札幌雪祭り新会場中島公園に決定
さっぽろ雪祭り会場が札幌市南区の真駒内会場から中央区の中島公園に決定決まりました。都心から近く交通の便もよく大通・ススキノ両会場からも近いので運営しやすいとのことです。
さっぽろ雪祭り
私が思うには他の理由として中島公園はホテルが多いことそしてススキノから近いので日中は雪像見学し夜はススキノでお金を落としていただく計算もあったでしょう。最近はススキノもあまり景気がよくないらしいので。
ところで中島公園近くの賃貸マンションも雪祭りのおかげで入居率もＵＰするでしょう。
中島公園とホテル
アパマン・プラザも中島公園に隣接していますので利用者も増えるとよいのですが。中島公園駅周辺はコンビニがたくさんあります。ローソン、セブンイレブン、セイコーマート（地元の大手）普段でもお客様がたくさん入ってますが、先日行われれた新聞社主催の花火大会のような大きなイベントがあるときなど店員さんがいつもの５倍くらい応援に来ています。
店の前で焼き鳥、焼きそば、お好み焼き、ハンバーガーやコーラ、ビールなどの飲み物もたくさん売れていたようです。アパマンプラザの近くのコンビニは面積あたりの売上は札幌市内でもＴＯＰクラスとのことです。
とにかくイベントの多い地域です。今日も公園内でフリーマーケットや小規模ですがマラソン大会が行われていて他に７月の上旬からＰＭＦ（パシフィックミュージックフェスティバル）が開催されてそのコンサート会場は札幌芸術の森と中島公園のＫｉｔａｒａです。
実はアパマン・プラザの現在の場所はマクドナルドハンバーガーの候補地だったのです（土地の前所有者の話）。公共的な見地からすると不動産屋よりファーストフード店のほうがよかったでしょうけど、私が礼を尽くして土地を買わせていただきました。
最近の新聞を見るとコンビニの勢いは凄まじく、電気・ガス・その他公共料金の取扱件数を銀行を超えると出ているのを見て、賃貸マンションの紹介もコンビニで斡旋する日も近い将来やってくるのではないかと感じてしまう。
本日のオススメ賃貸物件中島公園に隣接しているカサウィスタリア 。
ダイアパレス水車町管理組合理事会
『 たひら』様コメントありがとうございます。
コメントの中に『なんで決まらなかったのか明確にオーナーに伝えることをしていただけたら』とありますが、私はどうして申し込みに至らなかったのか？と聞きません。その代わり決まった物件や申し込みいただいた物件についてどの点がよかったのか気に入ってもらえたのか聞きます。
申し込みにならない場合は、お客様は理由を聞かれても真面目に答えません。営業マンも申しもみに至らない理由はテキトウに答えるでしょう。。
しかし決まった場合は、正しい決めた理由を語ってくれます。
大切なのは決まらない言い訳でなく、どうして借りようと決断していただいたかです。何処を気に入られたか。
そして空室をお持ちの方はどのようにしたら気に入っていただけるかを常に考えることです。我々にとっては部屋を借りない理由は多少のポイントを抑えておけば、それほど重要ではないのです。
どうして申し込みをされたかのポイントが大切なのです。そして自分の物件だけでなく他の人の物件はどの点がよくて決まっているのか聞いてみることです。
例えば賃貸募集しているライオンズマンション中島公園通などは一工夫すれば直ぐに賃貸が決まるでしょう。
他にファミール大通なども、もうチョットうまくやると賃貸が入るでしょう。
今日、午後7時からダイアパレス水車町の管理組合理事会がありました。この物件は昨年購入してすぐ理事になりました。実は総会の出席者が4人しかいなかったので自動的に理事になりました。ダイアパレス水車町は1DK～２ＤＫタイプが中心でほとんど賃貸を目的としています。
理事会も意見の対立などありましてどうもうまくいってません。理事の数も少ないので、ダイアパレス水車町を所有している方は是非８月開催の管理組合総会に出席しましょう。このマンションは修繕積立金がそれなりに貯まっているので管理費・修繕積立金を下げることが十分可能だと考えられます。
ダイアパレス水車町
おかげさまでコロナード中島の賃貸決まりそうです。昨日、物件が決まるように一工夫改善しました。
賃貸募集に関して
マンション投資をしている方に空室が決まらないから賃料を下げると言う人がいます。さらに賃貸斡旋業社の営業マンにも賃料を下げないと決まらないと言う者が多いようです。
私は以前、賃貸住宅関係の新聞社の取材を受け、「空室が決まらないから賃料を上げる。」と言ったことがあります。これを聞いて何をバカな事を言っていると思う人もいるでしょう。
