山さんの不動産日記

１０月に入り豊平区のマンションの買い付け証明書を８件出し内４件売買契約した。中央区のマンション２件に買い付け証明書提出し１件購入した。
当社アパマンプラザで合計５件購入することになった。
１０月は仕入れ月間になりそうだ。
この業界に入ってマンションは３０００～４０００戸は購入しているだろう。
今後もどんどん購入しますのでブログを見ている皆さま、ご協力お願い申し上げます。
今日、午後６時よりカサウィスタリア会議室に於いて管理組合理事会が行われた。
丁度パシフィックリーグプレイオフが行われる時間で出席者少ないと思いきや
１３名の出席。
　　　　　　カサウィスタリア会議室
　
　
今回の議題は、盛りだくさん。
１．地上デジタル放送の導入に関して
２．防犯カメラ、オートロックドアに関して
３．管理組合総会と給湯費の価格改定について
４．携帯電話のボーダフォンアンテナ基地設置について
５．固定資産税・都市計画税に関して
６．駐車場管理費等の請求訴訟に関して
　地上デジタル放送については理事の中に放送局勤務の者がいるので中身の濃い話・説明が
行われた。結局従来のアンテナ、ブースターでは対応できないので交換設置設備充実で予算が組まれた。
　防犯カメラ、オートロックドアに関しては防犯カメラ増設は可決されたが、オートロックドアは
今後検討となった。
　給湯費の価格改定に関して色々な意見・主張、反論が出され思った以上に白熱し時間が費やされた。
給湯費は石油価格に影響される。油断大敵といったところだ。基本料金現状維持で割増料金の
価格ＵＰで総会提出となった。
　ボーダフォンアンテナ基地設置は今後調査必要となり理事会一任で総会提出。
　
　固定資産税・都市計画税に関しては、私が調査報告書を提出し原状のままで良しとなった。
　駐車場管理費等の請求訴訟は、原告（カサウィスタリア管理組合法人）の主張を被告が概ね
認める事となり次回口頭弁論で和解することになった(めでたしめでたし）。
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カサウィスタリア不動産購入でかかる不動産取得税・固定資産税・都市計画税を直接
札幌市中央区役所税務部　課税課及び北海道札幌市中央道税事務所に確認した。
　　
●建物の減価償却率は、現在ホテルとして扱われていて耐用年数は５０年、もし
　住宅として扱われた場合は６０年。この場合５０年のホテルの方が償却率が高いので徳である。
●不動産取得税を調べると建物に関しては、固定資産税評価格×税率（３％）。
　　土地に関しては、固定資産税評価格×負担軽減税率（１/２）×税率（３％）であった。
　　※昨年アパマンプラザで購入した数物件に対して調べた。
　◎結論、問題がなければ現行のまま固定資産税・都市計画税の家屋の主たる用途はホテルの方が
　徳である。
明日、理事会が行われるので調査結果を報告しよう。
一つ注意が必要なのは、固定資産税評価格の鉄骨鉄筋コンクリートの耐用年数はホテル５０年
住宅６０年であるが、確定申告に使う住宅の減価償却の耐用年数は平成１０年より４７年に
なっていることである。
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カサウィスタリア不動産購入でかかる税金を調べると
１．契約書の収入印紙代
２．登録免許税(登記費用）
３．不動産取得税
４．固定資産税・都市計画税
※売買時に建物に対する消費税がかかる場合もある。
上記の中で軽減の特例があるのは、登録免許税・不動産取得税・固定資産税・都市計画税
である。
基本的に住宅であるか　否かが問われることが多い。
今回はカサウィスタリアに該当しそうな物だけを考えます。
●登録免許税　平成６年の税制改正により土地に関しては、固定資産税評価格×負担軽減税率（１/３）×税率、　建物に関しては　固定資産税評価格×税率
●不動産取得税（道府県郡）　建物に関しては、固定資産税評価格×税率（４％）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　土地に関しては、固定資産税評価格×負担軽減税率（１/２）×税率、
　　※特例（税率が３％）　取得不動産が住宅及びその敷地であれば受けられる。＝登記簿上の表題部が住宅又は共同住宅であれば良い。★ここで注意が必要３％になっているか。４％になっていないか確認必要。
●固定資産税・都市計画税（市町村郡）　建物は、定資産税評価格×税率（１．７％）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　土地は、固定資産税評価格×住宅用地特例（１/６）×税率（１．７％）
　　　　　　カサウィスタリアは１/６の特例を受けている。
　★ここで問題なのは、建物の減価償却率が住宅とホテルでは違う（耐用年数が違う。ホテルは事業用で短い）。
　以上のことをカサウィスタリア理事会で検証し札幌市中央区役所及び道税事務所に確認しようと考えている。
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今日は朝方雨降りだったが、次第に天気がよくなってきた。中島公園も散歩するひとが目立った。
午前１０時３０分よりカサウィスタリア会議室で当マンションの固定資産税・都市計画税について
札幌中央区役所の固定資産税課、管理職の面々と会談したが、さすが固定資産税のプロ。
こちらが納得したくなる材料を持ってきて説明する。
居住用として登記され住居として使用しているものが、ホテルとして計算されている方が得なように
演出し、示してくる。
　　　　　カサウィスタリア
　　
しかし後で考えると、おかしな感じがするのでこちらも勉強が必要だ。不動産取得税にも影響してくる。
その他の影響も考えなくてはならない。
最終的には理事会の議を経て総会で判断することとなろう。
最近はマンション管理組合の事であちこちから引っ張りだこだ。
オススメ　札幌売買マンション　カサウィスタリア

