山さんの不動産日記

今日の札幌は昨日に続き快晴。
気持ちのよい一日でした。市内都心部は観光客も多く海外からも来ているようです。
午前中北区札幌駅から近いシャンボール札幌の物件調査に行きました。
最近会社で購入した物件でバルコニーも付いており、眼下には北海道大学キャンパスが
広がり、深まった秋を告げる紅葉の木々が目に入ります。
　　　　　シャンボール札幌から北大方面を観る
　
　　　　　北街道大学構内で撮影
　
　
　
　
　
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札幌の今日の天気は快晴でしたが、初霜が見られました。
中島公園の紅葉も今が真っ盛りで早朝はカメラマンが多数、池の周りで写真撮影しております。
ここに来て賃貸の動きも活発になってきました。　豊平区の平岸界隈や札幌医科大学から
円山公園にかけて札幌駅や北大付近、そして海外から留学生もこの時期へ家捜しをしています。
家具付やマンスリー物件にも人気があるようです。
話は変わりますが、札幌地方裁判所で不動産競売の開札が行われました。
対象物件は全部で２３件（土地、戸建、マンション、共同住宅、倉庫、事務所、店舗）そのうち
札幌市内は１５件、競売の件数がめっきり減りました。　任意売却が増えていることもありますが
驚くほど少ないです。
今回の競売では弊社でもマンションを２件入札しました。　１つは中島公園から近いコロナード
中島の２ＤＫタイプ４階、もう１件は豊平区の北海学園大学から近いダイアパレス水車町１ＬＤＫ
タイプ６階賃貸中の物件。
コロナード中島は現在、当社でも数件所有している馴染みのある物件ですが、今回の物件は
昭和６０年建築で販売当初からの所有者が居住している。内装状態も痛んでいることも考えられ
価格を低めに入札した。
　　　　　　　　　コロナード中島
　
全部で入札者は７人であったが、弊社の落札順位の結果は上から４番目だった。
最高入札者の価格は弊社でリフォームし通常販売する価格よりいだろう。
ダイアパレス水車町の方は６件の入札があり弊社の落札価格は上から２番目（次順位）でした。
この物件は１番札と弊社の入札価格差は１２５万円あり、やはり落札価格は弊社の販売予定
価格より高かった。
　　　　　　　　　ダイアパレス水車町
　　
両物件とも落札者は個人の入札であったが、落札価格はかなり高い。　これでは競売の面白み
に欠けメリットもないだろう。　他に面白そうな物件で札幌駅前の３７山京ビルがあったが、これも
落札価格は高かった。
　　　　　　　　　３７山京ビル
　
基本的に競売は、無理をしない方がよいだろう。　弊社でも積極的に行ってはいない。
物件調査や売買仕入れの勘を養うために行っている。落札しても管理費等の滞納金の支払いや
敷金返還義務、内装工事費、立ち退きなど出費が予想されるので、あまりよい仕入れ先とは言え
ないだろう。
競売でマンション購入するよりは、アパマンプラザで買った方が安くて安心のような感じ。
近いうちに競売の鉄人　第十六の鉄人に登場してもらいます。
オススメ売買マンション ファミール大通　賃貸が決まりました

札幌の天気はめまぐるしく変化し気温も日中と朝晩では温度差があります。
アパマンプラザの前にある中島公園も木の葉の色も変わって紅葉の季節となりました。
　　　　　　　　　　　　カサウィスタリア屋上から撮影
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　オススメマンション　中島公園横

今日の札幌は晴れ、昨日に比べて日中の気温は高かった。
午後４時より全国ビルニューオリンピア区分所有者の会の会合が近くのホテルで開催された。
何年もマンション定期総会が開催されていない。　決算、事業計画、予算などの収支報告
その他会計報告がなされていない。
　　　　　
　　　　　
ある区分所有者のために大きな問題を複数抱え泥沼状態が続いている。
この状態を脱皮するために会合を開いて打開策を練っているが相当な時間がかかりそう。
基本的には裁判に持ち込むしか方法がないようだ。
細い１本の糸を頼りに丁寧に作業を進める。
このようなマンションではマンションの法律・規約そして運営のできる者が中にいないと
蟻地獄の状態が続く。
私の今までの経験と頭脳の集大成を発揮する場となろう。
オススメマンション　ライオンズマンション中島公園　何と賃料２９，０００円

