‘日記’ カテゴリー
マンション投資の鉄人
今日の札幌の天気は晴れ。気温は低いが、穏やかな日曜日。
マンション投資の鉄人 第９の鉄人 神奈川県厚木市在住 Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント）
投稿がありました。
世界＆日本経済の現状。：不動産投資はまだ機能するか？
2006年の6月まで米国の不動産価格は上がり続けていた話は以前もしましたが、この過程で
ｷｬﾋﾟﾀﾙｹﾞｲﾝで儲けてやろうと年収200万円で1億円の家を買ったような愚か者がその後の価格
低迷もしくは下落で躓いて債務不履行になっているのがｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑ問題です。問題はこの債権を
証券にして売り払った為に被害が世界中に拡大した事ですが、基本構造は支払能力の無い
人間が持ちきれない大きなﾎﾟｼﾞｼｮﾝを高値で掴んで自滅という投資では良くある話です。
まあ、ｱﾝｸﾞﾛｻｸｿﾝの国の不動産は3～4倍になりましたから、ﾘｰのように上手くやった人は
何億円も儲けました。逃げ遅れた人間と債権を持っていた人間がやられたのですが、市場は
先が見えなくなってしまいました。
ただ、今回のｱﾝｸﾞﾛｻｸｿﾝ国家の資産ｲﾝﾌﾚを成熟資本主義のお定まりのｺｰｽという人もおられ、
そうなるとこれらの国々は日本の後に続き10年不況に入ってしまう事になります。この意見は
少数意見ですが、私はこれをﾒｲﾝｼﾅﾘｵにしています。
問題は、これが日本経済にどういう影響を与えるかという事です。誰にでもわかる事ですが、
自動車・電器といった稼ぎ頭の北米輸出が落ち込むのは避ける事はできないでしょう。そして、
更に悪いのはご存知のように夏以降USD/JPYの円安ﾄﾚﾝﾄﾞが転換し円高に向かっている事
です。既に110～115円といった企業の想定ﾚｰﾄを割っていますから、これから為替は為替差損
が発生し収益のﾀﾞｳﾝｻｲﾄﾞﾘｽｸとなってくるでしょう。
日本経済は近年かろうじて2%程度の成長を続けていましたが、実はこれはほとんど輸出による
ものです。ﾄﾞﾒｽﾃｨｯｸ経済圏企業はﾊﾞﾌﾞﾙ崩壊後17年も低下を続けています。主な収入源の
輸出の低下で日本経済がどうなるのか、考えたらちょっと憂鬱になる話です。
次回に続く・・・・・・
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師走は忙しい日が続く
雪の少ない１２月ですが、今日、夕刻から降り出してきて夜半にはけっこう積もりました。
巷では今年の冬はインフルエンザが流行るとのことで、先日インフルエンザワクチンを接種しま
した。
今まで、インフルエンザに掛かったことはないし、ワクチンも殆ど接種してないのですが、今年は
なんとなく備えあれば憂い無しの精神で近くの病院で注射しました。
不動産業界は１２月はＯＦＦシーズンといわれますが、今年は例年以上に賃貸の申込が入って
いるようです。忙しい月となりそうです。
ところで、皆様、今年１年いかがでしたか。
運の良かった人、悪かった人、何時もと変わらない人、其々だと思いますが、
運命は何処からかやって来るのでなく、自分の心の中にあるそうです。成功を求める心（願望）が
大切だと、求めよ然らば与えられる。願望を成就できるよう残り僅かな２００７年大切にしましょう。
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宅地建物取引主任者試験
寒い日が続く札幌ですが、ＨＯＴなお知らせがありました。
先々月の１０月に行われた国家試験 宅地建物取引主任者試験の合格発表が先日行われ、
弊社、営業社員西田則恵さんが見事合格しました。３度目の正直ならぬ４度目の受験だった
そうです。 忙しい中ご苦労様でした。 おめでとうございます。
何事も諦めずに努力することが大切ですね。
自己成長させれば何事も報われると思います。
成功は成長の果実です。成長なくして成功はありえません。
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無知はコスト
