山さんの不動産日記

‘日記’ カテゴリー

札幌はここ数日気温が２５度近くまでになる暑い日が続く。　これも地球温暖化の影響か。
６月始めから会社の健康診断が近くの南札幌病院で行われ、今日の私が最後。
　　
今年はフルコースでお願いした。　朝８時４５分から身体計測、視力・聴力検査、心電図、
腹囲測定、レントゲン、血液検査・・・・・・そして最後に胃カメラ検査を行った。
胃カメラ検査は内視鏡を使って自分でも確認できた。特に問題ないが、コーヒーと酒の取り過ぎは、
注意するようにと。確かにコーヒーは毎日７～８杯飲んでいる。　ワインも以前は毎晩飲んでいた。
最近は専らビールだが。
医者の話では心配はないが、備えあれば憂いなしの諺があるので今後は緑茶にしよう。
西区のオススメ投資用物件　琴似二条グランドハイツ

札幌の天気は昨日に続き小雨が降るあまりパットしない天気。
昨日行われた理事会の決定事項の関係で朝９時過ぎにノースタウンハウスの管理人より賃貸
紹介業者の件で連絡が入った。　理事長の動きが早い。管理組合の仕事を一生懸命されて
いると聞いていたが、そのようだ。　ノースタウンハウスは今後、１階玄関と周りをリニューアル
することが決まったので賃貸の効率も上がるだろう。
午前１０時３０分よりパークハイツ中島管理組合総会がマンション近くのウィークリーマンション翔
で開催された。　この建物の１室（１DK ３５㎡）を平成２年７月に１０００万円で購入した。
　　　　　パークハイツ中島
　　
今まで何人もの人に入居していただいた。　利回りは決して高くはないが、中島公園地下鉄駅
徒歩１分、南向き外壁タイル張りの高級な感じの物件で賃貸の方は決まりやすい。
管理組合総会は、総議決件数５２、出席者８名、委任状３５。　出席者はここも高齢者中心。
出席者の中に、一棟物のマンションを所有されている女性のがいて１１５万円のポンプ工事や
エレベータの保守に関して鋭い意見を連発されていた。
私はオートロックとメールボックス、宅配ボックスの設置をお願いした。
　　
自分で一棟物のマンションの管理や運営を直接されている人は、経験に基づいて主張される
ので説得力がある。
オススメ家具付マンション

今日の札幌は朝から雨。
午後６時よりノースタウンハウス管理組合理事会。
このマンションの只今一番の問題は空き室対策。先月行われた管理組合総会でも取り上げられ
多くの時間を費やしたが、基本的には賃貸の仲介やその事務所のことに管理組合が深く関与
すべきではない。
　　　　　　　　　ノースタウンハウス
　　　
管理組合理事会としては建物の維持管理、共用部分の利用などに重点を置くべきだろう。
カサウィスタリアでも同じ問題を抱えているが、賃貸の斡旋よりもいかに居住性を高めるかが
ポイント。　ノースタウンは１億円以上の修繕積立金等の預貯金があるのでこのお金をどう使う
か。気持ちよく使いたいものだ。マンションの玄関に立って「How　wonderfull 」と言ってくれる
ようなマンションにしたいものだ。
私の発想が他の理事と違うので最初は不思議な顔やビックリしている人もいたがしていたが、
順序立てて説明すると理解・納得された。　景気が低迷しているので今までと同じやり方では
うまく行かない。　発想の転換が必要であろう。
　マンション投資　第21の鉄人　（２）　
　　　　　　　　　
　　　　　　本州の田舎在住　自営業　57歳 　　　　　　　
本業がしっかりしてて、プラスアルファーの世界があってが大事ではないかと感じるところで
あり、日々余裕のない生活ですが、いつか、本業も忘れ、不動産の関係で歩き回り旅でも
出来ればなーと思うところでありますし、不動産経営は色んな人たちとの交流や出会いもあり
本当に楽しいです。
もう一つの投資の株式投資はハイリスクハイリターンであり、もう30年くらいやっていますが、
本当にだまし合いの世界でありまして、恐ろしい世界であります。たとえば最近の例にとれば
東証マザーズ上場のＯＨＴ株10万円くらいの株が半年近くで150万円まで上がったのですが、
上がったのは良いのですが、その後短期間でもとの10万円まで戻ったのであります、値段も
つかず下がったのですから、当事者にしては、たまったものではありません。
後でわかってきたのですが、東京の六本木ヒルズに事務所構えて入居の某弁護士が知人
名義を作りすさまじい信用取引をしていたのであります。追加保証金も払わず、今は姿を晦まし
海外に逃亡でもしているらしいです。証券会社30社が約130億円の損失を被ったらしい。
このとき株価を見て本当におかしいと思いましたが、当事者の弁護士にしてみれば、まさかの
世界であり、弁護士資格も全ておかしくなり海外への逃亡という惨めな結果は本人にしてみれば
何とも言い様のないものだと思います。
ライブドアのホリエモンしかり、まぁ30年近くやっていればこんなのは、ほんの一例でもあるの
ですが、色々経験すれば、やっぱり不動産投資が無難で素人でも出来る良い方法だと言う
ことが私の投資の人生観であります。 私は鉄人では無く軟鉄人ですが一応報告と致します。
以上
家具家電付マンション　オススメ

