山さんの不動産日記

お盆が過ぎて夏の猛暑が過ぎ去った感じです。
今が一番凌ぎやすい感じです。
本日、午前１０時からグランドール６８管理組合理事会が開催されました。
マンションの事業計画であった共用部のドアや廊下の修繕工事が完了して
だいぶ奇麗になりました。
　　　　　　　　　グランドール６８
　　
今後は外壁の大規模修繕工事を行います。
外壁の大規模修繕工事はけっこうなお金がかかりますので外壁の塗装業者
選びに苦労しますが、私は建築設計デザイナーにデザインしてもらおうと提案
したところ他の理事も賛同してくれまし８いた。
外壁工事は一度行うと２０年近く持ちますのでデザインが良ければ資産価値が
上がります。
お勧め賃貸マンション
お勧め売買マンション
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マンション投資第２５の鉄人
　　　　　　外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
14　アパマン・プラザ社長の言葉 Ⅰ
　空室対策がすべてです。
私は最近まで札幌へ年４回のペースで行っていました。
入居者が入れ替わる時には必ず部屋を確認するようにしています。
その際、アパマンプラザを訪問するとたまに山崎社長とお会いすることが
あります。
いつもショルダーバッグを肩にかけ忙しく出入りしていらっしゃいます。
どれだけお忙しいかは社長ブログ『山さんの不動産日記』をご覧ください。
たまにお話できる機会があるのですが、その時の印象深い言葉をいくつか
あげさせていただきます。
①　「決める理由があればいいんですよね！」（社長）
２００４年の春でした。９室中７室が空室になりました。
退去が重なり、次がなかなか決まらないためアパマンプラザを訪問しました。
案内も少なく、内覧されたお客様が決めてくれない状態で、なぜ申し込みに
ならないのか担当者に理由をいろいろ聞いていました。
「お客様はどう言って断られるのか」「自分の部屋には何が足らないのか」
「家賃なのか」「駅からの距離なのか」「３点ユニットはやっぱりダメ
ですか・・・」「駐車場の空がないのでダメですか・・・」
外から帰ってこられた社長が話を聞いておられ、言われたのがこの言葉でした。
「決める理由があればいいんですよね！」　と。
少し考えて「なるほどそうだな！」とスッキリした気分になりました。
大勢の方が望まれる「バス・トイレ別」とか「駅近」とか「駐車場がある」とか
、どうにもならないものはどうしようもない。
大勢のお客さんに気に入ってもらえなくても、たった一人でも気に入ってくれる
お客さんがいればいい。
部屋は一つ。入れる人も一人。
「ここがいい！」と言ってくれるお客様が一人いればいい。
実際それで決まるのですから。
数少ない内覧。そのチャンスをものにする。一回で決める。
そんな部屋を想像するといろんな工夫が考えられます。
実際決まる部屋には「ここがいい！」とお客様に言わせる仕掛けがあるんだと
思います。　運や偶然ではなく「必然」なのです。
「決める理由があればいいんですよね！」
この発想はどんなハンデのある部屋でも使えるな！　３点ユニットでも、
１Ｆでも、狭くても・・・、と、今つくづく思っています。
「できない理由を探すのではなく、どうしたらできるか考えよう！」　
実は日頃部下に対してこんなこと言っていた自分ができない理由、
決まらない理由を探していたのです。
決まらない理由を考え自分で自分を納得させようとしていたことに気づき
非常に恥ずかしい思いをしたというのも正直なところでした。
つづく・・・・・

蒸暑い日が続きますが、秋が近づいています。
休みを利用して北区の住宅展示場で１０棟ほど内覧してきました。
　ここの展示場は比較的新しく築３～４年物が中心でした。
壁や天井の素材は石目調から織物調に移行した時期で両方の素材を確認できた。
　　
土壁の珪藻土等を使っているところもあった。
基本的な色の組み合わせや素材の使い方のパターンに慣れてきた。
お勧め賃貸マンション　ユニットバスが新品になりました。

　　　　　【夏期休業のお知らせ】　　
　　　8月13日(土)～8月15日(月)を夏期休業日とさせていただきます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　お勧め物件　リフォーム済み、日当り良好
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　マンション投資第２５の鉄人
　　　　　　外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
13　「賃貸付＆空室対策」　と　「リクルート＆リテンション活動」
私は永く外食産業、ファーストフードの会社に勤めていました。
イメージとして家賃収入は「セールス」、空室発生があると「セールスダウン」
と考えてしまいます。
「セールスダウン」はてきめん「プロフィット」に影響してしまいます。
「プロフィット」は「キャッシュフロー」のイメージです。
セールスを安定してとるためにはスタッフィングが重要で、お店で時間帯の
スタッフィングが不足するとセールスを逃します。
人不足のお店は安定した運営ができません。　セールスダウンしてしまいます。
「リクルート」は「賃貸付」とイメージが重なります。
「リクルート」のファーストステップは「店舗イメージのアップ」です。
