賃貸の退去立会い
午前中から賃貸・売買の新規のお客様の来店があった。
祝日で４人体制の営業だったので多少忙しく感じた。賃貸では札幌駅近くのラ・パルフェ・ド・札幌、ススキノ駅徒歩圏のソシェール南５条・アンセェリジェ壱番館、中島公園界隈のカサウィスタリア・カームハイツ中島公園・新築のタワーマンション等都心部の案内が多かった。
売買ではダイアパレス菊水、ライオンズマンション円山第２等
申し込みも４件ほどありマズマズの営業であった。
午後５時３０分に豊平区のシャンボール豊平の退去立会い。２ＬＤＫタイプの部屋だがリフォームにけっこう気を使う。これぐらいの広さになると壁クロス張替、カーペットの張替えをすると敷金では収まらない。さらに畳の表替え（１１枚）等。汚れ具合で張替えをやったほうが良いのか清掃で済ませるのか悩むところだ。
シャンボール豊平
今回は床をフローリングで照明器具やウォシュレットもつけて売買するように提案してみる。賃貸の場合は利益を出すまでに長い年月がかかるが、売買は手っ取り早い。多少費用をかけてもらって早めに売買契約できるようにしたい。
管理組合理事会
本日１０時より札幌市中央区Ｇマンションの理事会が開催された。
１０年前から理事長をやっているが、総会の出席者が少なく区分所有者である組合員も札幌以外の人が多く、役員のなり手がいなくて困っていた。
この度、理事の交代があり５名中３名が札幌市内に居住するようになったので理事会の開催となった。私も含めて３名とも３０～４０代だ。
問題が山積していて大変だが比較的若い理事同士の話し合いは前向きで理論的で３時間もあっという間に過ぎた。
管理会社の問題や組合員のおかしなグループの結成、駐車場問題等色々あるが若い理事が３名集まれば難しい問題も解決できそうだ。
私は、多くのマンションの総会・理事会に出席してきたが、若い人が役員になったら難題もスピーディに解決できると思う。
マンションの高齢化が叫ばれているが今後は若い区分所有者が多く出席できる管理組合総会であってほしい。
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投資マンションとファミリー居住用マンション
札幌も朝晩は、肌寒くなりそろそろコートの季節です。
最近は、ファミリータイプの実需型の問合せも増えてきました。投資用のマンションは主にワンルーム・１ＤＫタイプが多いですが、マンションの固定費を考えると固定資産・税都市計画税、管理費、修繕積立金は床面積の割合に応じてかかってきます。広ければそれだけ比例して高くなります。賃貸の家賃とは関係ありません。賃貸中であっても空室でも賃料が３０，０００円でも５０，０００円でも面積が同じであれば同じ金額となります。
また、階数にも関係ありません。２階でも１０階でも眺望が良くても悪くても日当りがいい部屋も暗い部屋も面積が同じであれば同じだけかかります。
結局面積が同じであれば条件の良い部屋が得なことになります。
２ＬＤＫ以上のファミリータイプの部屋は面積が大きいから経費がかかり損かと言うとそんなことはありません。このような物件は人の出入りが少なく一般的に安定してます。
賃貸中の物件を購入して空いた時にキャピタルゲイン（売却益）を得ることがあります。例えばアパマンプラザで売りに出しているシャンボール豊平は空室を他のホームぺジで見るとこのように３００万円くらい価格が上がってます。一概には言えませんが、ファミリータイプの場合は空いた時に大きな利益を得ることがしばしばあります。もちろんリフォーム費用は多少かかりますが。
このように考えると物権の長所・短所を見分け賃貸だけでなく売却も視野に入れると面白いでしょう。
実は私もシャンボール豊平を購入しました。現在賃貸中ですが空いた時が楽しみです。もちろん売却も視野に入れてます。
シャンボール豊平
パシフィック南２条管理組合総会
本日は、お日柄もよろしく売買・決済が何本もあった。午後３時からカサウィスタリアの４階の売買決済が行なわれ、売主さんが足や体が不自由だったため自宅までの送迎や銀行に行き最後に３０年以上所有していた部屋を観て管理人さん売店のおばさんに別れの挨拶をした。
午後６時よりパシフィック南２条管理組合総会が行なわれた。
パシフィック南２条は、中央区に位置し都心から近く周辺には裁判所、税務署、検察庁、大通公園、テレビ局、知事公館、中央区役所、札幌医科大学や多くの病院、そして札幌プリンスホテルを初めとする大中のホテルがある。
