山さんの不動産日記

３月も後半に入った。
この時期は年度末で個人も会社も忙しい。
賃貸が忙しいと思っていたら、売買の申込や問合せが増えている。
より良い物件を揃えなくては。
午後６時からカサウィスタリア管理組合の理事会。
　　　　
大口の管理費等 滞納者の裁判や
不動産競売などあるのでサッサと片づけたい。
建物の修繕や防犯カメラ設置、地上デジタル放送対応などマンションの問題は尽きない。
管理組合役員や管理会社の担当者等１３名出席しているが、個性や自己主張の強い者が
多く議事進行も一筋縄とはいかない。
そこで昨日は、主張に対して合理的な説明や法的根拠を求めた。すると野次のような主張を
していた者も少しはおとなしくなった。
修繕工事の見積もり合わせも数件あったが、大手ゼネコンに元勤務していた１級建築士も
いるので比較的にスムーズに決定した。
午後８時に閉会し次回の理事会のためにと出席者夫々にキッチリ挨拶して会社に戻った。
オススメ北大近くの家具付マンション　チサンマンション札幌第一
オススメ札幌駅近くの賃貸マンション　ダイアパレス植物園前
部屋探し体験談　(北海道大学１年　J.Yさん)　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
僕は大学の前期試験合格発表の２日後に札幌に行き、部屋を探した。
とりあえず、学校に近い、家賃が安い、広い部屋がいいという理想を掲げていた。
とりわけ、北海道の冬は雪がヤバイと聞いていたので、学校に近いというのは重要だった。
北大の生協に、部屋探しのための特別コーナーがあり、大学の新入生はそこで部屋を探す人が多い。
僕もそこで部屋を探した。
上に挙げたような条件を担当してくれた先輩に言うと、それに合うようなマンションを探してくれて、
また実際にそこの物件に電話してもらい、すぐに見に行くことができた。
大学にすごく近いマンションは大人気で、僕が見に行ったあとすぐに全部屋いっぱいになってしまった。
なので、大学にすごく近いなどのいい物件に住みたい人はできるだけ早く部屋を探したほうがいい。
結局２個目に見に行ったマンションを選び、そこに今住んでいるが、割と満足している。
インターネットに接続できるか、浴室やトイレなどの事もよく調べておいたほうがいい。
とりあえず広さがかなり重要であることは、住み始めてからわかった。

今日の札幌は、天気も良く穏やかな１日だった。
午前中、自社物件ＧＳハイム中島公園の退去立会い。
家具付物件で丁度２年間入居されていた。室内は一部汚れがあったが、概ね問題ない。
退去した入居者は、設備等も問題ないと言っていた。
恐らく勤務先の関係で引っ越したようだ。
家具・家電付物件なので賃貸募集はしやすい。パイプベッドが設置されているので
これを木製のベッドに取り替える予定。
話は変わるが、最近、食品類の貰い物や抽選会での当たり物が幾つかありました。
　　　
マイレージカードのポイントが貯まり赤白ワインセットを頂いた。白ワインは飲んでしまったが。
続いて水戸のお客様から水戸納豆を頂いた。ダイエット効果があるかな？納豆は良質な植物
性蛋白質なのでありがたい。
そして先日札幌パークホテルで札幌市内のPanasonic店が集結して行われたハッピー春祭りの
抽選会で２等賞（グルメ賞）の紅ズワイ蟹缶セットが当たった。蟹はカルニチンを多く含んでいて
健康に良い。
二八蕎麦、蕎麦はルチンを含んでいるのでこれも健康によい。
体に良いものを頂いたので健康な年になりそうだ。
同じ当たり物でも生涯で一度当たるかどうかのものが当たる一年としたい。
オススメ賃貸マンション　ＧＳハイム中島公園

今日の札幌は午前中雪も降ったが、午後からは天候も回復し気持ちの良い天気だった。
午前１０時から札幌市中央区ソシェール南５条管理人室において、管理組合理事会が
開催された。
　　　　　　　　　　　※写真撮影のため私は写っていません
　　　　
議題内容の中心は、平成１８年度決算報告、１９年度予算案のチェック。
決算書を管理人が一通り読み終え議長が質問・意見ある方は発言てくださいと言って、