これが最優先されます。　当然でしょう。
印象の悪いお店で働こうとは思わないはずです。
イメージアップができていなければ次のステップに移りません。
アルバイトの９３％の方は面接の前に事前に下見をしています。
見ているのは店内の状態、中で働いている人の仕事ぶり、言動やチームワーク
（人間関係）です。自分が働いていけるだろうかを判断しています。
「店舗イメージ」は「部屋のイメージ」と重なります。
案内の際の部屋の印象がそうです。
賃貸付ではほぼ１００％内覧時の印象で決まります。
部屋探しの際はネットで十分調べ上げたうえで、中には近隣環境も
現地確認したうえで案内を申し込みに来られる人もあります。
内覧はその人にとっての最終判断。
「部屋のイメージ」を高めておかなければなりません。
ここで自分が快適に暮らしていけるだろうか。。。
そう新生活をイメージされます。
案内されたお客様が部屋の中に足を踏み入れた瞬間に感じる印象。
ファーストインプレッションがとても大事です。
「リテンション」についてです。
卒業、就職、転勤シーズンに引っ越されて辞められる方は仕方ありませんが、
そうでなく、店舗内のコミュニケーション等に問題がある場合は
その真の原因を改善しなければ退職はずっと続きます。
採用と退職を繰り返してしまいます。
賃貸でいうなら「家賃」や「部屋の内容」がそうです。これらが理由で
入退と退去が繰り返しある状態です。
だから退職者が出ないよう人不足に陥らないように店舗環境には気を配ります。
人間関係、労動環境（労務やトレーニング等々）。
「辞めさせないこと（＝リテンション）」が「最大のリクルート」であるわけです。
賃貸なら、「退去させないこと」が「最大の空室対策」であるといえます。
それでも退職者は発生するものです。
当然ながら退職者が出ると新規採用して補充します。この時コストが発生します。
一人採用して一人前にするには一人当たり４万円かかるというのが全国の
平均値です。
リクルートコスト、面接やオリエンテーション、ユニフォーム代、
トレーニングコスト・・・
大きなお店でアルバイト在籍100名。一月8名程度、年間約１００名近くが
入れ替われば４００万かかるわけです。
それがいつもマンションの「退去、空室発生」とイメージとしてだぶって
感じられていました。退去者がでると、内装し、新たに募集します。
空室はいいことが何もありません。
マンションの「古い・新しい」や「入居期間の長い・短い」で内装費用は
変わってきます。
私の場合一回の「退去⇒入居」で家賃の５か月分がかかっています。　
もちろん今後は費用対効果で見直そうと思っています。
昔は入居者が入れ替わった方が、礼金がもらえ、さらにはそのタイミングで
家賃値上げもできた時期もあったようで、しかも退去後の原状回復は数か
月分の敷金でほとんどまかなえていたようですので「短期で入居者が入れ
替わる方が良い」とされていました。バブル後しばらくはこのように
書かれている本がありました。
しかし私の運用実態からみると「へんなこと書いているなぁ」と思って
いました。正直ピンときませんでした。
実際私が一戸目に買った川崎の物件では家賃などは毎年４％程度上がっていく
シュミレーションで、「いかにマンション経営明るいか！」を営業マンに説明を
受けました。　しかし今はまったく違ってきています。
退去があると、なにもしなければ家賃はダウンです。
なにもしなければと言いますが通常の原状復帰程度はしてもです。
そして、マンション経営には販促のプロモーションを打ってセールスＵＰを
試みるような面白みはありません。
お店のようにプロモーション活動ができるわけではないので一度入居があり
家賃が決まると売り上げアップはありません。
「満室状態を続けることがその部屋の最大のセールスアクション」であり、
MAXセールスです。
よって、たとえ空室になってもすぐに決まり、入居されたらずっと住んで
いただける満足度の高い部屋にしておかなければなりません。
「借りていただきありがとうございます」　とオーナーの方が入居者に礼金を
払っているという話を聞きます。
笑い話ではありません。　そんな厳しい時代なんだなと思います。

　札幌も日中気温が３０℃を超す夏日が続いています。夏バテにならないように
注意しましょう。　
　
　室内リフォームの材料選びには相変わらず時間がかかっています。
迷って答えがな出ない時にはリフォーム素材のメーカー　東リのインテリア
コーディネーターさんに相談しています。間取り図や写真を見てもらうと
２０～３０秒で答えが返ってきます。
　　　
　大丈夫かなと思いながら素材を使ってみると調和がとれてうまくいきます。
　さすがプロの助言は的確です。現地を見ないで答えを出してしまうのですから。
　おすすめ物件　中古マンション
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　　居住用物件　【愛知一宮　⑭】≪ ローン審査 ＆ 初の売却体験 ≫
最近、居住用として購入し直ぐ売却したものがあります。
ここでは「ローン審査の難しさ」と「譲渡税」について学びました。
⑭　●　2009年【愛知県一宮市　３ＬＤＫ６９㎡　築１８年　１０００万】　
購入経緯　勤務先で出向となり引っ越しの必要が発生し、
それまで社宅でしたが、居住用中古マンション購入を決めました。
高層階角部屋、ショッピングモール徒歩２分。　ＪＲ、名鉄ダブルアクセス
といった利便性に優れたものでした。
売却の時に効果ありでした。