しかし本来、空室が決まらないのは賃料だけの問題とは限りません。色々な角度から原因を分析・追求しなければ答えが出ません。賃料を上げることにより、今まで以上に真剣に考え、知恵を搾り出しお客様が納得くしていただけるようにます。自分の部屋が時代にマッチしているか？どのようにしたら人が借りていただけるか。
不動産取引は往往にして従来の慣習にとらわれるところがあります。
礼金、敷金、保証人。そして契約年数 (だいたい２年）中には本人・保証人の給与所得まで調べるところがあります。
本来このようなことはナゼ必要なのか理解していなければなりません。
現在のように供給過剰気味であれば賃借人の希望・考えを優先させなければなりません。いかに借りやすい部屋を提供できるかがポイントです。
例えば部屋を探している人の中には６ヶ月だけ借りたいと言う人もいます。
このような人は２年契約できないのです。１ヶ月の賃料が少し高くても短期契約できればいいのです。
さらに生まれて初めて部屋を借りる人は家具など持っていないのです。このような場合はベッドなどの家具がついていれば少しくらい家賃が高くても喜んでくれるのです。
保証人を頼むのが面倒で嫌がる人もいます。このような部屋探しの人も保証人が要らないなら少しくらい賃料が高くても問題ないのです。貸す方は保証人が無くても安心できる契約を考えればよいのです。
中にはペットを飼いたい人がいます。「これは貸さない」ほうが懸命でしょう。後で高くついちゃうことがしばしばあります。
私が空室対策として考えたのは、利用者の利便性をいかに高めるかです。
ほとんどの賃貸営業マンは自分でマンション投資はしていないでしょう。
私は現在２０戸の賃貸用の投資マンションを所有しています。さらに賃貸の営業・案内をして直接お客様に接しています。
だから両方の気持ちがわかります。
さらに管理組合の理事などもあちこちのマンションやっていますので、マンションの構造・管理、管理会社・管理人の気持ちや癖もわかります。
多少大げさに言うと私は空室はどのようにしたら人が入ってくれるか、どのように部屋を工夫すればよいか物件を見れば分かってしまうのです。
アパマンプラザ所有の物件で１ヶ月半決まってない物件がありますので、準備して１週間後くらいに賃料を多少ＵＰしようと考えています(コロナード中島）。もちろん以前より物件に付加価値をつけ利便性を高めます。
ファッションコーポラス臨時総会
最近は梅雨のようなジトジトした日が続く。
裁判の方が一通り終ったが、事務処理に追われる日々だ。
シャンボール中島公園の退去立会い、豊ビルの物件調査、シャンボール豊平の決済準備などあっという間に時計の針がどんどん回っていく。
午後６時３０分から北区ファッションコーポラスの臨時総会。このマンションは平成２年の７月に購入した物件で当時はバブル経済真っ盛りで私も今にして思えば高い買い物をした。しかし北大病院から徒歩２分、北海道大学からも徒歩３分と立地的には申し分なく購入して１４年間は北大生が入れ替わり入居してくれ賃貸募集にはさほど苦労したことがない。
ファッションコーポラス
８年ほど前に前面道路（環状線）の拡幅工事などで札幌市のほうから土地代金が７０万円ほど入ってラッキーな面もあった。
臨時総会は建物の長期修繕計画と修繕積立金の値上げについてだった。総戸数8７戸出席組合員数１９名、中高年の居住者がほとんどで多くの意見交換がなされ其々マンションを少しでも良くしようと言う意気込みが感じられた。
私は１０年ぶりの出席で管理規約、区分所有法、他のマンションの修繕計画など説明したが、私の説明を理解できる人が何人もいたのでやりやすかった。
私のレベルだとマンション管理組合の役員なども説明の意味や内容を理解できないところもあり苦労するのだが、ここの組合は比較的良識のある人が多数いた。
ただ全体的に早く修繕計画を進めようと多少空回りしている感じもする。
時間が午後８時を回ったところで退席する。
９時からススキノ東寿司で某不動産会社社長Ｔ氏と近況報告。
ファッションコーポラス臨時総会
本日の賃貸申込
ダイアパレス大通第二、南４条ユニハウス、コロナード中島、南８条アーバンライフ、カサウィスタリア。
ありがとうございました。
札幌高等裁判所
今日は、朝から小雨交じりの１日だった。
午前１１時札幌高等裁判所で昨年の１月頃から行なわれてている裁判の口頭弁論が行われた。
元々、札幌地方裁判所の不動産競売物件（マンション）を購入して前所有者の管理費等（管理費、修繕積立金、水道料、給湯料、暖房料、遅延損害金）の請求内容をめぐって債務不存在確認裁判を私が原告となって起こしたわけだが、当初は札幌簡易裁判所で行われ、札幌地方裁判所に移送され、控訴して今日に至った。
