山さんの不動産日記

‘日記’ カテゴリー

今日の札幌は日中雪が降り冬に逆戻りしたかのようなのような天気でした。
札幌の賃貸マンションもポツポツと決まって調子もまずまずと言ったところです。
３月には色々な行事、イベントがありますが、年度末と言うこともあり、管理組合の総会も
あちこちのマンションで開催されます。
昨日、札幌市中央区にある札幌第一パークハイツ管理組合の総会の案内が届きました。
３月２９日（日）に近くのホテルで１３：００より開催されます。
出席できない組合員の方は委任状の提出をお願い申し上げます。
私も区分所有者ですので誠に恐れ入りますが、私、『山崎勇司』宛に委任状お願い致します。
　　　　　札幌第一パークハイツ

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マンション投資第二十二の鉄人 Ⅴ
マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
お金は、それ自体は半製品。使ってはじめて完成する～すべての富は、株か不動産に行き着く　Ⅲ
ぼくは、この「資本主義の普遍の原則」に忠実に従いました。
つまり、利益という、「富を不動産に行き着かせる」ことにより、一千万からの「お金を完成させ
よう」と考えたのです。ぼくにとって、得た利益を不動産に投じ、「お金を完成させる」ということは、
「サイドビジネスの成功」を意味することに他なりません。
要するに、儲けたお金を、「お金を生み続けるシステム」。つまり不動産という財産に形を
変えて、生涯に渡って家賃をもらい続けることのできるシステムを構築し、初めてこのビジネスは
成功したといえる。
事業や投機やギャンブルなどで巨額のお金を得ることができたにも関わらず、その後使い
果たしてしまう人がいますが、それは「稼いだお金を、半製品のまま浪費してしまった」
結果だと思います。
儲けたお金を完成させていれば。つまり、富の最終的な行き場所である不動産に行き着か
せてさえいれば、少なくとも使い果たしてしまうことはなかったはずです。
もしぼくが、このビジネスで得た利益を、もっと大きな利益を得ようと欲を出し、偶然の利益を
狙って不動産以外の物に「投機」していたら、間違いなくすべてを失っていたことでしょう。
では何の不動産に投じるのか？
狙うは、「アジアの入り口」福岡と、「北の拠点都市」札幌のワンルームマンションを現金で購入する。
迷いはまったくありませんでした。
その資金を、破綻している物件の借金返済に充てていれば、一物件くらいは救えたのでは
ないか？そういう考え方もあるかもしれません。正直、それも考えました。しかし、既に４００万
程度の価値にまで落ち込んでしまっているワンルームマンションに、一千万以上もの大金を
投じて救おうという行為は、明らかに経済的合理性を欠いています。
こうしてぼくは、あるサイドビジネスで得た資金で、福岡と札幌にある中心地立地。地下鉄
徒歩圏。バブル期の高級ワンルームマンションを、それぞれ現金一括払いで購入することが
できました。
新築当時の売り出し価格は、どちらも１，６００万を超えていましたから、２件合わせれば三千万を
軽く超えていた物件であり、仮に新築時、当時流行っていた「フルローン」や「オーバーローン」で
購入していたら、支払い総額は五千万を超えていたことでしょう。それを一千万プラス諸費用
だけで購入できたのですから、もう何も言うことはありません。
結局このビジネスは、トータルで５年ほど続きました。
それまで届け出などは一切必要なく利用できたシステムだったのですが、情報料を回収代行
する通信会社が、この手の番組すべてを届け出制に変えてしまった時点で、「見切り千両
」という商売の格言通り、ぼくは潔く廃業しました。
しかしこのビジネスで得た利益を、ワンルームマンションという、「金のタマゴを産み続けて
くれるニワトリ」に投じ、「得た利益を使い切った」ことにより、得たお金を完成させる
ことができた。つまりこのビジネスを完結させることができた訳ですから、満足感でいっぱいで
あり、このときのぼくに、このビジネスに対する未練など微塵もありませんでした。
このビジネスを行っていた５年間は、破綻している４物件のローンも滞りなく返済していくことが
できました。
当然、債務総額も少しずつ減ってはきていたのですが、それ以上に物件価格が下落して
しまい、債務超過という状況は更に悪化していました。
しかし、このビジネスを廃業せざるを得なくなった。つまり、副収入が完全に絶たれてしまった
この時点では、いくら無借金のマンションを２件も手に入れたとはいえ、破綻している４物件の
ローン返済の「追い金」を支払う余裕は既になく、賃貸経営全体として見てみれば明らかに
破綻状態でした。
破綻状態にある４物件を何とかしなければ、毎月利益を出しているアパートも、現金で購入
している２件のワンルームマンションもすべて失い、自己破産するしかない。
「何とかしなければ・・・・・・。でもどうやって・・・・・・・。」
ここでぼくは、４件の物件に関わるすべての債権・債務関連について、じっくりと調べて
みました。破綻しているのは、４件の物件に関わる債権・債務に過ぎず、決してぼく自身が
破綻している訳ではない。
だったら、破綻している物件だけを破綻させてしまえば、それで済むだけの話ではないか？
このとき、住宅ローンに関する債権・債務関連の本を読みあさっていたぼくに、あるアイデアが
ひらめきます。
「そうだ、この方法ならどうだろう。この方法なら、自己破産をすることなく、アパートと無借金の
２件のマンションだけを残し、破綻している４件の物件だけを破綻させることができるのでは
ないか？」
こうしてぼくは、ある手法を使って、「破綻している物件だけを破綻させていく」、ということを
実践していくことになります。
億を超える多額の債務を抱え、絶体絶命の状況に追い詰められていたぼくが選択した、
債務者起死回生の「最終手段」とは？・・・・・・
＊福岡にワンルームマンションを購入したときのエピソードは、ぼくのブログの、『高級
レストランで不倫カップルが内輪もめ（？）～物件は女性の視点で選ぶ』　http://setani.blogzine.jp/blog/2008/07/post_465d.html　の項でも述べておりますので、
こちらの方も是非ご覧になってみてください。
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　