購入は長期の変動ローンを考えましたが、組むことができず、現金購入しました。
機会点　　ローン　・・・金利の低さ最優先で地元の地方銀行のＧ銀行に
申し込みましたが一次審査が通りませんでした。
ローンは主には「人物の属性」と「物件の担保価値」から判断されます。
Ｇ銀行は一次審査として４つの信用機関に依頼してくれましたが、購入目的を
投資用とみられた可能性が非常に高いです。
投資用物件の持ち数と今回購入のタイミング。当物件の値引き交渉を投資の
不動産会社に頼んで契約したことがそう見られた原因だと思います。
申し込み先を直ぐに都銀のＭ銀行に変更しました。勤務先の取引先銀行で金利も
0.5％は減らしてもらえるということでした。
一次審査は通りましたが、二次審査が通りませんでした。
理由は物件の「信託登記解除契約書」を求められそれが売主側で見つけられ
なかったためです。当該物件はバブル直後、投資多目的会社で使用収益
されており、確実に契約解除されているかが問われました。
その多目的会社はすでになくなっていました。
Ｍ銀行がダメで次に都銀のＲ銀行に申し込ました。
Ｒ銀行ではこの解除契約書は不必要であるとの見解を示してくれましたので、
直ぐに一次審査をたのみました。
⑫物件でローンを組み、知っている担当者は通るように調査機関に説明できるよう
いろいろ資料を作ってくださいましたが、この時すでに最初の複数の
信用調査機関で断られているデータが出回っていたため、一次審査が通りません
でした。一次が通らない以上はそこから進まず、残念ながら社内規定によると
いうことでＲ銀行からも却下されました。
教訓３つ ⇒　①ローンは一発目で決めるべく周到に準備をする。　
金利にそう差がないなら借りれればよしとし、金融機関の申し込む順番を
間違えない。
（この場合、最後に申し込んだＲ銀行を一番最初にすべきでした。Ｒ銀行は
３年前にも融資を受けており担当者もよく知っていました）
またローン金利の低さ最優先で進めたわけですが、「銀行の金利は交渉できる」
と知りました。ちなみに、金融機関と親しい不動産会社の営業マンを通じて
一次審査のだいたいのあたりをつけておいてもらうのがベストです。
銀行にゆだねるとダイレクトに信用調査機関に個人情報が行き、断られると、
その個人の調査履歴が回ってしまいます。
その他、キャッシュカードなどは使っていなくても持っているだけでその
使用限度額までは借入金があるとみなされてしまうようです。
よって多く所持していると不利です。　　
⇒　②確定申告ではマンションを売却した際の「譲渡税」は、「所得税」と
別個でかかってきます。　
不動産所得と給与所得は合算され損益通算されますが、「譲渡税」に関わる
利益や損失はその中で合算され損益通算されることはありません。
この物件は実家に帰る事情で８か月程度で売却することになりました。
「譲渡税」は所有が５年を境に大きく税率が変わってきます。
実は居住用でしたから３０００万の特別控除が適用され課税されないと
思い込んでいましたが、一昨年の確定申告で物件の３分の１を事業使用として
経費計上していましたので、その次の年事業使用していないとは言えず
その分で計算される分が「譲渡税」としてかかってしまいました。
そして物件売却の際は、「所有後　５年以上経過しているかどうか」確認する
ことが大切です。
５年超えの長期譲渡所得の場合、売却時利益の２０％それ以下の短期譲渡だと
３９％が課税されますから　この差は大きいです。
「所有期間」は譲渡した年の1月1日現在で何年が経過しているかで求めますから
期間の計算には注意が必要です。
居住用でも３分の一程度は事業使用として経費計上できます。
⇒　③売却。　すべてのものは投資用であろうが居住用であろうが、
「売ろうと思えばすぐに売れるもの」を購入しておくことが重要だと思います。
この場合、最上階で角部屋。ショッピングモール至近。鉄道駅ダブルアクセス。
人気学区。等がプラスポイントでした。
逆にマイナスポイントは、居間がフローリングでなくカーペットであったこと。
バスの追い炊き機能がなかったことがあげられます。
内覧者の話から購入時にはこれらのことは妥協できないな、というのが
実感です。　これらは値引き交渉される材料になります。
「売りに出して３か月以内に購入価格より１５０万アップで売却する」ことを
目標にしました。
結果はちょうど３か月で９０万アップで売ることができました。　
「最初のお客様に売る」「気持ちよく売る」「気持ちよく買う」という
業界用語（？）があるようです。妙に納得しました。
売るための内装で注意したことは、とにかく部屋中を明るく見せることでした。
私自身入居の当初から全室に室内の広さ以上の広さに対応する大き目の照明。
防犯機能付きのリモコンのついた有名メーカーのシーリング照明を付けました。
また、グレードの高いウォシュレットを付けました。
郊外ファミリー対象の物件でしたから駐車場は必須です。
借りていた近隣駐車場は売却までずっと借り続けました。
以上が⑭の「ローン審査」と「売却体験」から得た教訓です。
つづく・・・・・・・

先日の日曜日午前１０時からプレジデントハイム管理組合定期総会が開催
されました。当日の一番の議題は管理会社変更。
日本ハウズィングから北海道ベニーエステートに１０月１日から変わります。
両社とも他のマンションでお付き合いしているので私にとっては特に問題は
ないですが、ナゼ変わらないとならないかがよく分からないところです。
