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カサウィスタリア管理組合法人５月度理事会
昨日は、カサウィスタリア会議室において理事会が開催された。
管理費等収支状況報告、未収金状況報告等管理会社から報告があったが、以前から問題となっていた大口滞納者の裁判判決が出た。結果は相手側が裁判に出席しないので、こちら側の申し立てとおりの結果だが、今後更に進めて強制執行の手続きとなろう。
その後議題に入ったが、第一号議案で暗礁に乗り上げた。東側の非常階段の修復工事に関して見積もりあわせで、もめにもめて次回の理事会で審議することとなった。
管理組合理事会の場合もめることは多々あるが、議長として焦らずに時間をかけたほうがうまくいくことが多いようだ。もめている渦中の人も１ヶ月経った次回の理事会で考え方を変えることがよくある。要するに冷却期間を置くことである。
管理組合理事会風景
オススメ物件 カサウィスタリア家具・家電付物件
不動産競売物件の調査
今日は、久々に不動産競売物件の調査に出かけた。
最近は、入札しても落札することが少なく、あまり競売には興味を示していなかったが、現地調査も必要と思い地下鉄で出かけた。マンションに着いたが、管理人のいない物件で、表札もかかっていなく、占有者が誰なのか特定できなかった。
競売では落札しても不明なところが多々あるので思い切った価格は入れられない。
マンションの近くにあった桜が満開で印象的だった。落札できるかも。
オススメ家具付物件 コロナード中島
マンション買取り
昨日、マンションを２件購入した。
メゾンクレｽﾄ中島公園、ファミール大通。
メゾンクレｽﾄ中島公園
ファミール大通り
両物件とも賃貸中の物件で比較的人気のある物件で管理もマズマズと言ったところ。マンションに関しては昭和６２年頃から買取をやっている。関連会社や個人で購入した物件も含めると４０００～５０００件あろうか。
投資物件を購入する場合は、賃貸中であれば空いたときに入居者がどれくらいの期間で決まるか。空き室であればどのようにしたら、賃借人が決まるのか室内をチェックしなければならない。
リフォーム費用はどれくらいかかるのか。また、どのような設備を設置したら良いのか等イメージする。
投資物件でなく空き室を転売する場合は駐車場の有無や小中学校・病院・スーパーマーケット等日常生活するうえでの利便性もチェックする。
来週売買契約（購入）する物件の中にチサンマンション札幌第１がある。この物件は地下鉄北１２帖駅が徒歩１分の距離にあるが、１番の決め手はさっぽろ駅北口から徒歩１０分以内で北海道大学から近いことだ。
今後マンション購入する方は、マンションの長所・短所を総合的に判断すると良いだろう。
オススメ売買物件 中の島リバーサイドマンション
中の島リバーサイドマンション
最近の賃貸動向
札幌はここ２～３日暖かい心地よい日が続いています。２５度以上の夏日です。この暖かい日がずぅ～と続いてくれたら気分も体も調子がよいのですが、こればかりは天にお任せです。
私は、毎日天気予報をチェックしています。そして気温を中心に記録しています。
天気が良いと近くの公園を散歩したくなります。また、公園の草木や花などが映えます。これは最近の賃貸の申込みを見ても反映しています。中島公園・円山公園・北大付属植物園など公園や緑の多い地域に人気が出てきます（アパマンプラザのＴＯＰページを見てもお分かりいただけます）。
今年の１月～４月頃までは北大を中心とした学校の近くや都心が人気でしたが、最近は地下鉄沿線沿いの公園から近いマンションにも問い合わせや申込みが増えています。
公園近くで空き室所有の大家さんは一工夫して入居者を募集しましょう(詳しくはアパマンの営業マンに尋ねてください）。
公園近くのお勧めマンション カサウィスタリア ・ ダイアパレス植物園 ・ライオンズマンション幌平橋 ・チサンマンション円山裏参道
円山公園の花見
プロ野球観戦
昨日は、札幌ドームにて北海道日本ハム・ファイターズと横浜ベイスターズの試合を観戦した。
ファイターズは首位を走っていたので大事な試合だった。応援にも熱が入り、応援グッズをたたき、ビールを飲み、おにぎりをかじりながら楽しい時を過ごせた。