間を置いて誰も発言しないのを確認してから、私が発言した。
決算書に関して問題点が幾つか読み取れた。問題が解決しないまま時間がどんどん経過
していく。会計処理、その他このままではいけないという結果になった。
ここのマンションは自主管理。私は常々自主管理には問題があると主張してきた。
今まで単式簿記でやっていて非常に分かりづらく問題もあるので決算報告、予算案の会計
処理を複式簿記にやり直すことになった。１ヵ月後に再度理事会を開催。
マンションの管理も中国の孔子が言った｢学んでいよいよ苦しみ、極めていよいよ迷う｣と言った
ところか。　これは趣味でやっているダンスにも言える言葉。
問題が山積しているので管理会社に委託したほうが良いかもしれないという流れになって
きた。
なんだカンダで終ったのは１３時。
今回の理事会で自分自身、管理組合の決算・予算の会計処理等や事業計画に関しては、
かなりの力があることに気がついた。問題提起、解決方法など周りの者が納得する表情が
読み取れる。
オススメ売買物件　シャンボール豊平
オススメ賃貸物件　カサウィスタリア

早いもので３月も中盤。昨日からの大雪で空のダイヤも時間の変更を余儀なくされている。
朝からの除雪は、一度片づけた除雪用の道具を奥から引っ張り出しての作業。
今年は雪が少ないと言われたが、これからどうなることか。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
平成１８年度分の所得税（個人所得）の確定申告の締め切りが３月１５日。
今年は会計ソフトの『弥生』を真面目に？つけていた事もありスムーズにできた。
マンションを２戸購入し３戸売却した。その内の１戸はマンションの管理人室を管理組合に
相場より安く売却。
全体を見ると現金で購入しているマンションもあるので家賃収入がそこそこあったが、
建物の減価償却費や青色申告特別控除（６５万円）があったので思ったより税金を支払わ
ずに済んだ。
ここ数年アパートやマンションの賃貸業をする人が増えている。
書店では『サラリーマンでもできるアパート・マンション経営』などの本を多く見かけるが、
実際のところは、｢サラリーマンだからこそできるアパート・マンション経営｣の方が正しいだろう。
アパート・マンションの賃貸業は、ある程度、基本を覚えれば多くの時間を必要としないし、
給与所得の安定収入があるサラリーマンにピッタリです。
これから始める人には区分所有のマンションをオススメします。
お客様無料相談室もございますのでご利用ください。
札幌部屋探し体験談　　札幌市大学生
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　
学生会館を選ぶにあたって私が重視したのは、学校までの距離。それと、お風呂とトイレが別々についてること。あとは食事も朝・夕とついてるから料理をする必要も無いと思い、今の学生会館を選びました。
　でも実際住んで半年たって思うのは門限とかが意外と厳しく、料理をしなくていいといっても、時々料理をしたくなりそんなときはわざわざ別の階にいってフライパンなどを持参しなくてはいけないのでそういうところでは今は１人暮らしをしたいと考えています。
　あと今後部屋を選ぶときには日当たりと風通しの良さも頭に入れておいた方がいいと思います。
オススメ賃貸マンション　カサウィスタリア

今日は、朝からの雪で冬に逆戻り。
国公立大学後期 試験で北大に向かった。
営業部全員でチラシ配り。
　　　　　　北海道大学正門
　
少子化の影響か受験生は予想外に少なかった。
とりあえず、今年の大学・短期大学生のチラシ等の配布はこれで終了。
今後は、インターネット上でのホームページ対策。
昨日、今日と学生の賃貸申込・問合せが増えている。
オススメ賃貸マンション　
北大近く　メゾン・ド・グルー
札幌医科大学近く　ダイアパレス大通第二
部屋探し体験談　札幌市　学生
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　