今日の札幌はいよいよ春が近くなってきたと言う１日でした。最低気温２度、日中の気温は
６度。３月も残り半月です。賃貸頑張りましょう。法人契約、学生さん、社会人の方動いて
おります。
今日の賃貸の申し込みは６件ありました。
午後６時からカサウィスタリアの理事会が開催されました。基本的には理事はボランティアで
やっていますが、メリットとして修繕工事の業者の良し悪し、見積金額の適正、そして色々な人と
コミュニケーションが取れ考え方に幅が出てきます。基本的に役員になる方は資産家です。
皆さんそれなりにプライドを持っております。
　　
　　
カサウィスタリアは今年行う工事だけでもかなりの数があります。
今日の理事会で審議された議題
１．遠隔監視業務
２．共用廊下の補修工事
３．高架水槽取り換え
４．消防用設備改善
５．灯油料金の改定
他に少額訴訟の判決をいただきました。
それぞれ分野のスペシャリストもいらっしゃるので、自分の会社で利用できることが学べます。
お勧め家具付マンション　　ライオンズマンション

札幌の天候は雨、雪、強風、晴れと激しく変わる。雪もだいぶ解けてもうすぐ春。
３月も中旬になると賃貸のお部屋探しは学生、社会人の転勤者、そして札幌市内の住人の
住み替えなどさまざまです。
短期契約の定期賃貸借契約なども多くなってきました。
都心や北大の近くから契約範囲が西区琴似、豊平区平岸、中央区の円山、白石区など
徐々に郊外に移ってきました。　長期間空き室お持ちの方は賃料の値下げなども考慮された
方がよろしいと思います。
お勧め賃貸マンション　家具家電付日当り・眺望良好
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マンション投資第二十二の鉄人 Ⅴ
マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
お金は、それ自体は半製品。使ってはじめて完成する～すべての富は、株か不動産に行き着く　Ⅱ
ぼくのシステムでは、家からの固定電話からしか利用できず、当時は携帯電話に切り替わる
過渡期で、客層の大半を占めていた若い世代が、どんどん携帯電話に移行してしまい、売り
上げが下がり始めてきていたのです。
それと同時に、高額の利用料金が社会問題化し、連日のマスコミ報道もあり、このビジネスに
対する規制や批判は強まる一方でした。
「どちらにしても、このビジネスはそう長くは続けられないな・・・・」。そう悟ったぼくは、この
ビジネスの「仕上げ作業」に入ることを決意します。
ぼくが実践したこのビジネスの「仕上げ作業」とは、利益という財産を、不動産という財産に
変えて（つまり投資して）、生涯に渡り家賃という収益を得るためのシステムを構築する。
という作業でした。
それはぼくが、お金に対しこのように考えるからです。
「お金というのは、それ自体は半製品。お金は使ってはじめて完成する」
儲けたお金は「半製品」なのだから、儲けただけでは、このビジネスは成功したとはいえない。
一千万以上もの「儲けたお金を使う」ことにより、つまり「儲けたお金を完成させる」ことで、
はじめてこのビジネスは成功したことになるのではないか。ぼくはそう考えたのです。
勘違いしないでいただきたいのですが、ここでいう「お金を使う」とは、「お金を浪費する」という
意味ではありません。
お金を浪費するのは簡単です。確かに一千万円といえばものすごい大金です。でもよく考えて
みれば、一万円札で千枚しかないんです。
この国は、お金を浪費させようという誘惑に満ち満ちています。いいわいいわで、一万円札
一枚一枚を、エヘラエヘラと浪費していれば、千枚しかない一万円札は、あっという間になく
なってしまうことでしょう。
ですから「お金を使う」とは、「儲けた（貯めた）お金を何に使うのか？」つまり「何に投じるのか？」
という意味です。
ぼくは、以前読んだ本の中に書かれていたある一文を忘れることができません。というか、
もしぼくがこの言葉に触れていなかったなら、今所有しているワンルームマンションはなかった
と思います。
ぼくに、この言葉を教えてくれた、その本の著者の先生に対し、今でも本当に感謝の気持ちで
いっぱいです。ぼくが大変感銘を受けたその言葉とは
「資本主義において、すべての富は株か不動産に行き着く」
つづく・・・・・・・・