試合はファイターズが惜しくも１点差で負けたが、時間に余裕があったらまた見に行こう。
私は、マシーアスとセギノールのファンでＴシャツでも買おうとグッズショップに行ったが、外人の物は置いてないようだ（残念）。マシーアスはサルサ・クラブで時々顔を合わす顔なじみので、とてもいいヤツだ。彼はメレンゲと言うダンスが得意で踊っているのを見かける。また、セギノールはサルサもメレンゲも上手でリズム感がとてもよい（女性に人気）。２人はともにラテン人、気で明るく気さくだ。
母の日ということもあり、帰りに父・母親にファイターズのジャンパーを買って行ったら好評だった。
札幌ドームと同じように地下鉄東豊線駅近くのマンション コロナード中島
マンション購入
先月から今月にかけて中古マンションを１０戸くらい購入した。
パシフィック南２条、バームハイツ札幌、シャンボール札幌、ライオンズマンション幌平橋、ライオンズシティ南３条、トーカンマンション宮の森、ファミール大通り、シャンボール中島公園、南４条ユニﾊｳｽ、中の島リバーサイドマンション、ダイアパレス麻生等。
購入する際の１番の決め手は立地であろう。しかし立地に拘りすぎるといつになっても物件が出てこない。
やはり立地を軸として総合的に判断する。
購入する物件のほとんどは、室内は汚れていて暖房器具や湯沸し器その他の設備も古かったりする。床・壁・天井はもとより台所・窓ガラス・ユニットバス・照明器具等の修繕・交換費用等の見積も瞬時に計算する。
これはと思った物件は少なくとも、明日には買値をつけて買い付け証明書を出す。
先日購入契約した物件の決済が本日行われた。新築当初から所有していた売主さんで思い出話や売却するに至った経緯など聞かせてくれた。
北海道目梨郡羅臼町にお住まいの方で知床の世界遺産の話で取引が終わって盛り上がった。私も暖かい夏から秋にかけて知床に行きたくなった。町中を鹿が闊歩しているらしい。
知床
知床
売買決済の後は気持ちがほっとするのだろう。いろいろなお話で雰囲気も明るく楽しくなる。
オススメ 売買物件バームハイツ札幌
連休後の開花
ゴールデンウィークが終わって桜が開花しました。
中島公園 奥に見える紺色の建物がカサウィスタリア
中島公園の桜がやっと開花いたしました。昨日あたりからお弁当を持った人がベンチや芝生に腰を下ろし、北国の遅かったのどかな春を楽しんでいます。
中島公園内 豊平館(重要文化財）
アパマン・プラザは日曜以外のゴールデンウィーク期間中は営業していましたが、５月５日頃からは天候も良くなったこともあり来店客・電話など少なかった。
札幌は桜が開花した頃から中島公園や円山公園・植物園そして北海道大学近く（北大はキャンパスが公園のような感じ）など都心の大きな公園の近くの物件が人気を呼びます。早速、トーカンマンション宮の森やチサンマンション円山Ⅲ ファミール中の島 ・シャンボール札幌に申込みが入りました。
中島公園前のカサウィスタリア等もこれから人気の高くなる物件の１つです。
駐輪場問題
マンションの駐輪場問題
今から数年前はマンションの大きな問題として駐車場対策が挙げられてました。
最近は、都心部のマンションに於いて駐輪場不足や違法駐輪が問題となっています。充分な駐輪場を確保していないため、自転車が敷地内を所狭しと放置されていて事故や処分に管理組合としても対策を講じなければなりません。
北海道の場合は冬季間雪に覆われるため屋根付の駐輪場があったら便利です。
中にはマンションの共用部分の廊下や玄関に無断で止めているものもあるようです。
今後、マンションを建設する上でも多少余裕のある駐輪場を確保してほしいです。
屋根付駐輪場のあるマンション ライオンズガーデン平岸
第９の鉄人 ２４ 神奈川県厚木市在住 Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント）
不完全燃焼の定年者達。：自分が、自分の人生を自分にとって価値が有るものにする。
