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マンション投資第２５の鉄人 考え方 「昔と今」
15 考え方 「昔と今」
マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン エリアマネージャー
鳥取県在住 T．T． 
以下の３つについて、マンション投資を始めた当初と今とでは考え方が変わって
きましたのでコメントしておきます。
①「自分が住みたいなと思う物件を選ぶのが良い」
②「利回りの高い物件を選ぶ方が良い」
③「ローンの組み方 短期か長期か」
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①「自分が住みたいなと思う物件を選ぶのが良い」
・・・いろんな本にも書いてありますし、「なるほどそうだよな」と妙に共感して
私も納得していた言葉でした。
実際に昔はそう思って購入してきました。しかし今は必ずしもそうとは思いません。
その物件購入の選択は正しかったんだろうか。
その答は「キャッシュフローが確保できているかどうか」、
数字がすべてだと思います。
１５年の間の購入では間違っていたと思えるものもあります。
植物園の近くで静かな環境。広さも十分。建物グレードも有名ブランド。これしかない！
でも実際にはキャッシュフローはマイナス。赤字。まっかっか！
買うことに熱くなってしまい冷静に判断できなくなって購入してしまいました。
一番よくない買い方だと思います。
買うことに熱くなると買うための理由探しをしていきます。マイナスポイントを
良い様に考えて自分で自分を納得させます。
最寄りの地下鉄の駅から遠くても（１０分程度）なんとか歩けるはずだ。
自転車を使うという手もあるよね。
生活利便性を考えるうえでも近くにスーパーや大型ショッピングセンターがあった
ほうが良いのですが ないのに、ないことは静かで環境が良い。と考えてしまいます。
バストイレいっしょの３点ユニットですが、ビジネスホテルはそうだし、
何よりもマンションのグレードと３０㎡以上の広さがカバーしてくれるはずだ。
等々です。
もう買うことを決めている。欲しくて仕方がないのです。
買ってから空室になります。家賃の入らない、売り上げのない日々が続きます。
それに伴い関連するコストがかかっていきます。
退去回数の多いこと。空室期間の長いこと。
結局のところその物件がキャッシュフローを生みだしてくれないことには
「投資」としてやっている意味がありません。
そういう物件は売りたい時にも売れないということになるでしょう。
いつでも売れる物件ではないのです。
長期所有して稼いで利益を出してくれる物件であるかどうか。をさまざまな角度から
考え分析する必要があります。
価値観は人それぞれ様々です。年齢層や男女の別。借りる目的、職業、勤務形態に
よっても違ってくるでしょう。
「自分が住んでみたい」と思うマンションを他の人が気に入ってくれるとは限りません。
居住用のマンションは「好み」 マンション投資は「電卓の世界」でやっていくものと
考えるべきではないでしょうか。
つづく・・・・・・
お勧め中古売買マンション
マンション投資第２５の鉄人 アパマン・プラザ社長の言葉 Ⅳ
マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン エリアマネージャー
鳥取県在住 T．T．
14 アパマン・プラザ社長の言葉 Ⅲ
アパマンプラザのホームページで「部屋探し体験談」というコラムがあります。
学生さんが中心ですが、短いコメントの中に多くのニーズ、機会点を見て取る
ことができます。
① など学生さんに関わらずサラリーマン、OL、誰でも望むことではないで
しょうか。必要な家具や家電を購入する手間やコストが省けます。
② 最近の引っ越しシーンは「安さ」「身軽さ」「早さ」にシフトしていって
しまっています。
昔私が学生の頃や単身の頃は引っ越しは一大イベントで、引っ越すことそのもの
にも時間と労力がかかった記憶があります。
感覚として、単身でも引っ越しは「家具や家電製品トラックに荷物いっぱい」が
イメージです。
でもそこは時代の流れをつかまなければなりません。イメージはあくまでも
３０年も前の「自分の」イメージです。
最近は〇〇〇の部屋から〇〇〇の部屋へと引っ越します。
トラックいっぱいの荷物はもう流行りません。
「部屋探し体験談」の中では「パソコンとプリンターだけ持って引っ越した」
という女子学生のコメントなど見かけられます。
③ 特に女性は休日のDVDレンタルが当たり前のようです。オーディオセットが
充実していれば喜ばれるのではないでしょうか。
これも女性ですがキッチンへの拘りを感じます。
キッチンペースの広さや機能。２口コンロやＩＨ。
グレードのよいオーブンレンジや冷蔵庫一個でも他にないものがあれば差別化に
なるのではないでしょうか。
エアコンはどうでしょう？札幌も夏は暑くなりました。昨年、オーナーである
