山さんの不動産日記

札幌は雨が降ったり、雪になったり、強風が吹いたりと天候が荒れ模様。
今日は午後４時４０分から札幌地方裁判所で口頭弁論。昨年１１月から行われている裁判で
丁度１年経過したが、まだまだ月日がかかりそう。
　　　　　　　　　　夕方の札幌地方裁判所
　
裁判官は和解の糸口を見出そうとしているが、捗らない。
全戸数３９戸の内１５戸６名の滞納者がいて滞納の期間が約１０年。未収入金が２０００万円以上
ある。その間何もしていなかったわけでなく、北海道マンション管理組合連合会に相談に行ったり　　　
数名の弁護士と相談したりもしたが、規約原本がなかったり、管理会社が積極的でなかったり、
区分所有者の多くが、本州の人であったりと思うように進まなかった。内容証明書もかなりの
枚数を出した。最近、最高裁判所の判例で管理費等の滞納金の時効が５年となったため、
裁判に踏み切った。以前は時効１０年説が有効だったが。
相手方（被告）の弁護士も金額が大きいためか、のらりくらりとゆっくりしている。
被告側も考え方が分かれており、弁護士が２名いる。
管理会社が私の指示どおりにやってくれていたらかなり有利に進んでいた裁判だが、この分で
行くと判決は来年の春くらいになりそう。
この手の裁判は過去に何度も経験があるが、今回は証拠書類を揃えるのに苦労した。
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札幌の今日の気温は一日中氷点下の真冬日。
１１月も中旬過ぎて冬本番。手袋、コート無しでは外出できない季節となった。
先週まで賃貸の方はそこそこ動きはあったが、この寒さでどうなることか。
話は変わるが、アパマンプラザ自社社屋隣にある４階建てビルを解体中。
昨年夏、アパマンの関連会社で購入して料理屋さんに賃貸していたが、相次ぐ賃借人のトラブル
もあり解体することになった。
　　
隣のビルと言うこともあり購入したが、前所有者も色々と大変だったようで、流れが悪く運気が
下がる物件と考え取り壊すことにした。　貸してほしいと言う法人や個人もいたがお断りした。
私は不動産の道に入ってかれこれ２５年になるが、運や流れを大切にする。　風水などの勉強も
した。人間と同じように不動産にも相性がある。相性の悪いものと上手くやろうと思っても事が
捗らず、こちらのエネルギーばかり出ていく。
損得抜きにして断ち切る必要もあろう。
今回、解体業者選びのにもかなりの時間を要した。
「株式会社北央コンクリート解体」さんにお願いすることになったが、私と相性がいいようだ。
損得抜きにして相性のよい人や法人と仕事をしたい。
オススメ賃貸マンション　ソシエール南５条

今日の札幌は晴れ後くもり、気温も程よく動きやすい１日でした。
最近は朝から忙しく常に正確さとスピードが要求される。
午後５時からカサウィスタリア管理組合理事会。　３０分もあれば終わるかと思ったが、１時間かか
りました。
　　　　　　　　　カサウィスタリア

続いて午後６時から管理組合定期総会。会場はカサウィスタリア隣のホテルライホート。
出席者は２０名。東京や広島県からの出席者もいらっしゃいました。
　　　
例年に比べて出席者が少ないので、次回は土曜・日曜日に総会を開催しようと考えている。
１８年度収支決算の監査報告で思わぬ時間が掛かり、まごついた。
１４年以上前の不明金に対しての損金処理。
私に対する委任状等が出席議決件数の８０％近くあり、スピーディに採決しようと思えばできるが、
出席者の意見も聞かなくてはならないので必要以上に時間をかけた。
事業計画では１階の外回り、玄関ホールやメールＢＯＸの改修工事に１０００万円の予算が承認
された。
昭和４８年の建築で３４年経過し賃貸に出している部屋が多いマンションなので空き室になっても
入居者を確保できる見栄えのよい建物にしなければ。お金は使える時にうまく使わなければ。
総会が終わったのは午後９時。皆様お疲れ様でした。
オススメ売買物件