　　　　　　プレジデントハイム
　　
　
　この日は午後から新築マンションのモデルルームを４件内覧してきました。
住宅展示場のモデルハウスよりマンションのモデルルームの方が新しい素材や
設備を使っていますね。壁や床の素材などは最近私が修繕工事で利用している
ものと同じ物が使われているのを見ると嬉しいですね。
　お勧め物件

　　マンション投資第２５の鉄人
　　　　　　外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
10 区分所有１３物件【札幌⑩、⑪】＆オークション体験～あっけない幕切れ～
⑩　●　2004年　【札幌市中央区　３８㎡　１LDK　築１９年　６９０万】　
　　投資成績・実際利回り（現在）⇒6.19%
　　・実際利回りダウン幅（購入時比較）⇒-1.93%
　　・空室率（累計）⇒　6.78%
　　・年間ネット収入（現在）⇒　\427,080
　　・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒ \-132,960
　　・年間キャッシュフロー（現在）⇒ \427,080
購入経緯　１０部屋までもう一息というとこで、ビッグなニュースがありました。
「ＤＰ社リバイバルプラン」をＭオークションでやるというのを新聞で
　知りました。全国で１５００部屋の一斉売り出しです。
札幌の物件もいくつも対象になっているということで、見るとお気に入りの
⑧のマンションで多くの部屋の売り出しがありました。
ＤＰ社がバブル期に建て分譲しようとしたがバブル崩壊で売れなくなり
仕方なく多くを賃貸で保有し運用していたということです。
１０部屋目はＭオークションで落札した都心で大倉山シャンツェ
（９０ｍ級ジャンプ台）一望の眺望抜群のロケーションのものです。
現金購入しました。
機会点 購入してすぐ、入居者が入れ替わると⑧と同じクレームがあり
修理しました。キッチン、バス、トイレの換気能力の問題です。
その後も結露の問題が発生したりで修繕コストがかかっています。
札幌の部屋では結露のクレームが多いです。私の所有するものの中では特に
西向きの部屋に多い印象です。
管理人さんや賃貸管理会社に建物でよくみられるクレームや対処履歴を
確認しておくべきです。購入するときには指値の根拠になります。
⑪　●　2004年【札幌市中央区　４４㎡　１LDK　築１９年　６５５万】　
　・実際利回り（現在）⇒ 6.42%
　・実際利回りダウン幅（購入時比較） ⇒　-3.33%
　・空室率（累計） ⇒　11.59%
　・年間ネット収入（現在）⇒　\420,552
　・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒ \-217,896
　・年間キャッシュフロー（現在）⇒ \29,544
　購入経緯　⑩と同様Ｍオークションで落札しました。
　同じタイミングでの購入となりました。
　希望物件が二つも落札できるというのは予期せぬ結果でした。資金がなく
　こちらはローン購入となりました。
　ローンは初めての都銀。Ｍオークション提携のＲ銀行です。
　それまでのノンバンクと比べ半分くらいの金利で借りることができました。
　ローンを組んだ物件で唯一キャッシュフローが黒です。
　⑧、⑩と同じマンションです。エントランスは広々としており単身者用の棟と
　ファミリー用の棟のツインフォルムはグレード感ありました。
豪華な割にこのマンションの管理費、修繕積立金は適正もしくは安価であると
思います。
機会点　ここも結露です。入居者からのクレームがあり、原因がなかなか
分からず改善し決着するまで半年近くを要しました。
B社で対応していただきましたが結局はクレームは収まらず、結果は退去して
いかれることとなりました。
その後入居者は２人代わっていますが、クレームは出ていません。
入居者の方はやや神経質な方だったのかも知れません。
部屋は特徴的な間取りでサイドベランダの方へ広がっている床スペースの下は
直接外気にあたる構造でその部分には通常入っているはずの断熱材が入って
いませんでした。建物診断士に見てもらった結果です。
実施した内容は「内装のやり直し」「断熱ペアガラスへ交換」「ロスナイ設置」
「一部フローリング断熱材入れ工事」これら修繕費がかかりました。
豪華なマンションですが、必ずしも中までしっかり施工されているかは
わからないものです。
オークションのような特殊なケースでは難しいですが、事前に、該当建物で
よくあるクレーム実績を確認しておくか 予想される修理費用は購入金額から
引いてもらうとか、瑕疵担保責任が問えるかどうかなど確認が必要です。
◆初のオークション体験！　あっけない幕切れでした。
Ｍオークションではエキサイティングな体験をしました。　
結果は落札できて良かったのですが、オークション最終日にドラマがありました。
私は現地も見てすでに知っている２つの部屋をどちらか一つでも落札できれば
と思い入札していきました。
二つは同じマンション内でも広めで希少な間取り、眺望採光等申し分ないもの
でした。市場価格は７００～８００万位だったと思います。
最低売却価格の設定は３７８万と４３７万でした。が、その二つは徐々に
せり上がっていき、利回りからみても魅力のない価格になっていきそうでした。
私は入札は最終日最後の一時間の駆け引きになるなと思い、その一時間で
勝負しようと心に決め最終日までの一週間くらいは入札しませんでした。