今日の札幌の天気は曇りのち雨、午後から晴れ。
最近の天候は目まぐるしく変化する。　賃貸売買共に動きはあるが、お客様が求める物件が
多少偏っている。
全体的に供給が需要を上回っているが、お客様の求めている物件は重複しているようだ。
ピンポイントで人気物件を上げていかなければ満足してくれないだろう。
会社でも良い物件が出ればどんどん購入するようにしている。
昨日、カサウィスタリア　管理組合法人度理事会が行われた。
　　　
議題は１１月に行われる管理組合総会の議案チェック。　決算、事業計画、予算、役員改選など。
事業計画は給排水管、高架水槽の診断、一階玄関とエントランス・ホール、メールボックスの
改修工事。　事業計画に消極的な理事もいたが築３０年以上経過しているのでマンションの顔、
玄関・ロビーは多少思い切って改修した方が内外共に印象が良くなるだろう。居住していて
優越感を抱くようなマンションにならなくては今後資産価値の工場は望めない。
札幌市内のマンションでは、南４条ユニハウスが一階玄関部分の改修工事に成功している。
修繕積立金等の貯まったお金はある程度使っていかなければ人はついてこない。
古いマンションは一階の改修工事に予算をしっかり取って積極的に行いましょう。
オススメマンション　ダイアパレス北３４条

今日の札幌は、気温が低く天気は曇り。
札幌ドームで行われたパリーグ　クライマックスシリーズ第２戦、日ハム対ロッテ戦を観戦した。
　　
プロ野球観戦は今年初めて。　会場は４２，２００人以上の観客で満員。
一部のロッテ応援団を除いて、あとはファイターズのユニホームを着た日ハム大応援団。
私が昨年見た応援に比べて応援の仕方も皆さん歌や鳴り物を手にして様になっている。
日ハムの上品な応援に比べてロッテは数は少ないが、鳴り物は手にしない迫力のある泥臭い
統一された応援で、見ていて引き込まれそうな感じ。
試合は最初日ハムが先行したが、ロッテのホームラン攻勢に完敗した。
明日からの試合は応援に行けないが、是非とも勝って日本シリーズに進出していただきたい。
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今日の札幌の天気は晴れ。　昨日から朝晩の寒さが増してきた。
そろそろストーブが必要になる。故障や不具合のある場合はお早めに修理しましょう。
仕事の方は、賃貸・売買共に申込が増えている。例年雪が降る前に、寒くなる前に引越しを
考えている人が多い。　気合を入れて一人でも多く暖かい部屋を提供しよう。
最近読んでいる書籍の中に松下幸之助さんの本がある。　経営の神様と呼ばれる幸之助さんの
本は今までに何冊も読んでいるが、成功哲学はとても参考になる。
今回の本『松下幸之助の見方・考え方』(発行ＰＨＰ研究所）は、たまたま平積みしていたのが
目にとまり購入した。
　　
幸之助さんが小学校を卒業してない話はよく聞くが、本文の中に１９歳の時、関西商工学校に
通っていたが、授業が口述筆記で、漢字を知らない幸之助さんが授業のスピードについていく
ことができずに中退し、学業に挫折したとの記載があった。
私も漢字は苦手で今でも苦労しているが、経営の神様が漢字が出来ずに学校を中退したことは
知らなかった。
皆様、１つや２つ苦手なことがあってもめげずに頑張りましょう。
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本日、午前１０時より札幌簡易裁判所にて「経営者が行方不明の賃貸店舗の賃料請求と残置物
処理」に関しての第２回口頭弁論が行われた。　法廷は会話しやすい円卓式の法廷。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　札幌簡易裁判所
　
私は原告だが、賃借人の連帯保証人は元政治家、そして代理人弁護士は７０歳を超える
年季の入った一見温厚そうなベテラン弁護士。
基本的には裁判官もこちらの主張を認めているが、問題は行方不明の飲食店経営者が置いて
行った多数の残置物に関して。
相手側のベテラン弁護士は自らはあまり多くを語らず、全体を把握しながら、こちらの出かたを見
ながら有利な情報を探している模様。
裁判官は和解に持ち込もうとして「お互いに譲歩」という言葉を繰り返して使っていた。
こちらも条件が整えば和解しましょうと言葉を返した。
居住用の賃貸借契約では裁判は殆ど行わないが、店舗に関しては複雑になってしまうので裁判
しか手立てがない。　店を閉めたのなら設備・備品・道具も片づけましょう。
次回口頭弁論は１１月中旬。
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昨日は、狸小路にあるラテンパブ『ハバナ』で午後７時３０分から行われたスペインワインと
スペイン料理の会食に参加した。　私が到着したのは仕事の都合で午後９時でしたが、皆さん
かなりできあがって場は盛り上がっていました。
　
出席者の中には近々結婚するカップルや先日パリーグ優勝を決めた日本ハムの選手もいたので
お祝いを兼ねて乾杯した。
　
このような場にラテン人がいると明るく楽しい雰囲気になる。是非クライマックスシリーズ、日本
シリーズを制して二年連続日本一になって北海道を盛り上げてほしい。
今回は雰囲気も良かった事もあり、２０本以上のワインが早々空いてしまうと、日本ハムの
選手がワインを何本か振舞ってくれた。　クライマックスシリーズではホームランを打ってくれる
ことだろう。　ヒーローインタビューのリハーサルもやっておられました。
　
　オススメ賃貸マンション　ファミール中の島　管理がしっかりしています。
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部屋探し体験談
　　専修大学　川崎市　R.H　
　　　　　　
　私が初めて一人暮らしをする部屋を選ぶ際に決め手となったのは、①駅が近い（徒歩５分以内）ことと、学生の多い街なので同じ学校に通う仲間も多く安心感があることでした。学校が山の上にあるので少しでもアクセスを良くし、通学にかける時間を短縮できればと思い、これを優先させるため多少の不便はつきものと他の条件は我慢することにしました。また、同じマンションには同じ大学へ通う友達、先輩も多く、身近に頼れる人がいるというのは初めての一人暮らしでも心強かったです。
　しかし、いくら我慢するといっても最低限譲れない条件が有りました。それは「トイレ・風呂が分かれていて、洗面台がついていること」です。学生向けの物件が多い地域なのでユニットバスタイプの部屋が多かったのですが、そこは不動産会社の方に条件に合う部屋を探していただきました。
　そして「治安面で問題が無いこと」です。部屋探しを始めるのが遅く、学生会館に入居できなかったのでマンション暮らしをすることになりましたが、学生会館よりマンションの方がセキュリティの面で劣っているのでは…と不安でした。ですから、帰り道にコンビニなどがあり夜でもある程度の人通りのある場所に絞って物件をさがしてもらいました。
　アクセスもよく、最低限のラインはクリアしている部屋を見つけていただき、住む部屋も決めたのですが、入居するまで部屋を見学することが出来なかったので非常に心配でした。そして引越し当日に部屋の前まできて衝撃が！部屋自体が階段の途中にあったのです！！階数があまりないためエレベーターが無く、階段を使う以外ないので深夜に帰宅する人の足音が眠っていても聞こえ、最初はあまり安眠できませんでした。
　そして、虫が多いのです…。いくら掃除をしてもどこかに隙間があるのかとにかくよく出ます。こればっかりは住んでみないと分かりませんし、有効な打開策も無いのでひたすら困っています…。
　部屋以外の面では、坂が多く徒歩や自転車での移動が大変で少しつらいです。また、コンビニなどは近くにあるのですがスーパーは少し遠くに行かなくては無いので買い物は大変です。これから部屋を選ぶみなさんは可能であれば部屋を見学し、マンションの周囲も実際に歩いてみて下さい。更にマンションから学校まで実際に行ってみると気がつくことがあるかもしれません。
　皆さんがよいお部屋を見つけられる参考にしていただければと思います。