札幌はここ２～3日日中でも氷点下の寒い日が続く。 水道の凍結など心配だが、危ないところの
水落しは一通り行った。雪が積もらないのが幸いだろう。
マンション管理組合の役員を多数務めているが、先日、Ｇマンション共用部分の損害保険が満期
で管理会社の担当者が再契約の資料を持ってきた。浮かぬ顔で資料を見ていると担当者が、
アパマンさんも保険の代理店をやっていらっしゃるのですから、ご自分のところの保険を使って
みてはといわれたので、保険金額、保険料を算出してみることにした。
基本的に役員などやっていて利害関係のあるところは、他の代理店に任せていた。勉強と思い
取り掛かった。何処から手をつけようか考え、手始めに面積と価格の確認をすることにした。
最初に法務局に行って当該マンションの札幌市の固定資産価格票を確認した。
一戸一戸調べこれを合計してマンション全体の延べ床面積が分かった。札幌市の建物の評価も
知ることができた。
次に各部屋の面積から登記簿上の内法面積を差し引いた。これで共用部分の面積が出る。
これで計算すると専有面積７４％に対して共用部分は２６％であった。
続いて私が役員をやっている他のマンションの保険の保険証券を請求した。代理店Ａ社に
確認してみると合理的に説明してくれた。
今度はＧマンションの保険代理店Ｙ社に確認したら、マンションの延べ床面積が間違っていた。
そして専有部分と共用部分の比率がおかしかった。専有部分が３０％で共用部分を７０％で
計算していた。案分比率は保険業界では、基本的には共用部分６０％に対し専有部分４０％で
計算するようだ。
Ｙ社は他にもマンションの再調達計算の㎡単価も割増していた。
それから私どもの保険会社東京海上日動火災保険会社の担当者に説明を受けた。ほぼ前出の
Ａ社と同じである。最終的に出たＧマンションの保険料は８８，０００円であった。
Ｙ社が出した保険料は当初1６４，０００円だった。
２倍近くの保険料の違いがあった。
マンションの共用部分の保険はあまり馴染みのない商品。内容をキチンと理解しなければ
必要以上の保険に加入することにもなりかねない。無知だとコストが余計に掛かる。
保険に限らず合理的に理解することが大切であろう。生涯勉強だ。
アパマンプラザでは賃貸の保険に関しても他の仲介業者より保険料は安くなっていると思う。
適切な保険に加入し費用は押さえるように設定している。 安全を第一に考えている。
宅地建物取引業協会の会員業務研修会講習会
昨日、札幌京王プラザホテルで行われた宅地建物取引業協会 会員業務研修会講習会に出席。
研修内容は「弁護士に聞く不動産取引のトラブル防止策」講師は諏訪弁護士。忙しい中大勢の
不動産業者が出席していた。３回に分けて行われたがいずれも満員。
アパマンプラザからは５名出席。 各種セミナーに積極的に参加するよう呼びかけている。
とにかく勉強しなければお客様に良い商品は提供できない。
最近、特に力を入れているのは損害保険資格取得。全員取得を目指して、あと４名で全員資格者
になる。損害保険は形の見えない商品名だけに、お客様に無駄な保険に入らぬよう適切な商品
を紹介できるように基本的な保険の勉強をしている。
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大安吉日お日柄もよろしいようで。
札幌の天候は朝から晴れ、しかし肌寒い１日でした。
月末の大安で売買の決済の多い１日でした。今日１日で１０本。
この日のために前日までチェック、チェック、チェック、３０分おきの決済でしたが、問題もなく
お客様に笑顔で帰っていただきました。やはり売買決済は大安ですね。
今日はアパマンプラザの事務経理の方々お疲れ様です。
管理組合の総会が午後６時過ぎから２件（ダイアパレス麻生、ライオンズマンション中島公園）
行われたが、ライオンズマンション中島公園の方に出席した。会場には少し遅れて着いたが、
１５名ほどの出席者で会議室はいっぱいでした。
品のある奥様方や年配の方が多く、いつもと違った雰囲気でした。あまりしゃべらないように務め
ようとしたのですが、大掛りな規約改正の議題があり、いつものように反対意見しました。