私の許可を得てエアコンをご自身でつける入居者の方がありました。
エアコンが設置してあると喜ばれるかもしれません。
本州ではつけますから。「決めていただけるならエアコンお付けできますよ」の
営業トークもありかもしれません。
もっと言えば入居中でもエアコンをつけて差し上げれば、好感をもっていただける
のではないでしょうか。
「入居者のことを考えてくれている」「自分が大切に扱われている」という気持ちを
持っていただけるかも知れません。
そんな気分で居心地がよければ長く住んでもらえリテンションになるのではないで
しょうか。何に投資するかはオーナー次第です。
他にメリットとしては「短期契約」が可能で決まりやすいというのがあります。
ただし個人的には決まりやすくても退去と入居の間で僅かでも必ず空室期間は
発生しますし必要に応じて発生する営繕コストや募集費のことを考えるとあまり
好きではありません。
しかし賃貸事情から「短期契約」も「決まる理由の一つ」だと思いますし、
そうせざるを得ない事情もあるのだと理解しています。
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お勧め賃貸マンション
天皇陛下
札幌は秋風が吹く季節となりましたが、日中は半袖の人が多いです。
札幌市内はここ２～３日警察官の姿が非常に多いです。
天皇陛下が来道されています。ちょうどアパマンプラザ斜め向かいにある
札幌パークホテルに御宿泊されています。
アパマンプラザの前で撮影
明日午前中に苫小牧・登別方面にご出発されるそうです。
マンション投資第２５の鉄人 アパマン・プラザ社長の言葉 Ⅲ
札幌はここ２～３日雨模様で台風の影響か時より強い風が吹きます。
最近は法人の転勤者の申し込みが増えてきました。
９月から１０月初めにかけて社会人や学生の引っ越しが増えてくると思います。
景気が思わしくないので賃料を多少下げてでもお部屋を借りてもらうように
しましょう。
お勧め賃貸マンション 短期契約可能です。
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マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン エリアマネージャー
鳥取県在住 T．T．
14 アパマン・プラザ社長の言葉 Ⅲ
「もっとも快適なのはホテルですよね！」
「ホテルと同じ居住空間が作れればそれが一番いいですよね！」（社長）
それはそうだ。その通りだ。とその時はその言葉を分かったような分からない
ような気持ちで聞いていました。
今これはまさにマンション経営の究極の「リクルート＆リテンション」だと
思います。
ホテル並みの部屋であれば「決まりやすく、退去されにくい」ということです。
ではどうするか・・・
最近ではホテルの室内設備に勝るマンションが次々と誕生していっています。
古くなり再投資できない中級のビジネスホテルはどんどんすたれ宿泊料金は
ディスカウント競争です。
それに引き替え設備、機能、居住空間の充実度でマンションがホテルに真っ向
勝負しているのを垣間見ます。
そこで重要な役割を果たしているのが 〇〇〇の設置です。
〇〇〇付きはＬ社のアパートが有名で数も多いですが、マンションとしては
全国の都市で札幌がもっとも展開が進んでいます。
アパマンプラザはその中でマンションの〇〇〇設置のパイオニアです。
「部屋をホテルのように快適に！」
１０年近く前からホームページにノウハウを公開されています。
お店の退職者があるのと同じで退去は必ずあるものです。
どうしようもない理由はありますから。転勤、卒業、就職・・・
しかしその退去理由を住みにくさ、居心地、使い勝手の悪さ等が理由で
退去されないようにすることです。
むしろ「ずっと住んでいたい。」「引っ越ししたくない。」と思ってもらえる
ような居住空間に高めていく必要があります。
私の考える「〇〇〇設置」には以下のメリットがあると考えています。
① 入居者が初期費用を抑えることができる。
② 入居者の引っ越しが手軽にできスピーディ。
③ 〇〇〇の種類やグレードはオーナー次第。
入居者の居住満足度を上げることができる。
つづく・・・・・・
マンション投資第２５の鉄人 第14話社長の言葉Ⅱ
マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン エリアマネージャー
鳥取県在住 T．T．
14 アパマン・プラザ社長の言葉 Ⅱ
②「無駄に見えることにお金を使うということはすばらしいことだと
思うなぁ！」（社長）
「３７インチですよ！３７インチ！」
２００５年の秋でした。３７インチのプラズマＴＶを付けられた
オーナーさんの話をしていらっしゃいました。
〇〇〇が流行り始めといっても当時そんな大型テレビ誰も考えなかったと
思いますが、そのオーナーは少し広めのワンルームマンションにつけられた
そうです。
すごい方です。当時としてはパイオニアです。
「そんな高価な大型テレビ、ムダなんじゃないの！？」と考えるのが