本日、午後１時３０分より中央区の西創成会館会議室で札幌第一パークハイツ管理組合法人
臨時総会が開催された。出席組合員２２名
　　
　　
　　　　　　　　　　札幌第一パークハイツ
　　　
今回の議題は
１．管理費等の滞納者に対する競売訴訟
２．重油の値上がりとその対策
３．建物設備営繕費の見直しについて
管理費滞納者に対しての問題はかなり白熱した議論が展開されていたが、出席者（委任状も
含めて）の確認をしてみると全体の組合員数の６７％の出席だったため出席者不足で決議でき
ないことが判明した。競売訴訟は全体の４分の３以上の賛成が必要。
どちらにしても高額滞納者数名の滞納金が４０万～５０万円程度なので競売に掛けるほどでは
ないだろう。
重油・灯油の値上がりは、どこの管理組合でも問題になっているだろう。予算に予備費を計上する
ことになった。
建物営繕設備費に関しては建築して３３年経過しているので老朽化が目立つマンションで修繕費
は、余裕を持って取った方がよいだろう。
今回の臨時総会はナンダカンダで終わったのは午後４時。
議案と議事進行は手際よくやっていただきたい。
これからはマンション管理組合運営のプロが必要となろう。
マンション管理士が必要とされる時代がやってきた。

今日の札幌の天気は晴れ。今週末まで天気の良い日が続きそうです。
昼頃、豊平区平岸「天神山緑地」隣にあるプレジデントハイムの退去立会い後の室内チェックに
行きました。
家具・家電付の部屋で退去されたお客様も住み心地がよいと褒めてくれました。
　　　退去立ち会ったプレジデントハイムはオススメです
　　　　　　天神山緑地の紅葉
　
　
　

今日の札幌の天気は晴れ。気温も１１月にしては高かった。
朝から賃貸のお客様の来店が多数ありました。
　　　　　　　中島公園の紅葉
　
異国から来た留学生の申込みや司法試験に合格された方など春とは違った動きです。
司法試験も大きく変わり法科大学院(ロースクール)の課程を終了しなければ受験できなくなるよ
うです。２年または３年間のロースクールの課程を修了しない限り、司法試験を受験することは
出来なくなってしまいました(2011年までは暫定的に旧司法試験の枠も残されているようです)。
アパマンプラザのホームページ作成を昨年まで手伝ってくれたA君はＨ大学を卒業しＨ大学院に
通い司法試験を３回受けましたが合格できませんでした。しかし上級公務員試験に合格し、
今年公務員になりました。
A君からは裁判の手ほどきを受け、私も本人訴訟できるようになりました。Ａ君と会った時に
世の中には、こんなに頭がよく優秀な人間がいるのかと感心しましたが、Ａ君が３回受験しても
合格できなかった司法試験は、日本で最高に難しい試験なのでしょう。
わたしも仕事や裁判を通じて法律を勉強するようになって、考え方が多少変わりました。
法律を勉強すると感情的にならず、合理的な考え方が出来るようになります。
裁判所から近い家具付マンション　

今日の札幌の天気は晴れのち曇り。
中島公園の紅葉もピークを過ぎ、落ち葉が地面に広がり、そろそろ冬支度の季節です。
　　
午前９時１５分から札幌市中央区にあるＮ裏参道の明日行われる管理組合総会に関する相談。
午前１０時からソシエール南５条管理組合臨時総会出席。
管理人室で行われ出席者は全員役員。
　　　　
　　　　
今回の臨時総会の議案は
１．メールボックス新設
２．正面玄関オートロック
３．ＢＳ放送及びデジタル放送対応アンテナ取付け
４．１階敷地面積の貸与に付いて
いずれの議案も可決されマンションの１階エントランス、玄関ホールは綺麗になり、今後賃貸
売買の動きが多少よくなうであろう。
また、デジタル放送に関しても早めに整備した方が居住者にとって安心であろう。
マンション内の環境の整備は多少早めにやったことに越したことはないだろう。
ソシエール南５条の資産価値を少しでも高めたい。
オススメマンション　ソシエール南５条賃貸