今日の札幌は風の強い日でした。
北海道大学の後期試験日で朝早くから北大の正門近くで封筒に入れた賃貸マンションの
チラシを配りました。このチラシ配りはかれこれ２０年近くやっていますが、最近は反響が
以前に比べると少なく感じます。
　　　　　　
　　　　　
　　　　　　　　　北大キャンパス
　　　　　
　　　
北大は入学者の数は変わらないでしょうから、お客様のお部屋探しの媒体が『紙』から
『インターネット』に変わったのだと思います。　私立の大学も同じことが言えるでしょう。
とりあえず、今日で大学受験用のチラシ配りは全日程を終了しました。
　　　北大から近いお勧めマンション　シャンボール札幌　眺望がよく広いバルコニー付です。

マンション投資第二十二の鉄人 Ⅴ
マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
お金は、それ自体は半製品。使ってはじめて完成する～すべての富は、株か不動産に行き着く
現在ぼくは、１ＬＤＫが8世帯のアパート一棟。区分所有のワンルームマンション４件。
計１２室の単身者用物件を所有し、不動産賃貸業を営んでいるのですが、かつて、破綻状態
にある４件の不動産物件を抱えながらも、２件のワンルームマンションを無借金で購入する
という極めて稀な体験をしています。
今回は、そのときの体験を通して学んだことのひとつを、お話しさせていただきたいと思います。
話は、ぼくが一億を超える多額の債務を抱え、二進も三進もいかない状況に追い込まれて
いた頃から始まります。
当時のぼくの所有資産は、３件のワンルームマンションと４ＬＤＫの自宅マンション（この
４物件は、その後競売にかけられて失うことになります）。それと現在も所有している8世帯の
アパート一棟でした。
バブル景気は完全に崩壊し、担保物件の債権者である金融機関は、「不良債権処理」の
国是の下、債務超過・返済困難に陥ってしまった、いわゆる「不良債権」に対し、「やれ売れ」
「それ売れ」「早く売れ」と、売りが売りを呼ぶ完全なデフレスパイラル状態に陥っていた時代でした。
ぼくの物件も例外ではなく、物件価格の下落は目を覆いたくなるほどで、すべての物件を
売却したとしても七千万になるかならないか・・・・。対して債務総額は一億を超えているという、
とんでもない借金を背負っていました。
悪いことは重なるもので、その後も物件価格の下落だけにとどまらず、家賃の下落や、給料の
減少。空室の発生などで収入は下がる一方です。
今まで蓄えてきた貯蓄を切り崩しながら、どうにか返済を続けている、いわば｢自転車操業」と
いう状況でした。
「何とかしなければ、このままでは破綻する・・・・。とにかくこの状況を打開しなければ・・・・。
でもどうやって・・・・・。」
ここでぼくは、一発逆転を狙い、あるサイドビジネスを実践することを決意します。(当時ぼくが
実践したサイドビジネスの具体的な内容は、著書『住宅ローン地獄からの生還』の中で詳しく
述べております)
ぼくの思惑は完全に当たり、その後５年ほどの間に、破綻している４件の物件の追い金を
支払いながらも、ぼくは一千万円を超えるお金を貯めることができました。
しかしこの頃から、絶好調だったぼくのサイドビジネスにも、少しずつ影が見えはじめてきます。
つづく・・・・・・・・・
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お勧め賃貸家具付きマンション　北海道大学徒歩圏内