団塊の世代の定年に先がけて定年して行く人達が増えて来ました｡そういう中で最近定年する人達の態度が数年前に定年した人達と比較して何かすっきりしないという印象を受けていたのですが、先日知人と食事をしていて原因がわかりました。結局、ﾊﾞﾌﾞﾙ崩壊による景気の低迷と同期が増えた結果により予定していた出世ができなくてｻﾗﾘｰﾏﾝとして不完全燃焼なのです。もっと責任の有るﾎﾟｼﾞｼｮﾝにつければもっと豪快な成果が出せたのにその機会が与えられなかった、というところでしょうか。
私も試験とかｽﾎﾟｰﾂとかで何かﾃﾝｼｮﾝが上がらないでだらだら終わってしまって不快な思いをした事はありますが、おそらく人生自体がああいう感じなのでしょう。
しかし、試験やｽﾎﾟｰﾂなら次が有りますが、残りの人生でこの気持ちをどうやって昇華させるのか私にはわかりません。退職金で事業を始める人がいるのはこういう気持ちが背中を押している為なのかもしれません。しかしながら、60歳になって収益をあげるﾋﾞｼﾞﾈｽを立ち上げる事ができるほどこの資本主義社会は甘くありません。皆さんも貸し店舗のお店がころころ代わるような事実は見ておられるでしょうが、そこに有るのは悲劇だけです。
ﾋﾞｼﾞﾈｽで成功するという事はそのﾋﾞｼﾞﾈｽにおいて競争優位でなければいけません。具体的に財力・知力・人材・情報等でｺﾝﾍﾟﾃｨﾀｰより秀でない限り勝てません。そして個人のﾋﾞｼﾞﾈｽで競争相手に対し優位に立つには自分の知力と経験、それにこつこつ築く財力しかないのです。若い人にはじれったく気の遠くなるような話でしょうが、急いては事を仕損じるのです。
ｳﾞｨﾄﾅｰの私はLVMH傘下のﾀｸﾞﾎｲﾔｰの動向にも注意を払っていますが、着々とﾌﾞﾗｲﾄﾘﾝｸﾞ潰しの戦略が打たれて行くのには恐ろしいものを感じます。おそらく数年以内に国内人気NO.1の腕時計はﾀｸﾞﾎｲﾔｰになるでしょう。こういう企業の行動から背後に有る戦略を推察するというのは過去の結果のｹｰｽｽﾀﾃﾞｨよりよほど面白いものです。そう、戦略というのはこうやって着々と自分の競争優位を構築して行く事なのです。企業と個人ではもちろん規模は違いますが、基本は同じです。
この春、後輩に出世競争で追い越され鬱になって休んでいる知人もいますが、自分というｴﾝｼﾞﾝを企業を通してしか地面に伝えられない人は本当に可哀想なものです。高出力のｴﾝｼﾞﾝを空ぶかししてｵｰﾊﾞｰﾗﾝさせても誰も得るものはありません。とにかく若い内から企業以外に自分の力を地面に伝える副業を構築する事です。将来的に企業で燃焼するか、副業で燃焼するかはその時が来たら選択すれば良いのです。その時になって、選択肢が無いというのが一番いけません。
おそらく日本に知的に優秀な人というのはかなりの数いると思います。しかし、自分で満足が行くように定年を迎える事ができる人はわずかのように感じます。なぜならば、自分と結果の間に他人による人事考課という自分ではどうしようもないものが入ってしまうからなのです。不本意な結果を引きずって人生の後半を生きてもみっともないだけの事です。
私は、もう20年近く内心は「渡る世間は馬鹿ばかり。」と思って生きて来ました。こういう極端な考えが正しい生き方と自分自身思っていませんでしたが、こうやって周りからぼやきばかり聞こえて来ると方針としてNot so bad.だったのかなあと感じます。
多くの人達が人生を通して追求するものに価値が無いと気付いたと言ったのはｱｲﾝｼｭﾀｲﾝですが、地位だの財だの自分の気持ちの持ちよう次第なのです。自分が、自分の人生を自分にとって価値が有るものにすれば良いのです。将来の自分のﾚｿﾞﾝ ﾃﾞｰﾄﾙを決めるのは他人ではなく自分なのです。
チサンマンション札幌第２ 管理組合法人理事会
ゴールデンウィーク前とあって最近は穏やかな感じだ。
午前中に売買の決済が４本ほどあった。最近は各営業マンが慎重に決済を行っているように見える。トラブルなどはほとんどない。
これは、賃貸の営業にも言える。案内・申込み・審査・契約・引渡しなどの流れがスムーズに行なわれているようで違和感がない。
午後６時よりチサンマンション札幌第２ 管理組合法人理事会が行われた。
年間を通しても理事会の回数は少ない。今回は総会前の理事会で特に大きな問題はなかったが、建物が３３年経っているのであちこち修繕しなければならないが、資金が追いつかない。
