地下鉄豊平公園駅
昨日、午後６時よりカサウィスタリア管理組合理事会がありました。このマンションは昭和４８年に建設されて、もう３２年経ちますがまだまだ使用収益可能な物件です。理事会は１０名の理事と監事１名で構成されていますが、毎回１０名は出席しています。
３２年も経ちますとあちこちで劣化が進んで毎年中小の修繕工事を行っていますが、切りがないといったところでしょうか。総戸数で３００戸以上あると居住者同士の生活マナー、管理費等の支払やゴミ問題、駐車・駐輪場、などさまざまな問題に対処していかなければなりません。
私は、カサウィスタリア管理組合理事をやって１５年になりますが、マンション管理で管理組合とはどうあるべきかということで進んでいる組合だと思います。
今月初めに行った健康診断の結果が出ました。視力が落ちているかなと心配でしたが左１.５右１.０でした。他も異常ナシ、健康！元気ハツラツでした。
●地下鉄駅別マンション——25
地下鉄東豊線 -地下鉄豊平公園駅を降りると、豊平公園駅と道立総合体育センター（きたえーる）があり、大きなスポーツ施設と緑豊かな公園の中には豊平公園温水プールがあり，老若男女問わず体を動かせます。
買い物の便もよく札幌フードセンターや東急ストアー・ホームセンターもあり,近くには北海学園大学もあります。
こ,の界隈はワンルームから４ＬＤＫのファミリータイプまで幅広い居住者層に人気です。新築の分譲マンションも建設され町並みも新しくなってきています。
アパマンプラザでもシャンボール豊平を売買情報で取り上げています。
豊平公園
道立総合体育センター（きたえーる）
学園前駅
今日は暑い１日だった。午前１１時にクリオ円山公園の買い取り決済。
このマンションは地下鉄円山公園駅徒歩１分。周りは札幌でも指折りのマンション住宅地で大中小のマンションが所狭しと建っている。
円山公園のマンション
あちこちのディベロッパーしのぎ合って用地買収をしていると話しを聞く。
こちらで購入してのはワンルームマンションだが、人気地区なので賃貸はすぐ決まるだろう。
午後からマック福住ホームズの現地調査。福住は最近ファミリータイプの分譲マンション・賃貸マンションが建設され週末ともなると福住方面の新聞折込チラシが入ってくる。札幌ドームは徒歩圏内でゴルフ場も車で３０分程度で行けるので、ｽﾎﾟｰﾂ好きの人には良い立地なのかも。
●地下鉄駅別マンション——25
地下鉄東豊線 -地下鉄学園前駅は北海学園大学と地下鉄駅入り口が直結していて学園大生にとってはとても便利だ。地下鉄東豊線が開通する前までは中島公園駅で降りて北海学園大学まで歩いていく人を大勢見かけたが、なんとも便利になった。
北海学園大学は札幌でも人気の私立大学で、入学希望者も多く、経営もうまくいっているらしい。最近は私立の大学・短大で赤字経営の学校も多いと聞くが、地下鉄直結で都心からも近い北海学園はその心配はなさそう。
周辺は大中のマンションが多く建設され東急ストア等のスーパーやコンビニなども多数あり買い物の便は良い。
地下鉄「学園前」・「豊平公園」駅ができて地下鉄南北線の「平岸」・「南平岸」駅の利用者が少し減ったようだ。
学園前駅周辺はワンルームからファミリータイプの需要がある。
本日の申込 賃貸 プレジデント円山、ネオアージュ円山。
売買 カサウィスタリア、カームハイツ中島公園。
コロナード中島管理組合総会
日曜日の中島公園は各種イベントが開催される。今日は、｢北の都札幌ツーデーマーチ札幌歩こう会｣と名うってリックを背にした遠足のような集いがあった。新聞社も協賛していて多少大掛りにやっていた。
札幌ツーデーマーチ歩く会
他にお馴染みのフリーマーケットが開催されていた。私も以前｢三島由紀夫｣の本を１５０円で買ったことがある。
いつも休みとなれば何かやっているので散歩がてら中間公園に行ってみるのも良い。
中島公園周辺にはマンションも多くライオンズマンションなども10棟以上は建設されている。
