山さんの不動産日記

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３月も中盤になってきて今年の引越しシーズンの流れがわかってきた。都心部の動きが活発である。築年数は、あまり関係がなく、マンションの管理状態や利便性が重要である。

中島公園近くにあるカサウィスタリアやススキノや西１１丁目駅近くの札幌第一パークハイツ、パシフィック南２条などは古くても空室が埋まっていく。

古くても管理人がいて大規模修繕工事を行っているマンションは入居率が良いようだ。

最近は北区の地下鉄北２４条駅付近も賃貸の申込が入っている。今後、都心部から離れた地域でどれくらいの入居者が確保できるかがポイントだ。

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　　　　北区北２４条界隈

 

　　

 

 

投資の鉄人　第９の鉄人⑳神奈川県厚木市在住　Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント）　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ ﾌﾟﾗﾏｲZERO戦略：　将来は現在の意思決定しだい。

 

先日宴会の席で、私の計画の頓挫からのﾘｶﾊﾞﾘｰの中で最も効果が有ったのはどういう方法ですか？という質問が有りました。こういうｴｯｾｲを書き続けていると話題がどんどん高度化して初心者の知識から遠ざかってしまうようですね。

 

私が1991年のﾏﾙｺｰの破綻でﾊﾞﾌﾞﾙ崩壊に先がけて億万長者計画が頓挫してしまったのは既に何度もお話した通りです。そして、幸か不幸か1992年から日本を離れたわけですが、1995年帰国前にﾏﾙｺｰから送られてきた中古物件仲介情報が帰国後の私の戦略を決める決定要因となりました。

そう、ﾏﾙｺｰ倒産から4年経ち中古ﾏﾝｼｮﾝの価格がﾋﾟｰｸの1/3に下落していたのです。現在に比べればまだ高かったのですが利回り7％は既に当時の英国の不動産収益と同等でした。英国に居る時は帰国後も英国の不動産に投資しようと思っていたのですが、そんな面倒をせずに同等の利回りが日本で得る事ができるのです、こんなやり易い事はありませんでした。

 

次はどれだけの資金を頭金に配分するのがﾘｶﾊﾞﾘｰに一番効果的かという事でした。当時1億円近い巨額の負債を抱えていた私にはこれ以上ｷｬｯｼｭﾌﾛｰを悪化させる余裕はありませんでした、それでﾘｽｸを最小化するよう選択したのが家賃とﾛｰﾝを同額とするｷｬｯｼｭﾌﾛｰ ﾌﾟﾗﾏｲZERO戦略でした。このﾒﾘｯﾄは頭金がたまればｷｬｯｼｭﾌﾛｰを気にせずどんどん買い増して行けるというもので、生活費を切り詰めて徹底的に買い進んで行きました。例えば帰国後後任の中古のｱﾍﾞﾆｰﾙに乗り始めた時など友人達は驚いたものですが、実は車用に用意していた300万円の資金も投資ﾏﾝｼｮﾝに化けていたのです。

そして、現在その時のﾛｰﾝが終りつつありｷｬｯｼｭﾌﾛｰはどんどん増加しています、昨日も確定申告書を作成しましたが、追加の所得税を払う為にこういう計算をするくらいﾓﾁﾍﾞｰｼｮﾝの低いものはありません。しかし、不動産投資はどうしようも無いくらい利益が出るようになりました。いまだに所得税を減らす為の不動産投資という勧誘の電話がかかって来ますが、馬鹿な話です。

話が反れましたが、このｷｬｯｼｭﾌﾛｰ ﾌﾟﾗﾏｲZERO戦略はROI上はﾍﾞｽﾄではありませんが、なにか精神的に落ち着きの良い初心者にはお薦めの戦略だと思います。

 

もし、私が帰国した1995年に300万円の車を買っていたら、現在11年物の車の価値はほとんど0円でしょう。しかし、500万円の投資ﾏﾝｼｮﾝは10年のﾛｰﾝが終り、年50万円弱の収益を生んでいるのです。意思決定の差というのはこういうものなのです。

 

