山さんの不動産日記

ここ２週間自社ビルの店舗契約書を作成した。
過去に数店舗の契約は仲介したことがあるが、今回は貸主として、しかも転貸借可能と言う条件付だったので、店舗を幅広く扱っている同業者さんに聞いたり、札幌市内の書店を廻って参考になるものを探したが、店舗の契約関係は数少なく多少苦労した。
時間はかかったが、最終的に今日出来上がった。
かなり良い出来栄えで自分でも満足できる作品だ。
専門業者の社長に確認してもらったら結構な内容ですねと誉めてくれた。
契約書の内容を自分で作成する事により、色々な知識を吸収できる。
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先日、私が区分所有する全国ビルニューオリンピアの理事長と名乗る人G氏が集会を招集したが、出席者の大半が異議を唱え結局G氏が流会を宣言した。
定期総会が規約どおりに開催されるよう組合員の手で総会を開催するのが望ましいだろう。
この場合は、建物の区分所有に関する法律（区分所有法）の第３４条３項に基づいて行うのが良いだろう。
中島公園界隈は、昨日まで天皇・皇后両陛下が滞在されてたこともあり、北海道知事や札幌市長を始めとする政治家や財界人その他大勢の実力者、警察などが来られ盛り上がっていたが、今日からいつもの雰囲気を取り戻した。　
　　　　　　　中島公園
　　　　
天皇は初代神武天皇以来、日本国の君主として２７００年もの間現在まできているわけだからその力はやはり絶大であろう。
札幌を発たれる時パークホテルの玄関で拝見させて頂きましたが、いつも微笑を絶やさず物腰が柔らかい感じでやさしいイメージ。やはり日本国の象徴としてふさわしい人物でした。
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今日は朝から天気も良く、また秋篠宮妃紀子様の男の子ご出産と言うことで天皇・皇后両陛下の外出の際は、大勢の札幌市民の出迎えがあった。
心からおめでとう申し上げます。
　　　
　　　
　
　　　
　
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最近、マンションの管理組合の運営に関して管理組合の規約や建物の区分所有法に明らかに違反していることが判明したので内容証明書を管理組合の管理者である理事長等に送った。　合計４件送付した。
一件は、北区のマンションで、大規模修繕工事に関する問題で工事費６０００万円だったが、総会決議過半数で工事を行おうとしていたので、規約と区分所有法に基づき４分の３の賛成を満たしていなかったので内容証明書を出して阻止した。
二件目は、管理規約の変更と大規模修繕工事の追加工事だったが、こちらは修繕工事と規約変更の要領が示されてなかったので、区分所有法に抵触していると内容証明書を出し臨時総会を中止させた。
三件目は、私が理事長をやっているマンションで駐車料金と管理費等の滞納問題で法的手続きをとると内容証明書を出した。
四件目は、全く身に覚えのないことで誹謗・中傷があったので理事長と名乗る者に確認したら、誹謗・中傷した当人もよくわからないと言うので至った経緯を示しなさいと内容証明書を送った。
ペンは凶器と言う人もいるが、私は、内容証明書にした文章(通知）は作品と見ている。　内容証明書を出す事により相手はイイカゲンな対応はできなくなるので口頭で対応するよりも解決が早い。
札幌も最近、朝・晩涼しくなってきた。
明日はいよいよ天皇陛下が来札され、アパマンプラザの筋向いにある札幌パークホテルに宿泊される。中島公園界隈の警戒が一段と厳しさを増す。
　　　　　　　札幌パークホテル
　　
車でアパマンプラザに来られる方は交通規制がありますので注意してください。
札幌パークホテル近くにあるマンション。　売買物件　カサウィスタリア
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いつものように午後６時からカサウィスタリア集会室に定期理事会開催。
１０名ほどの役員が出席し議題に入った。修繕工事等見積もり合わせが何件もあったがスピーディに工事業者が決まり、デジタル放送のアンテナ調査報告が終り今日は早く終るかなと思いきや、管理費等滞納裁判の案件２件が殊のほか時間がかかった。
　　
　　
一件は債務名義を取り、今後競売手続となるが、もう一件の駐車場関係に相当な時間を費やした。私は裁判は嫌いな方じゃないので面倒なことは裁判が一番と考えているが、１０名も役員がいると反対意見も出てくる。議長の采配で裁判継続となった。
私が理事長をやっている他のマンションでも近日中に裁判を行うところがある。こちらは原告だが、素人が被告になるとプレッシャーは相当なものだ。
話は変わりますが、最近、賃貸・売買動きが活発になってきた。これから１０月にかけて契約・申込になるチャンスなので空室お持ちの方、売買考えている方はアドバイスさせていただきますので連絡お待ちしています。