中島公園フリーマーケット
午後１時よりホテル ルーシスでコロナード中島管理組合総会が行われた。ホテルで行われる総会は品と落ち着きがあってよい。
特に一年に１回行われる通常総会は、出席者も地方から来る人がいるので多少お金はかかるが、きちんとしたところでやるほうが出席者も来やすい。
コロナード中島の総会出席は初めてだ。理事長が議長を務めるわけだが、慣れていてスムーズにテンポよく議事が進行していった。
規約などもきっかりと覚えていて質問その他にも手際よく答えていた。
話しを聞くと何年か前までは管理運営の面で大変だったようで、管理会社なども交代している。ススキノから近いこともあり居住者も多種多様で管理するのに苦労したようで、ここの管理規約・使用細則はけっこう厳しくなっている。
最近は入居者の質もよくなり、きちんとしている。廊下、階段、玄関、駐車場を見ても清掃が行き届いていて綺麗だ。大・中・小規模修繕も計画的に行われている。
３時から懇親会があったが用事があったので私は一足先に帰った。
コロナード中島管理組合総会
札幌交響楽団定期演奏会
今日は、午前１１時から物件の調査依頼を受けたコロナード中島の現地調査。
リフォームしてから賃貸募集だが、これがけっこう大変だ。あまり費用と時間をかけないでリフォームして賃貸価格の設定・募集だが、依頼人が賃貸するのは初めてということなので多少気を使う。
午後７時３０分から札幌交響楽団の定期演奏会。ストラヴィンスキー「火の鳥」音楽はあまりよくわからないが、会社が音楽ホールｋｉｔａｒａから近いので札響の会員になった。
実は私の席の１つ置いて隣が札幌上田市長だ。
音楽好きの市長として有名だが、元々弁護士だ。カサウィスタリアの顧問弁護士が上田市長が所属していた事務所のＫ弁護士。Ｋさんは実に一生懸命にやってくれる。現在２件ほど裁判をお願いしている。
マンションの管理費等の滞納者に弁護士から請求してもらうと今まで支払ってくれなかった区分所有者等も簡単に支払ってくれたりする。
裁判と違い費用も安く済む。
明日は、コロナード中島の管理組合総会が午後１時からある。
地下鉄豊水すすきの駅
最近は暖かく天気の良い日が続いている。
お祭りも天気が良かったこともあり、YOSAKOI、さっぽろ祭りとも賑わっていたようだ。
午後６時３０分から平岸ﾊﾟｰｸマンション管理組合総会。このマンションは豊平区の中心的な平岸に位置し地下鉄直結マンション。昭和４９年に建築され７階建、総戸数1６５戸、築３０年以上経ちかなり老朽化しているが、大規模修繕工事、小修繕は定期的に行われていて今回の総会事業計画でも汚水菅、消防設備、バルコニー、廊下タイル、郵便受などが改修・補修計画で審議されていた。
総会出席者は２０名以上で建物の建築年数に比例して高齢者が多く高齢者の活発な意見が目立った。高齢者は非常ベルがキチンと鳴るかなど安全に対する意識が高いようだ。半数以上が賃貸されていて賃貸住戸は比較的若い人も多く年齢で意識も違うようだ。
一般的に建物が古くなると建替えを居住者が考えているのではと考思われがちだが、私が知る限り逆で修繕を中心に考えている組合が多い。
平岸ﾊﾟｰｸマンション外観
平岸ﾊﾟｰｸマンション 管理組合総会
●地下鉄駅別マンション——24
地下鉄東豊線 -地下鉄豊水すすきの駅
地下鉄豊水すすきの駅は名前のとおり夜の繁華街ススキノから近くホテルや商業施設も多くあり都心に位置しているので利便性の高い地域だ。
人気度から言うと南北線の大通駅や中島公園駅と比べてやや落ちるが、一度賃貸が決まると居住年数が長いようだ。最近は分譲マンションも多く建設されている。中島公園駅周辺のマンションに比べて売買価格も１～２割程度下がるので狙い目出だと思う。
温泉付ホテルジャスマックｐｌａｚａ
アパマンプラザでも最近、コロナード中島を１０戸近く売買・賃貸した。
賃貸の申込 シャンボール札幌、チサン第８ クリオ円山公園壱番館。
自動車
