山さんの不動産日記

５月２５日午後１時からマンション隣の小浜会館でチサンマンション札幌第３　管理組合総会が
開催された。出席者１５名。出席者は高齢者が目立つが、自分の主張をはっきりと述べる。
中には９０歳で元特攻隊員の方も。
　　　　チサンマンション札幌第３
　
このマンションは昭和４８年１１月建築、総戸数１０１戸１ＤＫと２ＬＤＫタイプが中心で賃貸用の
投資物件も多い。
マンション周辺に北区役所、北海道大学、大手スーパーマーケットのアークス、コンビニなどが
あり、地下鉄北２４条駅へも徒歩３分と生活の利便性が高い。特に数年前に出来たスーパー
マーケット『アークス』の存在が大きいようで空き室も少ない。現在空き室が７戸。この物件は
会社で平成２年の５月に購入したが入居率は比較的良い。
　　
総会で取り上げられた事業計画で防犯カメラの設置について多くの時間が費やされたが、オート
ロックの設置賛成の人が多数を占め防犯カメラについては否決された。
建物も古く漏水事故も毎年数件あるので区分所有者が専有部分の維持管理に積極的に勤め
なければ組合員同士のトラブルとなるので注意しなければならない。

午前10時よりマンション近くの南平岸会館でホワイトヒルハウス管理組合総会が開催された。
このマンションはバブル経済の最中、平成２年４月に購入した。私は基本的に借金はしないの
だが、当時は銀行や信販会社などから執拗に借金してマンション購入を頼まれ買った物件の
一つだ。
　　　　　　　ホワイトヒルハウス
　　　　　
　　
結局借金をして儲かるのは金融機関でこちらにはメリットがないことが充分に分かり、その後は
自社ビルを建設したとき意外に借金はしていない。
借金の金利分を販売価格に上乗せするくらいなら現金で購入し、お客様にすこしでも安く買って
いただいた方が気持ちが良い。
話を戻してホワイトヒルハウス管理組合総会は５年ぶりに出席した。出席者１５名。女性の出席
者が多かった。管理組合の役員も多くが女性。
最近空き室が増えてきたので、何とかしようと思い出席したが、管理組合の事業計画等や
運営に多少問題があると感じた。
建物も昭和５３年建築で老朽化している。総戸数２０６戸あり、多くが投資用の賃貸物件、
豊平区のマンションとしては大きい方で組合運営をきちんとしなければ空室が増える。
しかし、組合役員のほとんどが居住者。修繕積立金などを使うことよりも貯めることを中心に
考えている。総会で３０万円程度の宅配ボックス設置をお願いしても良い返事がもらえない。
他にオートロックシステムやＢＳ放送のアンテナもお願いしたがＯＫが出ない。
お金がないわけではないので、必要な所にしっかりと使っていただきたい。
他の出席者からも組合のお金は使うために組合員が支払っているのだと声が上がった。
貯金しても利息がほとんど付かない時世だ。
次回の総会では役員改正の議案が出るので立候補しようと考えている。
ホワイトヒルハウス売買物件

今月は管理組合の総会（区分所有者集会）があちこちで開催される。
本日、１２時からプリンスホテル別館２階「松風」で南１条グランドハイツ管理組合総会が開催
された。出席者10名
　　　南１条グランドハイツ
　　
　　
鉄筋コンクリート構造８階建、総戸数６３戸昭和５４年建築。今年購入したマンションで立地は
良いが、外壁タイル貼りの割には古臭く感じる。
総会の席で１階エントランス部分のリニューアルをお願いしたが、受け入れられなかった。
以前は空き室になっても比較的早く賃貸が決まったが、当マンション周辺にも分譲や賃貸の
新築物件も昨年あたりから建ち始め、簡単には決まらなくなってきた。
管理組合の理事が自己使用者中心なので空き室になった時の賃貸人の気持ちが分からない
ようだ。また、理事会も1年に2回程度しか開催されていないので積極的に運営管理はなされ
ていないのだろう。
午後６時からノースタウンハウスの管理組合総会が北大近くの鉄西会館で開催された。
ワンルーム、１ＤＫ中心で２９１戸の大型マンション。昨年までは、この時期ほとんど空き室は
なかったが、今年は約３０戸空いている。
　　　　　　ノースタウンハウス
　　　　　
　　
１階の店舗部分の売り物件を管理組合で購入し、看板を掲げ賃貸募集に役立てようなどと総会
議案書に明記されていたのを見て管理組合がおかしな方向に向かっていると感じた。
他の組合員から私が理事になるよう進言もあったので総会前に立候補しておいた。
総会出席者は昨年より１３名多い３３名。顔を見ると険しい表情。
ノースタウンハウスは北海道大学から徒歩３分、北大病院から徒歩５分、地下鉄北１２条駅へ
は徒歩１分。居住者に北大生や大学の関係者も多く、投資物件では最適で１人で複数戸所有
されている区分所有者も多い。
総会出席者も多くが賃貸人。　現在の理事に対する批判もあり、総会の進行が遅れ気味。
メールボックス交換、宅配ボックス、玄関オートロックなどエントランスのリニュうーアルを
進言する者も数名いて投資物件としての付加価値を真剣に考えている。
発言の内容が合理的で知的レベルの高い人が多いようだ。
私も積極的に発言し意見を出した。　理事にもなった。
帰り際に数名の人達から名刺を要求された。
南１条グランドハイツ賃貸募集中
ノースタウンハウス賃貸募集