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中島公園のゴール目指して北海道マラソンが行われた。
快晴、気温３１度、日差しが強く黙って立ってるだけで汗が出てくるなか４２km
走るのは相当な精神力だろう。
　　男子優勝　渡辺選手
　　
　　女子優勝　　吉田選手
　　
　　　中島公園で応援する人々
　　
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カサウィスタリア 固定資産税・都市計画税
８月２２日午前１１時よりカサウィスタリア管理組合集会室で札幌中央区役所の方々と問題となっているカサウィスタリア の固定資産税・都市計画税について話し合いが行われた。
　　　　　　　カサウィスタリア
　　　
　　　　　　　
前回、区役所の方で調査した結果を踏まえての中身はカサウィスタリア２階以上の使用目的が概ね住居であることは、カサウィスタリア管理組合と区役所双方異論ない。今後どのような扱いにするか。また、過去いつ頃からホテル使用から居住用に変わったかが問題であり、過去何年まで遡るのか？差額がどうなるのか？大変な作業がある。
区役所側は今までどおり主要目的をホテルとしてやっていきたいようだが、こちら(組合）は住居使用目的で譲らなかった。
カサウィスタリアは電気料・水道料・燃料代・給湯代・管理費・修繕積立金が区分所有者もしくは居住者・使用者負になっており、管理人も２４時間体制で管理していないこととフロントが宿泊者の受付をしていないのがホテル使用でない決め手のようだ。
カサウィスアリア管理組合設立が昭和５７年でこの頃がポイントになるであろう。
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昨日、近所のサルサバー　エルマンゴーでサルサライブを堪能する。
ラテン音楽はなんとも言えない響・リズムがあり気持ちがＨｉになる。、ストレスが何処かに飛んでいく。特にパーカッションのテンポ・リズムが心地よい。
　　　　
パーカッションでも習ってみようかなと思う今日この頃。
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私は、マンションのモデルウルームを見に行くことがよくあります。数年前と比べると室内の雰囲気が変わってきました。
３年以上前は白っぽいフローリングや明るい薄い色の家具などが多く見られましたが、ここ１～２年はダーク系の色が多くのマンションで見られます。
フローリングなどもこげ茶やダーク系で高級感があり落ち着いた雰囲気です。
家具屋さんに行ってもベッドやワードローブ食器棚もダーク系が増えてきました。
最近、アパマンプラザの家具付物件やマンスリーマンションもダーク色を使用するようになりました。
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　　　　　　　中島公園で見かけた鴨
　　
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低金利の影響でここ数年賃貸マンションの供給が増えています。
都心部では鉄骨鉄筋コンクリート構造の高層タワーマンションも２～３棟見受けられますが、多いのは都心から離れた札幌市近郊や地下鉄駅から多少距離のある２階建て程度の木造構造の賃貸アパートや３～４階建ての鉄骨構造の賃貸物件です。
供給が増えてくると都心から離れた物件や地下鉄駅から距離のあるマンションは競争力が落ちてきます。替わりに建築年数は古いが都心から近い賃料の低価格帯の物件は、若い人を中心に需要があります。
特に外国人留学生や札幌でこれから就職活動をされる方、転勤者の間では人気が高いようです。例をあげると（カサウィスタリア・南４条ユニハウス・シャンボール札幌・ノースタウンハウス・プラザハイツ２４・ライオンズマンション幌平橋等）但しこれらの物件は築年数も古いので室内を多少改良したり設備を充実させた方がより人気が高まるでしょう。
　　　ライオンズマンション幌平橋
　　
他に人気が今年になって上昇してきた物件でライオンズマンション植物園第２があります。この物件は名前のとおり中央区の植物園近くの物件です。以前はワンルーム～１ＬＤＫの部屋が浴室トイレ一緒のユニットバスを敬遠する方もいましたが、ここに来て空室になっても比較的早く決まっているようです。
理由としては都心から近くてマンションの管理や地域的な環境が良く北大や札幌医大・官公庁・病院から近く、さらに最近再開発の進んでいる札幌駅界隈からも徒歩や自転車で行ける距離にあることでしょう。
札幌市内の賃貸マンションも賃借人の需要が時と共に変化します。流れを読むことも大切です。
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