山さんの不動産日記

今日の札幌の天気は晴れ。気温も１１月にしては高かった。
朝から賃貸のお客様の来店が多数ありました。
　　　　　　　中島公園の紅葉
　
異国から来た留学生の申込みや司法試験に合格された方など春とは違った動きです。
司法試験も大きく変わり法科大学院(ロースクール)の課程を終了しなければ受験できなくなるよ
うです。２年または３年間のロースクールの課程を修了しない限り、司法試験を受験することは
出来なくなってしまいました(2011年までは暫定的に旧司法試験の枠も残されているようです)。
アパマンプラザのホームページ作成を昨年まで手伝ってくれたA君はＨ大学を卒業しＨ大学院に
通い司法試験を３回受けましたが合格できませんでした。しかし上級公務員試験に合格し、
今年公務員になりました。
A君からは裁判の手ほどきを受け、私も本人訴訟できるようになりました。Ａ君と会った時に
世の中には、こんなに頭がよく優秀な人間がいるのかと感心しましたが、Ａ君が３回受験しても
合格できなかった司法試験は、日本で最高に難しい試験なのでしょう。
わたしも仕事や裁判を通じて法律を勉強するようになって、考え方が多少変わりました。
法律を勉強すると感情的にならず、合理的な考え方が出来るようになります。
裁判所から近い家具付マンション　

今日の札幌の天気は晴れのち曇り。
中島公園の紅葉もピークを過ぎ、落ち葉が地面に広がり、そろそろ冬支度の季節です。
　　
午前９時１５分から札幌市中央区にあるＮ裏参道の明日行われる管理組合総会に関する相談。
午前１０時からソシエール南５条管理組合臨時総会出席。
管理人室で行われ出席者は全員役員。
　　　　
　　　　
今回の臨時総会の議案は
１．メールボックス新設
２．正面玄関オートロック
３．ＢＳ放送及びデジタル放送対応アンテナ取付け
４．１階敷地面積の貸与に付いて
いずれの議案も可決されマンションの１階エントランス、玄関ホールは綺麗になり、今後賃貸
売買の動きが多少よくなうであろう。
また、デジタル放送に関しても早めに整備した方が居住者にとって安心であろう。
マンション内の環境の整備は多少早めにやったことに越したことはないだろう。
ソシエール南５条の資産価値を少しでも高めたい。
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先日、シャンボール豊平、賃貸借契約の賃借人退去の立会いを行いまいした。
　　　　　　　　　　
　　　　　　　　シャンボール豊平
　　
３ＬＤＫタイプの部屋で建物は多少古いが使いやすそうです。
床をフローリングに張替え、コンロをＩＨヒーターに付け替え照明器具を取付け売買に出す予定です。
２ＬＤＫ、３ＤＫクラスの部屋は売買実需の需要も高いので空き室になった場合は売却を考えるのも
選択肢です。
退去立会い後、近くの豊平公園に行きました。　紅葉がとても綺麗でした。
　　　　　
　　　　
豊平公園が目の前の　パークサイドパシフィックマンション賃貸家具付き