Ｇマンション管理費等請求訴訟裁判が札幌地方裁判所で行われた。
　
前回から移動により裁判官が変わった。先月行われた口頭弁論は顔見せのような感じだったが、
本日行われた裁判は、被告側が提出すべき証拠書類、準備書面が出されなかったので、
温厚そうな裁判長の口調が厳しいものとなった。
次回は被告人が出廷することとなった。
今まで被告人側が出している書面等が真実性に欠けているのでこちらが有利なのだが、
2年近く経過している裁判なので和解できるものなら早く決着をつけたい。

札幌は晴天が続いております。中島公園も春爛漫。
　　カサウィスタリアの屋上から写真を撮りました。
　　
　
　　札幌の花ライラック

中島公園ではさっぽろ園芸市が行われています。
　　　
　　　
社員の佐藤君から今年は行かないのですかと問われ、早速今日、胡蝶蘭とペラルコニウムの
鉢物を買ってきました。

今日の札幌の天気は快晴、少し風があり肌寒かったが、気持ちの良い一日でした。
午後１時から北海道テレビ放送（ＨＴＢ）の取材を受けました。
　　
　　
　　
テレビ局の取材要請は過去にもあり、忙しい時はお断りするのですが、今回は夕張メロンの
初競で２玉が２５０万円の過去最高値で競り落とされたことで同じ価格で札幌市内の高級
住宅地にあるマンションが買える面白そうな企画で、アパマンプラザが売りに出していた
クリオ山鼻壱番館が紹介されました。
平成年代の建築でオートロック、カウンターキッチンが付いて窓からは藻岩山が観える物件。
これが２５０万円で、初競とは言えメロン２個分とは・・・。
他にテレビの番組内では、吉野家の牛丼なら１日３色食べて６年半食べ続けられることや
中古車のＢＭＷなどが紹介されました。
２５０万円のマンション→クリオ山鼻壱番館

札幌の天気は快晴。昨日、一昨日と寒い日だったが、気持ちよい朝を迎えた。
午前１０時より会社近くの豊水会館でＧＳハイム中島公園管理組合総会が開催された。
このマンションは昭和５６年の建説で築２７年と多少古いが中島公園から徒歩１分、外壁が
レンガ色のタイル張り重厚な感じで１階のロビーも広く高級感がある。空室賃貸募集すると
比較的早く入居者が決まる。
　　
　　
総会は組合員１２名の出席で、特段問題もなく議事が進められた。賃貸で入居されている人は
別として区分所有者の居住者は中・高齢者が多い。女性から不審者と思われる人を見かける
とドアの外へ出ずらいので、なんとかなならないかと声が出た。　男ならなんでもないことが、
女性からすると不安なことがあるのだなと思った。
私は常々管理組合の総会に出る度にオートロック設置や宅配ボックス、メールボックスの新設を
お願いしているが、今回の総会でも同じように賃借人の確保と資産価値向上のために事業計画
として提案した。
中島公園界隈も新築マンションの建設がここ２～３年多いので共用部分の設備充実を図らないと
相手にされなくなることも。
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今日の札幌は少し肌寒く平年並み。今年のゴールデンウィークは気候も良く中島公園周辺も
観光客の姿が目に付く。札幌・北海道もこれからが本格的な観光シーズン、国内はもとより
海外からも大勢のお客様に来ていただき賑わって北海道経済の景気も上昇すれば札幌市内
の賃貸マンションの空室率も低下するのではないかと思います。
話は変わりますが、先日ラテンダンスをやっている人から最近ブログでラテンダンスのことが
書かれてないと言われました。　そこで今回はラテンダンスのことを少し・・・・
　　　　５月２日に行われたダンスパーティ