札幌高等裁判所の法廷内は雰囲気が全然違い重厚な感じだった。
札幌高等裁判所
午後からは札幌ローヤルホテルで北海道宅地建物取引業協会主催の研修会が行われた。大ホールを使って行われたが満員で不動産業社も最近は勉強するようになったとつくづく感じた。
研修内容は弁護士と司法書士が講師で「個人情報保護法」・「登記改正法」で良い勉強ができた。
研修会
本日、賃貸の申込
チサンマンション植物園、札幌グランドハｲﾂ、中の島リバーサイドマンション、カサウィスタリア、琴似パレスハｲﾂ、ダイアパレス大通第二。
ありがとうございました。
マンション投資の神様？
今日は、快晴で天気がよく気温も高かった。札幌ハーフマラソンが行われていてアパマンプラザの前を大勢のランナーが走っていた。中にはアテネ五輪の金メダリスト野口選手や銀メダルのヌデレバ選手も交じっていた。
私も日曜日はスポーツクラブで汗を流している。
ストレスの多い仕事なので気分転換を怠らないようにしている。最近は仕事が終ってスポーツクラブの帰りにススキノの馴染みの店に寄ったりする。
セントラルスポーツクラブ
マンションの個人投資家にはさまざまな職業の人がいる。その中にススキノで商売をやって成功している人もいる。Ｋさんもその１人で１５年くらいの付き合いになる。始めてあった時は、賃貸マンションを借りていたが、手始めにススキの近くのワンルームマンション(同タイプを所有）を購入して、それから円山公園近くに自宅用のマンションを買った。
それから毎年 買い増ししていって今ではワンルームから４ＬＤＫマンションまで購入して１０戸以上買ったであろうか、中には不動産競売で購入した物件も。一度マンション投資の鉄人に出てもらえないか頼んだら、俺はマンション投資の神様だから人前には出ないと言われた。人前に出てしゃべってしまうと神通力がなくなってしまうと。Ｋさんはススキノで飲食店２店出しているが、最近はススキノも景気があまりよくないらしい。
ある程度まとまってくるとマンションの賃貸収入は大きいと言っている。
因みに車はベンツに乗っている。
Ｋさんの店
忙しい１日だった。
最近は忙しい日が続く。電話も多く、そしてあまり経験がなくやったことがないことまで頼まれたりするので、今後は引き受けないようにしなくては。
中国の故事に『多言すること無かれ、多言は敗多し。多事すること無かれ、多事は患い多し』という。
お客様には忙しさのあまり連絡遅くなっったりして申しわけありません。この場を借りてお詫び申し上げます。
けれども、お客様がたくさん来るのは気持ちが良い。おかげさまで先日ブログで紹介した私が所有する札幌第一パークハｲﾂが決まった。さらに大阪のお客様の物件ソシェール南5条の賃貸の申し込みも本日入った。
私は個人で現在、ちょうど２０戸所有しているが満室です。今年になって４戸購入しました。さらにもう２～３戸買う予定です。良い物件ありましたら連絡ください。
●地下鉄駅別マンション——27
地下鉄東豊線 -地下鉄「福住」駅
地下鉄福住駅出口と大手スーパーのイトーヨーカドーはつながっていて札幌ドームに面した国道36号線沿いには、コンビニ、カーディーラー、洋服屋、レストラン等いろいろな商店が連なり賑わっている。買い物や食事等にも苦労しない。そして福住駅はバスターミナルになっているので利用客も多い。
なんと言っても札幌ドームだ。福住駅から徒歩１０分程度で巨大な札幌ドームに着く。私も何度か日本ハム戦を観に行った。
この界隈は新しいマンションがどんどん建設され明るいイメージだ。スーパーの西友などもありファミリー層には人気で、近くにはゴルフ場も多くスポーツ好きのお父さんには楽しい土地であろう。
最近、マンションの売買を頼まれ申し込みが入った。
札幌ドーム
本日、賃貸の申込 チサンマンション円山Ⅲ、札幌第一パークハｲﾂ、ソシェール南５条、 チサン第二．
売買の申込 ダイアパレス大通第二、マック福住ホームズ、
ありがとうございました。
マンション買取
毎日、私のところには個人、不動産業者から売り物件の買取依頼がくる。
鉄筋コンクリート・木造の１棟ものから区分所有マンションワンルームからファミリータイプまで色々だが、最近はこれはと言う物件が簡単には入ってこなくなった。
興味のある物件は現地調査をするが、やはり購入価格を設定するのが大変だ。買い手とすれば安いに越した事はないが、相手があることなので失礼のない価格に設定するよう心掛けている。