昨夜は札幌ドームで行われたプロ野球日本シリーズ　第２戦を観戦。
　　　
地下鉄も満員で地下鉄福住駅から札幌ドームまで長蛇の列。
一昨日の第１戦は、ダルビッシュ、セギノール選手の活躍で盛り上がって期待して第２戦を観戦
したが、中日ドラゴンズにコテンパンに打ちのめされた。
前回の観戦（クライマックスシリーズ　ロッテ戦）と同じような試合内容、私が行くと力を発揮でき
ない日本ハム。
次回の観戦は勝利の腕時計を締めて行こう。
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札幌は天気も良く日中の気温も高かった。
今月はマンション管理組合の相談が多く、毎日のように電話や来店されての相談があります。
中でも管理組合の理事・役員の対立や理事長の独断・暴走に関する相談が増えてます。
理事会や総会の承認も取らないで勝手に修繕工事をやったり、問題のない委託管理会社を
変更する議題を勝手に出したり、対立する理事を解任するなど人間関係のトラブルの相談が
きている。
数年前までは管理会社に対する不平不満が多かったが、マンション管理適正化により管理会社
も少なからず向上しているのだろう。　最近は役員の仕事やモラルに対する相談も多い。
それだけマンション管理に対する意識も強くなってきていることでしょう。
話は変わりますが、午後２時よりパシフィック南２条管理組合定期総会が大通り公園から
近いＳＴＶ放送局隣にある「リンケージプラザ内大通り公園まちづくりセンター」で行われました。
組合員の出席１４名、管理会社３名、１号議案の事業報告、収支報告書はスムーズに承認され
ましたが、２号議案の管理規約改正はかなり揉めました。原因は今まで２５年近く使用していた
規約の是非をめぐって出席者・理事の間で論争が１時間以上繰り広げられて騒然となりました。
　　　　　　　　　パシフィック南２条
　　
　　　　管理組合定期総会　最初は満席だったが退席者が多かった
　　　
総会の議案書に「当マンションの規約については、昭和５９年に一度改訂をされていると云われて
おりますが、実際には管理規約及び区分所有法において必要とされる総会による４分の３の決議
を経ないまま運用されていた為、法的には入居時に区分所有者に配布を行った原始規約が有効
であると思われます。」と記載されていました。
この文言をめぐってある理事はこの文言は間違っている。５９年に改訂された規約は承認されてい
る。
また、他の理事は昭和５９年総会の議題には規約改訂はなかったなど。
私は総会前に配布された総会の案内を見て管理会社に今回の規約改訂の議題はおかしい、
規約改訂の前に昭和５９年に改訂された規約が正しいとの追認を取るべきだと伝えました。
管理会社担当者から連絡があり、理事長と一緒に私の会社の来るということでしたが、事情が
出来て急遽来れなくなったと連絡が入りました。
もし、５９年改訂の規約が無効であれば大変なことです。
２５年近くも承認されていない規約で管理組合を運営していたことになるのです。
私も「国家資格のマンション管理士」である立場上いつにも増してボルテージを上げ主張・反論
しました。
　　　
１６時から会社の仕事があったため途中退席しましたが。
最近あちこちのマンションで管理規約改定が行われておりますが、マンションの規則・法律を
変えることとですから慎重に行わなくてはなりません。
管理規約改定の多くは国土交通省がリリースされた「中高層共同住宅標準管理規約」改定を期に
行っているようです。
規約改定するならば管理組合役員は少なくとも現在使用している規約を最低３回は目を通す
必要があるでしょう。
しかし、規約全条項を１回でも目を通している人は少ないようです。
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今日の札幌は昨日に続き快晴。
気持ちのよい一日でした。市内都心部は観光客も多く海外からも来ているようです。
午前中北区札幌駅から近いシャンボール札幌の物件調査に行きました。
最近会社で購入した物件でバルコニーも付いており、眼下には北海道大学キャンパスが
広がり、深まった秋を告げる紅葉の木々が目に入ります。
　　　　　シャンボール札幌から北大方面を観る
　
　　　　　北街道大学構内で撮影
　
　
　
　
　
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札幌の今日の天気は快晴でしたが、初霜が見られました。
中島公園の紅葉も今が真っ盛りで早朝はカメラマンが多数、池の周りで写真撮影しております。
ここに来て賃貸の動きも活発になってきました。　豊平区の平岸界隈や札幌医科大学から
円山公園にかけて札幌駅や北大付近、そして海外から留学生もこの時期へ家捜しをしています。
家具付やマンスリー物件にも人気があるようです。
話は変わりますが、札幌地方裁判所で不動産競売の開札が行われました。
対象物件は全部で２３件（土地、戸建、マンション、共同住宅、倉庫、事務所、店舗）そのうち
札幌市内は１５件、競売の件数がめっきり減りました。　任意売却が増えていることもありますが
驚くほど少ないです。
今回の競売では弊社でもマンションを２件入札しました。　１つは中島公園から近いコロナード
中島の２ＤＫタイプ４階、もう１件は豊平区の北海学園大学から近いダイアパレス水車町１ＬＤＫ
タイプ６階賃貸中の物件。
コロナード中島は現在、当社でも数件所有している馴染みのある物件ですが、今回の物件は
昭和６０年建築で販売当初からの所有者が居住している。内装状態も痛んでいることも考えられ
価格を低めに入札した。
　　　　　　　　　コロナード中島
　
全部で入札者は７人であったが、弊社の落札順位の結果は上から４番目だった。
最高入札者の価格は弊社でリフォームし通常販売する価格よりいだろう。
ダイアパレス水車町の方は６件の入札があり弊社の落札価格は上から２番目（次順位）でした。
この物件は１番札と弊社の入札価格差は１２５万円あり、やはり落札価格は弊社の販売予定
価格より高かった。
　　　　　　　　　ダイアパレス水車町
　　
両物件とも落札者は個人の入札であったが、落札価格はかなり高い。　これでは競売の面白み
に欠けメリットもないだろう。　他に面白そうな物件で札幌駅前の３７山京ビルがあったが、これも
落札価格は高かった。
　　　　　　　　　３７山京ビル
　
基本的に競売は、無理をしない方がよいだろう。　弊社でも積極的に行ってはいない。
物件調査や売買仕入れの勘を養うために行っている。落札しても管理費等の滞納金の支払いや
敷金返還義務、内装工事費、立ち退きなど出費が予想されるので、あまりよい仕入れ先とは言え
ないだろう。
競売でマンション購入するよりは、アパマンプラザで買った方が安くて安心のような感じ。
近いうちに競売の鉄人　第十六の鉄人に登場してもらいます。
オススメ売買マンション ファミール大通　賃貸が決まりました