私は今年の３月に引越しをしました。引越しをしようと思ったのは隣の人がうるさかった
からですが、学年が変わる時期で季節的にもちょうどいい機会だったというのもあります。
私はまず、引越しするにあたって不動産屋さんに行きました。そこで物件を探したのですが、
いろいろな物件があり目移りしてしまって結局15件くらいを実際に見てまわって今住んで
いるところに決めました。
部屋を選ぶときに重視したのは防犯設備が整っているかどうかです。女の一人暮らし
なので安心して住むことができるところを探しました。今のところは優しい大家さんがいて、
そこも気に入っています。
騒音についても札幌は雪国なので部屋の気密性は高いですが、隣からの音が実際にどれ
くらい響くかは、部屋にいって試してみるのが一番だと思いました。
部屋の広さも以前住んでいたところよりも大きい方が良かったので、それも不動産屋さんに
言って探してもらいました。
不動産屋さんからは部屋探しのポイントや、裏話などいろんな役に立つことを聞けたので、
頼んでみてよかったと思います。一人だけだとこんなに部屋を見てまわることもできなかったし、
疑問があってもすぐに聞けないので大変だったと思います。
引っ越すときは大きな家具から服や食器みたいな小さなものまで全部運ばないといけない
ので人手が要ります。私は友達に手伝ってもらって引越ししましたが、やっぱり大変でした。
手続きなんかもあってかなり面倒だったので、引越しはもうやりたくないというのが正直な
気持ちです。
これから部屋を探す人は引越ししなくてすむように最初から自分にあった部屋を探すのが
いいと思います。

国公立大学受験合格発表後の土曜日とあって学生を中心に賃貸のお客様が多数来店。
北区と中央区・豊平区の賃貸の申込があったが、この時期は家具・家電付の契約割合が高い。
午前中はアパマンプラザ自社ﾋﾞﾙの中島公園ステーションプラザに関しての打ち合わせを
設計会社のＰ社の社長、施工会社のＭ社の部長と２時間した。
このﾋﾞﾙは耐震設計の構造計算は問題ないとのこと。
午後から自社物件のシャンボール豊平３階の退去立会い。このマンションはリフォームして
売りに出す。
午後３時からグランドール６８管理組合の理事会。理事５名全員出席、総会前の打ち合わせ
とあって内容の濃い理事会であった。
私が管理組合の役員をやっているマンションはどこも出席率が良い。
事前に役員の都合も確認するが、他に交通費や出席のための拘束時間の出席料を支給
するのが良いのだろう。
　
　
人間は感情と勘定で動く。会議の内容も大事だが、出すものは金額は僅かでもきちんと
出さなければ。
オススメ賃貸マンション　ダイアパレス麻生　家具家電付

札幌市内の雪解けは例年になく早い。
幹線道路には雪も無く車のスピードも速くなってきた。このような時期に自動車事故が多く
発生するので注意が必要。
先日も近くの路上で車の接触事故がありパトカーの他に消防自動車も来ていた。
話は変わるが、本日、午後１時３０分から北海道宅地建物取引業協会主催の会員業務研修会
が札幌ローヤルホテルで行われた。
　　
今日を含め３回に分けて行われるが、会場は満員。１０年前の講習会は空席も目立ったが
最近はいつも混んでいる。
講師は東京から来られた弁護士。主に土地・建物の契約時の重要事項説明書の作成について。
最近の耐震構造問題やアスベスト・瑕疵担保責任などだったが、２時間の時間では足りない。
会社に戻ると先日、札幌地方裁判所の不動産競売でワンルームマンションを落札したＭさんが
来社された。
Ｍさんが落札した物件の家賃相場、販売価格その他を私に尋ねてきた。
Ｍさんとはもう１５年来の付合いでＭさんが所有していたマンションの賃貸や売買の斡旋を
過去にいくつも扱った。
今回落札した札幌市内のワンルームマンションを所有するのを止めて保証金１８万円を流そうか
どうか迷っている。
１７０万円で落札したが、マンション管理組合に対する管理費等の滞納金が３０万円、所有権
移転等の登記費用６万円、不動産取得税１０万円、内装工事費が１０万円、売却仲介手数料
