山さんの不動産日記

暑い日が続くと思っていたらあっという間に９月になりました。
忙しい日が続く毎日ですが、マンション管理組合の理事会や総会にはできるだけ出席
しています。
　　
今日は午前１０時からマンション１階の管理人室でソシエール南５条の理事会が開催
されました。　議題は管理規約改正、これにかなりの時間がかかっています。
　　　
私も管理規約の作成や改正を頼まれることがありますが、大体断っています。
基本的にあまり規約はいじらない方が良いと考えているからです。
マンション管理組合内の法律・ルールはできるだけ改正しないで運用をいかにうまく
行っていくかを考えています。
管理規約は民法や区分所有法そのたの法律が関係しているので複雑です。
ルールはできる限り変えない方が重みがあります。
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相変わらず30℃以上の暑い日が続く札幌です。
残暑見舞い申し上げます。
最近は外国からの観光客も増えてきました。
中島公園を歩いていても日本語以外の言葉を耳にします。
昨日は中島公園に隣接するカサウィスタリア管理組合理事会がマンションの会議室で
行われました。
　　
定期総会を10月に控えていますのでそろそろ大詰めでしょうか。
こちらの理事の中にはマンション管理士２名、１級建築士１名、宅地建物取引主任者３名など
不動産や建物に関する資格者が多いです。
だからと言ってすべてがうまくいくとは限りません。
マンションの管理・運営に対する考え方は様々です。
しかし資格者がいると法的なことなど基本からはみ出ることはあまりありません。
マンションに関する法や規則を分からない人にうまく伝えるのもマンション管理士の
仕事でしょうか。
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暑い日が続く札幌ですが、昨日真夏の北海道マラソンが行われました。
1万1千人以上のランナーが札幌市内を走りました。
　　　
　　
　　
アパマンプラザの近くを走ったので私も観戦しました。
いろいろな人が走っている姿を見て自分も1度走ってみたくなりました。
1番最初にゴールに入ったのは公務員ランナーの川内選手でした。
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お盆が過ぎても暑い日が続く札幌です。
８月も後半になると賃貸の動きが出てきました。
都心や地下鉄駅周辺の物件が徐々に決まってきています。
人気のあるところは公園近くやスーパーなどの買い物の便の良いところでしょうか。
これから10月にかけてさらに賃貸の需要が増えることでしょう。
午後1時から中央区のライオンズシティ南３条の定期総会が管理会社大京アステージの
会議室で行われました。
　　
組合員（区分所有者）の中には東京や北海道の稚内市から来られた方もいらっしゃいました。
私は１５年ぶりにこちらのマンションの総会に出席しました。
１５年前には理事長もやっていましたが、マンションの所有権を売却してそれっきりでしたが
今年、２戸購入してどのような感じか確かめるのが目的でしたが、けっこうのんびりしている
という感じです。私が理事長をやっていたときはいろいろと改革を行いました。
うまく管理運営をやっていけばもっと良くなるマンションでしょう。
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お盆を過ぎましたが暑い日が続きます。
札幌は今日が今年の最高気温だったそうです。
それでも湿度が低いので凌ぎやすいです。
先週は管理組合の総会や理事会などありましてけっこう忙しかったです。
北区にあるシャンボール札幌の総会ではいろいろと考えなければならないと感じました。
また、ソシエール南５条の理事会ではマンション管理士としての意見を聞かれることが
増えてきました。
最近はマンションの管理組合でも女性が発言することが増えてきました。
女性は男性と違った尺度でマンションを見ているような感じです。
私はとにかく忙しい日が続きます。
お勧めマンション　人気の円山裏参道
　　

暑い日が続く今日この頃です。
ロンドンオリンピックも盛り上がっていますね。
深夜テレビで観戦しているので最近は寝不足気味です。
明日から８月１５日までアパマンプラザは夏季休暇となります。
１６日から通常営業ですのでよろしくお願いいたします。
皆様よい休暇を楽しんでください
本日のお勧め物件はこちらです。
　　　暑い日は公園にいると気持ち良いですね
　
　　　　　　　早朝の中島公園

