山さんの不動産日記

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只今、アパマンプラザはマンション買取月間です。

中古マンションをどんどん買っています。昨日、買い付け証明書出しました中島公園の１DKマンション、西区のワンルームマンションの買取成立しました。

今月はさらに７～８件ほど買い取る予定です。皆様の連絡をお待ちしています。

マンション投資の鉄人　③　第９の鉄人

　　　　　

雨が降りだしてからでは遅い。

 

私が日本の将来について悲観的な話をすると本当にそうなるのですか？と喰いついてくる人がいます。いや、私は可能性についてお話をしているのです。と答えると可能性ですかと安心して変に納得してしまいます。おそらく、そんな事にはならないと自分を説得してしまうのですね。

 

私自身、いや誰にも将来の事はわかりません。よく言うのですが帰りに交通事故で死ぬ事だって別に無い話ではないのです。

なぜ先を予測して手を打たなければいけないか？別に大袈裟な話ではありません。雨が降りそうだから朝傘を持って出る、それだけの事です。誰だって一度は帰りに雨に降られてずぶぬれになった経験は有るでしょう。こういう痛い目に有った経験から傘を持って行くのではないでしょうか。別に雨が降らなくて傘をそのまま持って帰る事になってもたいした話ではありません。しかし、もし過去雨に濡れて肺炎になって死んでいれば、もはや次から前もって手を打つ事は無いです。

 

重要なのは、人生における経済的な失敗というのはこの肺炎になって死ぬくらいのｲﾝﾊﾟｸﾄが有るという事です。下手をすれば失敗の経験を生かせる次が無いのです。

俗に、獲らぬ狸の皮算用。と言うように人間は物事が自分の思うように運ぶと思う習癖が有ります。今日は荷物が多いから傘を持って行くのは面倒だ、雨は降らないに違いない。なんて勝手に自分に都合の良いように思い描くのです。しかし、冷静に考えればわかるように荷物が多い事と雨が降る事とは全く関係が有りません。

 

将来年金が十分出て、老人医療費も負担は上がらず、子供は出世して高収入を得るだろう。思い描くのは自由ですが、全く合理的な根拠が有りません。考えたくないでしょうが、年金は減り、医療費負担は上がり、子供は安月給のｻﾗﾘｰﾏﾝになる。合理的にはこの方がよほど確率が高いのです。

起こるか起こらないかわからないのだから、起こらない方に掛ける。皆さんが特別ではありません、99％の日本人の思考ﾌﾟﾛｾｽはこうなっています。万が一起こるかもしれない災難に備えなければいけない、よく災害が起こって指摘されるように、これは基本的に日本人には苦手な事だと思います。

 

日本は足元の好景気に沸いています。おそらく年末頃から、道路はﾚｸｻｽISで溢れることでしょう。ほとんど同じ価格で投資ﾏﾝｼｮﾝが買えると知っている私にとってこういう車に乗っている若者は顔に馬鹿と書いて走っているようなものです。ISは7年経てばほとんどただ、一方投資ﾏﾝｼｮﾝは同じ期間で投資資金を回収できるのです。いつも言うように、車は財力が顕在化してからﾍﾞﾝﾂでもﾎﾟﾙｼｪでも買えばよいのです。まあ、高級車は東京ﾓｰﾀｰｼｮｳだけにしておきましょう。

 

人間というのは、だいたいちょっとずつ不利な状況に陥って行きます。そして、ちょっとだからまあ良いかと対策を打たないままどんどん深みにはまって行くのです。義経を見ていて思ったのですが、腰越で足止めされた段階で平家と組むとか考えなければいけなかったのです。首をはねた後では同盟はもう成立しないのです。

普通のｻﾗﾘｰﾏﾝとか国民というものは、義経のようにこうやってｼﾞﾘｼﾞﾘ追い詰められるのです。そして、生かさず殺さず、これが現在かつての中流層：あなた方が乗っている線路の終点なのです。

