山さんの不動産日記

札幌の日中の気温も高くなり春がすぐそこまで来てます。
国公立の大学受験の発表も終わり賃貸の引越しのシーズンとなってきました。
まだ空き室所有の大家さんは入居者獲得に心配されていらっしゃると思いますが、3月末まで
学生の部屋探しが行われていますので期待しましょう。
アパマンプラザでは多くのお客様に物件紹介できるよう色々なインターネットサイトに登録して
います。Ｙａｈｏｏ、Ｇｏｏｇｌｅ、ａｔｈｏｍｅ、フォレント、・・・・・　実は先日、大手ポータルサイトに物件
登録していた２００件近くのデータが消えていることに気が付きました。
新入学、就職シーズンで今が一年を通して最も忙しいシーズンなのに信じられないことです。
原因を調査していくとマンション・不動産の広告を取扱っているＲ社に大きな問題がありました。
出ているはずの広告が出ていないのでこちらとしても大変です。
Ｒ社の過失によるものでした。こにらには何等問題はなく支社長、編集長、担当者は過失を
認めておりますが、復旧するのに一週間かかるようです。
広告もチェックしなければいけませんね。
我々は所有者（大家さん）の物件を委託されていますのでこちらもＲ社に責任を取ってもらわ
なければ納得できません。
３月１２日には国立大学の後期試験も控えております。一つでも多くの賃貸物件に入居して
いただければ明るい春が迎えれるのですが。
北大近くのオススメマンション　ファッションコーポラス
　　　　　

札幌の天気は晴れ。気持ちのよい爽やかな一日でした。
午後１時３０分より裁判所近くのロイトン札幌で宅地建物取引業協会の研修会「不動産証券化
の基礎知識」と題して行われた。
　　　
不動産証券化とは、「ある不動産が生み出す収益（利益またはキャシュフロー）を裏付けとする
証券を発行し、その証券を投資家に購入してもらうことにより投資家から資金を直接調達する
仕組み」と定義付けられています。（不動産証券化の基礎知識より）
２時間近くのセミナーでしたが、我々のように不動産の所有権を取引している者にとっては、
証券よりも現物の土地・建物を所有するほうが安全確実な投資方法だと感じました。
とりあえず証券化の基本的な意味・内容を理解できました。
これからもお客様に良い物件を提供できるよう頑張ります。
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昨日の札幌の天気は気温も高かったが、今日は午後から雪が降り時折吹雪となった。
3月1日とあって気分も一新。
昨日、午後７時から幌北会館２階で北区北１４条北大病院から歩いて３分のファッション
コーポラス管理組合総会が開催された。
　　　　　　　　　ファッションコーポラス
　　　
　　　
私がこのマンションを購入したのは平成２年の夏、当時はバブル経済真っ盛りで、１DKタイプ
２８㎡のマンションを６５０万円で買った。今だったらこの半額程度で購入できるかもしれないが
当時としては掘り出し物だった。
今まで賃貸で空いても１ヶ月程度で北大の学生や関係のある方に入居していただいてトラブル
も殆どなく手のかからないマンションで安心していた。
ところが、ここ２～３年このマンションの管理組合の調子がおかしい。
管理組合総会を３年開催していなかった。
そこで昨日、管理組合の総会に出席して組合運営がどのように行われているのか確認した。
７時前に出席してみると役員と一般組合員がもめていた。
総会の議事進行もおぼつかない様子でだらだらと時間が過ぎていく。数年前に設置した
エレベータのことが原因らしい。
組合員がつまらないことで役員に言いがかりをつけて議事進行を遅らせている。
私も月末の忙しい日にわざわざ出席している身なのでくだらないことを言っている者を制して
議長に早めに決議するよう指示した。
管理規約や区分所有法をあまり理解していない者達がつまらない言いがかりをつけている。
議決権総数８７に対して議長に対する委任状３０以上、役員６名以上、議決権行使書１６通、
行使書は賛成多数。
このような内訳では殆どの議案が賛成多数で可決されることがハッキリしている。
つまらない意見を言っても時間の無駄。
１つだけ損害保険の地震保険に関して私が合理的に説明し反対した。
私の主張にきちんと反論できる者がいなかったので保険会社の損保ジャパンに確認し理事会で
検討することになった。
ファッションコーポラス管理組合総会で管理組合役員・管理会社に対して一般組合員が敵対
するのはどうしてなのか自分なりに考えてみた。
大きな原因の１つに総会の席の配置が考えられる写真を見てもお分かりですが、最前列に
管理組合役員と管理会社、それに向かい合う形で一般組合員の席が設けられている。
株主総会であればこれでよいかもしれないが、営利を目的としないマンションの組合員が
このような形で行うと対立・敵対することが多い。
和やかに総会を行うのなら、向かい合う形でなく席をコの字型やロの字にするとよい。
管理会社の担当者は席の配置を考なければスムースに行くのも余計な時間が掛かって後味の
悪い結果となる。
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今日の札幌の最高気温は６度、先日までの悪天候、大雪がウソのようにのどかな１日になった。
２月末日（大安）で売買の決済が１０件あった。
特に問題なく決済を終えることが出来た。
明日、３月から賃貸の問い合わせ等も今月以上に増えることだろうからミスのないように
準備しなくてはならない。
昨日、午後６時３０分から株式会社大京アステージ北海道支店　会議室でライオンズマンション
第２中島公園管理組合総会が行われた。
　　　　　ライオンズマンション第２中島公園
　　
このマンションは私が個人的に購入した。会社から徒歩１分の目と鼻の先にあるような立地で
縁があって手頃な価格で購入できた。
長期所有する考えもあって、管理組合の状況を総会前に調査した。
過去３年分の管理組合総会議事録、理事会議事録の閲覧を申請した。
すると理事会議事録がないとのこと。理由は理事会が開催されていなかった。
総会は毎年行われていたが。
その様なことではたして総会の出席者はいるのか心配したが、私を含め５名の出席があった。
区分所有者総数４４名に対し居住者は３分の１以下で賃貸の多い物件。
管理規約では管理組合役員資格は居住者に限るとなっていたが、一部役員は非居住者だった。
そこで私は冒頭、管理規約の改正を提案した。
しかし、役員の方は規約をあまり読まれていないせいか、他にも規約に反していることもあり、
総会は議案審議にかなりの時間を費やした。　特に駐車場料金の改定ではどのような形で
新料金が出来たかもめた。理事会で審議せず総会に持ち込まれたことが大きな問題となって
可決されなかった。
議案の一つに地震保険の加入があったが、私はこれを否定し加入しないこととなった。
その代わり宅配ボックスの設置をお願いした。
昭和５６年建築のマンションだが、管理組合はこれから基礎作りをしていかなくてはならない
だろう。
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昨日までの荒れた日が続いた札幌も、今日は雪も上がり気持ちのよい朝を迎えた。
本日は、北海道大学入学試験。本当は昨日の予定だったが、低気圧の影響で大荒れの
天気となり空やＪＲなど交通ダイヤが大きく乱れ延期された。
　　　
　　　
前期試験の受験生は５，５８０人、合格者１，９１８人受験合格者のうち例年、半数以上は
北海道外とのこと。当然多くの学生さんは札幌の賃貸物件を借りてくれるだろう。
北海道経済が不振の中、北海道大学は活気があるようです。
受験生の皆様ご苦労様でした。
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シャンボール札幌
メゾン・ド・グルー
エルムハイデンス
リラハイツ北１４条
メゾンクレスト北大前
ラパルフェ・ド・札幌