たぶん多くの参加者がそういう気持ちだったのではないでしょうか。
最高値の値動きだけは毎日しっかり確認していました。　
２００４年１月３０日１８：００　がオークション終了となっており、
その日の朝を迎えました。
早朝、とりあえず２つの物件に対して最高値入札をし、
「あなたが現在最高値です」のメッセージをうけとり仕事に向かいました。
もちろんその価格で落札できるとはみじんも思っていません。が、
「もしや」と心にひっかかるものがあったからです。
①仕事でイレギュラーが発生し帰宅がオークションリミットの最後の一時間に
　遅れたら悔やまれる。
②ひょっとしたら何らかのトラブルが発生するかもしれない。オークション
　最後のあたりでネット上で障害が発生するかもしれない。
②は全くの異業種ではありますが私の会社でプロモーション期間中に短時間の
　アクセス集中によるトラブルでのクレームをなんどか経験したことがあった
　からです。
それで一週間前に「最終日のアクセス集中によるトラブルの心配は
ないのか？」をオークション担当者に確認していました。
答えは即答で「大丈夫です。一物件１秒２００アクセスまで耐えられます。」
ということでした。
即答でしたが、正直「えっ、そんなもんなの？」と素人ながら感覚的に正直
不安になりました。
３０日１６：３０　予定より３０分早く帰宅しパソコンに向かい、入札金額と
入力タイミングをシュミレーションしました。
でも、最終的に勝つ人は極端に高値を付ける人がいて他が諦めるパターンか、
せった場合は締切数秒前で最高値の入札が通るという強運の持ち主なんだろう
なと思いながら、でもひょっとしたら・・・という淡い期待でのぞみました。
画面に向かいましたが、なぜか現時点での最高入札価格が私が朝入札した
価格でした。たしか・・・　そんなはずはないと思い少し高めの金額を
入札しようとボタンをクリックしましたが、反応がありません。
はじかれるような感じ。
おやっ？っと思いながらも何度か挑戦しましたが同様な状態です。
明らかに不具合が発生しています。次第に焦りながら入札操作を繰り返し
ましたが変わりません。そのうち画面の反応が異様に鈍くなったり、文字が
化けたり、最後には固まったり・・・
入札終了の１８：００をまわり、かなり落ち込み失望しました。やっぱり
こういうトラブルになってしまった。。。
パソコンに向かい続けたこの一か月はなんだったんだと。
すると、あろうことか・・・直後の１８：０４　以下の知らせが受信トレイに
入ってきました。最高入札のお知らせ あなたの入札が最高入札価格となり、
「第一購入権」が与えられました。おめでとうございます！
「えっ？」・・・　２部屋とも私が落札したという連絡でした。
きつねにつままれたような気持ちとともにじわじわと喜びがこみあげました。
最終日いつごろから不具合になっていたか分かりません。
他で不具合だったかどうかも分かりません。　が、私が朝万一を考えて
入札しておいた価格がそのまま通ってしまったのです。
あるんですね。こんなことが。。。　　非常にエキサイティングでハッピーな
体験でした。
そこからローンの実行までの僅か一か月間非常にあわただしかったことを
記憶しています。Ｍオークションを運営する Ｉ社のこのリバイバルプランの
プロジェクトチームのみなさんも一か月で１５００件の契約に全国を奔走
されました。
この間入札準備から契約まで私のさまざまな質問にもよく答えてください
ました。担当の方々のお名前も今でもよく覚えています。
そのＭオークションですが「２０１１年４月３０日で終了」の案内がきました。
当時フォローしてくださった担当の皆様には感謝の気持ちでいっぱいです。
心からお礼申し上げます。

今日は日曜日でしたが、（旧）マルコー系のメゾン・ド・シャンブル管理組合
総会が１０時から札幌駅近くの共済ビルで開催されました。
　　　　
　　　　　　メゾン・ド・シャンブル
　　
出席者は区分所有者である組合員は２名、他は委任状と議決権行使書で過半数を
超えました。
現在の管理者は区分所有者でないという点が納得できませんでした。
総会に出席してどのような管理が行われているのか、どのように管理して
いこうとしているのか想像できた。
夕方から札幌市西区宮の沢にある住宅展示場に行った。
　　
１０棟以上内覧したであろうか、５～１０年前に造られた建物が多かった。
この頃は壁紙（クロス）は石目調の強い柄の物が流行っていたようだ。
クッションフロアーも多少柄の強いものが多い。
最近は、ナチュラルな雰囲気の室内が多いようである。

マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
9　区分所有１３物件　【札幌⑦～⑨】
⑦　●　2001年　【札幌市　中央区　４６㎡　２DK　築２８年　５５０万】
　　アパマンプラザ「売主」購入。
　　投資成績・実際利回り（現在）⇒　8.77%
　・実際利回りダウン幅（購入時比較）⇒　-2.57%
　・空室率（累計）⇒　5.00%
　・年間ネット収入（現在）⇒　\482,376
　・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒　\-141,396
　・年間キャッシュフロー（現在）⇒ \482,376
　購入経緯　
　当初目標であった６件を達成しましたが、経営維持には思いのほか
　費用がかかることを実感できてきたのがこの頃です。
　特に大きいと思ったのは固定資産税でした。
