山さんの不動産日記

昨日、今年最後の営業を終えて近くのキリンビール園で忘年会が行われました。
　
　　
　　
　
　　お勧め物件　家具付きマンション　賃貸中

アパマンプラザも今日２９日で今年の営業は終わりです。
１年間本当にありがとうございました。
皆様のおかげで無事に新年を迎えられることでしょう。
今年後半はマンションの設備でいろいろと考えさせられました。
腕の良いしっかりした業者、職人さんにお願いするのが１番ですね。
単に表面上の見積もりだけではなく経験と実績に裏打ちされた匠の技を
持っている人にお願いするのがよいことが分かりました。
札幌市内にあるマンションを購入したところ、水とお湯の出具合が悪かった。
前所有者が依頼した業者の見積もりは８５万円でした。
アパマンプラザがいつもお願いしている７０歳の職人さんに改めて設計図面を
書いてもらい給湯管、給水管、排水管、蛇口を製作工事していただいたら
２５万円で完了しました。改めて匠の技を拝見しました。
　
　
　

今年も早いもので残すところ僅かとなりました。
最近は仕事が忙しかったのでブログを更新していませんでした。
１１月上旬に私が管理組合の役員を務める中央区の分譲マンションで
共用部分の灯油漏洩事故がありました。
大きな事故にはつながりませんでしたが、水と違い油は厄介なところもあります。
　　　ファイバースコープで灯油管をチェックしています
　
　
　
　
灯油の供給システムが理解できました（地下タンクからお部屋まで）。
水道の供給システムも同じようなものでしょう。
今回は札幌中央消防署に４～５回足を運びました。
灯油のシステムはすべて消防署が取り仕切っています。
マンションは保険に加入しておりましたので保険で対応である程度対応
できそうですが、原因究明と今後の対策にかなりの時間を費やしました。
やっと今日、対応策がはっきりしてスッキリと新年を迎えれそうです。
今回の事故で得た教訓はマンションなどの共同住宅は給排水・燃料設備などの
ライフラインの検査・点検をしっかりしなければならないということです。
今までは表向きのオートロックやメールボックス、屋上防水、外壁、廊下などを
中心に設備の更新をやってきましたが、目に見えない隠れた部分に気を使わないと
いけません。
特に業者選びに注意していかなければ後で高い代償を払うことになります。
管理会社選びも安かろうだけではいけません。
マンションの善し悪しが理解できました。
お勧めマンション　都心に近く、しっかりした物件です。
　お知らせ
アパマンプラザは　１２月２９日より１月３日まで年末年始休暇となります。

札幌も月が変わり師走に入って寒さが厳しくなりました。
忙しさに拍車がかりますがていねいな仕事をしていきたいです。
国土交通省主催の講習会が北海道庁近くの水産会館で行われました。
大勢の同業者が来ておりました。
　

昨日からの雪で一夜明けてみると中島公園は一面雪野原となりました。
さすがに道路も雪道とあって車の交通量も少なく静かな1日となりそうです。
　
お勧め家具付きマンション
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
部屋探し体験談　学生　H.A
　　　　　　　　　
　　　　
一人暮らしをするにあたり、とにかくセキュリティ万全のところ！を
大前提に、家賃は二の次にして部屋を探すつもりでした。
でも不動産屋にいって驚きました。確かにオートロック・警備員さんもいる所は
沢山あるのですが、この家賃は少し厳しいかも…ということになりました。
不動産屋の方と相談し、オートロック、監視カメラのある所で妥協しました。
セキュリティ面が解決したので、何件か候補を絞り見ていきました。
その結果、学校からはちょっと遠いけれどオートロック・監視カメラのある
良い部屋を見付ける事が出来ました。
家具もついていてお得！とか思っています。実際に引っ越す時も楽でした。
セキュリティを推していますが、この家具付きというのも結構重要だな、
と後になって思います。
部屋探しは妥協しないのが重要、ではなく、自分の条件と現実をどこまで
摺り合わせるか、が大切だと思います。