多くの管理組合は、管理会社から言われた通に議題として出してくる。ここも国土交通省の標準
規約の改正があったので、今は特に問題もないが、規約改正を議題として出してきたので、規約
改正しなければならない理由が特にないのなら規約改正する必要なしと主張した。
私はあちこちのマンションで規約を作ってくれと頼まれたことがあるが、殆ど断っている。
これは大変なエネルギーを必要とする。また、規約と区分所有法をキチンと理解していればあまり
規約はいじらなくても上手くやっていけるものだ。
ライオンズマンション中島公園の総会ではマンション管理業務主任者試験に合格している年配の
女性が規約改正の必要性を訴えた。少しは勉強しているようで、なんとなく筋の通ったことを主張
した。
結果的に理事の方々がマンション管理や規約の勉強をしたうえで来年もう一度議案として出そう
と言うことに決まった。
その後、事業計画の議題があったので、宅配ボックスの設置と自転車置場の増設をお願いした。
役員改正の議題で役員を頼まれたが、このマンションは私が理事をやらなくても大丈夫と思い
丁重にお断りした。
私が理事を引き受けるのは基本的に問題の多いマンションや私がいなけっれば問題が起きそう
なマンション。
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全国ビルニューオリンピア
今日は午後２時からＯ弁護士事務所で全国ビルニューオリンピアビル管理組合８人の有志が
集まり、これまでの裁判の流れや今後について打ち合わせを行った。
管理組合が機能していない状態が続く。 解決策を見出そうとするが、時間ばかりが経過する。
午後４時３０分頃まで話し合いが行われたが、再度打ち合わせをすることで今日は解散した。
皆さんあまり規約を理解していないようだ。弁護士は私の話を聞きながら規約をチェックしていた。
事務所に戻るとドット疲れが出てきた。 いろいろなマンションの問題解決に当たってきたが、この
マンションは一筋縄では行かない。
次回は別の弁護士に相談することにした。
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チサンマンション札幌第２ 管理組合法人理事会
今日は管理組合の関係の調査や打ち合わせ、理事会などがあり忙しい月曜日でした。
札幌市北区ＪＲ札幌駅から近い北大南門前のシャンボール札幌の過去１０年間の総会議事録
・理事会議事録を調査した。以前は賃貸の空室は殆ど無かったが、最近少しずつ空室が出て
きた。約２時間資料を読んで必要と思われる物をコピーした。
今後、資料を基に理事会に対して管理の改善を要求する。
午後６時３０分からチサンマンション札幌第二の理事会が弊社で行われた。
地上デジタル、ＢＳ方送対応対策、給排水管の設備調査、１階玄関廻りの改修（メールボックス
・宅配ボックス・玄関の照明器具の更新）。
２階事務所の絵を換えてみた。この絵が社員に結構受けが良かった。
絵の画家は亡くなっているが、文部大臣賞など数々の賞を取って審査員などもやっていた。
このような寒そうな雰囲気の絵は北側の壁に掛ける。
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忙しい土曜日
昨日まで氷点下の気温だったが、今日は暖かく感じた一日でした。
午前中は日本ハムファイターズのパリーグ優勝記念パレードで札幌市内中心部のあちこちで
交通規制が行われた。
昼頃まで８万人以上の大観衆が見守る中パレード
私は午前１０時からグランドール６８の管理組合理事会、１２時半まで行われた。
同じく１０時からソシエール南５条の理事会があったがこちらは欠席
午後１３時３０分から中の島会館で中の島キングレジデンス管理組合理事会、１６時まで。
管理組合の仕事もマンションが古くなるとやることがいっぱいあって大変だ。古くなると玄関周りを
綺麗にしなければ資産価値が下がることで両組合とも一致。
手始めにメールボックス交換。
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