１０月に入っても日中の気温は２０度を超え半袖でも過せそうだが、朝晩は気温も低くなる。
仕事の方はかなり忙しく翌日に持ち越す仕事も増え、ブログの更新もままならない。
午後１７時３０分より南１条西１７丁目にある大化院でライオンズマンション大通第二管理組合総会
が開催された。
　　
私は５階の２ＤＫタイプ一室を所有し、賃貸している。
このマンションを購入したのは平成１７年３月、近くには札幌医大や大・中・小の病院が多数ある
医療地区。　地下鉄駅も徒歩Ⅰ～２分で都心からも近い。
話を戻して区分所有者の総会出席者は少なく５名で管理会社大京アステージの出席は４名。
収支決算、監査報告が行われ続いて管理委託契約に関する件が承認された。
　次に防犯カメラ、地下タンクの配管工事、屋外雨水桝改修工事、外部塗装工事、灯油メーター
交換工事、消火器交換工事、１階ドレン管補修工事、地震保険加入に関する工事などの事業
計画に関しての質疑応答がなされた。
　私は、補修改修等の工事に関しては一社だけでなく合い見積もりを取るように要求したが、
理事役員等が工事業者は知らないということで大京アステージ中心に決まった。
地震保険に関しては札幌は地震の非常に少ない地域で、今までマンションの被害もないのだから
加入しなくてよいと発言した。
　ここで私は仕事の用事があったので退席した。
総会に出席した感想はライオンズマンション大通第二　管理組合は管理会社主導のマンションと
言えよう。
　総会を途中退席してシャンボール札幌の賃貸退去の立会いを行った。
入居者は平成１０年から居住し、賃料の遅れなど一度もない優良な入居者様でした。
長い間居住していただき誠にありがとうございました。
さすがにワンルームマンションに９年以上住まわれていたので壁・床・天井は張替えし、塗装も
必要です。
マンションの立会いをすると色々な情報が入る。
設備の不具合、引越し理由、マンション全体の管理状況、地域の利便性など今後の賃貸募集や
営業にプラスになる。
オススメ売買マンション　シャンボール札幌　
オススメ賃貸マンション　ライオンズマンション平岸第二　３２インチ液晶テレビ付