最近は札幌市内も朝晩めっきり寒くなってきた。
寒くなっても賃貸の動きや問い合わせがそこそこあります。
午後１時から札幌駅近くの自治会館で開催された全国宅地建物取引業協会
セミナーに参加しました。

セミナーのテーマは
１．コンプライアンスを基本とした顧客満足を高める応接マナーとスキル
　　講師は元ＪＡＬ　キャビンアテンダントの　Ｍさん
２．お客様からの「ご不満」にどう向き合うか
　　誠意ある初期対応からはじめる苦情対策。
　　講師は元大阪府警ＯＢの刑事　Ｅ氏
セミナーに参加してなるほどと勉強になりました。
　おすすめ賃貸物件

朝晩めっきり寒くなってきました。
紅葉がとてもきれいです。
　　　
　　　　　中島公園　カサウィスタリア１０階から
　
最近は中島公園を散歩していると中国人の姿を多く見かけます。
観光客が戻ってきたという感じです。
中国人の特徴としては、女性男性を問わず、１眼レフの高価なカメラを首から
下げて中島公園の風景をバシバシと撮っています。
景気が良いのか皆さん明るいです。
この調子で寒い冬場も来ていただきたいです。
お勧め賃貸物件、売買もあります。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
　部屋探し体験談　学生　K.S
　　　　　　　　　　　　　　　
学生協を通じて部屋を選びました。最初は紹介パンフレットを送ってもらい、
まず家賃・そして南向きの２階以上、学校が近く、スーパーマーケット等
買い物のできる所からの距離が条件でした。
パンフレットである程度絞り込んでいましたので、実際の部屋・周辺環境で
決定するつもりでした。早めに探しに行ったせいか、鉄骨造５階建で学校から
徒歩２～３分、大家さんが敷地内でお米やさんと宅急便の取扱所を
経営していて、目の前は銀行、スーパーも斜め前という絶好の所でした。
住んでみた感想は、学校が近い、買い物便利、大家さんが宅急便の取扱を
しているので実家の荷物もすぐ届くし、自分の帰省でも着替えを着払いで
送るのに都合が良い、とかなり充実しています。
ただ、悪い点は、風呂とトイレが一緒で洗い場がないこと。
トイレに入っていても隣の物音が聞こえ、神経を使うことが気に入らない
点でした。
でも総合するとプラス評価です。エレベータのない4階ですが、防犯も
１階に２部屋の小さなマンションなので安心しています。

札幌市内は今が紅葉の見ごろでしょうか。
　
冬が来る前にお部屋を探してる人がいらっしゃいます。
中古マンションの売買の問い合わせが増えてきました。
投資用の物件にも関心のある人が多いようです。
お勧め賃貸マンション
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
部屋探し体験談
　部屋探し体験談　藤女子大学　I.K
　　　　　　　　　　　　
細かな事かもしれませんが、２階と３階で迷ったことがあります。
3階建てアパートの２階と３階で、間取りは変わりませんでした。
３階だと毎日の上り下りをするのは、体調が悪い時とかつらいかな、
など色々迷ったのですが、最終的に３階に決めました。
その選択は本当に良かったと思っています。
何と言っても、窓から見える景色がとても気持ちよかったからです。
そんなたいした景色ではないのですが、やはり２階からより見晴らしが
良かっただろうし空に近い感覚と遠くが見える景色はとても良い物です。
実際のところ、毎日の上り下りはそれほど苦ではなく、
１階の洗濯機まで洗濯物を持って毎日上り下りしています。
いい運動になりますよ(笑)
ただ、天井はかなり暑くなりました。北海道なのに、
夏の暑さにはびっくりしました。
でもクーラーをつければ狭い部屋なので快適になりました。
上の人の気配を全く気にしないで過ごせるのも意外とありがたい
ことだったと思います。