札幌の気候も春本番といったところで、昨日からＹｏｓａｋｏｉソーラン祭りが開催されております。
気温も上昇して日中は２２・23度になり天気もよくお祭り日和です。　
　　　　
　
北海道の景気も上昇してくれればよいのですが、こちらの方はかなり冷えています。
先日、マンション投資の鉄人の原稿をいただきました。　この方は札幌にワンルームマンション
2戸所有し、何れも37インチのプラズマＴＶを設置し家具付物件にされています。
　　　　マンション投資　第21の鉄人　（１）　
　　　　　　　　　
　　　　　　本州の田舎在住　自営業　57歳 　　　　　　　
私は鉄人といわれるほどの人間でもないし、今までの鉄人のメンバーの原稿を見ていると
恐れ多くて、とてもペンを持てるような人間ではないのですが先日、札幌の事務所で山崎社長
さんと初めてお会いし誠実さに感動し原稿をとの依頼をうけ、私みたいな者でよいのかなーと
思いつつ、でもまず私なりの投資術と言うか人生経験というか、でよければと思いパソコンに
向かったしだいであります。
投資といえば世の中には色々なものがあるが、私は基本的に色々なものには手を出さないのが
本音でして本業と株式の投資と不動産経営の三本立てであります。本業を投資といえるか悩む
ところもありますが、設備やら新規の事業に拡大などのことを考えれば、やっぱり投資だなと思う
ところであります。
ここは、不動産の関係のページなので、その内容をまず書かなければと思うところでありますが、
若いときからなんでも、精一杯頑張るというのが、信条でありまして、本業の方も目も暮れず
ガンガン頑張ってきたのは、他人から見てもわかるほどでして、利益が上がり税金や税務署との
戦いでありまして。
自分の本心の心の中に、いつまでも　こうは続かないだろうなとの思いと、人間関係やら、
本来嘘のつけない性質なものですから入札なども、談合や調整などもやれない性格なものです
から、本業も何時か行き詰まるか、それと自分自身いつか年齢も年をとるとのことを考え、
不動産の経営をやってみようと投資を考えていった経緯があります。本業のためにと土地を
確保していたものもあり、建物を建てて募集すれば、優良企業の事務所が入居が決まり、
貸家や貸しガレージなどもすぐ入居などがうまり、最終的にはやっぱり税金と税務署からは、
逃げられないんだなと、つくづく笑ったしだいであります。
それなら、中途はんぱでなくちゃんと経営しなければとおもい。平成の8年頃から新宿と横浜に
ワンルームマンションを買って、平成12年ころから札幌北区の24条と円山公園に一戸づつもって
いますが、これらを材料にして管理組合の総会に出たり工事が始まれば、見に行ったりと旅行
気分で楽しんでいるところであります。
　オススメ賃貸家具付きマンション　37インチプラズTV　DVレコーダー付
つづく

