山さんの不動産日記

今日の札幌は日中３度と気温が上がり気持ちのよい日だった。
午後１時から会社近くの豊水会館でコロナード中島管理組合定期総会が開催された。
本来は昨年の春に行うところが今日に至った。
　　
　　　　　　　　　　　　コロナード中島
　　
毎年管理費の剰余金が３００万円以上あり、修繕積立金は６０００万円以上あるマンションなので
管理費の値下げを要求した。
過去の総会資料、規約、最近のマンションの管理費の値下げ傾向など具体的に説明した。
あまりにも合理的・理詰めで説明したのがまずかったようだ。
かなりの時間を用したが管理費の値下げに至らなかった。
私も自分の主張に酔っていたようだ。
このような総会の席では多少素人ぽくした方が賢明かもしれない。
多くを語らず相手の話を聞くようにした方がうまく行く感じがする。
次回総会も今年中にあるので次回は発言を抑え聞き手に回ろう。
オススメ物件　コロナード中島

昨日、大通方面に用事があり、途中雪祭りの雪像を観ました。
全体的に規模が小さくなったようです。
札幌の冬の一大イベントですからもっと盛大にやってほしいです。
外国の方々が高い旅費を払って遠くから来てくれているわけですから、満足していただけるように
札幌市も雪祭りに投資すべきですね。
　　
　　
　　
　　
　　
最近はアジア系の外国人の姿が多く、特に中国の人が目に付きます。
中国も市場開放で産業が活発になり、豊かになってきたのでしょう。
アパマンプラザでも中国人の方々に現金でマンションを何戸も買っていただきました。
人口が１４億人ですから今後更に増えることでしょう。
これからは不動産業者も外国語を話せなければ成長できなくなるのでは。
私も英会話を習おうと考えております。
オススメ　投資マンション

昨日はノボテル札幌にて宅建協会の研修会が行われた。
　　　
防災と救急救命、そして不動産投機の現状について。
平成２０年６月から住宅やマンションの専有部分にも住宅用火災報知器の設置が義務となる。
米国では２０年以上前から火災報知器が義務化されておりその普及に伴い火災による死者数
が半減しているそうです。
火災報知器はホームセンターなどで５，０００円程度で購入できるそうです。
先日、中央区の私が所有するマンションの一室で小火騒ぎがありました。幸いけが人等出ず、
大事に至らなかったのですが、色々考えさせられました。
原因は寝タバコ。布団に移ってそれからテレビ、カーペット、照明器具が破損し壁・天井が煙で
黒くなりました。
入居者が保険に加入していたので修繕等は保険で対応できました。さらに見舞金も保険で
支給されました。いざと言うときの保険ですね。助かりました。
入居者だけでなく所有者も保険に入っていた方が懸命です。特に家具付き物件は。
オススメ物件　ファミール中の島　家具付き

相変わらず寒い日が続く札幌ですが、明日からは札幌雪祭りです。
ホテルの多い中島公園周辺は外国人の姿が増えてきました。あちこちで記念撮影してます。
雪祭りを観てラーメンを食べ温泉に浸かるのも気持ちがよいことでしょう。
話は変わりますが、賃貸の問い合わせが増えてきてます。
問い合わせが多いのは地下鉄駅で見ると
１．東西線の西１１丁目～西１８丁目
２．札幌駅、北１２条、北１８条の北海道大学近く
郊外の方も徐々に問い合わせが来ております。
今日は白石区の朝日プラザ栄通りが申し込みになりました。
これから大学受験が目白押しで明日は札幌大学の試験があります。
　　　　　　　　　　　　　札幌大学
　　
最近は大学で麻疹が流行っているようです。
健康管理に気をつけましょう。
オススメ　マンション　売買

今日から２月、月も替わり社員も新たに２名加わった。
新しい人が入ると仕事に対する意欲・モチベーションも自然と上がってくる。
今月から賃貸を今まで以上に強化することになった。
インターネット、雑誌広告にも予算を増やした。
とにかく空室を１戸でも減らそう。
オススメ賃貸物件　家具付き
　　　　　　パシフィック南２条