　６部屋で年間４１万ほどでしたから、なんとかならないものか。と考えて
　いました。
　
　これをクリアできる仕組みを作ろうとして現金購入したのがこの７つ目の
　物件でした。　購入時実質利回り　13.09％でした。
　アパマンプラザから物件情報が届きました。アパマンプラザが「売主」で
　仲介手数料がかからない物件でした。
　中央区の物件ですが、中島公園駅が最寄駅です。豊平川沿いのマンションの
　最上階で豊平川の花火が一望できる部屋です。
　私自身は札幌の夏の風物詩（らしい）豊平川の花火を未だ一度も見たことが
　ありません。ちなみに雪まつりもです。
　「業者自から売主」の物件はここと川崎と２つですが、良いものが売られて
　いるという印象があります。
　やはり業者としては売れなければなりませんから、責任もって投資として
　中長期にわたって確実に収益の上がる 見込みのある良いものを仕入れて
　いるのだと思います。
　販売後の瑕疵担保責任のケアもありますし、確かなものを仕入れ販売して
　いらっしゃるのでしょう。 実質利回りは１３％と高いものでしたが、
　入居者は長きにわたって入居しておられ、当時の高い家賃そのままでした。
　約２年ほどで退去になり（退去理由は家賃が高いという理由でした）、
　数ヶ月間の空室期間の後、多少家賃ダウンして次の方の入居が決まりました。
　現在の方に変わり７年が経過します。
機会点
　・業者売主物件は中長期でみて収益的に安定した良い物件が売られている。
　・昔の高い家賃で入っておられる方が退去されるタイミングの問題はある
　　ものの、２DKの広めの部屋は入居期間が長い。
　・２DKなら出口でも売りやすい。投資向けと本人居住向けとの両方で売れる。
　　リフォームして空室でも売りやすい。
　・築年数の古い（耐震基準変更前）マンションであり最近漏水事故が
　　ありました。原因は専有部分の床下配管内部と継ぎ目が腐食して発生した
　　ということです。この場合所有者責任となります。
　　階下の部屋の家具の一部に被害が及び、修繕費用を支払いました。
　　「施設賠償保険」に入っていませんでした。
　　高額な出費となりました。過去こうした事例は他の管理会社からの情報等で
　　知っていましたが、保険加入を先送りしていました。
　　十数万の出費は高い授業料となりました。これらの事故に対応する
　「施設賠償保険」は非常に安価です。
　　加入しておられる火災保険等の特約についているか確認され、もし、ついて
　　いないようなら、万一の時に備えて入っておかれることをお勧めします。
　　私はこれを機にアパマンプラザで札幌の１０部屋全てに施設賠償保険を
　　付けました。
　　ちなみに地震保険は川崎と福岡のものにしかつけていません。　
　　札幌は地震がないからですが、今回の東日本大震災で迷い中です。
⑧　●　2001年【札幌市　中央区　３４㎡　１LDK　築１９年　６５０万】
　投資成績　
　・実際利回り（現在）⇒ 7.67%
　・実際利回りダウン幅（購入時比較）⇒　-1.64%
　・空室率（累計） ⇒　3.67%
　・年間ネット収入（現在）⇒　\498,600
　・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒\-106,548
　・年間キャッシュフロー（現在）⇒ \498,600
　購入経緯　
　当時はアパマンプラザから年に数回送られてくるペーパーの
「マンション情報」を楽しみにしていました。
　インターネットの普及とともになくなり最近ではあまりやられていません。
　その中でとても気になる物件がありました。
　大手販売会社の手がけるブランドを感じる魅力ある物件でした。
　立地としてはやや難があるものの、部屋の広さや間取りの具合から、
　単身者向けのものとしては１ルーム、１Ｋに差別化を図れるものであり
　将来にわたって競合する部屋に優位性を保てるであろうという分譲で外観の
　「カッコいい」物件でした。相変わらずの所有動機です。
　このマンションはファミリータイプの部屋と混在しますが、ファミリー
　タイプの部屋はバブル期いわゆる「億ション」だったそうです。
　この物件が出てきたら紹介してくださいと頼んでいましたら⑦の購入手続きを
　進めているタイミングでこの物件が出たと連絡が入りまし、指値もせずすぐに
　購入の申し込みをしました。　しかし、困ったことに自己資金が少なくなって
　きていたため購入が親借金になってしまいました。今は全額返済済みです。
　所有して１０年になります。家賃は購入時より７０００円下がりましたが
　空室は少なく安定して収入を生んでいます。
　この物件の良い点は躯体が豪華な割には管理費や修繕積立金が割安な点です。
　総戸数が多いのも影響しているものと思われます。
　機会点・西側を向いてるベランダの位置によっては、部屋によってハトの
　糞害がみられます。対策はとれますので常に注意が必要です。
・浴室の換気不良のクレームがありました。築年数が経過し汚れの付着と
　寿命によるモーターの能力ダウン原因だったと思います。
　トイレ、バス、キッチンの三つの排気を一つのモーターと一つの排気ファンで
　排気口のフレキ一本でとっているため、もともとファンモーターの
　対応能力にも無理があったのではということでした。
　アパマンプラザに修理依頼し排気のファンとモーターをトイレ、キッチンと
　バスに分けるセパレートへの工事をしてもらいました。
　豪華なマンションに見えてもコストセーブはこういうところに行われていました。