私の愛車は、TOYOTAのセルシオで１４年前の平成３年に購入しました。当時TOYOTAのチェイサー（マークⅡと同型）に乗っていたが、バブル絶頂期で５億円と３億円の１棟ものマンションの売買仲介をやった手数料でチョット贅沢でしたがセルシオを購入した。
愛用TOYOTA セルシオ
私も平成年代の初期は半端じゃなく忙しかった(今も忙しいが）。１棟物のアパートは最近あまり営業してないが、当時はそれなりに捌いた。基本的にアパートなどは立地が悪くなったり、構造上の面で多少不安なので積極的ではないが、同業他社からはナゼやらないかよく言われる。そのうち分かってくると思う。
話しを戻して今年はTOYOTAのクラウンに買い換えようと昨年から準備していた。今月試乗して買う気満々だったが、セルシオの下取り価格を聞いて愕然とした。ー１５０００円。担当者からクラウンの見積り書をもらって２～３日考えてた末、調子の悪いエアコンと座席を交換してセルシオを４０～５０万円かけてオーバーホールし、３～５年乗ることにした。
過去にセルシオに乗っていて２回ほどぶつけられたことがある。２回とも私の車は止まっている状態だったが、初回はだいぶ前にセリカにぶつけられた。ぶつかってきた相手の車の方がペシャンコになっていた。
２回目はクラウンだったがやはり相手の車がかなりへこんでいた。私は１０年間無事故・無違反で運転免許証はゴールドカードだが、セルシオが頑丈なことを知り１億円かけていた生命保険の金額を減らした。
購入予定だったクラウンは４８０万円。中古マンション昭和４８年建築カサウェスタリアの２０㎡タイプなら２戸購入可能。車は経費ばかりかかるが、マンションなら毎月賃料５万円は期待できる。
私は、元々車に酔う方なのであまり興味はない。最近は仕事でも自転車に乗ることが多い。現在の自転車(マウンテンバイク）は３台目で気に入っている。社員にも自転車を勧めているが、乗っているのを見たことがない。燃料もいらなく健康的で駐車場も必要としないし税金もかからない。投資的に考えると大変効率的な乗り物だ。
もちろんお客様の案内などは車を利用しますが。
明日は、平岸ﾊﾟｰｸマンションの管理組合総会だ。
愛用のマウンテンバイク
札幌まつり(北海道神宮際）
今日は、札幌まつり(北海道神宮際）です。先週YOSAKOIソーラン祭りがあって大勢の観光客とか人出が２１５万人でしたが、今週は札幌まつりでちょうど中島公園がお祭り会場となっていてご覧のとおり人、人、人、朝から夜中までものすごい人々です。 札幌中の人が大集合といった感じです。
中島公園はこの時期は毎週何かのイベントが行われていて活気があります。
中島公園周辺にホテルが多いのは都心から近く、イベントが多いことも影響しているのでしょう。当然賃貸マンションも多いわけです。
山車（アパマンプラザの前で）
お祭り会場へ向かう人(アパマンプラザの前で）
サンピア中島公園総会
今日は中島公園脇にあるサンピア中島公園の管理組合総会が午前１０時より管理組合事務室で行われた。
このマンションは建築２５年で地上１３階建て総戸数９６戸ワンルームから４LDKまでの間取があり、1階は店舗になっていて電車通りに面している。
サンピア中島公園
居住者もさまざまだで総会出席者は１５名で中高年者が多かった。1階管理事務所は窮屈なので今後は、ホテルや会館の会議室を借りた方がよいだろう。
総会は1６年度の経過報告から決算の承認、事業計画、弁護士依嘱問題、予算承認など行われていたが、全体的に女性の活発な意見が聞かれた。管理会社のM社も担当者が管理に関して精通しているようで、てきぱきと答えていた。
全体的に見て理事会が知識経験不足といったところだ。
しかし区分所有者で以前理事をやっていた人が多少知識があるようで、
管理に関しても一生懸命やっているようだ。修繕積立金総額は１億円以上あり今後の修繕計画などは問題なくできるであろう。
サンピア中島公園 管理組合総会
