借地借家法は賃貸住宅の契約期間は１年以上と定められていて更新するのがあたりまえでしたが、定期借家法が出来て１ヶ月でも半年でも良くなったのです。さらに６ヶ月賃貸してその後は更新しないという契約が可能になりました。
この『定期借家法』を利用してウィークリーマンションやマンスリーマンション等を提供する業社が増えました。この『定期借家法』は賃貸マンションの革命と言えるかもしれません。
この続きは次回で
『たかが部屋貸し、されど部屋貸し、究極の部屋貸し』
最近私は、アパマンプラザで賃貸募集している空室を見て廻っている。
会社に近い中島公園周辺の物件を２０戸以上見たが、４・５件を除いて、ほとんどの物件がリフォームとか設備を充実させる必要がある。このまま募集していてもそう簡単には賃貸の申し込みはないだろう。
とりあえず、改善する必要がある物件の各オーナーに対して室内写真やどのようにしたら賃貸の申し込みが入りやすくなるか説明書を送った。
賃貸経営を考える場合、最初に貸室とはどのような物で、どのような人がどのようにして借りてくれるか理解しなければならない。
貸し手市場のときは空いた部屋の広告を出すか不動産屋に頼めばなんとかなったが、現在のように供給過剰になってくればそうもいかない。
我国の賃貸住宅の歴史は江戸時代の江戸や大阪の庶民の大半は賃貸住宅を住いとしていたようです。時代劇に三軒長屋など出てきます。時代とともに賃貸住宅も進化して来ました。
現在の貸室にはどのようなものがあるか。
①賃貸アパート
②賃貸マンション
③寮・社宅
④下宿
⑤ホテル
⑥旅館
⑦ウィークリーマンション
⑧マンスリーマンション
⑨病院
⑩老人ホーム
⑪民宿
他にもあるでしょうが少なくともこれだけはあります。これらは目的・用途によって借り手が変わります。
上記の①～⑪の中で料金を高く貸しているのは⑤ホテルか⑥旅館でしょう。
ナゼこの二つが高く貸せるいのか検討してみる必要があります。
やはりサービスの違いでしょう。鞄１つで宿泊でき中には食事もついてます。期間は1泊～短期間が多いでしょう。短期間の客をもてなすためのノウハウがあるでしょう。旅館やホテルは、観光地や都心に多くあります。
上記の③寮・社宅や④下宿、⑨病院、⑩老人ホーム、⑪民宿は我々の投資マンションとは競合しませんので省略します。
この続きは次回で