1998年は金融恐慌と言われていましたが、本当にみんなお金を借りる事ができず、裁判所の不動産競売も今から思うと嘘のように入札が無くて特別売却にまわっていました。しかし、都銀が完全復活を遂げた現在あの時のような競売のうまい話は二度と無いでしょう。

ただ、私は米国発の不況が来た時、過去10年間に2,000万円前後で分譲された新築物件の中古価格が下落するのではないかと思っています。前回の例を見る限り、新たに買った人達の中には財務基盤が脆い人がけっこういるはずだと思うからです。そして、節税とかなんとか騙された連中も価格の下落に嫌気がさして処分に走るでしょう。

 

そう言えば、ﾌｧｰｶﾞｿﾝFRB副議長が辞任されました。私もｲﾝﾌﾚﾀｰｹﾞｯﾄ論は大嫌いですが、出処進退もさっぱりしていて好感が持てます。しかし、これでX dayがより現実味をおびて来たなんて感じるのは私だけでしょうか。

 

年度末で楽天ﾌﾘﾏの1円ｽﾀｰﾄに時価2,300万円のｷｬｯﾂｱｲとか1,800万円のｽﾀｰｻﾌｧｲﾔとか豪快な商品が出ています。人生こういう物を競って楽しむ人もいるわけです。若い皆さんには今は無理でしょうが、将来できるようになるかどうか、現在の意思決定しだいなのですよ。

 

 

今朝は、天気は良かったが、風が冷たく春はまだまだ先といった感じ。

朝８時頃から札幌医科大学と北海道大学２つに分かれて受験者向けのアパート・マンションのチラシを配布した。後期とあって２月に行われた前期試験に比べると受験者の数も少なく大きな期待は持てないが、営業マン全員で朝早くからやるだけの事はやった。

　　　　　　北大農学部

　　

ここ数年を見ると少子化の傾向はいたる所で現れてきているようだ。アパートマンションも一部の地域を除いて学生中心に考えるのは改めた方が良いだろう。

大学や短大から職場中心に考えを移行することも、これから先を考えると必要になってくる。

札幌などは留学生の受け入れも増えてきているので留学生の部屋探しの考え方も把握しておいた方が良いだろう。

北海道大学から近いオススメ物件　ノースタウンハウス

３月の土曜日とあって親子連れのお客様の来店が目立った。

新入学生・新社会人さんの契約もあって活気のある１日となった。アパマンプラザでも中央区のファミール大通を購入することができた。

　　　　

札幌に引越し、してくる方の紹介も増えてきているので気を引き締めてやっていかないと仕事に追われるようになりそうだ。

賃貸の申込として札幌駅周辺・大通公園界隈など都心部が多い。

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投資の鉄人　第９の鉄人⑲神奈川県厚木市在住　Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント）　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

入れ物より中味。：子々孫々の未来はあなたの掌中にある。

 

4月に長男が小学4年生になるのですが、親が一流大学卒の同級生の家庭の多くは早くも進学の準備を始めました。DNAとこの特別の教育によって実際にこの子供達が一流大学に合格する確率は大幅に向上するでしょう。このように現在、ｱｯﾊﾟｰﾐﾄﾞﾙにおいて卒業大学はもはや完全に再生産段階に入っています。

 

一方、ようやくﾏｽﾒﾃﾞｨｱにおいて日本社会の階層化の問題が語られるようになって来ましたが、完全にﾋﾟﾝﾎﾞｹです。何度も言ってきたように何十年も前から西洋ではﾜｰｷﾝｸﾞｸﾗｽは一生ﾍﾞｱｱｯﾌﾟ無しの年収200万円で、日本ではそれが派遣社員という形で実現されているだけの事です。ちなみに、西洋ではこのｸﾗｽは1人では暮らして行けないので結婚あるいは同棲をするのです。年収200万円だから結婚できないのではなく、結婚して共働きで世帯年収を上げるのです。という事でﾜｰｷﾝｸﾞｸﾗｽというのはｸﾞﾛｰﾊﾞﾙ では空気のように当たり前の存在です。この層の賃金を改善しようなんて馬鹿げた事です。それどころかお隣の中国ではこの1/10なのです。