　２月３月は日曜日も営業しております。定休日は水曜日です。

連日寒い日が続いていたが、今日は日中気温も上がり路面の雪が少し解けていた。このような
日が続いてくれると気持ちよく働けるのだが。
午後２時頃、先日入札した公売物件の改札結果が電子メールで送られてきた。
今回の公売物件は、１月７日に東京都渋谷都税事務所から送られてきた買受勧誘書なるもの
がきっかけである。　都税事務所から郵便が送られてきたので封を空けるまでは、６年前まで
西新宿で株式会社アパマンプラザ東京の名のもと不動産業をやっていたときの関係の事なの
かと思いきや公売のお知らせだった。
封の中を見ると札幌市中央区のマンション「フラーテ札幌」の５階の部屋の公売財産目録。
フラーテ札幌は私も１６年前から１戸所有しているマンションで馴染みがある。都心に位置し
空き室になっても賃貸が決まりやすい。面積も２８㎡ありワンルームとしてはゆったりしている。
昭和５４年建築で２９年経過している。
　　　　　　　　　　フラーテ札幌
　
現在賃貸中で賃料は管理費等込みで４２，０００円管理費・修繕積立金を差し引いても手取り
３４，０００円弱ある。事務所として使用中。　公売見積価格（最低売却価格が２５５万円、
管理費等の滞納金が４０，０００円、返還敷金が４２，０００円だった。
物件を調査した所、大きな問題はなさそうだ。管理人さんに再三、私以外にこの物件に対する
問い合わせは何件あるか聞いたら、最近まで１件しかないとの事。
過去のアパマンプラザの取引事例を見ると昨年に７階部分で３５０万円程度で内装をリフォーム
床がフローリング敷きの物件があった。　この物件を参考に登記費用・取得税・リフォーム費用・
管理費の滞納金・敷金・手数料等を差し引き逆算して入札価格を出す。　当然、室内を見れない
など不確定要素も盛り込む。　そして入札者は少ないだろう。最終的に出てきた入札金額は
３００万円を下回った。　昨日、５年ぶりに公売入札をYahoo!オークションで行った。
開札結果の知らせを聞くまでは、私が落札できるものと思っていた。落札して売却するとしたら
３４０～３５０万円と考えていた。
しかし結果は他の入札者が私よりも高値の３，５６０，０００円で入札していた。
私から買った方が安かったのにと思った。しかも管理費等の滞納金や敷金分も浮いたのに。
このように公売や不動産競売の落札価格は市場価格よりも高いことがしばしばある。
１０年２０年前と違って競売・公売は決して安くない。　私も競売・公売はあまり手を出しません。
オススメ家具付き賃貸マンション　公売物件とは違います。
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～定休日変更のお知らせ～
２月３月は日曜日は営業いたします。水曜日が定休日となります

今朝の札幌は今シーズン最高の大雪に見舞われました。
毎朝、６時３０分頃から中島公園をジョギングし空手の基本稽古と中国拳法の稽古を日課と
しているのですが、運動は止めて会社の周りと駐車場の除雪作業を行いました。
除雪作業のような肉体労働は苦にならないのですが、除雪の投げ場に困ります。
午前１０時３０分からグランドール６８管理組合総会が行われました。
出席された方は大雪の中ご苦労様です。
　　　　　　グランドール６８
　
今年の事業計画はメールボックスの取替えと宅配ボックス設置、地上デジタル放送の対応。
雑配水管の洗浄など承認いただきました。
他に昨年から行われている裁判などあり、今後気を引き締めていかなければならないでしょう。
オススメ賃貸マンション　家具付き駐車可能
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マンション投資の鉄人　第９の鉄人　神奈川県厚木市在住　Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
じゃあ、これからどうなる。：これでもﾘｽｸﾍｯｼﾞしませんか？Ⅱ
まあ、こんな事はどこにでも書いてありますが、じゃあ10年後物価は何倍になっているでしょう。
私の予想は一声5倍です。人民元が倍に切上げ、同じく中国のｲﾝﾌﾚで物価が倍、倍X倍で4倍で
ちょっと乗せて5倍というのが根拠です。現在のﾃﾞｨｽｲﾝﾌﾚが中国によるものなら将来のｲﾝﾌﾚも
中国によるものです。
まあこれをそんな馬鹿なと思うか、信じてｲﾝﾌﾚ対策を打つかそれは皆さんの自由です。ただ、
5倍になったらｲﾝﾌﾚﾍｯｼﾞしていない人達がどうなるか、私は姉達の老後の資金の面倒を見な
ければいけなくなる事さえ考えています。そう、ほとんどの人間にはﾘｽｸ資産を使ってｲﾝﾌﾚﾍｯｼﾞ
なんてできない事はよく知っています。
正直、私は中国がここまで早く離陸できるとは思っていませんでした。おおいなる不覚と反省して
います。ｱｼﾞｱ危機の印象があまりに強く、彼らに敗戦後立ち上がった日本人のようなﾓｰﾒﾝﾀﾑが
ある事を忘れていました。逆に日本のGDPを棒ｸﾞﾗﾌにするとなぜか500兆円に強いﾚｼﾞｽﾀﾝｽﾗｲﾝ
がある事がわかります。私にはなぜ500兆円なのかわかりませんが、既にﾓｰﾒﾝﾀﾑが無い事は
わかります。
まあ、物価が5倍まで行かなくて3倍で止まったとしても結果は同じ事です、ｲﾝﾌﾚﾍｯｼﾞ無くして
安心無しという事です。経済は短期では理論通りに動きませんが超長期では理論通り歴史は
繰り返すものです。
さて、これでも不動産などのﾘｽｸ資産に抵抗のある人は子供をたくさん育てておくことでしょう。
ｻﾎﾟｰﾄはﾘｽｸ資産か子供しかないのですから。
座して死を待つより出でて打つべきである。10年前の最初のｴｯｾｲに書いた孔明の言葉ですが、
その蜀の成都に2007年伊勢丹がｵｰﾌﾟﾝし、休日には動けないほど売り場が混むそうです。実は
成都は友人の奥さんの出身地なのですが、田園調布どころかﾋﾞﾊﾞﾘｰﾋﾙｽﾞより豪華な邸宅街が
在るそうです。
正直、こうなって来ると引退して南の島でくつろぐというﾌﾟﾗﾝはﾘｾｯﾄですね。

