マンション投資の鉄人 第９の鉄人
マンション投資の鉄人 第９の鉄人の投稿です。 相場は無知のﾌｫﾛｱｰによってｵｰﾊﾞｰｼｭｰﾄする。 冗談半分に楽天ﾌﾘﾏでｵｰｸｼｮﾝのｺﾂを経験するように言いましたが、たかがﾊﾞｯｸﾞや時計でさえ状況を知らない素人によって相場は乱されます。 そして、現在の米国の経済が正にその状態です。FRBのｸﾞﾘｰﾝｽﾊﾟﾝ代表が根拠無き熱狂と言われて既に5年も経ったのです、凄まじきｵｰﾊﾞｰｼｭｰﾄと言うしかありません。しかし、こういう中でNO.1ﾒｶﾞｻﾌﾟﾗｲﾔｰのﾃﾞﾙﾌｧｲは破綻してしまいました。売上額3兆円、従業員数45000人の会社です。ﾃﾞﾝｿｰと似たような物を作っていますが、ﾃﾞﾝｿｰより大きな会社だったのです。 米国は一見健康体のように振舞っています。しかし、その実態は1990年の日本に近いのではないでしょうか。価格が3倍になった不動産がﾊﾞﾌﾞﾙではないと思いたい気持ちはわかりますが、私は大衆がｵｰﾊﾞｰｼｭｰﾄさせた相場以外には思えません。来春ｸﾞﾘｰﾝｽﾊﾟﾝ代表は退職されますが、経済調整の神様が居なくなった時、米国経済は糸の切れた凧になる、私はそう考えています。 そして、中国です。日本にとって長期的に幸いな事に経済がおかしくなって来ました。ここで米国がｸｼｬﾐをすると中国が風邪をひく事になるでしょう。そして、日本の対中貿易も怪しくなって来ます。そう、内需が回復して好況に沸く日本経済ですが、実はすぐ足元まで浸水して来ているのです。このように、日本では好況ですっかり忘れられた感が有りますが、世界同時不況への突入は刻一刻とｶｳﾝﾄﾀﾞｳﾝされているのです。 好況に浮かれて私の廻りでも新築の自宅を買う人が増えていますが、現在の雇用状況が維持されると思うのは軽率です。おそらく数年後また競売物件が垂直立上りで増加することになるのではないでしょうか、悲劇がまた繰返されるのです。 私は現在やっと楽しい時が来たという気持ちです。この2年間楽天ﾌﾘﾏで暇つぶしをして来ましたが、ずーっと世界経済が後退するのを待っていたのです。投資は上げで儲ける人と下げで儲ける人が居るわけですが、ﾊﾞｰｹﾞﾝ好きの私はやはり下げで掘出物を拾う方が好きです。景気が上げの時は経済もよくわからないのにﾃｸﾆｶﾙでちょっと儲けたと言ってはしゃぐ馬鹿が出て来るので厭ですね。まあ、株が一度ﾄﾞｶﾝと下げたら夜逃げと自殺が急増するでしょう。 先日小3の長男がことわざ辞典を見て『安物買いの銭失い。』の話をしたので、じゃあ、高い物を安く買うのはどうすれば良いんだ、と聞き返しました。もちろんわかる訳が無いわけですが、季節の終わりに高い服をﾊﾞｰｹﾞﾝで買うのだと言ったら納得していました。高い物を安く買う、こういうｱｰﾋﾞﾄﾗｰｼﾞを基本の思考ﾌﾟﾛｾｽにｲﾝｽﾄｰﾙする事は重要です。 しかし、日本経済は夏辺りから急激に良くなって来ました。冗談のような話ですが、楽天ﾌﾘﾏでﾌﾞﾗﾝﾄﾞ時計の相場が数割上がりました。おかげですっかり落札できなくなってしまったのです。不動産競売の時もそうでしたが、こうやって大衆はいつも相場を乱すのです。ｹﾞｰﾑを楽しんでいる私には非常に不快です。 ﾃﾞﾙﾌｧｲのﾐﾗｰCEOはﾍﾞｽﾚﾍﾑ ｽﾁｰﾙでの成功体験から上手く行くと発言されているようですが、私にはそんなに簡単に行くようには思えません。長引けばGMにも飛び火するだろうし、多くのﾒｶﾞｻﾌﾟﾗｲﾔｰも同じような状況にあります。そして、冷静に考えれば米国で自動車部品を製造するという産業資本主義自体が存在できるのかというところに行き着くのです。 さて、世界同時不況に入るか入らないか。まあ、投資を楽しむ為にこんな事を考えるのは不謹慎でしょうが、我々がどう望もうがなるようにしかならないのです。どのような状況になるにせよ、人生は頭を使って楽しまなければいけません。ﾘｽｸはしっかりとﾍｯｼﾞしながら挑戦して行きましょう。
賃貸物件のご案内
最近は賃貸の部屋探しのお客様の来店が多く、私も接客案内する。
昨日は、ファッションコーポラスの家具付物件、トーカンマンション第３中の島をご案内して申し込みをいただいた。
最近のお客様は利便性を重視しているようで、家具・家電付などは人気がある。
ここにきてマンションの買取なども積極的に行なっている。
最近購入したものは、ライオンズマンション幌平橋、リラハイツ北１４条、セザール円山公園。他に競売物件のチサンマンション植物園も入札した。明日開札なので楽しみだ。
ライオンズマンション幌平橋
サンピア中島公園臨時総会