・ここでも購入前にこのマンションで特有なクレームを把握し、購入対象の
　部屋にその修理履歴があるかどうか確認しておくべきでした。
　その後同じ症状のクレームが同じマンションの⑩の部屋でも発生しました。
⑨　●　2003年【札幌市中央区　３３㎡１DK　３点ユニット築２９年３４４万】
　
投資成績　
　・実際利回り（現在）⇒　9.90%
　・実際利回りダウン幅（購入時比較） ⇒-0.94%
　・空室率（累計）⇒　7.53%
　・年間ネット収入（現在）⇒　\340,452
　・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒　\-32,520
　・年間キャッシュフロー（現在）⇒ \340,452
購入経緯
　この物件は札幌のＢ社の仲介で購入しました。
　青色申告の１０部屋を目指していたころでした。ＪＲ駅や予備校、大きな
　ショッピングセンターにも程近く将来にわたって入居者の確保は容易だろうと
　思えました。
　現金購入できる安いものを探しており、実質利回りで１３％になるようにと
　指値し、希望が通り購入できました。
　収益を生んできましたが、購入後６年ほどで入居者が変わりました。
　築年数が古く、これを機会に「昭和の時代」の臭いを消すため和室を洋室に
　変更するリフォームを行いました。すぐに賃貸はつくだろうと思って
　いましたが、実際にはなかなかつかず５カ月の空室となりました。
　
　また、角部屋のメリットがデメリットになったこともありました。
　FFファンヒーター老朽化で交換時に困ったことがありました。
　角部屋で出窓ありの部屋は開放感があってよいのですが、FFファンヒーターの
　排気口が通常のメインのベランダ側でなく横壁に設置されていました。
　そのためFFファンヒーター交換時に排気口内の配管交換の必要が発生し、
　工事の際高所作業車を使う必要が出てきて作業費が４万円ほど割高に
　なりました。
　将来にわたってのメンテナンスのことまで考えられているかもこういった
　排気口位置の部分を観察することで購入価格の判断に加えることも
　学びました。
　あとは電気温水器が設置されているということ。室内に置かれてありますが、
　ばかデカくその存在感は異様です。
　安い深夜電力で日中使うお湯を作るためですが、電気代の節約になるという
　ことで置かれていることが多いそうですが都内の賃貸管理業者によると
　今回の東日本大震災で一番トラブルが多かったのが電気温水器だそうです。
　漏水や配管破損がトラブルのほとんどだったようです。
機会点
　・角部屋であればその部屋の横の外壁の状態をチェックする。
　　排気筒など出てないか。
　・電気温水器の部屋の購入はやめたほうがよいでしょう。夜間の安価な電力で
　　お湯を沸かしておくというものですが、故障修理や交換の際の費用は
　　高額です。　
　つづく・・・・・・
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お勧め中古売買マンション

昨日と今日、札幌市内の住宅展示場に行ってきました。
最近の住宅の室内を確認する目的で色々な住宅を見てきました。
今後、リフォームを行う上で参考になりました。
　
　
　
　お勧め売買マンション

マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
8　区分所有１３物件　【札幌④～⑥】
④●　1997年　【札幌市中央区　２８㎡　１DK　築１９年　６５０万】
投資成績
・実際利回り（現在）⇒6.86%
・実際利回りダウン幅（購入時比較）⇒ -0.98%
・空室率（累計）⇒ 2.55%
・年間ネット収入（現在）⇒ \445,884
・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒　\-63,624
・年間キャッシュフロー（現在）⇒\-40,296
購入経緯
総戸数のある大手分譲会社の大型マンションです。
アパマンプラザ営業部の方に購入条件を伝えておいて連絡をもらいました。
エントランス空間がたっぷり確保されロビーの植栽など雰囲気の良い豪華な
マンションです。J 社金利固定２０年でローンを組みました。
北大植物園の西に位置しミニ大通りといわれる遊歩道に面しています。
一帯はバブル期に大手ゼネコンが盛んにマンションを建てていったところの
ようです。
私の所有する札幌のものでは最も空室率が低い物件です（２．５５％）。
大きなクレームはほとんどありません。
管理費や修繕積立金といった運営費も安価でローン返済後収益をあげて
いってくれる物件です。
機会点
・建物外観、エントランスのイメージは入居者に選ばれるポイント。
・一度契約更新時に入居者より家賃値下げ交渉があり３０００円ダウンと
なりました。
⑤●　1997年　【札幌市　中央区　３３㎡　１LDK　　築１９年
５６０万】Ｄ社「投げ売り物件」をＤ社流通名古屋支店の営業マン紹介により
購入。
投資成績
・実際利回り（現在）⇒5.00%・実際利回りダウン幅（購入時比較）⇒-2.88%
・空室率（累計）⇒ 11.91%
・年間ネット収入（現在）⇒ \280,188
・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒　\-161,244
・年間キャッシュフロー（現在）⇒　\280,188
購入経緯