昨日の大雪で札幌市内は交通渋滞しているようです。
東区の1棟もの賃貸マンションの除雪に佐藤さんと古谷さんに行ってもらいましたが、除雪の
雪捨て場が無いので苦労したようです。
話は変わりますが、昨年末からこれまでに個人的に３戸の区分所有マンションを購入しました。
中央区のワンルームＭＳカサウィスタリア、１ＤＫタイプのライオンズマンション第2中島公園、
西区のワンルームＭＳライオンズマンション琴似、いずれも空き室です。
　　
これから３月までは移動時期です。　リフォームと室内の設備を充実させれば入居者様を確保
できるでしょう。
マンション投資の鉄人の投稿がありました。
マンション投資の鉄人　第９の鉄人　神奈川県厚木市在住　Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
じゃあ、これからどうなる。：これでもﾘｽｸﾍｯｼﾞしませんか？
個人消費の代表格の自動車の販売台数の前年比割れが続き既に20年前の販売台数だそう
です。もっともらしく若者が自動車に興味が無くなったというような事が言われていますが、
私は興味ではなく金が無くなった為だと考えています。貯蓄率の低下こそが可処分所得自身の
減少の明確なｴﾋﾞﾃﾞﾝｽだと思います。
既に中流より下は貯蓄率がﾏｲﾅｽでこれまでの貯蓄を食い潰しているそうですが、これは徐々に
上の階層に及びかなりの層が貯蓄不能になって来るそうです。企業の収益率の低下、労働
分配率の高止まりという現状の中、収入の低下は極めて理論的で避けられない予測です。
縮小する経済の中でどういう事が起こるのか、一人一人の分け前が減り、個人消費が減り、
経済全体が負の連鎖に入り、おそらくほとんどの世帯の生活水準はどんどん下がり続けるで
しょう。どこで底を打つか、これは重要な事ですが、公共投資や企業の活動が変動要因として
組み込まれているので底値の予想はできません。
俗っぽく言えば、金が無い、仕事も無い、貯金が有る人もｲﾝﾌﾚで目減りする、ほとんどの人は
こういう状態に陥ってしまうだろうという事です。おそらく、こういう人達にとって最後のｻﾎﾟｰﾄ
ﾗｲﾝは現役の働き手としての子供達でしょう。これが唯一の命綱だと思います。
そう、もはやｻﾗﾘｰﾏﾝの収入のみでは現役時代の生活水準さえ維持できないばかりか、
老後は経済的な自立は不可能で子供に頼るしかなくなるのです。間違っても現在の70歳以上
のように現役時代は生活水準が上がり、老後も年金で安泰なんて事が自分にも廻って来る
などと思わない事です。
次回につづく・・・・・・
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オススメマンション　都心のライオンズシティ南３条
　　　　　　　　　　　　

１月も後半に入り賃貸の動きも範囲が広がってきました。
３～４日前までは北大周辺の北区や専門学校の多い中央区の西１１丁目界隈、そして中島
公園の周辺などの物件に申し込みが入っていましたが、最近は北区麻生、西区琴似、白石など
にも入居申込みが入っております。
空き室が長期間の大家さんは営業マンに相談してみましょう。
２月中旬～３月末くらいまでが、賃貸の一番動くシーズンです。チョット工夫するだけでお客様の
目が変わります。
私も最近購入した空き室のマンションに入居者を入れるべく手を打っています。
話は変わりますが、昨日、今年第１回目のカサウィスタリア管理組合理事会が開催されました。
　　　　
今年は１階の玄関廻りとホールのリ二ューアルに１０００万円の予算が組まれて、理事も張り
切っています。デザイナーを入れて、「かっこよく」他のマンションの模範となるように意見を出し
合っている所であります。
オススメマンション　

昨日、午後１時から中島公園近くのホテル３３０グランデで中の島キングレジデンス管理組合
定期総会が開催されました。
　　　　　 中の島キングﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
　　
　　　
　　
出席者管理会社の人を入れて５名で少ない人数でしたが、内容は充実していました。
昨年はゴミステーションを新たに作ったことが評価されました。
他のマンションでもゴミステーションをきちんとした収納ケースにすることにより、ゴミの散乱や
マンションに関係のない人がゴミを勝手に捨てることが少なくなります。
最近のマンションは衛生的でなければ賃貸も借り手が見つかりません。
中の島キングレジデンスは古いですが比較的修繕工事などは順調に行われています。
オススメマンション　ライオンズマンション