結局、子供の時勉強しなかった事はこういう形で結論をむかえるのです。ただ前述の例のように、これは彼らだけの責任でもありません。大人達が再生産を駆動していると言えなくもありません。

 

このように社会の階層は着実に形成されつつあるわけですが、まだ完全に顕在化していません。引篭もりだのﾆｰﾄにしたところでまだ親の保護下にあるから話題になるのであって、十年後に親の世代が死んでしまったら悲惨過ぎてﾆｭｰｽにならないでしょう。現在独居老人の孤独死がﾆｭｰｽとして好まれないのと同じです。そう、ﾆｭｰｽというのは視聴者の興味を意識しているので社会の実態から非常にﾊﾞｲｱｽしています。

 

さて、皆さんにとって重要なのは、一流大学・一流企業を目指していればそれで万事良いのかという事です。要するに一流大学を出た親の世代が現在社会で成功しているかです。何度も言って来ましたが、残念ながらこれが成功していないのです。つまり、この方法ではこれからの社会の競争に勝算はあまり無いのです。もはや、卒業大学だとか勤務先だとかといった入れ物の時代ではないのです。中味の人間本体がどういう能力が有って何をしているかという事なのです。中味の人間がWinであって始めて会社とWin-Winの関係が作れるのです。

 

高卒で地方から集団就職した団塊の世代は企業での出世が有利に運ぶように子供達を大学にやりました。しかし、その師弟が皆進学した結果、今度は大卒という武器がﾐﾄﾞﾙｸﾗｽから上の間での競争においてその効力を失ってしまいました。合成の誤謬というところでしょうか。

しつこいようですが、人間は自分を特別だと思う習癖が有ります。しかし、冷徹に同期で順番をつければ半分は真中から下なのです。つまり、この半分から下に企業における平均ﾚﾍﾞﾙの出世は有り得ないのです。そして、この運命を決める人事考課のいい加減さは先日書いた通りです。

 

階層社会と言っても西洋社会での生活経験の無い皆さんはよくわかっていないようですが、大きな特徴は中抜きです。かつて中流と呼ばれた年収5～600万円の世帯が激減します。このｸﾚﾊﾟｽがより階層を際立たせるのです。後10年もすれば実感できるようになるでしょうが、一旦下に落ちると子々孫々このｸﾚﾊﾟｽを超える事は前述の再生産の構造故に容易ではないのです。本当はここが問題なのです。

 

現在のそこそこの収入に満足し、分不相応な家や車を買っている時ではないのです。戦国時代だという認識を持ち世帯の富国強兵をはからない限り次の不況でﾎﾜｲﾄｶﾗｰの削減ともなれば、子々孫々下層の生活を強いられる事になるのです。これは誇張ではありません、既に私の中ではかなり鮮明な映像となって来ました。

 

不動産投資というのは、場合によってはﾌｧﾐﾘｰの存亡を握る鍵になるのです。皆さん本当にこの武器の効力を試そうとされないのが不思議でなりませんが、財を浪費し繁栄を続けた国やﾌｧﾐﾘｰが無い事は歴史が証明しているのです。

GHQの財閥解体・農地改革以来の社会構造の変化なのですが、漸進的な変化なので皆さん気付かれないようですね。

 

アパマンプラザの新ホームページ、札幌賃貸学生ｓｑｕａｒｅがポータルサイトにＵＰされました。

このサイトは札幌の学生を中心にサイトのコンテンツ他を充実させて学生にとって便利なホームページにしていきたいと考えております。

ご意見等ありましたらメールお待ちしております。

オススメ売買物件ダイアパレス白石札幌市内の積雪もだいぶ少なくなりました。

　

３月に入って賃貸の申込が増えてきました。今までは、中央区の都心部や北大周辺の北区が多かったですが最近は郊外の方の申込も増えています。

２月もあっという間に終って明日から弥生３月。

３月はひな祭りや卒業式など季節感がある。これからが賃貸本番という感じだ。

　　　　　　　　　　