地下鉄西１１丁目界隈
総会の会場がわからずマンションの中を行ったり来たりして２０分以上迷った。パシフィック南２条は、購入して１５年以上経つが総会に出席したのは今回がはじめてだ。マンションの住人に聞いて会場にたどり着いた。
出席者の中にカサウィスタリアの理事のＫさんがいたので途中からの出席だったが、総会の流れを教えてもらえた。出席者は１０名で高齢者が多く自主管理ということもあり家族的雰囲気だった。
議案の中に管理規約改正があって出席理事の間でもめていたが、規約は私の得意分野なので区分所有法や管理規約について説明したら審議しずらくなり出席理事は解釈の仕方について迷いだした。
時間がかなり経過して採決をしたら賛成組合員数が１名足りず否決された。
なんと私が反対したために規約改正とならなかった。多少厳しかったかもしれないが、規約は『マンションの憲法』と言われ最も重要だ。私には私なりの考えがありこれも仕方の無いことだ。
パシフィック南２条管理組合総会
カサウィスタリア管理組合理事会９月２８日
本日は、友引で日柄もよく売買の決済が６件ありました。賃貸のほうも都心部や地下鉄沿線を中心に申込み契約が数件あり忙しい１日となりました。
午後６時からカサウィスタリア管理組合法人の理事会が開催されました。
内容は、月次報告、管理費等収支状況報告、未集金状況報告、
議題
1．水道料金改正 ２．灯油料金改定 ３．規約一部改正 ４．総会に向けて
出席者は理事１０人全員と監事１名他に管理会社から３名。
最近の原油高騰で灯油代金は１年間で１．７倍くらいに値上げになり、さらに値上がりしそうです。水道料金は月額1,650円で落ち着きそうです(１２月から）。
規約改正は私の得意分野なのですが、仕事が忙しかったため他の人が作ったものをチェックしました。
私自身は規約はあまりいじりたくないほうですが、規約を改正することで満足する人もいるようです。
最近は議長をやっていて意見を出す人がいると、「なかなか良いことを言いますね」を連発するようにしています。そうするともめることも少なくスムーズに捗ります。口数の少なかった人もどんどん発言するようになります。
おかしなことや場違いなこと、人を中傷するような話が出ると、後でまとめて意見をお聞きしますといってその場をはずします。そうすると後で何も言って来なくなります。
午後９時理事会閉会。
カサウィスタリア地下１階会議室
ダイアパレス元町管理組合総会
午後７時よりダイアパレス元町管理組合総会が開催されました。
東区元町界隈で都心から多少離れるファミリータイプの物件ですが、徒歩１分で西友、徒歩２～３分でファーストフード店やドラッグストアや小売店などがあり生活環境はマズマズといったところ。
総会の出席者は１７名高齢者や中年中心で皆さん真面目そうでした。特に大きな問題等はありませんでしたが、インターネット光ファイバー導入が今回の目玉といったところ。入居者の中にも通信関係の会社勤めの方もいて熱心に導入をススメテいました。
出席者はあまりパソコンやインターネットを使っていない方がほとんどでしたが、議長が世の中はどんどん移り変わっていて数年後には当たり前の世界のようなことを言っていました。子供がパソコンを使っていて早く光ファイバーを入れてほしいといわれたなど、入れたほうが良いという意見が中心で可決されました。
そのほか防犯の面の強化をしてほしいという人もいて、防犯カメラの設置を今後考えるとのこと。
今年に入ってダイアパレスマンションの管理組合総会に何件か出席しましたが、ダイアパレスは区分所有者の管理費等の滞納者が全体的に少ない。管理員(管理人）も教育されていているようです。
投資向けのダイアパレスは総会出席者が少ないのでできるだけ多く総会に参加してほしいものです。
ダイアパレス元町管理組合総会
東区の家具付マンション ラ・パルフェ・ド・札幌 札幌駅から徒歩圏内。
札響定期コンサート
昨日は札幌交響楽団定期コンサートが午後7時から行われた。
久しぶりのクラシックコンサートだったので楽しみにしていた。いつもは私の席1つ置いて上田札幌市長がいらっしゃるのだが、選挙後とあって忙しいのかこられなかった。
前半は「チェロ協奏曲」で外人の一流チェリストが演奏していい感じだった。最近はヨーヨー・マとかコンサートをすると前売り券が即完売するようでファンがたくさんいるようです。