投資用の物件は内装工事代金、登記費用、取得税、仲介手数料、備品、その他いろいろ見積を立てなければならない。そして家賃の設定だ。
私の場合は賃貸募集するとだいたい１週間～２週間で決まる。
リフォームし募集した物件室内
借りる人からこの場所、設備でどうしてこんなに安いのかと時々いわれる。
中には以前、何かあったのかと聞いてくる人もいるが、何もない。
賃貸で物件を提供する人はお客様にこの部屋は直ぐ申し込まなければ損だと思われるようなものを提供していただきたい。
私の所有物件札幌第一パークハイツ 現在募集中。
私はお客様に『コレデドウダ！』と言う感じで提供している。
供給の多い昨今では多少思い切ったほうが得策だ！
●地下鉄駅別マンション——26
地下鉄東豊線 -地下鉄「美園駅」・「月寒中央」駅
この両駅界隈は古くから国道３６号線を中心に開けていた。特に「月寒中央」駅を降りると商店街になっていて買い物には不自由しない。最近は中高層のマンションも建設され人口も多くなった。札幌市内では大きな月寒公園も徒歩圏内で住みやすい町だと思うが、この辺の物件はアパマンプラザとしてはあまり扱っていない。
月寒公園
札幌法務局
午前中、大阪から来られたお客様所有・賃貸長期空室物件の室内チェック。
大阪から来られたので私が立ち会ってアドバイスすることになった。
最初に今回の物件の長所と短所を説明する。その後でどのように室内を良くするかを相談。
①古臭く安っぽい照明器具が付いていたので全室(３箇所）交換。
②洗濯機の排水口がなかったので設置。
③カーテンを設置。
④家具・家電の設置に関して
⑤浴室部分塗装
⑥押入を一部改装してクローゼットにする。
所有者は、最初戸惑っていたが、とりあえず見積もりを出して賃料を下げず１ヶ月以内に入居者を決めようと言うことで合意。
基本的には賃料を下げず物件の利便性を高め競争力をつける。
月末の友引とあって売買決済・契約や賃貸の関係で多数のお客様来店。
午後から札幌法務局本局、西出張所で抵当権抹消・住所変更の登記申請を行う。普段は司法書士に頼むのだが、自社物件なので自分で行ったが、登記法の改正もあり一分ミスがあった。
しかし、法務局の職員さんがとても親切なので驚いた。４～5年前にやった時は面倒くさがっていたがビックリするほど対応が両法務局とも良かった。
今後は見習わなくてはいけないと感心しきり。
札幌法務局
札幌法務局西出張所
本日の売買申込
① 札幌第一パークハイツ
② ファミール中の島
③ チサンマンション中島公園
本日の賃貸申込
① クリオ円山公園壱番館
② ファミール中島公園
③ カサウィスタリア
ありがとうございました。
退去立会い
月末近くなると引越しする人もいて賃貸物件の退去立会いを行う。
昨日、立会した物件だが、建築年数も古く（築40年）あまり修繕も行われていないマンションで多少心配だ。入居者は４年住んでいて家賃の遅れもなく真面目な人だったが、管理組合のないマンションで区分所有者とマンション内の自治会の会長と管理費等をめぐって問題が発生し裁判になった。
裁判で準備書面を作成する際、私も所有者に助言を与えた。
結局、区分所有法の関係で所有者が勝ったのだが、裁判で勝っても賃借人は居住している関係上、自治会とはうまくやっていかなければならず、裁判とは別に自治会の言い分も多少聞くことになった。
トラブルの多いマンションだったが、居住者は周りの住人とうまくやっていて、年配の方だったが徳のある人で引越しの日には１０人以上の人が来て記念撮影となった。
退去者が最後に私に言った言葉が印象的だった。『立つ者は後を汚さず』。
今日は、私も所有する札幌のＤマンション管理組合の理事長が来て長期修繕計画ができたとあれこれ得意満々で言うので２・３質問してみた。屋上防水計画ではどのような防水をするのか聞くと専門家でないので分からない。給排水管はどのような管を現在使用しているのか尋ねても分からないと。それでいて修繕積立金を値上げしなければならないなどといっている。
この理事長は以前管理費その他の出費を色々と削減して多大な貢献をしたが、今回の長期修繕計画は管理会社に押されて計画を立てたようだ。このような形で修繕積立金を値上げされては、たまったものではない。
私は，逆に８月に行われる総会で値下するよう主張してみようと思っている。
本日申込物件
● 賃貸 ライオンズシティ南３条、ライオンズマンション南３条、ダイアパレス菊水、クリオ山鼻壱番館、札幌第一パークハイツ２戸、ダイアパレス大通第二、トーカンマンション中島公園、カサウィスタリア。
● 売買 シャンボール豊平、平岸ﾊﾟｰｸマンション。
ありがとうございました。