我々不動産業界に携わる者は、季節の影響をもろに受ける。３月の大きな波に乗れるよう肩の力を抜いてリラックスしよう。

最近はラテン音楽を聞いていることもあり悩みや心配事が少なくなった。

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会社で能力が認められないのは日常茶飯事。：上司に恵まれない人は不動産投資で能力を試しなさい。

 

また人事考課の季節がやって来ました、正直面倒な仕事です。なぜ面倒か？評価する管理職が全て優秀ではないからです。凡庸な管理職はどう考えても優秀でない人間をﾌﾟﾛﾓｰﾄしようとします、そこで無駄な議論をしなければいけないからです。

 

過去何人尖った性格とか、目立たない性格とかで評価の低かった優秀な人間を救ったでしょうか。彼らは現在管理職としてその能力を発揮していますが、もし私がﾚﾍﾞﾘﾝｸﾞの時に強く主張していなければおそらく飼い殺し状態になったでしょう。

 

こんな小さな企業で、どちらかと言えば能力主義に振ろうとしている会社でこの有様なのです、日本全体の事を思うといったいどれだけの優秀な若者が将来を潰されているか、本当に惨い話です。しかし、過去のｴｽｶﾚｰﾀで昇進した凡庸な管理職がいる限りこの愚行は繰返されるのです。

 

皆さん、企業の人事考課というのはこんなものです。馬鹿がﾌﾟﾛﾓｰﾄされるという事は本来ﾌﾟﾛﾓｰﾄされるべき優秀な誰かがこぼれているのです。そんなところに人生をかけてはいけません。現在企業には一流大学を出ても管理職にさえなれない人間は大勢います。実戦で優秀でないならそれもしかたないでしょうが、前述のような悲劇も多いのです。

 

能力は能力を知ると言われるように、人間の能力というのは能力の有る人間にしかわかりません。凡庸な人間には問題解決だとか創造力という高度の能力は理解できません、もしあなたが現在凡庸な上司とそりが合わない関係に有るとしたら、あなた自身が悲劇の主人公なのです。

 

そして、私の後輩にも多いのですが、能力が有るのに認められないと性格が歪んで来ます。そして言う事がどんどん歪み、ますます多くの人から嫌われるようになります。こうなるともう上司とそりが合わないという問題では無くなってしまい、最後には組織ではもう辞めてほしい人という人に分類されてしまうのです。

 

自分の人生は自分で築かなければいけません、凡庸な上司に嫌われて日の当たらない人生を歩むような事は絶対に避けなければいけません。その為にはまず副業にその能力を使うのです。もしあなたが有能であるならばそれは天があなたに与えたものです。時と場所を得る事ができれば必ず勝てるのです。

 

昨年末に続きまた部下が辞めると言って来ました。人生において私から兵隊蟻のｿﾌﾄを入手しないで何が実現できると言うのでしょう。どこに行こうが働き蟻のｿﾌﾄでは絶対にこの社会で優位に立つ事はできません。このように人生において何が重要かわからない、価値観が倒錯した人間は救いようがありません。何が自分の人生をより良くする為に必要か気付く事も重要な才能です。

 

人間はうまく行かない事は他責にしたいものです。しかし、目先の自分の問題を他責で片付けても何も良くならないのです。問題は絶対に自分自身に改善の手を打たなければ好転しません。現在のような開放系の社会で勝つには自分自身の競争力を増すしか方法は無いのです。

 

そして、なぜ競争に勝たなければいけないか、それは努力は報われるという成功体験のｻｲｸﾙのみが次の挑戦の活力になるからです。組織で認められないからといって知らず知らずの内に負け犬根性を身に付けてはいけません。だって、そんな人生面白くないでしょう。

 

 