昨日、午前10時よりサンピア中島公園臨時総会が出席者20人以上で行なわれた。 いつもながら、管理人室で行なうのは窮屈だ。
議案は当マンション隣接地土地購入について。
土地は、マンションの東側にあり道路を挟んで隣が中島公園という素晴らしい土地だが、囲繞地でサンピア中島公園の敷地を通らなければ建物を建築できないという最大の欠点があった。1
通常、囲繞地は3分の1くらいになるらしい。この土地を修繕積立金を取り崩して購入するか議題となった。
①積立金で購入することが許されるか。
②土地購入後の利用目的
③土地の価格
サンピア中島公園
マンション管理の適正化
昨日、午後６時よりカサウィスタリア管理組合理事会。
総会前で理事１０名、監事１名、管理会社より３名出席。
総会の案内、議題等を１通り確認しながら質疑。議題の中の駐車料金・管理規約をめぐって役員があわやケンカになりそうだった。いつもながらエキサイトする人が多い。私は議長をやっていて一部の人の意見・主張が偏ってしまいがちになるので出席者全員に順番で話してもらうようにしている。
このような時、女性の意見が貴重だ。２名いるが男性とは物事の捉え方が多少違う。
毎回予定時間をオーバーしてしまうのでなんとかならないかなぁ～といつも感じる。
カサウィスタリア賃貸物件 カサウィスタリア理事会
マンションの管理に関して
朝８時１５分から社内で全体ミーティング。
賃貸・売買・管理・保険に関して。
ホームページ・ブログのチェック。
空室物件に関して。アパマンプラザで管理する空室が減少してきた。最近力を入れている室内リフォームや空室対策が功を奏している。先月くらいから管理物件を頼まれても当社で売買した物件以外は、審査を厳しくして簡単に引き受けないようにしている。
既存の管理物件の質を上げ優先して案内している結果が、空室減少となっている。
面接１本。アパマンプラザは、社員募集中です。
午前１１時賃料滞納者の件でＴ司法書士と打ち合わせ。今後はマンション管理に司法書士と法律問題に関して協議する管理組合や不動産業者が増えてくるだろう。弁護士と比べて費用が安く話しやすい。
私が理事長を務めるＧマンションの管理会社社長と管理に関して話し合い。
昼食後、リラハイツ北１４条買い取り決済。早速売買に出す。
賃貸の退去立会い
午前中から賃貸・売買の新規のお客様の来店があった。
祝日で４人体制の営業だったので多少忙しく感じた。賃貸では札幌駅近くのラ・パルフェ・ド・札幌、ススキノ駅徒歩圏のソシェール南５条・アンセェリジェ壱番館、中島公園界隈のカサウィスタリア・カームハイツ中島公園・新築のタワーマンション等都心部の案内が多かった。
売買ではダイアパレス菊水、ライオンズマンション円山第２等
申し込みも４件ほどありマズマズの営業であった。
午後５時３０分に豊平区のシャンボール豊平の退去立会い。２ＬＤＫタイプの部屋だがリフォームにけっこう気を使う。これぐらいの広さになると壁クロス張替、カーペットの張替えをすると敷金では収まらない。さらに畳の表替え（１１枚）等。汚れ具合で張替えをやったほうが良いのか清掃で済ませるのか悩むところだ。
シャンボール豊平
今回は床をフローリングで照明器具やウォシュレットもつけて売買するように提案してみる。賃貸の場合は利益を出すまでに長い年月がかかるが、売買は手っ取り早い。多少費用をかけてもらって早めに売買契約できるようにしたい。
管理組合理事会
本日１０時より札幌市中央区Ｇマンションの理事会が開催された。
１０年前から理事長をやっているが、総会の出席者が少なく区分所有者である組合員も札幌以外の人が多く、役員のなり手がいなくて困っていた。
この度、理事の交代があり５名中３名が札幌市内に居住するようになったので理事会の開催となった。私も含めて３名とも３０～４０代だ。
問題が山積していて大変だが比較的若い理事同士の話し合いは前向きで理論的で３時間もあっという間に過ぎた。
管理会社の問題や組合員のおかしなグループの結成、駐車場問題等色々あるが若い理事が３名集まれば難しい問題も解決できそうだ。
私は、多くのマンションの総会・理事会に出席してきたが、若い人が役員になったら難題もスピーディに解決できると思う。
マンションの高齢化が叫ばれているが今後は若い区分所有者が多く出席できる管理組合総会であってほしい。
割安の家具付マンショントーカンマンション第３中の島（新品家具家電付）
投資マンションとファミリー居住用マンション
札幌も朝晩は、肌寒くなりそろそろコートの季節です。