連休明けの火曜日はのどかな１日でした。
午後６時からカサウィスタリアの理事会が開催されました。
いろいろと問題がでてきた昭和４８年に建てられたマンションです。
　　
特に外壁や給排水管の修繕が急がれますが、３００戸近いマンションです。
工事もそれなりに費用がかります。
どのように捻出するのか？
お勧め中古マンション
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
17　マンション投資と今後 Ⅱ
マンション投資第２５の鉄人
　　　　　　外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
ほんとにマンションは買ってからが勝負です。
「空室対策」から派生する様々なすべきことがあります。そして重要な賃貸付のための
ネットワーク力。
業界の横のつながりというか、「すぐに決められる」「賃貸付けができる」
ネットワーク力は管理会社の実力そのものだと思っています。
そしてそれらを十分備えた管理会社がどれだけあるかということです。
だからこそ、優れた賃貸管理会社を見つけることが重要です。
アパマンプラザのみなさんは宅建はもとより様々な資格を持っていらっしゃいます。
資格をお持ちであるということは勉強していらっしゃるということです。
業界で必要なことに熟知精通していらっしゃるわけですから
私たちオーナーにしてみれば信頼でき心強いばかりです。
知識ばかりではありません。実践もされています。ご自身所有目的で競売を
体験されたり、投資用マンションを購入し運営されたりオーナー目線に立って業務に
活かしているかたもいらっしゃいます。
ホームページでは管理物件の組合総会にも積極的に参加され私たちオーナーに旬な
情報提供をしていただけています。
アパマンプラザのみなさんは、いわばその道のプロ。エキスパートのみなさんですから
私は安心して委託しています。
数年前に実家でもっている借家の家賃滞納で相談させていただいたことがありました。
ご丁寧に聴いていただき、社長には解決方法として内容証明送付のアドバイスを
いただきました。
結果、時間はかかりましたがお陰様で最後司法の介入で強制退去執行を行うことが
できました。
私は名古屋におりその時立ち会えませんでしたが、執行現場では入居者知人の強面の
男性が大声あげて抵抗したようですが執行官が毅然と振る舞い淡々と作業が進んだと
いうことです。結局入居者は夜逃げしました。
実家にいた家内が心配しながら見守ったということですが、まるでドラマを見ている
ようだったと話していました。
マンション投資を通じアパマンプラザのみなさんと接することで知識や経験の幅が
広がっているのを実感しています。
私のマンション投資では、投資成績において反省の余地は大きいものの、こうして
反省できるのも実際に購入し運営してきたからです。
一戸当たりが高額な商品なので最初から失敗はできませんが、比較的手ごろな
区分所有から始めればいろんなことが学べます。「生きた学習」というのでしょう。
ちゃんとやればの話ですが・・・
電卓たたいて将来にわたるキャッシュフローの計算ができていればそう不安視する
必要はないと思います。
マンション投資ほど投資で安全なものはないと思います。
株や金、ＦＸなど自分の努力ではどうすることもできません。
私はT電株を今も持っています。配当は常にあり、優良株でした。
でも今回の地震にあっては・・・あっという間の出来事でした。
遠い外部の力に値動きは左右されます。他力本願。売り買いのスーピード、判断力が
求められらます。とてもリスキーです。
しかし不動産投資は値動きがゆっくりです。知恵を絞って自分で工夫することで
リスクを減らしていくことができます。
そして、厳しい状況だからこそ空室が埋まったり、入居者の方に喜んでいただけたり
したときの喜びはひとしおです。
私はマンション投資をしていますが、投資活動を通じて各地でいろんな方々と知り合い
交流できています。人との関わりが増え、むしろそちらの方が楽しく感じられています。
先輩諸氏に学ぶことは多いですし、最近始められた投資家のみなさんは勉強熱心で
本当にポジティブです。
セミナー等の懇親会ではそのパワーに圧倒されています。　本当に刺激になり励みに
なることばかりです。　
これからも自己成長のチャンスととらえマンション経営を楽しんでいきたいと考えています。
また、どこかのタイミングでその後のお話ができればと思っています。　
できたら上手くいった話がしたいですね。
ありがとうございました。
２０１１年　５月９日　　　　　鳥取県在住　Ｔ．Ｔ．