朝１０時より、中島公園近くの札幌チサンマンション第二　屋上防水工事・非常用階段防水補修工事の完了検査を行った。　
理事３名と管理会社、施工業者で点検した。工事前は相当傷んでいて漏水事故や錆・劣化がかなりひどかったが、工事を行って見違えるほど良くなった。
　　　　
　
これで居住者の皆様も安心して生活できるだろう。
マンションは耐用年数５０年から１００年と言われるが、やはり定期的な修繕が必要で管理組合も中・大規模の修繕を見据えてお金を積み立てる必要がある。
　　　チサンＭＳ屋上から中島公園を観る
　　
私が理事を務めているマンションでもあちこちで工事を行っている。
工事業者も新築工事を扱うより、管理組合の修繕工事をやった方が利益率が良いらしい。
札幌賃貸募集マンション　チサンマンション札幌第二
　　
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月末とあって売買決済が今日１日で９件ありました。
準備万全でトラブルやミスも無くスムーズに完了しました。皆さまご苦労様でした。
また、引越しの立会いも多く皆、朝から晩まで動き廻っていました。
９月は天候も良く仕事のしやすい気持ちの良い１ヶ月でした。
アパマンプラザ屋上から中島公園を見渡す
　　
１０月も転勤やら雪が降る前の引越しと忙しくなると思いますが、あまり気合を入れず
肩の力を抜いてマイペースで頑張ろうと思います。
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これからは寒くなり風邪のひきやすい季節です。当社では大正製薬のパブロンエースを
常備薬として置いています。
　
この薬は社員の間でとても評判が良く治るのも早い。値段が少々高いですがとても効きます。
おかげさまでアパマン・プラザの社員は、現在風邪をひいていません。

今日は、午前中にマンション売買・賃貸の申込を受けた。
夕方から賃貸のお客様が多数来店して忙しくなった。インターネットである程度事前に
情報収集しているので、後は物件案内・細かい説明や契約時の必要な書類と金額等の
打ち合わせが中心。
　　
この時期は、留学生なども多く最近は、中国や東南アジアからの学生も増えている。
このようなお客様は、設備を充実させた部屋に人気がある。
引越しシーズン酣といったところ。
空室所有の方は不動産賃貸斡旋この道２０年以上の『山崎』がアドバイス致します。
メールにて受け付け致します。Ｅメール　[email protected]
札幌市内の物件に限ります。先着１０名様まで。
　
　建物は古いが人気のマンション　シャンボール札幌
　　　　
　オススメマンション　コロナード中島　家具・家電付
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今日は朝１０時から会社近くのホテル３３０でグランドール６８管理組合臨時総会が開催された。
組合員本人の出席は少なかったが委任状が多数集まり総会は成立した。
多少マンションも古くなってきたが、修繕をすることで賃貸の引き合いも増えてきた。
理事もマンションについて熱心に考えているので良い方向に進むであろう。
理事長をやって１０年近くになるが最近意見交換も活発になってきた。
午後３時過ぎから中島公園から近い豊平川の川岸でコンガ(太鼓）の練習をして川岸を散歩していると
シャケの溯上を見た。何匹もビシャビシャと音を立て泳いでいた。水量が少ないので大きなシャケが肉眼ではっきりと見えた。釣れそうな感じ。秋が近づいてきた。
　　
　　　　　　　豊平川
　　
オススメ売買マンション　チサンマンション中島公園
オススメ賃貸マンション　ファミール大通　家具・家電付マンション
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暑さ寒さも彼岸までと言いますが、札幌はやっと秋の気配を感じる今日この頃です。
マンションを所有されている方は最近の賃貸の需要・動向が気になるでしょう。
今の時期は、法人の転勤者や学生などの引越し需要があります。
地域地区では、札幌駅周辺や北海道大学の近くの北区、中央区、西区など。
ワンルームタイプから２LDKくらいの間取。
設備の充実した物件。
空室所有の大家さんは不動産会社の営業マンに聞いてみましょう。
私が所有している空室物件２戸も入居者が決まりました。
新しい古いに限らず設備の充実した物件は早く決まります。
賃貸の入居者需要は１０月下旬までは、そこそこあります。
皆さま頑張りましょう。
オススメ賃貸物件　ファミール大通（新品の家具家電が付いています）。
オススメ売買物件　チュリス大通
　　

昨年の暮れからラテン音楽を聴いたり、ラテンダンスをやっています。
最近、パーカッションを習い始めました。
楽器は弾いたり吹いたりする物を学校の音楽の時間でやったり、実家にあったオルガンなど
弾いたたことはありましたが、うまくいかず長続きませんでした。しかし叩く楽器は、自分に合ってます。
空手と中国武術を長くやっているので手を打つのは慣れているようです。
まず、コンガを購入しました。続いて持ち運び便利なボンゴも買いました。
　　　　　コンガ
　
　　　　ボンゴ
　　
毎週一回、札幌では名の知れた先生に習ってます。
生まれて初めて楽器が面白く感じ、これもストレス解消にもってこいです。
ラテン系のリズムは良いですね。
お勧め　売買マンション　秀和南７条レジデンス。
　　　　　　　　　　　　　　　秀和南八条レジデンス。
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