２月も末が近づくと入居者や退去者で慌ただしくなってくる。

アパマン・プラザでは管理している物件も多く引っ越し確認、管理人さんや管理会社室内リフォームの職人さんなどとの打ち合わせもあり、確認作業の大切さをつくづく感じる。

特にこれからは、空室のスピーディな入居者募集が大切であり３月末日くらいまで気が抜けない。

午後６時からカサウィスタリア管理組合法人理事会が行われた。理事・監事の役員と管理会社の人等の合計で１５人以上の人が集まった。中には広島県から来られた役員もいた。

最近の灯油・重油価格の高騰で再度見積もり合せや建物の修繕業者等の入札、管理費等の滞納者の対策など議題が盛りだくさんだったが、役員も２期目の人が中心だったので予定通り午後８時前には閉会できた。

私も議長としての進行役が多少なれてきたようだ。

 

　　　　　　カサウィスタリア理事会

　　

 

　　

　　オススメ賃貸物件家具・家電付メゾンクレスト中島公園

　　

札幌も昨日、今日と気温も高くなり賃貸の動きが活発になってきた。

契約申込の範囲も徐々に広がってきて中央区地下鉄南北線のススキノ・中島公園の周辺から中の島駅地近くも決まってきている。カサウィスタリアなどは先週だけで７件の申込があった。

中央区の地下鉄東西線西１１丁目・１８丁目駅は反響もあり契約も増えてきている。円山公園駅周辺もボチボチ申込がある。

　　中央区西１１丁目界隈から円山公園方面を望む

　　　　

最近は法人契約の転勤者の部屋探しも問合せが多くなってきていてこちらの方は円山公園界隈が良い。

売買は最近５件程仕入れしたので賃貸付けを急ぎたい。

　オススメ札幌駅徒歩圏内の賃貸物件　ラ・パルフェ・ド・札幌

　　ラ・パルフェ・ド・札幌家具付　

今朝起きて外に出るとみると久々に８cmの積雪があった。いつものように中島公園をジョギングして太極拳の青年と中国武術の稽古を行った。

青年もだいぶ慣れてきてかなり変化にとんだ技を仕掛けてくるようになった。私は、推手（手・腕を触れ合って力を誘導して行う稽古）にＳＡＬＳＡの足の動き（ステップ）を入れてみたのだが、足の運びが多少狂ってしまう。しかしこれは数をこなす事により1石2鳥となりそうだ。

出社して朝礼を終え、厚生年金会館で求人合同企業面接・説明会があった。企業が各ブースに分かれて就職希望者との対応を行う。当社のブースには１２名の方が来てくれた。面接・説明を午前１０時から午後４時３０分まで社員の尾元さんと交代で行った。卒業を前にした新卒者や転職の方など皆さん積極的だった。

　　　　　　　　厚生年金会館３階会場入り口

　　　

　　　　　　　　会場のブース

　　

昨年の秋にも行ったが今回は希望者の数も多かった。

このような面接・説明会は機会がある事に参加しようと考えている。

賃貸の動きは中央区・北区を中心に活発だ。毎日数件ずつ申込が入っている。

今後は白石・豊平・西・東区も動いてくるだろう。

私が所有している空室のフラーテ札幌も申込が入りそうだ。

オススメ物件　パシフィック南２条

札幌も多少暖かくなり、お客様の来店も増えてきました。

客足が多くなると店内（事務所）も活気が出てきてさらに相乗効果を生みます。

本日、売買の申込が４件ありました。１人で２～３戸購入する方も珍しくなく、書類作成や売買の手続で忙しくなります。最近の売れ筋は２００万円～３００万円程度が多く、都心に近いワンルーム・１ＤＫタイプが人気があります。他に平成年代の５００万円くらいの物件も動きが良いようです。

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　中島公園（秋）

　

 

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将来は台風予測のように確率のﾚﾝｼﾞで捉える。：ﾓｰﾃｨﾌﾞ ﾌｫｰｽ で種を蒔く。

 

先日の改正高年齢者雇用安定法の件を2～30代の部下に展開したら、30年後なんてどうなっているかわからないからなあ、なんてあっさりしたものでした。30代が子育て等であっという間に過ぎてしまった40代とは定年の捉え方がここまで違うのかとちょっと驚きました。

 