札幌の天気はめまぐるしく変化し気温も日中と朝晩では温度差があります。
アパマンプラザの前にある中島公園も木の葉の色も変わって紅葉の季節となりました。
　　　　　　　　　　　　カサウィスタリア屋上から撮影
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　オススメマンション　中島公園横

今日の札幌は晴れ、昨日に比べて日中の気温は高かった。
午後４時より全国ビルニューオリンピア区分所有者の会の会合が近くのホテルで開催された。
何年もマンション定期総会が開催されていない。　決算、事業計画、予算などの収支報告
その他会計報告がなされていない。
　　　　　
　　　　　
ある区分所有者のために大きな問題を複数抱え泥沼状態が続いている。
この状態を脱皮するために会合を開いて打開策を練っているが相当な時間がかかりそう。
基本的には裁判に持ち込むしか方法がないようだ。
細い１本の糸を頼りに丁寧に作業を進める。
このようなマンションではマンションの法律・規約そして運営のできる者が中にいないと
蟻地獄の状態が続く。
私の今までの経験と頭脳の集大成を発揮する場となろう。
オススメマンション　ライオンズマンション中島公園　何と賃料２９，０００円

今日の札幌の天気は曇りのち雨、午後から晴れ。
最近の天候は目まぐるしく変化する。　賃貸売買共に動きはあるが、お客様が求める物件が
多少偏っている。
全体的に供給が需要を上回っているが、お客様の求めている物件は重複しているようだ。
ピンポイントで人気物件を上げていかなければ満足してくれないだろう。
会社でも良い物件が出ればどんどん購入するようにしている。
昨日、カサウィスタリア　管理組合法人度理事会が行われた。
　　　
議題は１１月に行われる管理組合総会の議案チェック。　決算、事業計画、予算、役員改選など。
事業計画は給排水管、高架水槽の診断、一階玄関とエントランス・ホール、メールボックスの
改修工事。　事業計画に消極的な理事もいたが築３０年以上経過しているのでマンションの顔、
玄関・ロビーは多少思い切って改修した方が内外共に印象が良くなるだろう。居住していて
優越感を抱くようなマンションにならなくては今後資産価値の工場は望めない。
札幌市内のマンションでは、南４条ユニハウスが一階玄関部分の改修工事に成功している。
修繕積立金等の貯まったお金はある程度使っていかなければ人はついてこない。
古いマンションは一階の改修工事に予算をしっかり取って積極的に行いましょう。
オススメマンション　ダイアパレス北３４条