１５万円その他に１０万円かかると計算して合計２５１万円。
私が査定したところ、このマンションの売買価格はリフォームしても２２０万円～２３０万円程度。
売却期間が長引けば毎月の管理費等もかかる。
賃貸に出しても回収するのに期間がかかるし、賃借人も簡単に見つかるかどうか不安だ。
Ｍさんは素人ではないが売却可能な価格を間違えたようだ。
札幌市内のワンルーム・１ＤＫマンション等は競売で落札・売却してもあまり利益は期待でき
ないのが現状。物件によっては管理費等の滞納金や落札物件の内装工事費・設備補修費等が
嵩んで赤字になる例もある。
不動産競売を長くやっているプロと素人の違いは入札価格の組み立て方が違う。
これから書くことは、本来極秘事項ですが、今回特別サービス致します。
マンションの不動産競売の場合
素人は最低売却価格（現在は買受け可能価格と言う）に管理費等の滞納金、登記費用、
不動産取得税、内装工事費、仲介手数料（不動産業者に依頼する場合）、他に競争相手
がいるのでさらにプラスαして落札価格を決定する。
プロは最初に売却可能価格を決めてから管理費等の滞納金、登記費用、不動産取得税、
内装工事費等の諸経費を差し引いていく。そこにプラスαして落札価格を決定する。競売の
プロは販売価格から逆算する。決して無理をしないしので損もしない。
最近は素人の入札者も多く、落札価格も数年前から見ると高くなっている。
しかし、競売物件の質は落ちているようだ。
　オススメ札幌中古マンション。　ライオンズマンション第３中島公園

今日は待ちに待った？大学受験の合格発表だ。
札幌の天候は晴れ、気温は低く寒いが受験生には暖かい日であってほしい。
　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　北海道大学
　　　　
　
今日から学生の賃貸マンションの大きな部屋探しの波が押し寄せてくる。
札幌では特に北海道大学周辺の賃貸マンションの問合せが増えるだろう。
早い人は合格発表前に賃貸借契約したり仮契約する人も多数いた。
中には受験前に北大近くのマンションを購入して受験日に買ったマンションを
確認する学生までいた。
申込や契約をされた方は是非とも合格していただきたい。
北海道大学 徒歩圏内のオススメ賃貸マンション　
メゾン・ド・グルー
チサンマンション札幌第一
リラハイツ北１４条
北大周辺他にも多数あります
札幌賃貸マンション部屋探し体験談　(北海道大学3年　K.Tさん)　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　
私は大学三年になってから札幌で一人暮らしを始め、
現在は大学の近くにあるマンションに住んでいます。
探す際に求めた条件は、サークルと大学、双方へのアクセスの良さでした。
私の所属しているサークルは自分のとは別の大学での活動なので、
どちらにも行きやすい立地のマンションを探したかったということです。
「授業を受ける→家に寄る→サークルに行く」このルートからできる限り
無駄を省きたいと思っていました。昨年まで実家から通っており、
一日の多くの時間を移動に費やしていた経験があるからです。
結論から言えば、この条件を優先したことは間違いではなかったと思います。
が、もっと色々な知識をふまえて選んでいれば、別の選択肢もあったかなと。
たとえば、ガスがプロパンであるか否かは考えるべきだったうちの最たるものでした。
３月ですらあの料金なら、冬季は・・・と考えると、今から恐ろしいです。
少しずつ節約して、冬に備えています。
大学生協の仲介だからと信頼しきらず、ネットや周りの人たちから
沢山の知識を仕入れておく必要性を感じました。
(今回が成功の部類だったのはラッキーでした。今度はもっと調べてから動きたいなと)
ものを買う際にも入念な準備をした上で比較し、購入するように
人生の数年を過ごすであろう家の選択は、慎重に越したことはないなと思います。
これは当たり前のことではあるのですが、実際に住んではじめてその実感が沸きました。