同じく１９９７年に購入した４つ目最後がこの物件です。
購入時から利回りが３％も落ちました。失敗物件です。
札幌で購入していったのと同時進行で名古屋市内でも物件探しをしていました。　
当時経営再建を図るD 社が損切り物件で札幌で残っているものをＤ社流通名古屋
支店の営業マンが紹介してくれました。　
バストイレいっしょの３点ユニットでしたが部屋が広めで有名ブランドの
分譲であり購入しました。初の現金購入です。
ローンを組もうとしましたが、そこまで融資してくれていたノンバンクの
審査に通りませんでした。
「一個人につき融資は年３つ以内」という当時の規定にひっかかりました。
金融機関には独自で個人属性の審査基準があります。
所有数を増やすことに熱くなっており、「どうしても」という気持ちが
強かったので結局現金で購入することにしました。
後で考えると、買うべきではなかった物件です。ただし物件の良し悪しは
別にしてここで現金で購入したことはトータルでのキャッシュフローを助けて
くれることになりました。
買うことが目的になってしまっており、投資的な視点、採算を考えない購入の
仕方をしていました。
「何故売れ残っていたか！？」ですね。そんな安い物件でも売れ残ってるには
わけがあったのです。
「家賃が相場より高かった」「管理費、修繕積立金が高かった」「バストイレ
一緒の３点ユニットだった」「カーペットだった」
それでも、有名分譲会社のブランドマンションであったこと。
法人契約で高値賃貸中であったこと。広めであったこと。等で不利な点を
打消し、買うための理由付をし、自分で自分を納得させていたのだと思います。
機会点
・入退去が多々発生し空室期間も一番多い状況となっています。
流通は常にあります。採算を最優先に買うべきでした。
・管理費修繕積立金がかなり高額。新築当時から管理組合は分譲管理会社に
主導権を握られ、特に管理費は一般的にみて割高です。
・固定資産税が割高。契約前に具体的な金額をおさえておくべきでした。
・初の現金購入でした。購入自体は失敗ですが、「購入の仕方」はそれ以降の
良い転換期になったと言えるかもしれません。
ローン支払いがなくキャッシュフローがでました。
この時から以降「現金買い」も交えるようにしましたが、ここでの転機が
なければずっとその後の物件もローンで購入していくようなことになっていた
かも知れません。
ローンなら手持ちのキャッシュは残るかも知れませんが何に使っていたか
分かりません。人生どうころぶか分かりませんから。
もし今１３物件すべてローンであったらと考えるとゾッとします。
立ち行かなくなっていたでしょう。
✔「ローン資産価値比率」（＝借入金が物件購入価格に占める割り合い）は
一般に７０％以下が安全性に無理がないと言われています。
ちなみに今私は　５３％まで下がってきました。
・界隈は平成初期のマンション（バブル期物件）が林立しており、また最寄りの
　西１１丁目駅からもＪＲ桑園駅からも１０分程度あり中央区の中でも
　入居者確保は難しくなってきています。
・年４物件購入し、確定申告では給与所得と不動産所得の損益通算で
源泉徴収税額の全額が戻ってきました。　
嬉しかったですが、個人事業者として赤字な訳で、経営としてはまずい状態で
あるということに後々気づきました。
⑥●　2000年　【札幌市中央区　３２㎡１LDK　築１９年５２０万】
　
投資成績
・実際利回り（現在）⇒5.50%・実際利回りダウン幅（購入時比較）⇒-0.85%
・空室率（累計）⇒ 8.13%　　・年間ネット収入（現在）⇒ \286,008
・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒\-43,932
・年間キャッシュフロー（現在）⇒　\-156,168
購入経緯
⑤と同じマンション内で購入しました。失敗です。
　ノンバンクJ 社固定金利１５年。２０００年、当時勤務していた会社の行事
　「マネージャーコンベンション」（全国の店長が一堂に会して士気を高める）
　が札幌であり、休日のフリータイムに物件を見て回りました。
⑤と同じマンション内に売り物件があるのを知り購入しました。
賃貸付けは⑤の家賃６５０００円と比べ５５０００円と家賃が安かったですが
空室を避けるために安くして入居付けしているものと思い購入しました。
しかし今から思えばその家賃が実際の相場であったように思います。
またローン金利が翌月から１５年固定で５％台に上がるという情報がありました
ので話のあったその日のうちに即決して購入しました。
失敗です。広めのブランド物件だから大丈夫だろうと買うための理由探しに
なっていたのは⑤と変わりません。
結論としては、事前に予備情報がない限り「急いで買わないこと」というのを
痛感しました。流通は常にあるのですから。
現在毎月の持ち出しがあり収益率の非常に低い物件です。
機会点
⑤と同様です。現実的な投資分析に基づいて購入すべきでした。
今は入居者を確保できていますが、それはアパマンプラザ営業の方がお客様が
内覧ご希望の物件をご案内の際に、参考までに「こういうお部屋もありますよ。
と見ていっていただけるよう案内していただいているからなのです。
この部屋はOLの方に決めていただきましたが、その時の決め手は、キッチンの
広さ、家具家電を中心とした室内の内容です。
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つづく・・・・・・・
お勧め売買物件