チサンマンション札幌第２
屋上防水工事・避難階段・給排水管の取替え等優先順位を決めなければならない。昨年度は管理費等の滞納者の問題があったが、公売により弁護士や裁判を行わなくても決着が付いたので、皆一同一安心といったところ。
このマンションの理事は司法書士や設備関係の仕事に従事する者、不動産関係の業者などで構成されているので、皆さん物分りがよく理事会もスムーズに事が運ぶ。
オススメ物件 ファミール大通り
第９の鉄人 ２３ 神奈川県厚木市在住 Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント）
稼ぐのが日本の役割。：割り切って実利主義者として生きる。
9.11ｲﾍﾞﾝﾄ以来米国の行動がよくわからないという意見を良く聞きます。しかし、私は、逆に米国の判断がより鮮明になったと思います。自分の一族の将来に疑問が生じた時人間はどういう行動をとるでしょうか、それが答えです。
私は、米国は100年の計とでも呼べば良いのでしょうか、どんなものであれ将来に禍根を残すものは徹底的に芽を摘むと決めたように思います。まあ、例えれば徳川幕府のようなものです。そして、その武門の財政を裏で支えるのが商人の日本と学者の英国というところでしょうか。
そうなのです、日本は今後望むと望まないにかかわらず米国債を買って幕府の財政を支えなければいけないのです。この貢献こそが米国を中心とした世界秩序における日本の存在価値なのです。
ちょっとわかり難いのですが、これは日本人にとって心地良いという部分最適は許されないという事です。日本国民の快適性よりも世界の秩序を維持する為の国の収益が最優先となるのです。例えば人口が減るから経済が衰退するのは仕方が無い、なんて選択肢は無いのです。収益の為には必要な労働力は移民だろうがなんだろうが受け入れる、これがこの3国体制を支える商人としての役割なのです。
もっと悪い役回りはいくらでもあるのですから、私はこの日本の役割を日本人は受け入れなければいけないと思います。焦土の中からﾊﾟｯｸｽｱﾒﾘｶｰﾅの一翼を担うまでになれたのです、たいしたものではありませんか。
おそらくこういう背景から、ｸﾞﾘｰﾝｽﾊﾟﾝさんは米国経済の後退を避け不動産ﾊﾞﾌﾞﾙを選択したのだと思います。9.11以降、米国自身米国民の安寧よりもﾊﾟｯｸｽｱﾒﾘｶｰﾅを最優先にしているように感じるのは私だけではないでしょう。
こういう状況を考慮して将来を予測しないと誤ります。今後米国は武門の常ですが多少財政を無視して突き進むでしょう。ｲﾗﾝに対しても半年以内に空爆どころか核兵器を使うという人もいるくらい本気なのです。
やらなければいけないと思う事はやる。そして、その結果起きた問題はその都度叩いて行く、そういう事なのです。米国は戦時体制の中、覚醒し優柔不断を捨てたのです。
そういう中で、我々個人にとっての問題は、米国の行動の結果経済がどうなるかです。ひとつ明確なのは国の収益に貢献しない人間は今後優先順位はどんどん下がるという事です。稼ぎが悪ければ、最悪日本人は昔の小作人のように年貢を収めた結果、稗や粟のおかゆをすすって命を繋ぐなんて事も無い話ではないのです。年金なんていかに期待できなくなるか、容易に想像できる事です。
21世紀、自由とか福祉は後退の世紀になるでしょう。振り子は逆に振れ始めているのです。優先されるのは国力・強い企業・強い個人です。これは戦時体制下必然的な流れなのです。
皆さん戦時下の経済は荒れますよ、十分注意してください。核兵器でも使われた日には、世界経済がどうなるか未体験ｿﾞｰﾝです。
米国のやる事が善か悪か、そういう論議は不毛です。敗者には発言の機会さえ与えられないのです。当分の間割り切って実利主義者として生きる事です。
賃貸の需要が広がってきました。
４月も後半に入ってきて賃貸の需要が、都心部はもちろん近郊のほうへ徐々に広がってきました。
西区琴似、北区麻生、中央区の山鼻地区、豊平区中の島等の賃貸の申込みが入ってきました。
これからゴールデンウィーク、そして６月頃になると更に都市周辺地域の需要が増えてくるでしょう。空き室を所有しているオーナーさんは賃貸募集の仕方を今後、今まで以上に工夫する必要があります。