頭ではわかっていても、実際に体験しないことには徹底できないでしょう。
卒業する前にこういった体験ができ、自立の準備ができたことは嬉しく思います。
知識をしっかり仕入れ、取捨選択し、自分のライフスタイルに合った所を選ぶ。
改めてこの行為の意味を考えるのが大切なことだと思います。
その部屋に自分が住んでいるところを想像するのも良いかもしれません。
家具はどういう配置になって、寝るときはどこで、友達が来たときはこうなって・・・。
いろんな家に住んだような感覚になれそうで、ちょっと楽しそうだなぁと。
今度部屋探しをする際には、個人的に実践してみようと思っています。

今日の札幌は、朝から風が強い雨降りの１日だった。
私が理事長をやっている中央区のＧマンションの集合ゴミ箱が強風で飛ばされたと管理会社
から連絡が入った。
午前中はアパマンプラザのホームページのチェックをした後、私が所有するパロスリバーサイド
マンションのカーペットの採寸とクリーニングするカーテンを取りに行った。
このマンションは家具・家電を設置して賃貸募集することにした。
昼食を取った後、午後からはホームページの解析を行い今後の賃貸の募集対策を行った。
最近、検索エンジンポータルサイトのＹａｈｏｏやＧｏｏｇｌｅのルールに大きな変化があったらしい。
毎日、チェックして色々試したがどうにも結果が出なかった。
　　　　　
アパマンプラザのホームページ制作担当のＩ 君と色々打ち合わせをしてもう一度原点に戻って
やり直すことにした。
Ｉ 君はとても優秀な成年で自宅に帰ってもインターネットやホームページに関して勉強している。
打ち合わせをしてなんとかいけそうなイメージができた。
私は、パソコン画面に向かう時に愛用するメガネがある。フライフィッシング(釣り）に行く時に
使用する偏光グラス。このメガネをかけると目が疲れない。
　　
最初の頃は社員におかしな色メガネをかけてると笑われたが。
オススメ賃貸マンション　パロスリバーサイド　家具・家電設置予定
部屋探し体験談　北星学園大学学生（札幌市在住）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　まず私が部屋探しをするときに重視したこととしては、①家賃が安い②学校と駅に近い③
スーパーに近い　ということでした。
　さすがに、②や③を満たす物件を調べると、なかなか家賃が安いところはみつからなかった
のですが、とにかく粘っていろんな物件を見て回った結果、それなりに満足できる物件をみつける
ことができました。
　いろんな人の話しをきいていると、焦って決めて後悔する人がたくさんいるようです。
特に合格発表後から部屋探しを始めると、いい物件が取られるのではないかとか、早く決めて
面倒なことを終わらせてしまいたいという気持ちから、焦る人が多いかと思います。
しかし部屋探しをする時には、粘っていろいろみせてもらう、というよりも、「不動産会社はひとつ
にこだわらない」ということが大切だと思います。
ひとつの不動産会社にこだわってしまって、妥協すべきでないところを妥協せざるを得なくなって
しまうのはすごくもったいないことです。実際私も一つ目の不動産会社で見た物件では不満
だったので、ほかも回ってみたことで、いい物件をみつけることができました。
さらには、色んな不動産会社を回りまくれば、どこまで妥協できてどこまで妥協しなくてもいいの
かが見えてくると思います。合格発表前から部屋探しをしてキープしておいてもらうのもかなり
いい手だと思いますよ☆

最近、お客様からの相談が増えてきました。
　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
１．賃借人（入居者）さんの相談では
　①室内の設備の不具合、　ストーブ、湯沸し気、水漏れや排水の詰まり、その他
　②騒音　同じマンション内での隣・近所の音がうるさい
　③結露の発生　
①の問題に関してはアパマンプラザの管理物件について言えば対応が早いです。
　特に冬場のストーブは早くしないとクレームが大きくなるので故障している間は