おそらく、もうあなた方の周りにも追い込まれて猫に噛み付いている鼠がいるのではないでしょうか。この悲劇の幕はもう開いているのです。

　今週から積極的にマンションの購入に向けて情報を収集している。

今日も買い付け証明書を２件提出した。とにかく「これだと思う物」があったらどんどん買っている。前向きの姿勢を伝えるようにしている。ブログを読んでいる「あなた」の情報お待ちしています。

　マンション投資の鉄人　第９の鉄人　②

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

給料が安い？しかし、それがあなたの運用資産としての価値なのです。

 

なにか、給料が安いとぼやくのがｻﾗﾘｰﾏﾝの宿命みたいですが、私などから見てこんな滑稽な話はありません。なぜならば、あなたをそれだけのｲｰﾙﾄﾞしか生み出せない運用資産にしたのは誰あろう過去のあなた自身じゃあないですか？と思うからです。

 

まあ、非常に甘く10％であなたが運用されているとしたら、収益還元法で計算するとあなたの価値=年収/0.1という事です。この話は以前もしましたが、派遣社員で年収250万円の人の運用資産としての価値は2,500万円に過ぎないという事です。

 

資本主義社会というのはこと価値に関する限り非常に冷徹です。最近ﾌﾟﾘﾝﾀｰ､ｶﾗｰｺﾋﾟｰも使えるｼｬｰﾌﾟの複合機ﾌｧｸｼﾐﾘを買いましたが25,000円という破格値でした。労働力という面でもこれは同様です、どんなに自分自身に自信が有ろうと、現実に代わりはいくらでもいるのです。もし、資本主義市場で自分を高く売り込もうと思うなら、一流のﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｰｼﾞｬｰのような何か特別な能力を持つしかないのです。

 

現在話題の村上さんにしても三木谷さんにしたところで、彼らより知的に優秀な人は何万人もいるわけでしょうが、結果として勝てたのは彼らだけなのです。この資本主義社会で勝つという事は単に頭が良かったというように単純なものでは無く、知的優秀さ・根性・運etc.と非常に複雑なわけです。凡庸な能力に毛がはえた程度で安い給料をぼやいても羨ましがっても何も解決されないのです。逆を言えば凡庸な能力には凡庸な生活水準という事もできるでしょう。

 

私には人生後半に入ったｻﾗﾘｰﾏﾝの悲哀はよくわかります。というか、半分この世界の状況を失わない為にｻﾗﾘｰﾏﾝを続けているところもあるわけですが、私の年齢で年収は1,000万円に達しておりません。よく言われるように子会社に行って8掛け、その通りです。ほとんど手がかからずに生まれる不動産収入と比べいったい何なんだと思います。実際に8掛けが許せなくて転籍に反抗した同僚もいますが、反抗に成功したという話は聞いた事がありません。まあ、悪く言えば足元を見られてしまっているという事でしょう。

 

私自身10年前これほど給与収入が減って不動産収入の恩恵にあずかるとは予測しておりませんでした。まあ、親会社に残って部長ｸﾗｽになっていれば1,200万円くらいはあったでしょうが、差額の200万円を生む不動産がたったの2,000万円だと思うと元々なまけものなので、こうやって子会社で楽をした方が良いかなあと思ってしまいます。なんて、言うと問題が有りますが。

 

しかし、ﾒﾝﾀﾙﾍﾙｽが話題になっていますが、不動産投資とか子会社は精神的には楽なのは確かです。やはり、株とか一流企業は競争相手が優秀なので精神的に憔悴してしまいます。私のように体力の無い人間には激しい競争は向かないというのは事実ですが、世の中上には上がいますから、競争というのは成果を見極めて途中で降りないと死んでしまいます。間違っても競争自身を目標にすりかえてはいけません。

 

ここでの紹介は始めてですが、親睦会での公約通り楽天で時計100個落札しました。いくら使ったか私自身わかりませんが、定価は30～50万円くらいの物が中心ですから素人のｺﾚｸｼｮﾝとしてはちょっとしたものではないかと思います。まあ、こんな馬鹿げた事ができるのも不動産投資のおかげです。まあ、ﾍﾞﾙﾄまで金無垢の時計を10個も買うなんてｻﾗﾘｰﾏﾝにはちょっと真似できないでしょうね。