一般的ではないでしょうか。
〇〇〇が増え始めた時期でした。「テレビをつけるかつけないか」で迷って
いる。。。。。そういうことではない。
他にないもの。数段グレードが上。圧倒的な差別化。どうせやるなら、
それがお客様に分かるものでなければならない。
伝わらなければ意味がない。
ムダに見えてもムダになっていない。ムダと思えることが人の心を
とらえている。けっきょくやってムダになるものはなにもない。
そんなところを感じ、楽しくなりました。
つづく・・・・・・
マンション投資の鉄人 アパマン・プラザ社長の言葉
お盆が過ぎて夏の猛暑が過ぎ去った感じです。
今が一番凌ぎやすい感じです。
本日、午前１０時からグランドール６８管理組合理事会が開催されました。
マンションの事業計画であった共用部のドアや廊下の修繕工事が完了して
だいぶ奇麗になりました。
グランドール６８
今後は外壁の大規模修繕工事を行います。
外壁の大規模修繕工事はけっこうなお金がかかりますので外壁の塗装業者
選びに苦労しますが、私は建築設計デザイナーにデザインしてもらおうと提案
したところ他の理事も賛同してくれまし８いた。
外壁工事は一度行うと２０年近く持ちますのでデザインが良ければ資産価値が
上がります。
お勧め賃貸マンション
お勧め売買マンション
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マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン エリアマネージャー
鳥取県在住 T．T．
14 アパマン・プラザ社長の言葉 Ⅰ
空室対策がすべてです。
私は最近まで札幌へ年４回のペースで行っていました。
入居者が入れ替わる時には必ず部屋を確認するようにしています。
その際、アパマンプラザを訪問するとたまに山崎社長とお会いすることが
あります。
いつもショルダーバッグを肩にかけ忙しく出入りしていらっしゃいます。
どれだけお忙しいかは社長ブログ『山さんの不動産日記』をご覧ください。
たまにお話できる機会があるのですが、その時の印象深い言葉をいくつか
あげさせていただきます。
① 「決める理由があればいいんですよね！」（社長）
２００４年の春でした。９室中７室が空室になりました。
退去が重なり、次がなかなか決まらないためアパマンプラザを訪問しました。
案内も少なく、内覧されたお客様が決めてくれない状態で、なぜ申し込みに
ならないのか担当者に理由をいろいろ聞いていました。
「お客様はどう言って断られるのか」「自分の部屋には何が足らないのか」
「家賃なのか」「駅からの距離なのか」「３点ユニットはやっぱりダメ
ですか・・・」「駐車場の空がないのでダメですか・・・」
外から帰ってこられた社長が話を聞いておられ、言われたのがこの言葉でした。
「決める理由があればいいんですよね！」 と。
少し考えて「なるほどそうだな！」とスッキリした気分になりました。
大勢の方が望まれる「バス・トイレ別」とか「駅近」とか「駐車場がある」とか
、どうにもならないものはどうしようもない。
大勢のお客さんに気に入ってもらえなくても、たった一人でも気に入ってくれる
お客さんがいればいい。
部屋は一つ。入れる人も一人。
「ここがいい！」と言ってくれるお客様が一人いればいい。
実際それで決まるのですから。
数少ない内覧。そのチャンスをものにする。一回で決める。
そんな部屋を想像するといろんな工夫が考えられます。
実際決まる部屋には「ここがいい！」とお客様に言わせる仕掛けがあるんだと
思います。 運や偶然ではなく「必然」なのです。
「決める理由があればいいんですよね！」
この発想はどんなハンデのある部屋でも使えるな！ ３点ユニットでも、
１Ｆでも、狭くても・・・、と、今つくづく思っています。
「できない理由を探すのではなく、どうしたらできるか考えよう！」
実は日頃部下に対してこんなこと言っていた自分ができない理由、
決まらない理由を探していたのです。
決まらない理由を考え自分で自分を納得させようとしていたことに気づき
非常に恥ずかしい思いをしたというのも正直なところでした。
つづく・・・・・
住宅展示場 見学
蒸暑い日が続きますが、秋が近づいています。
休みを利用して北区の住宅展示場で１０棟ほど内覧してきました。
ここの展示場は比較的新しく築３～４年物が中心でした。
壁や天井の素材は石目調から織物調に移行した時期で両方の素材を確認できた。
土壁の珪藻土等を使っているところもあった。
基本的な色の組み合わせや素材の使い方のパターンに慣れてきた。
お勧め賃貸マンション ユニットバスが新品になりました。
マンション投資第２５の鉄人 第１２話 賃貸付＆空室対策
【夏期休業のお知らせ】
8月13日(土)～8月15日(月)を夏期休業日とさせていただきます。
お勧め物件 リフォーム済み、日当り良好
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マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン エリアマネージャー