先日、シャンボール豊平、賃貸借契約の賃借人退去の立会いを行いまいした。
　　　　　　　　　　
　　　　　　　　シャンボール豊平
　　
３ＬＤＫタイプの部屋で建物は多少古いが使いやすそうです。
床をフローリングに張替え、コンロをＩＨヒーターに付け替え照明器具を取付け売買に出す予定です。
２ＬＤＫ、３ＤＫクラスの部屋は売買実需の需要も高いので空き室になった場合は売却を考えるのも
選択肢です。
退去立会い後、近くの豊平公園に行きました。　紅葉がとても綺麗でした。
　　　　　
　　　　
豊平公園が目の前の　パークサイドパシフィックマンション賃貸家具付き

昨夜は札幌ドームで行われたプロ野球日本シリーズ　第２戦を観戦。
　　　
地下鉄も満員で地下鉄福住駅から札幌ドームまで長蛇の列。
一昨日の第１戦は、ダルビッシュ、セギノール選手の活躍で盛り上がって期待して第２戦を観戦
したが、中日ドラゴンズにコテンパンに打ちのめされた。
前回の観戦（クライマックスシリーズ　ロッテ戦）と同じような試合内容、私が行くと力を発揮でき
ない日本ハム。
次回の観戦は勝利の腕時計を締めて行こう。
オススメマンション　ソシエール南５条２ＬＤＫ都心部でこの価格

札幌は天気も良く日中の気温も高かった。
今月はマンション管理組合の相談が多く、毎日のように電話や来店されての相談があります。
中でも管理組合の理事・役員の対立や理事長の独断・暴走に関する相談が増えてます。
理事会や総会の承認も取らないで勝手に修繕工事をやったり、問題のない委託管理会社を
変更する議題を勝手に出したり、対立する理事を解任するなど人間関係のトラブルの相談が
きている。
数年前までは管理会社に対する不平不満が多かったが、マンション管理適正化により管理会社
も少なからず向上しているのだろう。　最近は役員の仕事やモラルに対する相談も多い。
それだけマンション管理に対する意識も強くなってきていることでしょう。
話は変わりますが、午後２時よりパシフィック南２条管理組合定期総会が大通り公園から
近いＳＴＶ放送局隣にある「リンケージプラザ内大通り公園まちづくりセンター」で行われました。
組合員の出席１４名、管理会社３名、１号議案の事業報告、収支報告書はスムーズに承認され
ましたが、２号議案の管理規約改正はかなり揉めました。原因は今まで２５年近く使用していた
規約の是非をめぐって出席者・理事の間で論争が１時間以上繰り広げられて騒然となりました。
　　　　　　　　　パシフィック南２条
　　
　　　　管理組合定期総会　最初は満席だったが退席者が多かった
　　　
総会の議案書に「当マンションの規約については、昭和５９年に一度改訂をされていると云われて
おりますが、実際には管理規約及び区分所有法において必要とされる総会による４分の３の決議
を経ないまま運用されていた為、法的には入居時に区分所有者に配布を行った原始規約が有効
であると思われます。」と記載されていました。
この文言をめぐってある理事はこの文言は間違っている。５９年に改訂された規約は承認されてい
る。
また、他の理事は昭和５９年総会の議題には規約改訂はなかったなど。
私は総会前に配布された総会の案内を見て管理会社に今回の規約改訂の議題はおかしい、
規約改訂の前に昭和５９年に改訂された規約が正しいとの追認を取るべきだと伝えました。
管理会社担当者から連絡があり、理事長と一緒に私の会社の来るということでしたが、事情が
出来て急遽来れなくなったと連絡が入りました。
もし、５９年改訂の規約が無効であれば大変なことです。
２５年近くも承認されていない規約で管理組合を運営していたことになるのです。
私も「国家資格のマンション管理士」である立場上いつにも増してボルテージを上げ主張・反論
しました。
　　　
１６時から会社の仕事があったため途中退席しましたが。
最近あちこちのマンションで管理規約改定が行われておりますが、マンションの規則・法律を
変えることとですから慎重に行わなくてはなりません。
管理規約改定の多くは国土交通省がリリースされた「中高層共同住宅標準管理規約」改定を期に
行っているようです。
規約改定するならば管理組合役員は少なくとも現在使用している規約を最低３回は目を通す
必要があるでしょう。
しかし、規約全条項を１回でも目を通している人は少ないようです。
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