しかしですね、どうなっているかわからないから前もって手を打つのです。このどうなるかわからないから傍観しようという問題を先送りする方向に行くところが負け組の悪弊なのです。確固とした思考ﾌﾟﾛｾｽを持っていると他人がこのように踏み外した所がすぐわかるのが面白いものです。

そう確かに将来はどうなるかわかりません。しかし、台風予測のようにある確率のﾚﾝｼﾞで捉える事は可能です。そして、最悪のｹｰｽに対し手を打っていれば子供が宿題を終えて遊びに行くように気軽なのです。宿題の事を気にしながら遊んだり、夜寝る前になって急に宿題の事を思い出す、最悪だったでしょう。

 

ちなみに、私が不動産を買い始めたのは33歳の時でしたが、15年前既に年金は危ないと認識していました。そしてそれは年金の支給開始年齢の遅延という形で顕在化しました。私の世代が定年を迎える10年後状況は悪くなる事は有っても良くなる事は無いでしょう。

しかし、当時定年後は億万長者になって悠々自適と思っていましたが、まあ、こんな無邪気な動機だったから良かったのかもしれません。

 

その後の地獄は何度もお話しましたが、自分がいつから過去の意思決定に対しああしておけば良かったというように、くよくよしなくなったのか定かでありません。起こる事は全て天命と受け止め、置かれた状況の中で未来をできるだけ良くするように意思決定をするようになりました。多くの億万長者の方々が同様の事を言われますが、これが地獄を見たせいか、加齢によるものかわかりません。まあ、人間は釈迦の手の平の孫悟空と思う事は重要です。不正も悪乗りも自戒でしかﾌﾞﾚｰｷはかかりません。しかし、人間はこうやって子供の時の無邪気さを失うのです。ただ、この無邪気さとﾓﾁﾍﾞｰｼｮﾝの関係は非常に重要なのですね。

 

他人に強制されない事をやる動力は自分のﾓﾁﾍﾞｰｼｮﾝ、ﾓｰﾃｨﾌﾞ ﾌｫｰｽだけです。これは非常に重要な事です。個人年金として中古のﾏﾝｼｮﾝを買わなかったからといって誰もあなたを責める事はありません。将来起こりうる現象としては定年後ちょっと羽振りの良い昔の同僚が、私が現在言っているように不動産収入のおかげだよという事があるかもしれないという程度です。

 

同じ会社に勤めながら、60歳を過ぎて2,000円に満たないような時給で派遣社員をしなければいけない人間になるか、49歳で月50万円高級時計やｳﾞｨﾄﾝを買う人間になるか。その原点をたどれば将来の最悪のｹｰｽを予測しﾊﾞﾗ色の未来の実現をﾓﾁﾍﾞｰｼｮﾝにし、種を蒔いたかどうかそれだけの事なのです。

 

しかし、まだ派遣で使ってもらえる現在はまだ良いのです。団塊の世代が定年したら人間が溢れて駐車場の整理の職さえ無くなるでしょう。そして河川敷行き、これが私が予測するﾚﾝｼﾞ最悪のｹｰｽなのです。

 

しかしですね、日本は工業が廃れたら資源が無いから価値がなくなるから良いのです、資源の取り合いによって中東のようになると子孫達は悲惨ですから。

ｼﾙｸﾛｰﾄﾞの失われた都、これが遠い将来の日本の姿だと思います。もちろん私も皆さんも生きてそれを見る事はないでしょうが。

 

 

 

 

 

札幌の天候は、昨日今日と気温も高くなり、雪も徐々に解け初めて来ました。

天気も雪から雨と変わって道路も水浸しといったところです。このような天候は、次に日の朝が怖く、路面が凍って交通渋滞となりやすいです。

最近の売買の傾向としてワンルーム～２ＤＫタイプの空室の取引が増えてきております。札幌の大学に入学する方や就職する人はたまた札幌近郊に住んでいるサラリーマンや自営業の方がセカンドハウスとして都心の物件を購入する等、需要のパターンも変化してきます。

今日入りたての投資マンションライオンズマンション幌平橋２４０万円賃貸中！　年利回り１３．８０％　オススメです。