 

お金は労働の対価で貰うものではありません、知識と能力を使って生み出すものです。不動産投資ほどｲﾝﾍﾞｽﾀｰ入門に相応しいものは無いでしょう。

 

マンション投資の鉄人　第９の鉄人の投稿です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

相場は無知のﾌｫﾛｱｰによってｵｰﾊﾞｰｼｭｰﾄする。

 

冗談半分に楽天ﾌﾘﾏでｵｰｸｼｮﾝのｺﾂを経験するように言いましたが、たかがﾊﾞｯｸﾞや時計でさえ状況を知らない素人によって相場は乱されます。

そして、現在の米国の経済が正にその状態です。FRBのｸﾞﾘｰﾝｽﾊﾟﾝ代表が根拠無き熱狂と言われて既に5年も経ったのです、凄まじきｵｰﾊﾞｰｼｭｰﾄと言うしかありません。しかし、こういう中でNO.1ﾒｶﾞｻﾌﾟﾗｲﾔｰのﾃﾞﾙﾌｧｲは破綻してしまいました。売上額3兆円、従業員数45000人の会社です。ﾃﾞﾝｿｰと似たような物を作っていますが、ﾃﾞﾝｿｰより大きな会社だったのです。

米国は一見健康体のように振舞っています。しかし、その実態は1990年の日本に近いのではないでしょうか。価格が3倍になった不動産がﾊﾞﾌﾞﾙではないと思いたい気持ちはわかりますが、私は大衆がｵｰﾊﾞｰｼｭｰﾄさせた相場以外には思えません。来春ｸﾞﾘｰﾝｽﾊﾟﾝ代表は退職されますが、経済調整の神様が居なくなった時、米国経済は糸の切れた凧になる、私はそう考えています。

そして、中国です。日本にとって長期的に幸いな事に経済がおかしくなって来ました。ここで米国がｸｼｬﾐをすると中国が風邪をひく事になるでしょう。そして、日本の対中貿易も怪しくなって来ます。そう、内需が回復して好況に沸く日本経済ですが、実はすぐ足元まで浸水して来ているのです。このように、日本では好況ですっかり忘れられた感が有りますが、世界同時不況への突入は刻一刻とｶｳﾝﾄﾀﾞｳﾝされているのです。

好況に浮かれて私の廻りでも新築の自宅を買う人が増えていますが、現在の雇用状況が維持されると思うのは軽率です。おそらく数年後また競売物件が垂直立上りで増加することになるのではないでしょうか、悲劇がまた繰返されるのです。

私は現在やっと楽しい時が来たという気持ちです。この2年間楽天ﾌﾘﾏで暇つぶしをして来ましたが、ずーっと世界経済が後退するのを待っていたのです。投資は上げで儲ける人と下げで儲ける人が居るわけですが、ﾊﾞｰｹﾞﾝ好きの私はやはり下げで掘出物を拾う方が好きです。景気が上げの時は経済もよくわからないのにﾃｸﾆｶﾙでちょっと儲けたと言ってはしゃぐ馬鹿が出て来るので厭ですね。まあ、株が一度ﾄﾞｶﾝと下げたら夜逃げと自殺が急増するでしょう。

先日小3の長男がことわざ辞典を見て『安物買いの銭失い。』の話をしたので、じゃあ、高い物を安く買うのはどうすれば良いんだ、と聞き返しました。もちろんわかる訳が無いわけですが、季節の終わりに高い服をﾊﾞｰｹﾞﾝで買うのだと言ったら納得していました。高い物を安く買う、こういうｱｰﾋﾞﾄﾗｰｼﾞを基本の思考ﾌﾟﾛｾｽにｲﾝｽﾄｰﾙする事は重要です。