今年の４月中旬から毎週１回英会話教室に通っている。英語は今までまるっきり勉強したこと
がなかった。　学生の頃は授業に出席していたが覚える気がないので参加しているだけ。
不動産業をやっていると賃貸・売買で外国人のお客様が増えてきた。そこで英会話スクールに
行くことになった。周りの者に相談してみると、皆、口を揃えるように行っても無駄だと言う。
通ってみると、確かに週１回の教室では、話にならないことが理解できた。しかし始めたからには
英会話できるようにならなければ格好つかない。そこで以前アパマンプラザの賃貸マンションに
入居していたイギリス人の北大英語教師に聞いたことを思い出した。
英語の基礎を覚えるのなら早朝やっているNHKのラジオ英会話を聴くのが一番だと。
そこで毎朝６時前に起きてラジオを聴くようになった。ラジオと同じ内容のCDは販売されているが、
習慣づける必要があると思い早起きしている。
ところで世界で英語を公用語として話す人口は１４億人、日本語は１億２０００万人。これからは
更に英語の国際共通語施策が進められるであろうから英語の人口が増える。
子供から老人まで日本人は、日本語を話す。なぜ話せるのだろうか？　　Why
日本語を覚えたプロセス・システムを理解できれば英語も話せるのではないか。

本日、午後1時より中島公園近くのホテル３３０でチサンマンション札幌第２管理組合法人総会が　　　　
開催された。
総戸数７７戸、出席者7名委任状４０、出席者は全員組合役員。最初の出席数の確認で問題が
あったが、その後は特に問題もなく進行した。
　　　
　　　　　チサンマンション第2
　　　
　　
　　
事業計画として地上デジタル放送、BS・CS放送の導入、　メールﾎﾞｯｸｽ、宅配ボックスの設置、
給排水管清掃など早く行うことで了承された。
建物の給排水管・貯水槽診断結果で多少早めに工事を行なうことが必要と確認された。
管理費等の滞納者が数名いるが、内容証明書を出したら多くが入金してきた。
賃貸マンションの管理もそうだが、滞納者に対しては早めに法的手続きを取るよう手を打って
行ったほうが効果が上がる。
中島公園がすぐ前のオススメ物件　チサンマンション第2

札幌は５月下旬ともなると緑が潤い気持ち良い気候です。
今日は午前１０時から北大近くにあるエルムハイデンス管理組合総会が開催された。
総会場所は中央区にある管理会社マンション管理サービスの事務所。
　　　　　　　　　　エルムハイデンス
　　　　　
　　　
総会出席者は１５名。　こちらの管理組合員も高齢者が多い。居住している組合員は少なく
大多数が賃貸物件。
事業計画案として給琲水管等の更新工事(1億2000万円）、規約改正などがあったがいずれも否決された。
昭和５５年１２月の建築で建物も老朽化して修繕必要箇所はあるが、理事に建物設備や
マンション管理規約の知識が足りないようで出席組合員の質問や意見に戸惑っていた様子。
エルムハイデンスの間取りはＩＤＫタイプ中心で区分所有者の多くは賃貸に出している。
北海道大学のキャンパスまで徒歩１分、地下鉄北１２帖駅まで徒歩２分の好立地。昨年までは
空き室はほとんどなかったが、今年は例年に比べ増えている。
マンションの駐車場は現在８台分空きがある。
エルムハイデンス　家具付賃貸募集中

５月２５日午後１時からマンション隣の小浜会館でチサンマンション札幌第３　管理組合総会が
開催された。出席者１５名。出席者は高齢者が目立つが、自分の主張をはっきりと述べる。
中には９０歳で元特攻隊員の方も。
　　　　チサンマンション札幌第３
　
このマンションは昭和４８年１１月建築、総戸数１０１戸１ＤＫと２ＬＤＫタイプが中心で賃貸用の
投資物件も多い。
マンション周辺に北区役所、北海道大学、大手スーパーマーケットのアークス、コンビニなどが
あり、地下鉄北２４条駅へも徒歩３分と生活の利便性が高い。特に数年前に出来たスーパー
マーケット『アークス』の存在が大きいようで空き室も少ない。現在空き室が７戸。この物件は
会社で平成２年の５月に購入したが入居率は比較的良い。
　　
総会で取り上げられた事業計画で防犯カメラの設置について多くの時間が費やされたが、オート
ロックの設置賛成の人が多数を占め防犯カメラについては否決された。
建物も古く漏水事故も毎年数件あるので区分所有者が専有部分の維持管理に積極的に勤め
なければ組合員同士のトラブルとなるので注意しなければならない。