暑い日が続く毎日ですが、札幌の夏は凌ぎやすいです。
朝晩暑さも和らぎ気持ちよく睡眠をとれます。
ロンドンオリンピックも中盤を迎えていますが、メダルを期待されとれなかった人は
気の毒ですね。特に柔道は期待と使命感が重圧となり押しつぶされた感じもします。
せっかくロンドンまで行ったのですから力を抜いて気楽戦ってほしかったです。
先月末、久々に東京のマンションの売買仲介をしました。
人気の渋谷区笹塚　京王線徒歩５分の物件でした。
　　
　　　　
築年数の新しいグレードの高い物件でした。　東京の西新宿に事務所を構えていたときは
かなりの数の売買も行いましたが、今回は久々でしたのでうまくいってよかったです。
東京の業者さんと共同で行いましたので比較的楽にできました。感謝します。
今後も良い物件が出ましたら積極的にやっていきたいと思います。
　札幌のお勧め物件

オリンピックが始まり少し活気が出てきたようです。
日本人選手には多くのメダルを取って君が代を聞かせていただきたいですね。
今日は午後から札幌駅近くの京王プラザホテルで宅建協会不動産研修会が行われました。
税制改革について２時間ほど税理士さんの講義が行われました。
この手のテーマになると居眠りをする受講生が多いようです。
　　
　　お勧め賃貸マンション　立地・設備ともよろしいようで。

7月も早いもので後半に入りました。計画停電が心配されますが札幌は大丈夫でしょう。
今日は扇風機と火災警報器をを購入して現在賃貸募集中のマンションの空き室に
設置しました。
　
　　
　おすすめマンション
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マンション投資第２９の鉄人　（２）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　埼玉県在住　前泊王子　（専門職）
　　マンション管理組合体験談
　鉄筋コンクリートのマンションは丈夫なので、管理組合がしっかりしていても頼りなくても、
短期的には共有部をはじめとした単なる外観上の差でしかないが、長期的には大きく差が
つくだろう。
　投資型マンションは、投資家層の所有が多いので意見がまとまりやすいかと思いきや、
上記の数々のエピソードにあるように、部屋の所有者が１室の権利を保持しており、
マンション全体としてまとまった合意形成がとりづらいことが問題である。
　そもそも国土交通省のマンション標準管理規約が投資用のマンションを想定していない
ことも根本的な問題の一つといえる。
　もうひとつは管理組合役員のなり手が乏しいこと。各オーナーが部屋を所有しているにも
拘らず、無関心層がとても多い。総会出席はおろか総会の資料さえ読んでいない人がいる。
国土交通省もこれらの問題は承知しているようで、管理組合機能を管理会社に委託させて
しまうような案を検討中とも聞く。
　この場合さらに所有者の金銭的負担が増えるかもしれない。ひょっとしたら近い将来
投資型マンションの管理組合はなくなり、役員の業務から解放される日もくるかもしれない。
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　波乱、問題例ばかり書いてきたが、どうしようもない管理会社、管理組合は意外と少ない。
なり手が少ないことは、自分が積極的に動けば役員に簡単になれ、少しでもマンション管理を
改善できるかもしれないということでもある。
　おすすめは、定年退職後間もない人たちである。時間の余裕もあり、交渉、連絡、
見積もり、相談等は、会社員時代の経験が生きる。　管理会社と二人三脚で進められるので
一般常識があれば大丈夫。むしろ会社時代はお偉いさんでなかった人がいいかも。
　要は質を保ちつつ管理費、長期修繕の無駄な支出を削り、できるだけ収入を
増やすことである。マンションの管理に精通していくと、自分の部屋の経営にもよい効果が
出てくる。修繕積立金残高も多すぎたり、足りなさすぎたら問題で、所有時期によっても
負担の不公平感はありうるが、結局ははじめに多めに払うか、あとで多めに払うかの
差でしかない。
　私個人としては、あまり多くの時間を費やして本業に差し支えると本末転倒になるので
気をつけたい。マンション「管理組合」の鉄人の道はまだまだ遠い。
自分に言い聞かせるようで申し訳ないが、トラブル、難題を楽しむぐらいの気持ちで
いきたいものである。
こちらが　→第２９の鉄人のまとめ