札幌は秋の訪れとともに紅葉の季節となってきました。
中島公園の木々も色が変わってきました。
アパマンプラザのダイレクトメール用のチラシ秋号が作成されました。
御希望の方はお送りいたします。
　
　
　ご連絡いただければお送りいたします。
　メールはこちらです。
　　　　↓
　[email protected]
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
17　マンション投資と今後
マンション投資第２５の鉄人
　　　　　　外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
自分はマンション投資をしてきたが、マンション投資は勉強して行えば最も安全な
投資ではないかということ。
事実、成功していらっしゃる方は多いのです。
しかし私の場合、得た教訓としては「所有することが目的」になっていたので、
実際経営としては成り立っていなかったということ。
キャッシュフローを得ることを目的とし、買う時によく分析して買い、買ったあとは
空室率をできるだけ下げること。でないと空室は収入が途絶えるばかりかそれに
比例して様々なコスト増があり、いいことはなにもないということ。
それらのために実際にやっていることや考えていることをお話ししてまいりました。
私の１５年の投資実績はご紹介してきた通りで、確かに「利回り」や「
キャッシュフロー」は購入時より落ち込んできています。
でも逆に言えば原因は分かっています。知恵を絞り、空室率を下げることで購入時の
レベルまでは難しいかも知れませんが、今後の中長期でそれらを再び上げていくことは
十分可能ではないでしょうか。。。。。　
マンション投資の現状は甘くなく、買って簡単に不労所得を得るようなイメージでは
まったくありません。
自ら考え積極的に行動しないと競争からおいていかれます。
需要が供給を上回り続け空室が増え危機感を感じています。
需給バランスの「数」もそうですが最近不動産投資に参加され所有されていってる
若い世代の方々は実によく研究しておられ賃貸経営の「質」の部分がレベルアップし
競争が厳しくなってきているのを感じます。
またそこにビジネスチャンスを見出す会社が積極的に賃貸市場のニーズを先取りし、
デザイナーズアパート等で新世代の行動をフォローしています。
建築戸数は今も増加の一途です。
「昔のマンション経営のうえにあぐらをかいてるオーナーはすたれるだけ。」
ということを今の時代は教えてくれているように思います。
今回のレポートで一棟もの（アパート、ＲＣ）についてはお話しませんでした。
私も投資商品とみた場合、リスク分散という観点から意見は持っていますが、
実体験がありませんのでコメントは控えたいと思います。
仮説ばかりで実体験に基づかない話はあまり意味がないと思っています。
いつかもし考え方が変わりアパート経営に踏み切った時にはまたこの場に
参加させていただきたいと思います。
有名な言葉に「マンションは管理を買え！」というのがあります。
なるほどその通りだなと思います。
外観や共有部、躯体を健全に維持するための「建物管理」はとても重要です。
確かにそう思います。
それプラス、私はもう一方の「賃貸管理」こそ本当に重要で、マンション投資を行う
際には欠かせない重要な要素の一番手と思っています。
サラリーマンが本業を持ちつつマンション投資し経営していくのは本当に大変です。
もし私が今アパマンプラザにやってもらっていることを自分で全部やったとしたら・・・　　　ムリです。
クレーム対応（設備故障修理、入居者関係）、退去立ち合い、内装見積もり、
工事確認、賃貸募集、属性確認、契約書取り交わし・・・等々
しかも物件が札幌のような遠隔地では管理業務など自分では絶対できません。
プロに任せるのが一番です。賃貸管理業務を信頼おける管理会社に委託するのが
一番だと思います。