しかし、日本経済は夏辺りから急激に良くなって来ました。冗談のような話ですが、楽天ﾌﾘﾏでﾌﾞﾗﾝﾄﾞ時計の相場が数割上がりました。おかげですっかり落札できなくなってしまったのです。不動産競売の時もそうでしたが、こうやって大衆はいつも相場を乱すのです。ｹﾞｰﾑを楽しんでいる私には非常に不快です。

ﾃﾞﾙﾌｧｲのﾐﾗｰCEOはﾍﾞｽﾚﾍﾑ ｽﾁｰﾙでの成功体験から上手く行くと発言されているようですが、私にはそんなに簡単に行くようには思えません。長引けばGMにも飛び火するだろうし、多くのﾒｶﾞｻﾌﾟﾗｲﾔｰも同じような状況にあります。そして、冷静に考えれば米国で自動車部品を製造するという産業資本主義自体が存在できるのかというところに行き着くのです。

さて、世界同時不況に入るか入らないか。まあ、投資を楽しむ為にこんな事を考えるのは不謹慎でしょうが、我々がどう望もうがなるようにしかならないのです。どのような状況になるにせよ、人生は頭を使って楽しまなければいけません。ﾘｽｸはしっかりとﾍｯｼﾞしながら挑戦して行きましょう。

 

最近は賃貸の部屋探しのお客様の来店が多く、私も接客案内する。

昨日は、ファッションコーポラスの家具付物件、トーカンマンション第３中の島をご案内して申し込みをいただいた。

最近のお客様は利便性を重視しているようで、家具・家電付などは人気がある。

ここにきてマンションの買取なども積極的に行なっている。

最近購入したものは、ライオンズマンション幌平橋、リラハイツ北１４条、セザール円山公園。他に競売物件のチサンマンション植物園も入札した。明日開札なので楽しみだ。

　　ライオンズマンション幌平橋

昨日、午前10時よりサンピア中島公園臨時総会が出席者20人以上で行なわれた。 いつもながら、管理人室で行なうのは窮屈だ。

議案は当マンション隣接地土地購入について。

土地は、マンションの東側にあり道路を挟んで隣が中島公園という素晴らしい土地だが、囲繞地でサンピア中島公園の敷地を通らなければ建物を建築できないという最大の欠点があった。1

通常、囲繞地は3分の1くらいになるらしい。この土地を修繕積立金を取り崩して購入するか議題となった。

①積立金で購入することが許されるか。

②土地購入後の利用目的

③土地の価格

　サンピア中島公園

 

昨日、午後６時よりカサウィスタリア管理組合理事会。

総会前で理事１０名、監事１名、管理会社より３名出席。

総会の案内、議題等を１通り確認しながら質疑。議題の中の駐車料金・管理規約をめぐって役員があわやケンカになりそうだった。いつもながらエキサイトする人が多い。私は議長をやっていて一部の人の意見・主張が偏ってしまいがちになるので出席者全員に順番で話してもらうようにしている。

このような時、女性の意見が貴重だ。２名いるが男性とは物事の捉え方が多少違う。

毎回予定時間をオーバーしてしまうのでなんとかならないかなぁ～といつも感じる。

カサウィスタリア賃貸物件　　カサウィスタリア理事会

朝８時１５分から社内で全体ミーティング。

賃貸・売買・管理・保険に関して。

ホームページ・ブログのチェック。

空室物件に関して。アパマンプラザで管理する空室が減少してきた。最近力を入れている室内リフォームや空室対策が功を奏している。先月くらいから管理物件を頼まれても当社で売買した物件以外は、審査を厳しくして簡単に引き受けないようにしている。

既存の管理物件の質を上げ優先して案内している結果が、空室減少となっている。

面接１本。アパマンプラザは、社員募集中です。

午前１１時賃料滞納者の件でＴ司法書士と打ち合わせ。今後はマンション管理に司法書士と法律問題に関して協議する管理組合や不動産業者が増えてくるだろう。弁護士と比べて費用が安く話しやすい。