私は現在、個人的に２０戸以上の賃貸用マンションを所有していますが満室です。今年も数戸空きましたが、比較的早く入居者を決めることができました。賃貸募集している部屋が数ヶ月経っても決まらない場合は賃貸条件や設備などを多少見直す必要があります。
現在どのような賃貸商品が人気なのか考えましょう。
オススメ賃貸物件 パシフィック南２条
オススメ売買物件 トーカンマンション宮の森 ２ＤＫ
トーカンマンション宮の森
第９の鉄人 ２２ 神奈川県厚木市在住 Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント）
悪魔の金融商品。：帰路の燃料は十分ですか？
先日債務整理を専門にされている弁護士の方が、ﾏｲﾎｰﾑの事を悪魔の金融商品と呼ばれている記事を見てうまい表現だなあと感心しました。幸せなﾏｲﾎｰﾑでの家族団欒で誘惑しておいて後はﾛｰﾝ地獄、さすがに多くの例を見て来られた方の表現にはﾘｱﾘﾃｨが有ります。
ちなみに、住宅ﾛｰﾝ破綻予備軍は1000万世帯もいるそうで、これには私もちょっと驚きました。日本の世帯は4300万世帯で持ち家は半分くらいではなかったでしょうか。なんと2～3世帯に1世帯が破綻予備軍という事になります。まさにｱﾝﾋﾞﾘｰﾊﾞﾌﾞﾙな事実です。
しかし、以前から言って来たように住宅取得減税の影響で本当に猫も杓子もﾏｲﾎｰﾑを買いましたから、将来の収入が安定している公務員や大企業の従業員を除けば今後の経済状態によってはもっと危ないのかもしれません。
でも1998年にあんなに個人も破綻したのにあの時の教訓は全く生かされていないのです、本当に愚行を繰返す人間が多いのには呆れてしまいます。
12日ｸﾞﾘｰﾝｽﾊﾟﾝさんが世界的な資産価格の下落を警告されました。そして、翌日はﾊﾞｲｽﾞFRB理事が米国の不動産投機に警告を出されたのです。おそらく彼らは米国経済をｿﾌﾄﾗﾝﾃﾞｨﾝｸﾞさせようと口先介入をしているのでしょうが、欲望が渦巻く熱狂に対しては焼け石に水でしょう。
一度こういう状況に身を投じるとわかりますが、正気を維持する事は不可能です、出遅れまいという焦りが聞く耳を持たなくしてしまうのです。そして、ﾍﾟﾝﾃﾞｭﾗﾑは振れ過ぎてｵｰﾊﾞｰｼｭｰﾄするのです。
米国の不動産ﾊﾞﾌﾞﾙがﾊﾞｰｽﾄしたところで日本は関係無いと思われる方も多いでしょうが、問題はこれに起因した米国の需要の後退です。おそらく自動車産業をはじめとする輸出産業は大きな打撃を受けるでしょう。これは病み上がりの脆弱な日本経済にとっては致命的です。また、供給過剰の構造不況状態に戻り固定費が増加し契約社員は切られ、正社員の賃金は足踏みを始めます、ここで金利が上がれば家計は簡単に破綻というわけです。
そして、経済がおかしくなって来たら日本は絶対に産業・現役を優先させます。加工型産業国である日本において基盤である産業を優先しないという選択肢は無いのです。日本の年金生活者は必ず切り捨てられるでしょう。
私はﾏｲﾎｰﾑの取得を否定するわけではありません、順番が違うと言っているのです。なぜ社会に出て10年で人生の果実を先取りしてしまうのか？という事です。若い内に力を蓄積しておかないでどうやって人生の後半を無事過ごせるのできるのでしょうか。私にはこういう人達は片道の燃料を積んで出航した大和のように思えてなりません。無事な帰還の確率はほとんど無いのです。
とにかく、最初のﾏｲﾎｰﾑは貸した時それなりの収益が期待できる安い中古物件を買って、余力で収益を生むﾜﾝﾙｰﾑを淡々と買い増して行く事です。そして財力に十分な余裕が出たところで望むようなﾏｲﾎｰﾑを買えば良いのです。
最近、周りの人達がｶﾞｽ欠でどんどん落伍して行くｲﾒｰｼﾞが湧いて気持ちが晴れません、非常に厭な感じです。今度のｲﾝﾊﾟｸﾄは私が言って来たよりもっと酷い事になる予感がします。
少なくとも読者の皆さんには勝ち抜いてほしいと思います。嵐の後このｴｯｾｲのおかげで生き残れたという人の声が聞ければ、継ぐ者を育てるという私の一つの役割が果せた事になるのです。