顧問弁護士問題は理事が区分所有法・管理規約を理解していなければ不充分でこのマンションは管理組合連合会に再度加入しようということで落ち着きそうだ。
私が理事をやっているカサウィスタリアなどは数年前から顧問弁護士と契約しているが、理事の知識が他の組合より相当高いので理事同士の法律の解釈の違いを正すために参考意見をよく聞いている。
マンション管理組合で弁護士と顧問契約するのなら管理規約をある程度理解できなければ意味が無いかもしれない。
一般的にはマンション管理組合連合会に加入する方が賢明だろう。
サンピア中島公園は全体的にまとまっていてしっかりしていると思う。
パークハイツ中島管理組合総会
札幌ではYOSAKOIソーラン祭りで全国から人々が集まり賑わっています。
今日は午前１１時からパークハイツ中島管理組合総会がマンションの２階で行われました。議決権総数に対して出席者５名であとは委任状と少なかったですが、理事長(議長）の議事の運び方がうまいこともあり、スムーズにいきました。
私も２～３質問をしましたが、的確に議長より解答がかえってきて管理に関してはある程度把握していると感じました。
管理費等の滞納者は少ないですが、今後内容証明書や小額訴訟で対応し、占有者（賃借人）の滞納に関しては所有者にも請求するなど対応。
修繕に関しては状況を見ながら対応、予算に関しては灯油代の若干の値上げ、その他削減できそうなところは業社と対応など的確でした。
現在パークハイツ中島は総戸数５４に対して空室が総会を行った１部屋だけと入居率が良い状態です。
私も１３年くらい所有していますが、入居率は良いです。
明日は、サンピア中島公園の総会があります。
パークハイツ中島
パークハイツ中島 総会
チサンマンション札幌第３総会
今日は、午前中ソシェール南５条の管理組合理事会が行われた。
理事にはなっているが、理事会やマンション管理にも多少問題があり、適正な管理をするように訴えていたが、あまり受け入れられなかったこともあり、参加していなかった。
しかし、このマンションの区所有者を １５年近くやっていてほおって置けないので最近参加している。
少なくとも理事は管理規約を把握しなければならない。
最近、多少理事もこれではいけないと顔つきが変わってきたので本気で
改革していこうと考えているが、時間がかかるだろう。
午後から税理士とアパマンの今期決算に関して打ち合わせ。
午後６時３０分からチサンマンション札幌第３管理組合法人の総会。
このマンションも１５年近く所有しているが管理組合総会にあまり出席していなかった。出席者１８名と大勢来ていた。築３２年経過しているマンションで出席者は、ほとんどお年寄だ。
チサンマンション札幌第３
理事長が議長を務めたが、あまり慣れていないせいか進行に時間がかかった。決算書が、単式簿記で非常に分かりづらく何点か質問したが、理事もあまり理解してないようで、よい答えがかえってこない。
結局、管理会社しかキチンと把握してないようで、複式簿記を勧める。
次回の総会からは複式簿記にするとのこと。
区分所有者の４分の３で可決する大規模修繕工事の特別決議があったが、工事の内容や見積金額が総会案内に記載されていないことを指摘すると議案として不充分だと言うことになり、もう一度理事会で検討して次回の総会で決議するとのことになった。
続いての議題の役員の選任に関しても少なからず問題があったので指摘・注意したが、審議むずかしくなって時間がかかったところで時計を見ると午後９時を回っていた。
私も仕事があったので途中で議場を後にした。
最近は、積極的に管理組合総会に出席するようにしているが、ほとんどのマンションは多かれ少なかれ管理運営に問題がある。
管理組合役員そしてマンションを所有する区分所有者は勉強をする必要がある。特に管理組合規約は一通り目を通す必要がある。
できれば大切だと思うところにはアンダーラインを引いた方がよい。
明日は、パークハイツ中島の組合総会だ。
チサンマンション札幌第３総会
