山さんの不動産日記

　札幌も日中気温が３０℃を超す夏日が続いています。夏バテにならないように
注意しましょう。　
　
　室内リフォームの材料選びには相変わらず時間がかかっています。
迷って答えがな出ない時にはリフォーム素材のメーカー　東リのインテリア
コーディネーターさんに相談しています。間取り図や写真を見てもらうと
２０～３０秒で答えが返ってきます。
　　　
　大丈夫かなと思いながら素材を使ってみると調和がとれてうまくいきます。
　さすがプロの助言は的確です。現地を見ないで答えを出してしまうのですから。
　おすすめ物件　中古マンション
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　　　マンション投資第２５の鉄人
　　　　　　外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
　　居住用物件　【愛知一宮　⑭】≪ ローン審査 ＆ 初の売却体験 ≫
最近、居住用として購入し直ぐ売却したものがあります。
ここでは「ローン審査の難しさ」と「譲渡税」について学びました。
⑭　●　2009年【愛知県一宮市　３ＬＤＫ６９㎡　築１８年　１０００万】　
購入経緯　勤務先で出向となり引っ越しの必要が発生し、
それまで社宅でしたが、居住用中古マンション購入を決めました。
高層階角部屋、ショッピングモール徒歩２分。　ＪＲ、名鉄ダブルアクセス
といった利便性に優れたものでした。
売却の時に効果ありでした。
購入は長期の変動ローンを考えましたが、組むことができず、現金購入しました。
機会点　　ローン　・・・金利の低さ最優先で地元の地方銀行のＧ銀行に
申し込みましたが一次審査が通りませんでした。
ローンは主には「人物の属性」と「物件の担保価値」から判断されます。
Ｇ銀行は一次審査として４つの信用機関に依頼してくれましたが、購入目的を
投資用とみられた可能性が非常に高いです。
投資用物件の持ち数と今回購入のタイミング。当物件の値引き交渉を投資の
不動産会社に頼んで契約したことがそう見られた原因だと思います。
申し込み先を直ぐに都銀のＭ銀行に変更しました。勤務先の取引先銀行で金利も
0.5％は減らしてもらえるということでした。
一次審査は通りましたが、二次審査が通りませんでした。
理由は物件の「信託登記解除契約書」を求められそれが売主側で見つけられ
なかったためです。当該物件はバブル直後、投資多目的会社で使用収益
されており、確実に契約解除されているかが問われました。
その多目的会社はすでになくなっていました。
Ｍ銀行がダメで次に都銀のＲ銀行に申し込ました。
Ｒ銀行ではこの解除契約書は不必要であるとの見解を示してくれましたので、
直ぐに一次審査をたのみました。
⑫物件でローンを組み、知っている担当者は通るように調査機関に説明できるよう
いろいろ資料を作ってくださいましたが、この時すでに最初の複数の
信用調査機関で断られているデータが出回っていたため、一次審査が通りません
でした。一次が通らない以上はそこから進まず、残念ながら社内規定によると
いうことでＲ銀行からも却下されました。
教訓３つ ⇒　①ローンは一発目で決めるべく周到に準備をする。　
金利にそう差がないなら借りれればよしとし、金融機関の申し込む順番を
間違えない。
（この場合、最後に申し込んだＲ銀行を一番最初にすべきでした。Ｒ銀行は
３年前にも融資を受けており担当者もよく知っていました）
またローン金利の低さ最優先で進めたわけですが、「銀行の金利は交渉できる」
と知りました。ちなみに、金融機関と親しい不動産会社の営業マンを通じて
一次審査のだいたいのあたりをつけておいてもらうのがベストです。
銀行にゆだねるとダイレクトに信用調査機関に個人情報が行き、断られると、
その個人の調査履歴が回ってしまいます。
その他、キャッシュカードなどは使っていなくても持っているだけでその
使用限度額までは借入金があるとみなされてしまうようです。
よって多く所持していると不利です。　　
⇒　②確定申告ではマンションを売却した際の「譲渡税」は、「所得税」と
別個でかかってきます。　
不動産所得と給与所得は合算され損益通算されますが、「譲渡税」に関わる
利益や損失はその中で合算され損益通算されることはありません。
この物件は実家に帰る事情で８か月程度で売却することになりました。
「譲渡税」は所有が５年を境に大きく税率が変わってきます。
実は居住用でしたから３０００万の特別控除が適用され課税されないと
思い込んでいましたが、一昨年の確定申告で物件の３分の１を事業使用として
経費計上していましたので、その次の年事業使用していないとは言えず
その分で計算される分が「譲渡税」としてかかってしまいました。
そして物件売却の際は、「所有後　５年以上経過しているかどうか」確認する
ことが大切です。
５年超えの長期譲渡所得の場合、売却時利益の２０％それ以下の短期譲渡だと
３９％が課税されますから　この差は大きいです。
「所有期間」は譲渡した年の1月1日現在で何年が経過しているかで求めますから
期間の計算には注意が必要です。
居住用でも３分の一程度は事業使用として経費計上できます。
⇒　③売却。　すべてのものは投資用であろうが居住用であろうが、
「売ろうと思えばすぐに売れるもの」を購入しておくことが重要だと思います。
この場合、最上階で角部屋。ショッピングモール至近。鉄道駅ダブルアクセス。
人気学区。等がプラスポイントでした。
逆にマイナスポイントは、居間がフローリングでなくカーペットであったこと。
バスの追い炊き機能がなかったことがあげられます。
内覧者の話から購入時にはこれらのことは妥協できないな、というのが
実感です。　これらは値引き交渉される材料になります。
「売りに出して３か月以内に購入価格より１５０万アップで売却する」ことを
目標にしました。
結果はちょうど３か月で９０万アップで売ることができました。　
「最初のお客様に売る」「気持ちよく売る」「気持ちよく買う」という
業界用語（？）があるようです。妙に納得しました。
売るための内装で注意したことは、とにかく部屋中を明るく見せることでした。
私自身入居の当初から全室に室内の広さ以上の広さに対応する大き目の照明。
防犯機能付きのリモコンのついた有名メーカーのシーリング照明を付けました。
また、グレードの高いウォシュレットを付けました。
郊外ファミリー対象の物件でしたから駐車場は必須です。
借りていた近隣駐車場は売却までずっと借り続けました。
以上が⑭の「ローン審査」と「売却体験」から得た教訓です。
つづく・・・・・・・