今日は、午前中に豊平区の買取物件の下見をした。ワンルームだったが私の買い取り価格と差が３０万円ほどあり難しいかも。２～３日中に返事をもらえるがあまり無理をして買っても意味がない。
午後から中島公園のワンルームマンション買取物件のリフームの段取り。暖房、湯沸し器、流し台、照明器具、窓ガラス、床、壁、天井など一通りリフォームするのでかなりの費用がかかる。床はフローリングが良いようで色なども注意が必要だ。
今日は賃貸・売買の申込みが何本かあったようで都心の物件や地下鉄沿線のファミリータイプや郊外の利便性の高い物権の申込みが最近増えてきている。
申込みのあった物件、ダイアパレスターミナル１５ ドミ中島 カサウィスタリア クリオ円山壱番館 ニューライフ大通り弐番館 ファッションコーポラス ライオンズマンション第２大通り 札幌はだんだん秋が近づいてきた感じだ。
今が賃貸シーズンといえよう。空室の所有者も行動が必要だ。
今日の札幌の風景（幌平橋から撮影）
賃貸・売買ともに動いています。
９下旬になっても異常気象のせいか暖かい日が続いています。北海道は例年ですとコートの季節にかかりますが、半袖姿の人が多いです。
アパマンプラザの事務所もエアコンのスイッチが入ってます。今日は祝日でしたが朝から忙しくファミリータイプの３LDKタイプの売買契約が２件そして投資用マンションの契約、賃貸部屋探しのお客様もたくさん来店されました。
秋の賃貸シーズンは９月中旬から１１月中旬雪の降る頃まで忙しい日が続きます。最近は飛び込みのお客様も多数来店されますが、条件の厳しいお客様が多く、四苦八苦しています。
賃貸の傾向として２DK～２LDKの多少広めの物件を希望されている方も多くなってきました。
都心のワンルームも人気が高いです。
家具・家電を設置し、しかも賃料も格安物件！トーカン第３中の島 この物件の所有者様に賃料は２５，０００円+共益費10,280円以上いけると伝えましたが、今のうちにさっさと決めたいとの希望で２１，０００円＋10,280円になりました。
中島公園
まだ暑い日が続くが季節は秋
今年の夏は暑い日が続き賃貸の動きが今一つだったが、今週に入って賃貸、売買ともに動いてきている。売買の申込みも何件も入ってきていて、投資用とファミリータイプの実需物件が決まって今後楽しみだ。
賃貸のほうは、空き室物権などを流通価格よりも安く手放す人もいて面白くなってきている。私も買っておけばよかったかなと思った物件も他のお客様が先に申込みをされたり、今後は注意深く見守っていかなければならない。
午後６時から当社の顧問税理士事務所の担当者の奥さんが亡くなられて通夜に行った。病名は癌だった。私は癌予防にキノコを食べるようにしているが、早く癌に効く薬を開発してもらい。
新聞に長生きできる薬が開発されたとかで話題になっているようだが、私に回ってくるのはいつになるのだろう。
チサンマンション札幌第２管理組合総会
昨日、午後１時よりチサンマンション札幌第２管理組合臨時総会が某ホテルで開催されました。
臨時総会なので出席者は少ないと思っていましたが、意外と多く１０名以上の出席で通常総会よりも多かった。
議案は、滞納者の不動産公売と管理人室の売買であまり馴染みのない議案で、興味・関心があって出席した人が多かったのかなと感じました。
当初は１時間もあれば総会は終了すると思っていましたが、終わったのは午後３時半過ぎでした。両議案とも質問・意見も多くかなりエキサイトする人もいて議事の進行も遅れ、議案説明や意見反論も１０年前の話や細かい内容もあり、総会をやって決議してよかったと思いました。
管理人室の売買の売主は私でしたが、あまりしつこい質問や失礼な意見もあって、売るのはやめようかと思い別に売らなくても良いですと言ってしまいました。
最終的に両議案も可決されましたが、出席した理事は疲れた様子でした。
私は、このマンションの１階の駐車場(屋内）も所有していて駐車場も一緒に売るようにと言われましたが、駐車場がほしくて購入した物件なので所有権を侵害しないでほしいと発言しました。
私は、他のマンションでも駐車場(屋内）を所有しており、駐車場はあまり高くは貸せませんが、常に利用者はいて修繕費や水道光熱費もかからないので投資用の物件としては希少価値があります。