７月も中旬になると天気の良い暑い日が続きます。
札幌は観光シーズンとあって外国人や旅行カバンを持った人を多く見かけます。
マンション投資されている方も避暑目的で札幌を訪れています。
話は変わりますが、最近、マンションのリフォームや設備の設置を行っていて
部屋には目や気の流れがあることに気付きました。それらに合わせて内装工事などを
しないと落ち着きのない部屋となってしまいます。自分の部屋もベッドの向きを変えて
みましたら雰囲気や気分がガラッと変わりました。
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マンション投資第２９の鉄人　（１）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　埼玉県在住　前泊王子　（専門職）
　　マンション管理組合体験談
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　1995年に新築物件を購入したが、まだバブル崩壊から間もなかったためもあり、
よい投資ではなかった。もともと資産といえるものはなく、将来に何の保証もない職種なので
常々何らかの運用が必要と考えていた。その後、不動産関連書籍で勉強し、
中古マンション経営が手ごろで有利な対象と知った。
　大学時代と大学卒業後長く住んでいた札幌に土地勘があったため、主にアパマンプラザを
通して投資を開始し、札幌の物件を買い増していった。現在札幌の物件は5室保有中。
できるだけ管理組合総会には出席するようにしているので、出席数は多い。そのため、
ほかの地方物件を含めた管理組合で、それぞれ通算監事3期、理事6期を経験した。
　今回、学級委員長以来のトップ役、はじめての理事長職を押し付けられプレッシャーを
感じている。
　最近は不動産経営に関してはつきつめると、空室を如何に減らすかと立地の2点に尽きると
考えている。もちろん、いろんな条件が相互に関連しているが、あとの要因は何とかなる。
投資そのものに関しては、いままで多くの方がマンション投資の鉄人として投稿されて
いるので、私ごときものから何も付け加えることはない。
今回はちょっと視点を変えて、マンション所有に付きものの管理組合についてとりとめもなく書く
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　わたしの本業は不動産と無縁なので、初めは社会勉強のため、オーナーとしての義務、
所有物件資産維持目的の色気ごころ等で管理組合総会に出席していた。
　専門的知識はほとんどないが、管理組合、管理会社との共同作業は実際勉強に
なることが多い。
　時に管理組合や理事会の内部対立もあり、時には常識がない人もいて、議論が紛糾し
マンション管理の事業計画がなかなかまとまらず停滞することもある。新築後10年も
管理組合総会が開かれていなかった物件もあった。総会で発言しても言いっ放し、
ガス抜きで終わる総会もある。
　偏執狂的な理事長が、管理会社の担当者をノイローゼ寸前にまで追いやった例は
笑えなかった。また特定の組合員が役員や管理会社と毎回毎回衝突するのも目撃した
ことがある。　管理組合の仕事は何もしない役員が、執拗にいちゃもんをつけて延々と
管理組合ホームページに関するIT的専門知識の議論が展開されて辟易とさせられたことも
あった。
　独断で突っ走る理事長、面倒な提案ばかりしてくる理事長、理事長の取り巻きの
イエスマン、理事長と癒着気味の管理会社、管理会社言いなりの理事長、総会資料に
間違いが多すぎる管理会社、ここでは記述できないような不備があった管理会社担当者も
いた。
　5年ぐらいの間に3度も管理会社を替えたワンマン理事長もいた。毎回「こんどこそベストの
管理会社！」というが、安さに目がくらんだのと、自分がコントロールしやすい管理会社を
求めて二転三転したようだ。何度連絡しても管理費の振り込みに応じないオーナー、
何度さまざまな方法で連絡しても連絡がつかない人に至っては、所有権という権利が
あるにしても、それに伴う義務もあるはずと義憤に駆られる。
　傍観者でいられれば傍目には楽しく、所有者、入居者の価値観の多様化といえば
聞こえはいいが、現代社会の縮図ともいえよう。これらの対価としての家賃収入でもあるので
不動産経営は利益を得なければ意味はない。
　つづく・・・・・・・