最近は、ファミリータイプの実需型の問合せも増えてきました。投資用のマンションは主にワンルーム・１ＤＫタイプが多いですが、マンションの固定費を考えると固定資産・税都市計画税、管理費、修繕積立金は床面積の割合に応じてかかってきます。広ければそれだけ比例して高くなります。賃貸の家賃とは関係ありません。賃貸中であっても空室でも賃料が３０，０００円でも５０，０００円でも面積が同じであれば同じ金額となります。
また、階数にも関係ありません。２階でも１０階でも眺望が良くても悪くても日当りがいい部屋も暗い部屋も面積が同じであれば同じだけかかります。
結局面積が同じであれば条件の良い部屋が得なことになります。
２ＬＤＫ以上のファミリータイプの部屋は面積が大きいから経費がかかり損かと言うとそんなことはありません。このような物件は人の出入りが少なく一般的に安定してます。
賃貸中の物件を購入して空いた時にキャピタルゲイン（売却益）を得ることがあります。例えばアパマンプラザで売りに出しているシャンボール豊平は空室を他のホームぺジで見るとこのように３００万円くらい価格が上がってます。一概には言えませんが、ファミリータイプの場合は空いた時に大きな利益を得ることがしばしばあります。もちろんリフォーム費用は多少かかりますが。
このように考えると物権の長所・短所を見分け賃貸だけでなく売却も視野に入れると面白いでしょう。
実は私もシャンボール豊平を購入しました。現在賃貸中ですが空いた時が楽しみです。もちろん売却も視野に入れてます。
シャンボール豊平
パシフィック南２条管理組合総会
本日は、お日柄もよろしく売買・決済が何本もあった。午後３時からカサウィスタリアの４階の売買決済が行なわれ、売主さんが足や体が不自由だったため自宅までの送迎や銀行に行き最後に３０年以上所有していた部屋を観て管理人さん売店のおばさんに別れの挨拶をした。
午後６時よりパシフィック南２条管理組合総会が行なわれた。
パシフィック南２条は、中央区に位置し都心から近く周辺には裁判所、税務署、検察庁、大通公園、テレビ局、知事公館、中央区役所、札幌医科大学や多くの病院、そして札幌プリンスホテルを初めとする大中のホテルがある。
地下鉄西１１丁目界隈
総会の会場がわからずマンションの中を行ったり来たりして２０分以上迷った。パシフィック南２条は、購入して１５年以上経つが総会に出席したのは今回がはじめてだ。マンションの住人に聞いて会場にたどり着いた。
出席者の中にカサウィスタリアの理事のＫさんがいたので途中からの出席だったが、総会の流れを教えてもらえた。出席者は１０名で高齢者が多く自主管理ということもあり家族的雰囲気だった。
議案の中に管理規約改正があって出席理事の間でもめていたが、規約は私の得意分野なので区分所有法や管理規約について説明したら審議しずらくなり出席理事は解釈の仕方について迷いだした。
時間がかなり経過して採決をしたら賛成組合員数が１名足りず否決された。
なんと私が反対したために規約改正とならなかった。多少厳しかったかもしれないが、規約は『マンションの憲法』と言われ最も重要だ。私には私なりの考えがありこれも仕方の無いことだ。
パシフィック南２条管理組合総会
カサウィスタリア管理組合理事会９月２８日
本日は、友引で日柄もよく売買の決済が６件ありました。賃貸のほうも都心部や地下鉄沿線を中心に申込み契約が数件あり忙しい１日となりました。
午後６時からカサウィスタリア管理組合法人の理事会が開催されました。
内容は、月次報告、管理費等収支状況報告、未集金状況報告、
議題
1．水道料金改正 ２．灯油料金改定 ３．規約一部改正 ４．総会に向けて
出席者は理事１０人全員と監事１名他に管理会社から３名。
最近の原油高騰で灯油代金は１年間で１．７倍くらいに値上げになり、さらに値上がりしそうです。水道料金は月額1,650円で落ち着きそうです(１２月から）。
規約改正は私の得意分野なのですが、仕事が忙しかったため他の人が作ったものをチェックしました。
私自身は規約はあまりいじりたくないほうですが、規約を改正することで満足する人もいるようです。
最近は議長をやっていて意見を出す人がいると、「なかなか良いことを言いますね」を連発するようにしています。そうするともめることも少なくスムーズに捗ります。口数の少なかった人もどんどん発言するようになります。
おかしなことや場違いなこと、人を中傷するような話が出ると、後でまとめて意見をお聞きしますといってその場をはずします。そうすると後で何も言って来なくなります。
午後９時理事会閉会。
カサウィスタリア地下１階会議室