私が理事長を務めるＧマンションの管理会社社長と管理に関して話し合い。

昼食後、リラハイツ北１４条買い取り決済。早速売買に出す。

 

午前中から賃貸・売買の新規のお客様の来店があった。

祝日で４人体制の営業だったので多少忙しく感じた。賃貸では札幌駅近くのラ・パルフェ・ド・札幌、ススキノ駅徒歩圏のソシェール南５条・アンセェリジェ壱番館、中島公園界隈のカサウィスタリア・カームハイツ中島公園・新築のタワーマンション等都心部の案内が多かった。

売買ではダイアパレス菊水、ライオンズマンション円山第２等

申し込みも４件ほどありマズマズの営業であった。

午後５時３０分に豊平区のシャンボール豊平の退去立会い。２ＬＤＫタイプの部屋だがリフォームにけっこう気を使う。これぐらいの広さになると壁クロス張替、カーペットの張替えをすると敷金では収まらない。さらに畳の表替え（１１枚）等。汚れ具合で張替えをやったほうが良いのか清掃で済ませるのか悩むところだ。

　　シャンボール豊平

今回は床をフローリングで照明器具やウォシュレットもつけて売買するように提案してみる。賃貸の場合は利益を出すまでに長い年月がかかるが、売買は手っ取り早い。多少費用をかけてもらって早めに売買契約できるようにしたい。

本日１０時より札幌市中央区Ｇマンションの理事会が開催された。

１０年前から理事長をやっているが、総会の出席者が少なく区分所有者である組合員も札幌以外の人が多く、役員のなり手がいなくて困っていた。

この度、理事の交代があり５名中３名が札幌市内に居住するようになったので理事会の開催となった。私も含めて３名とも３０～４０代だ。

問題が山積していて大変だが比較的若い理事同士の話し合いは前向きで理論的で３時間もあっという間に過ぎた。

管理会社の問題や組合員のおかしなグループの結成、駐車場問題等色々あるが若い理事が３名集まれば難しい問題も解決できそうだ。

私は、多くのマンションの総会・理事会に出席してきたが、若い人が役員になったら難題もスピーディに解決できると思う。

マンションの高齢化が叫ばれているが今後は若い区分所有者が多く出席できる管理組合総会であってほしい。

 

割安の家具付マンショントーカンマンション第３中の島（新品家具家電付）

 

札幌も朝晩は、肌寒くなりそろそろコートの季節です。

最近は、ファミリータイプの実需型の問合せも増えてきました。投資用のマンションは主にワンルーム・１ＤＫタイプが多いですが、マンションの固定費を考えると固定資産・税都市計画税、管理費、修繕積立金は床面積の割合に応じてかかってきます。広ければそれだけ比例して高くなります。賃貸の家賃とは関係ありません。賃貸中であっても空室でも賃料が３０，０００円でも５０，０００円でも面積が同じであれば同じ金額となります。

また、階数にも関係ありません。２階でも１０階でも眺望が良くても悪くても日当りがいい部屋も暗い部屋も面積が同じであれば同じだけかかります。

結局面積が同じであれば条件の良い部屋が得なことになります。

２ＬＤＫ以上のファミリータイプの部屋は面積が大きいから経費がかかり損かと言うとそんなことはありません。このような物件は人の出入りが少なく一般的に安定してます。

賃貸中の物件を購入して空いた時にキャピタルゲイン（売却益）を得ることがあります。例えばアパマンプラザで売りに出しているシャンボール豊平は空室を他のホームぺジで見るとこのように３００万円くらい価格が上がってます。一概には言えませんが、ファミリータイプの場合は空いた時に大きな利益を得ることがしばしばあります。もちろんリフォーム費用は多少かかりますが。

このように考えると物権の長所・短所を見分け賃貸だけでなく売却も視野に入れると面白いでしょう。

実は私もシャンボール豊平を購入しました。現在賃貸中ですが空いた時が楽しみです。もちろん売却も視野に入れてます。

　　シャンボール豊平