午前１０時よりソシエール南５条管理事務室に置いて管理組合定期総会が開催されました。
　　
　
　　
このマンションは自主管理で管理に関しては素人の管理組合役員が色々と頑張っております。
特に女性の理事は一所懸命です。
管理会社に頼んで行えば楽にできるのですが、経費節約等を考え、とりあえず今のところは
自主管理を継続するとのことです。
総会出席者は全員管理組合役員で、総会の議案等は、特に注意する点もなく、比較的短い
時間で決議され予定通り議案が可決された。
私は管理組合からくる毎月の水道料金が高いので、一度水道メーターを点検してほしい旨を
伝えた。
議案の中にマンション南側の外部改修塗装と内部廊下の塗装工事があったが、私の知って
いる実績のある会社が落札した。　マンションの修繕工事や改修工事などはきちんとした
会社に頼まなければ工事を行っても無駄になる。
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札幌地方裁判所にてS札幌管理組合管理委託契約の関係の裁判口頭弁論が
行われた。
　　　
『不当利得返還請求事件』　要するに必要以上にお金を取られたので返してほしいという
訴えである。　もちろん相手側は弁護士を立てて反論してきている。
口頭弁論は３～4回行われているが、私は初めての参加。
本来は理事長が参加するのだが、忙しいようで副理事長の私が参加することになった。
こちらの弁護士は札幌でも名の知れた腕利きのS弁護士。このSさんには他のマンションの裁判で
何回かお世話になっている。マンションに関しては詳しく『北海道マンション管理組合連合会』の
顧問弁護士にもなっている。
裁判に参加してみると裁判官は女性判事で今回の事件の書類等をきちんとチェックされ次回期日に
関しての段取りを手際よく行っていた。
こちらのS弁護士は余裕をもって楽しんで裁判を行っているようだ。
次回期日は4月21日
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2月も月末近くになると色々と忙しい。
会社の仕事も忙しいが、マンション管理組合の関係でも動かないといけない。
午後2時から北区北大近くにあるリラハイツ北14条の管理組合総会が行われた。

初めて出席するマンションの総会である。賃貸に出している区分所有者が多いせいか出席者は
5名。男性3人、女性2名。　理事長は女性で物事をはっきり言う方だ。
　　
この総会では、テレビの地上デジタル放送対応にする議案があったので、BS放送も受信できる
ようにお願いした。他に宅配ボックス設置と各室内の火災警報器設置も管理組合の予算で
設置をお願いした。
私が色々と意見を述べ質問にテキパキと答えるので、今後、組合運営その他での協力を要請
された。私に出来ることは協力しましょうと申し上げた。
午後3時から全国ビルニューオリンピアの管理組合総会が中央区のホテルノースシティで
行われるので総会の途中で席を立った。
全国ビルニューオリンピアの総会は15分ほど遅れて会場に入った。
総会の議長は弁護士が行っていた。　このＩ弁護士は札幌裁判所が任命した理事長代行だ。
今回の総会の議案は理事と監事の選任。出席者は２５人位いたであろうか.
　　
色々と大きな問題を抱えている管理組合で今後どうなる事か？
私も区分所有者の1人として黙っていられないので理事に立候補した。
私も色々なマンションの区分所有者（組合員）になってきたが、このマンションが今までで
一番大変だろう。
午後７時から北区北大近くにあるファッションコーポラス管理組合総会があので出席するよう
頼まれていたが、会社の仕事が忙しく欠席させていただいた。
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今日の札幌は、朝の気温も＋2度で暖かく感じました。
国立北海道大学で入学試験が行われました。
　　　
新入学者が数千人で５０％近くは北海道以外の学生とあって空き室お持ちの大家さんも
空いていない大家さんも是非、北大生に自分の賃貸住宅に入ってもらいたいでしょう。
私も北大の南門近くに昨日、空いたばかりの部屋を所有しています。　とても見晴らしがよく、
広いベランダがついていますので、ご希望の方は連絡お待ちしています。
　シャンボール札幌　北大生向き

昨日までの大雪で札幌市内は冬に逆戻りしたような感じです。
日曜日とあって除雪も行われていないところも多く車がスリップして埋まりそうになりました。
アパマンプラザは２月３月は日曜日も営業しております。
本日、午後１０時３０分からアパマンプラザ２階でグランドール６８管理組合理事会が開催
されました。
　　グランドール６８
　
　
先月行われた総会の事業計画の見積もり合わせを行いました。
１．専有部分の火災警報器設置。Ｐａｎａｓｏｎｉｃ 社製に決定。
２．メールボックス、宅配ボックス設置
その他防犯用カメラ設置、雑排水管清掃、地上デジタル受信対策は後日に再度確認することに
なりました。
ペットボトルのお茶を管理会社のかたにお願いしたのですが、理事の中にお琴・お茶の先生が
いらっしやいまして、さすがにペットボトルには口をつけられませんでした。
やはり、きちんとした器で飲み物は出すべきですね。
今後気をつけたいと思います。
お勧め物件　グランドール６８