山さんの不動産日記

４月も中旬になると日中の気温は高くなりコートを着なくてもよい暖かさです。
学校や会社の入学・入社の時期も終り、車のタイヤもスタッドレスから夏タイヤの季節です。
札幌市内の賃貸の動きは都心部から少し離れた所へと移ってきました。
最近は空室所有のお客様から電話やメールが１日数件入ってきます。自分の空室を埋めるべく
知恵を借りたいと。
社員にミーティングの時に椅子取りゲームのことをよく言うのですが、今から２０年前は人の数が
１０に対して椅子の数は７つしかない。１０年前は１０人に対して椅子は１０脚、今は１０人に対
して椅子は１1脚ある。だから何もしないでいるといつまで経っても誰も座ってくれない椅子に
なってしまうと。
座り心地の良い見栄えのする椅子から先に決まっていく。
アパート・マンションの所有者は自分の物件を椅子取りゲームに習って人気のある物にして
いかなければ投資でなく凍死になってしまう。
積極的にアドバイスを求めましょう。
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話は変わりますが、私の習い事の１つにパーカッションのコンガ（ラテン音楽の太鼓）があります。
週１回のレッスンを受け、毎日練習しているのですが、さっぱり上手くなりません。
今日レッスンがあったのですが、初級から中級に移ってきていると言われました。嬉しいですね。
　　　　　　　コンガ
　　

札幌は今週初めから気温が上昇し日中の気温は１５度以上で雪が解けて春らしくなってきた。
アパマンプラザでお部屋を決めた大学生の入学式も終ったようで賃貸の方も一段落。
私は４月から英会話スクールへ毎週木曜日に通うことになった。
賃貸の契約者の中に外国人が年々増えてきている。日本語のできない外国人も多く、対応に
苦慮する。
アパマンプラザのスタッフの中には英会話のできる者もいるが、いつも頼ってばかりいられない。
そこで当社と取引のある英会話学校に申し込んだ。　最初に試験があり、一番下のクラスに振り
分けられた。
昨日が初日だったが、自己紹介をやらされると思い少し練習した。
Hello. My name is ・・・・・・
Nice to meet you
How are you today ?
昨日は、私以外に３名の生徒が来た。大学生２人、主婦、皆さんあまり勉強をしていないようで
英語は私と同程度のレベル。　しかし日本語は皆さんとても上手だった。
この難しい日本語をこの人達はいとも簡単に使いこなすのは何故だろうか？と考えた。
それは「習慣と必要性そして目的」だろう。
これから自分がどの程度英語を話せるようになるか楽しみだ。
自分自身に期待しよう。
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４月に入って札幌市内の雪もだいぶ解けアウトドアの季節となって来ました。
東京では今が桜の見ごろのようですが北海道は５月のゴールでウィークになるようです。
賃貸の方は新入学生や転勤の方の引越しは落ち着いてきましたが、雪解けと共に札幌市内に
居住の人たちのお部屋探しが増えてきております。
アパマンプラザもインターネットを中心とした広告に力を入れておりますので空室お持ちの
大家さんは一度相談されるとよいと思います。
昨年までとは多少賃貸の需要も変わってきております。
不動産の投資信託、証券化などで都心部は供給過剰な感じです。
話は変わりますが、平成２０年６月１日より札幌市の条令で住宅用火災警報器の義務化と
なります。高齢化社会になり住宅火災での逃げ遅れの死者が増えてきているので先進国の
アメリカに倣って消防法の改正にともない施行されました。
　　　
私も自己所有の物件に２ヶ所ほどリチウム電池使用で寿命１０年の１個５０００円以上のものを
設置しました。
台所には熱警報器、寝室には煙警報器を。　今後、アパマン・プラザでも販売致します。
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昨日、午前１０時よりソシエール南５条管理人室で管理組合定期総会が開催された。
　　
　　　
　　　
　　
　　　　
出席者７名、全員が役員だった。総会前に行われた理事会で一度確認が行われている
議題だったので特に問題もなく一つの議題（給水管更正工事）を除いて可決された。
昨年度はメールボックスの交換、オートロックシステム、地デジ対応、BS放送など設置された。
今回の総会で宅配ボックスの設置をお願いしたが、簡単にはOKが頂けない。
ソシエール南５条は３年程前まで多くの問題を抱えていたが、少しずつではあるが解決され
住みよくなってきていると思う。　過去には規約を無視するところもありやってられなかったが、
最近は規約を遵守し管理組合らしくなってきた。
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Ｇマンション管理組合管理費等　請求訴訟
一昨年の１１月から行われている区分所有者数名に対するマンション管理費等滞納に関する
口頭弁論が行われた。準備書面は事前に提出してあるが、和解に向けて作成した。
このまま進行して判決されても控訴になって二審の高等裁判所でまた裁判になる事も予想して
和解案を作成した。理事会でも和解ということで了承を得た。
和解に関しては被告も問題がないようだが、一部は判決をいただくことになるかもしれない。
被告側の弁護士も和解案には納得している模様。
今回は複雑な裁判なので和解の駆け引きの勉強をしたい。
　　札幌地方裁判所