私はラテンダンスを始めて２年半になります。きっかけはススキノで飲酒をした帰り道を歩いて
いると今まで聞いたことがない音楽が流れていて音をたどって行くとダンスホールで大勢の
人が奇妙な踊りをしていました。若い人から中年まで皆楽しそうに。それも０時を回った深夜。
その日は少し話を聞いて帰り、数日してそのラテンクラブに行って体験レッスンを受けました。
私がやっているラテンダンスはサルサ、メレンゲ、バチャータと呼ばれるもので比較的歴史が
浅く中南米を中心に世界へと広まった音楽・ダンスです。
東京ではこのダンスをする人口も増えてきているようですが、札幌はまだ人口も少なく今後どの
ようになるのか未知数と言ったところ。
ラテンダンスはディスコと違ってレッスンを受けなければ踊れない。札幌で広まらない理由の
１つはダンスを教える人が少なく、また、教えている人の中にはダンスの基本を分かっていない
人もいてレッスンの受講生も途中で止めてしまう人が多いようです。
私は過去に空手（極真空手）の指導員をやっていましたが、とにかく基本が大切で空手の命は
組手、組手の命は基本と言われていました。中段突きを見ればその人の空手のレベルは分か
ります。　稽古事は一般の人には難しいことはあまり教えないで楽しくダンスするにはどのよう
に指導したらよいかだと思います。時が経てば皆、自然に上手くなります。　Simple　is　best
２つ目はレッスンの料金が少し高いこと。　ラテン系のダンスは失礼かもしれないが中低所得者
が多いようです。覚えるのに時間がかかることもあり、レッスン料を下げないと続けれる人は少
ないようです。
私も最近少し踊れるようになった感じです。踊れるようになるには時間が掛かります。
教える方も忍耐と研究が必要ですね。
札幌ラテンダンス　サルサ！もどうぞ
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昨日の札幌は強風が吹き肌寒い１日だった。
札幌市内の桜が例年よりも早く満開だが、風の影響で花弁がだいぶ散ったようだ。
丁度この季節になると管理組合の総会があちこちで開催される。　昨日は午前１０時から
コートハウス南７条の管理組合総会がマンション近くの会館で開催された。このマンションは
全戸ファミリータイプだが、区分所有者で居住している人は半分以下だ。
規約では居住者しか管理組合役員になれない。　私が理事になったら改革をするのだが
あいにく居住していないので年に１回の総会に出席して気が付いたことをアドバイスしている。
　　　　　　コートハウス南７条　　　
　　　　
　
　　
マンションに居住している人や所有者は自営業や企業の管理職をやっている人が多いので
比較的大らかな管理組合だ。ここのマンションの大きな問題点は駐車場を全戸分用意して
あったが、セカンドハウスで使っている人や高齢者で車を運転しない人がいるので駐車場の
空きが多い。そこで外部の人に賃貸しているがまだ３台の空きがある。　南７条西２０丁目
付近で駐車場を探している人がいましたら尋ねてみてください。
午後２時から旭ヶ丘シュロスの管理組合定期総会がマンションの１階会議室で開催された。
出席者は１８名。中には外人の姿も。
　　　　　　　　旭ヶ丘シュロス
　　
　　
このマンションは閑静な住宅地の中に位置し地下鉄駅から離れているが、賃貸の戸数が
比較的多い。私は２５㎡のワンルームタイプを平成元年に購入して賃貸している。最近は賃貸
空室が増えているようで総会の案内書にもそのことが記載されていた。
不動産のプロとして入居率を高める方法を幾つか提案したがあまり聞き入れて戴けなかった。
出席者の殆どは居住者であまり賃貸には感心がないようだ。
だが、１０年振りに総会に出席したマンション管理士の私のことは気になっていたようだ。
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昨日、午後６時から当社２階でチサンマンション札幌第２　管理組合法人理事会が開催された。
年に３～４回程度開催されるが、以前と比較してだいぶお粗末になってきた。
　　　　チサン第２理事会（アパマンプラザ２階）　　　　

カサウィスタリアやソシエール南５条などの管理組合では毎月のように理事会を開催して
専門家の意見も聞き、取り入れているが、チサン第２はメンバーはそれなりに有資格者も
いるが何処かズレているようだ。
建物も３０年を超えているので本腰を入れて事に当っていかなければ資産価値が低下する。
建物の給排水管工事の診断・説明会でも話がズレているので再度資料を作成する事になった。
ここのマンションも修繕積立金はそれなりにあるので思い切って使っていかなければ
建物がスラム化し粗大ゴミになりかねない。
お金は使うためにあるもので貯めて喜んでいても能がない。
私も副理事長の職にあるので責任を感じる。
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