午前10時よりマンション近くの南平岸会館でホワイトヒルハウス管理組合総会が開催された。
このマンションはバブル経済の最中、平成２年４月に購入した。私は基本的に借金はしないの
だが、当時は銀行や信販会社などから執拗に借金してマンション購入を頼まれ買った物件の
一つだ。
　　　　　　　ホワイトヒルハウス
　　　　　
　　
結局借金をして儲かるのは金融機関でこちらにはメリットがないことが充分に分かり、その後は
自社ビルを建設したとき意外に借金はしていない。
借金の金利分を販売価格に上乗せするくらいなら現金で購入し、お客様にすこしでも安く買って
いただいた方が気持ちが良い。
話を戻してホワイトヒルハウス管理組合総会は５年ぶりに出席した。出席者１５名。女性の出席
者が多かった。管理組合の役員も多くが女性。
最近空き室が増えてきたので、何とかしようと思い出席したが、管理組合の事業計画等や
運営に多少問題があると感じた。
建物も昭和５３年建築で老朽化している。総戸数２０６戸あり、多くが投資用の賃貸物件、
豊平区のマンションとしては大きい方で組合運営をきちんとしなければ空室が増える。
しかし、組合役員のほとんどが居住者。修繕積立金などを使うことよりも貯めることを中心に
考えている。総会で３０万円程度の宅配ボックス設置をお願いしても良い返事がもらえない。
他にオートロックシステムやＢＳ放送のアンテナもお願いしたがＯＫが出ない。
お金がないわけではないので、必要な所にしっかりと使っていただきたい。
他の出席者からも組合のお金は使うために組合員が支払っているのだと声が上がった。
貯金しても利息がほとんど付かない時世だ。
次回の総会では役員改正の議案が出るので立候補しようと考えている。
ホワイトヒルハウス売買物件

今月は管理組合の総会（区分所有者集会）があちこちで開催される。
本日、１２時からプリンスホテル別館２階「松風」で南１条グランドハイツ管理組合総会が開催
された。出席者10名
　　　南１条グランドハイツ
　　
　　
鉄筋コンクリート構造８階建、総戸数６３戸昭和５４年建築。今年購入したマンションで立地は
良いが、外壁タイル貼りの割には古臭く感じる。
総会の席で１階エントランス部分のリニューアルをお願いしたが、受け入れられなかった。
以前は空き室になっても比較的早く賃貸が決まったが、当マンション周辺にも分譲や賃貸の
新築物件も昨年あたりから建ち始め、簡単には決まらなくなってきた。
管理組合の理事が自己使用者中心なので空き室になった時の賃貸人の気持ちが分からない
ようだ。また、理事会も1年に2回程度しか開催されていないので積極的に運営管理はなされ
ていないのだろう。
午後６時からノースタウンハウスの管理組合総会が北大近くの鉄西会館で開催された。
ワンルーム、１ＤＫ中心で２９１戸の大型マンション。昨年までは、この時期ほとんど空き室は
なかったが、今年は約３０戸空いている。
　　　　　　ノースタウンハウス
　　　　　
　　
１階の店舗部分の売り物件を管理組合で購入し、看板を掲げ賃貸募集に役立てようなどと総会
議案書に明記されていたのを見て管理組合がおかしな方向に向かっていると感じた。
他の組合員から私が理事になるよう進言もあったので総会前に立候補しておいた。
総会出席者は昨年より１３名多い３３名。顔を見ると険しい表情。
ノースタウンハウスは北海道大学から徒歩３分、北大病院から徒歩５分、地下鉄北１２条駅へ
は徒歩１分。居住者に北大生や大学の関係者も多く、投資物件では最適で１人で複数戸所有
されている区分所有者も多い。
総会出席者も多くが賃貸人。　現在の理事に対する批判もあり、総会の進行が遅れ気味。
メールボックス交換、宅配ボックス、玄関オートロックなどエントランスのリニュうーアルを
進言する者も数名いて投資物件としての付加価値を真剣に考えている。
発言の内容が合理的で知的レベルの高い人が多いようだ。
私も積極的に発言し意見を出した。　理事にもなった。
帰り際に数名の人達から名刺を要求された。
南１条グランドハイツ賃貸募集中
ノースタウンハウス賃貸募集