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昨日午後６時からカサウィスアタリア地下１階会議室で管理組合理事会が開催されました。
３月は年度末とあって役員の皆様は忙しいと思いますが、多くの方が出席されました。
管理費等の滞納者の問題、設備の老朽化対策、給排水管の更新、１階の玄関及び外回りの
リニューアルなど今後の課題は盛りだくさんです。
中にはこのような問題もありました。専有部分の中に共用部分があり区分所有者が使用して
いる水道・電気の使用料は管理組合が支払っていた。
逆に共用部分の電気料を区分所有者が支払っていた等簡単には解決できない問題も発見され
ました。
１階の玄関及び外回りのリニューアルについてはマンション近くの皇族も宿泊される有名ホテル
を参考にやってみようということになりました。

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前回・前々回とインターネット広告について書きましたが、広告・宣伝の意義について雑誌
『松下幸之助の見方・考え方』(発行ＰＨＰ研究所）では、このようの書かれていました。
　　
　いいものを知らせる意義
自然に知れていくということことも結構であるが、いいものであれば早く知らせてあげるということ
が親切ですね。そういう意味において、広告というものに意義があるわけですね。したがって
自分の店が儲かるから広告するということは、これは邪道ですね、ほんとうは。
　宣伝は企業の義務である　　　
われわれには〝知らせる義務〟があるんです。〝義務的宣伝〟これが宣伝の基本、本義である
ことですな。まあ、買う人は一所懸命だから、悪い商品やったら買いませんわ。でも消費者もとき
には錯覚を起すことがある。だから教育が必要になる。広告もその一つの役割を果たします。「こ
ういうものを使ったらお得になりますよ」と言ってあげないといけません。
消費者に意見を言う、といってはおかしいけれど、ときには説得する必要もありますな。
　会社の願いを訴える
わが社の広告宣伝は、わが社の製品をお知らせすると同時に、わが社がもっている人生観、
社会観を世に浸透させていくことを、その目的として行ってきたのであります。ただ製品を
一般に普及させていくことを、その目的として行ってきたのにとどまらず、わが社をあげての
強い念願、真心からの希望を訴えることを併せて行いたいと思うのであります。
さすが経営の神様と言われた松下幸之助さんは立派なことをいいますね。私も見習いたいです。
インターネット広告で表示されていたものが、ある企業の過失により消えてしまったのは言葉で
表せないほど悔しいですが、その後、研究して今まで以上のものを打ち出せたと思います。
昨日あたりからお客様の問い合わせが増えてきました。
期待してください。
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札幌の気温も上昇し昨日から雨が降りました。
雪解け後の道路はタバコの吸殻やゴミが散らばっていて汚い感じです。
先日からのインターネット広告、Ｒ社事件で大変な損害・不利益を被りましたが、ネット広告も
元に戻り、今までの１．５倍の物件広告を掲載しましました。
３～４日後には大きな反響となって帰ってくることを期待しています。
Ｒ社には怒りを感じます。　未だＲ社のＫ社長からは謝罪はありませんが、今回の出来事を
教訓にパワーＵＰしようとネット広告について勉強しております。
どのようなマンションに人気があるのか分かってきました。
投資を考えている方、空き室所有のお客様今後に期待してください。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

札幌の日中の気温も高くなり春がすぐそこまで来てます。
国公立の大学受験の発表も終わり賃貸の引越しのシーズンとなってきました。
まだ空き室所有の大家さんは入居者獲得に心配されていらっしゃると思いますが、3月末まで
学生の部屋探しが行われていますので期待しましょう。
アパマンプラザでは多くのお客様に物件紹介できるよう色々なインターネットサイトに登録して
います。Ｙａｈｏｏ、Ｇｏｏｇｌｅ、ａｔｈｏｍｅ、フォレント、・・・・・　実は先日、大手ポータルサイトに物件
登録していた２００件近くのデータが消えていることに気が付きました。
新入学、就職シーズンで今が一年を通して最も忙しいシーズンなのに信じられないことです。
原因を調査していくとマンション・不動産の広告を取扱っているＲ社に大きな問題がありました。
出ているはずの広告が出ていないのでこちらとしても大変です。
Ｒ社の過失によるものでした。こにらには何等問題はなく支社長、編集長、担当者は過失を
認めておりますが、復旧するのに一週間かかるようです。
広告もチェックしなければいけませんね。
我々は所有者（大家さん）の物件を委託されていますのでこちらもＲ社に責任を取ってもらわ
なければ納得できません。
３月１２日には国立大学の後期試験も控えております。一つでも多くの賃貸物件に入居して
いただければ明るい春が迎えれるのですが。
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札幌の天気は晴れ。気持ちのよい爽やかな一日でした。
午後１時３０分より裁判所近くのロイトン札幌で宅地建物取引業協会の研修会「不動産証券化
の基礎知識」と題して行われた。
　　　
不動産証券化とは、「ある不動産が生み出す収益（利益またはキャシュフロー）を裏付けとする
証券を発行し、その証券を投資家に購入してもらうことにより投資家から資金を直接調達する
仕組み」と定義付けられています。（不動産証券化の基礎知識より）
２時間近くのセミナーでしたが、我々のように不動産の所有権を取引している者にとっては、
証券よりも現物の土地・建物を所有するほうが安全確実な投資方法だと感じました。
とりあえず証券化の基本的な意味・内容を理解できました。
これからもお客様に良い物件を提供できるよう頑張ります。
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