鳥取県在住 T．T．
13 「賃貸付＆空室対策」 と 「リクルート＆リテンション活動」
私は永く外食産業、ファーストフードの会社に勤めていました。
イメージとして家賃収入は「セールス」、空室発生があると「セールスダウン」
と考えてしまいます。
「セールスダウン」はてきめん「プロフィット」に影響してしまいます。
「プロフィット」は「キャッシュフロー」のイメージです。
セールスを安定してとるためにはスタッフィングが重要で、お店で時間帯の
スタッフィングが不足するとセールスを逃します。
人不足のお店は安定した運営ができません。 セールスダウンしてしまいます。
「リクルート」は「賃貸付」とイメージが重なります。
「リクルート」のファーストステップは「店舗イメージのアップ」です。
これが最優先されます。 当然でしょう。
印象の悪いお店で働こうとは思わないはずです。
イメージアップができていなければ次のステップに移りません。
アルバイトの９３％の方は面接の前に事前に下見をしています。
見ているのは店内の状態、中で働いている人の仕事ぶり、言動やチームワーク
（人間関係）です。自分が働いていけるだろうかを判断しています。
「店舗イメージ」は「部屋のイメージ」と重なります。
案内の際の部屋の印象がそうです。
賃貸付ではほぼ１００％内覧時の印象で決まります。
部屋探しの際はネットで十分調べ上げたうえで、中には近隣環境も
現地確認したうえで案内を申し込みに来られる人もあります。
内覧はその人にとっての最終判断。
「部屋のイメージ」を高めておかなければなりません。
ここで自分が快適に暮らしていけるだろうか。。。
そう新生活をイメージされます。
案内されたお客様が部屋の中に足を踏み入れた瞬間に感じる印象。
ファーストインプレッションがとても大事です。
「リテンション」についてです。
卒業、就職、転勤シーズンに引っ越されて辞められる方は仕方ありませんが、
そうでなく、店舗内のコミュニケーション等に問題がある場合は
その真の原因を改善しなければ退職はずっと続きます。
採用と退職を繰り返してしまいます。
賃貸でいうなら「家賃」や「部屋の内容」がそうです。これらが理由で
入退と退去が繰り返しある状態です。
だから退職者が出ないよう人不足に陥らないように店舗環境には気を配ります。
人間関係、労動環境（労務やトレーニング等々）。
「辞めさせないこと（＝リテンション）」が「最大のリクルート」であるわけです。
賃貸なら、「退去させないこと」が「最大の空室対策」であるといえます。
それでも退職者は発生するものです。
当然ながら退職者が出ると新規採用して補充します。この時コストが発生します。
一人採用して一人前にするには一人当たり４万円かかるというのが全国の
平均値です。
リクルートコスト、面接やオリエンテーション、ユニフォーム代、
トレーニングコスト・・・
大きなお店でアルバイト在籍100名。一月8名程度、年間約１００名近くが
入れ替われば４００万かかるわけです。
それがいつもマンションの「退去、空室発生」とイメージとしてだぶって
感じられていました。退去者がでると、内装し、新たに募集します。
空室はいいことが何もありません。
マンションの「古い・新しい」や「入居期間の長い・短い」で内装費用は
変わってきます。
私の場合一回の「退去⇒入居」で家賃の５か月分がかかっています。
もちろん今後は費用対効果で見直そうと思っています。
昔は入居者が入れ替わった方が、礼金がもらえ、さらにはそのタイミングで
家賃値上げもできた時期もあったようで、しかも退去後の原状回復は数か
月分の敷金でほとんどまかなえていたようですので「短期で入居者が入れ
替わる方が良い」とされていました。バブル後しばらくはこのように
書かれている本がありました。
しかし私の運用実態からみると「へんなこと書いているなぁ」と思って
いました。正直ピンときませんでした。
実際私が一戸目に買った川崎の物件では家賃などは毎年４％程度上がっていく
シュミレーションで、「いかにマンション経営明るいか！」を営業マンに説明を
受けました。 しかし今はまったく違ってきています。
退去があると、なにもしなければ家賃はダウンです。
なにもしなければと言いますが通常の原状復帰程度はしてもです。
そして、マンション経営には販促のプロモーションを打ってセールスＵＰを
試みるような面白みはありません。
お店のようにプロモーション活動ができるわけではないので一度入居があり
家賃が決まると売り上げアップはありません。
「満室状態を続けることがその部屋の最大のセールスアクション」であり、
MAXセールスです。
よって、たとえ空室になってもすぐに決まり、入居されたらずっと住んで
いただける満足度の高い部屋にしておかなければなりません。
「借りていただきありがとうございます」 とオーナーの方が入居者に礼金を
払っているという話を聞きます。
笑い話ではありません。 そんな厳しい時代なんだなと思います。