　ポータブルストーブを無料で貸し出しています。また古いストーブなどは所有者
　（大家さん）に交換を進めます。
　湯沸し気に関しても最近、パロマ・リンナイ製でマスコミなどでも多く取り上げられて
　ますので修理交換などの対応を素早くするように所有者と交渉をスピーディにしています。
　水漏れや排水の詰まりなども基本的に現地確認をした上で当日もしくは翌日には
　使用できるように対応しています。
②の騒音問題は、意外と時間がかかることが多いです。これは事実確認から始まって
　管理人・所有者・加害者・被害者と打ち合わせをしなければなりません。
　契約書・マンションの管理規約・建物の構造上の問題など色々な角度から検証しなければ
　なりません。
③結露に関しては、マンションの構造上の問題と入居者の使用上の問題がありますが、
　多くは外と室内の気温差が結露の原因となることが多いので、内側の窓ガラスの交換
　を勧めます。木枠の窓よりもプラストサッシ、さらに硝子をペア硝子にするとよいでしょう。
　結露はそのままにおくとカビ等が発生して健康上害をおよぼします。退去後もリフォーム
代金が嵩みますので早いうちに対処したほうが良いでしょう。
　
２・オーナー(大家）さんの相談は
　①家賃をキチンと支払ってくれないので回収する良い手立てはないか。
　②空室を早く決めるにはどうしたらよいか？
　③退去後の内装工事費は賃借人にどの程度請求できるか？
　④裁判に関して
①の滞納家賃の回収問題は、期日までに支払わない賃借人に一番の問題がありますが
　契約書に基づいてキチンと請求行為を行わない所有者に問題がある場合もあります。
　賃料請求は基本的には契約書に基づき機械的に行うとよいでしょう。
　滞納金が増えない内に先手先手と働きかけるのが大切です。
　本人（賃借人・入居者）がダメなら保証人。それでもダメなら内容証明書で請求する。
　だいたいこれで８０～９０％は回収できます。
　それでもダメなら一度、不動産業者や専門家に相談する事も必要です。
②の空室対策は、貸主である所有者は勉強する必要があります。昔ながらのアパート経営
　では、賃貸マンション・アパートの供給量多い現代では不動産業者に入居者募集を頼んだ
　からと言って、立地が良いか運がよくなければ簡単に決まらないでしょう。
　賃料設定・設備の充実・インターネットなどの通信網・そして募集に関してよい不動産業者
　かどうか？　不動産業者にホームページがあるのか。ホームページの内容が充実しているか。
　今はＩＴ時代なのでお客様の大半はインターネットで部屋探しをやっています。
③退去後のリフォームや室内クリーニングは必要。入居者が退去した後の部屋が　綺麗で
　あれば問題ないが、修理が必要であれば入居者にどこまで請求できるのか。
　所有者の負担割合は。
　基本的には賃貸借契約書に誰が見ても分かるように明記しておくのが良いだろう。
　問題となった時に敷金が潤滑油的な役割をするのだろう。
　最近、敷金無しの入居者募集を見かけるが、所有者・不動産業者は敷金について今一度勉強
　するとよいでしょう。敷金は古くからある実用的なものです。
④裁判は決して最善策だとは思いませんが、他に解決の糸口が見つからなければこれも大切な
　解決策でしょう。
孫子の兵法に｢百戦百勝は、善の善にあらず、戦わずして人の兵を屈するは、善の善なるものなり｣
とあります。
　相談に来られた方には最初に裁判とはどのようなものかから説明します。
　殆どの人は裁判の経験はありません。
　裁判所、簡易裁判所について、裁判官の考え方、司法委員は、原告、被告、代理人に
　なれる人、司法書士、弁護士、判決、和解、訴状、答弁書、小額訴訟、陳述書、準備書面
　など基本的なことから説明して刑事裁判と民事裁判の違いなど裁判とはどのようなことか。
　民事裁判の場合裁判官が望むのは第１に和解でしょう。
　当然、駆け引きも大事です。
てな訳で我々も常日頃勉強しなければなりません。
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