午前１０時よりマンション１階管理人室奥の座敷で行われたファミール大通管理組合法人総会
に出席した。５年振りの総会出席。私がいると理事長の議長が総会の進行がしづらいと思い
出席しなかったが、今回の役員改選で理事に再任しないと言うこともあり出席した。
　　　　
　　　　　　　　　　　　ファミール大通
　　　　
今から８年前、平成１２年の総会に出席して混乱していた管理組合をまとめ、立て直してくれと
多くの組合員から言われ２年間の限定で理事を引き受け、理事の互選により理事長となった。
当時は他に５件のマンション管理組合理事長にもなっていた。
管理組合との取引業者（エレベータ、清掃、保険、燃料、管理会社、その他・・・）の選定・修繕
そして借入金などをするために毎月１回の理事会を行った。
２年目からは管理費等の余剰金が増えその後、管理費や暖房料の値下げも行った。
ファミール大通管理組合法人の特徴は大規模修繕積立金がマイナスの年が多いこと。
一般的なマンションは数千万円～１億円程度修繕積立金があるのが普通だが、ここは
お金が貯まってから修繕するのではなく、必要なときに融資を受けて早く修繕する。
低金利の時代では銀行に数千万円ものお金を預けるより低金利で５年程度の返済計画で
融資を受け、３～４年で繰上げ返済する。このような形で繰り返し大規模修繕工事を行っていた。
総会の席で管理人に確認してみると総戸数１１５戸に対して空室が５戸。昭和５２年の建築で
３０年経過しているマンションにしては入居率が高い。立地も良いが管理組合の運営もよいの
だろう。理事長のＳさん長らくご苦労様でした。
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札幌も日中気温が上がる日が続き雪も解けてきて春が近づいてきた。
本日、午後１時３０分から札幌駅ＪＲタワーオフィス札幌２０階マイクロソフト北海道支店で行われ
た森戸裕一氏の「ＩＴ実践セミナー」に参加した。
　　
内容は弊社アパマンプラザでやっていることを要約して言っているようだった。
２０階のマイクロソフト北海道支店からの眺望が素晴らしかった。　
　　
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マンション投資の鉄人　第９の鉄人　神奈川県厚木市在住　Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
ﾘｽｸ資産：悩んだらまず投資ﾏﾝｼｮﾝ｡Ⅲ
将来に不安が有って何か行動しなければと思うのだけど、だらだら月日が過ぎる。多くの人は
こうやって結局何もやらないで、後でやっておけば良かったと言います。私の歳になって周囲の
ほとんどの人間はそんなものですが、そういう時私はこいつらはﾊﾟﾝﾂをはいた猿だなあ内心
思っています。猿はその日暮らしで将来に備えﾘｽｸはとりません。
　
ZONEの話は難しいという話ですが、60歳になって始めたﾃﾆｽは、試合はできるが勝てないよ、
という事で早めにﾃﾆｽを始めておきましょうという事です。この試合ができる事と勝てる事を混同
している人が多いのですね。
その内日本市場は中国ﾒｰｶｰに占領されて、武力で占領されたが経済で逆襲したと言われる
日が遠からず来るのです。これからは、こういう人間とも競争しなければいけないのですから、
もはや半端な能力では勝てません。できるだけ早く投資脳を育てるのですよ。

昨日、午後６時からカサウィスタリア地下１階会議室で理事会が開催された。
　　　
１月は昨年と比較すると除雪費と灯油・重油の燃料費の出費が多かった。しかし灯油の
値上がりも止まり今月中旬からは値下げに転じた。
以前から問題となっていた管理費等の滞納者に遅延損害金年利１４％を掛けると大口滞納者
数名から入金が確認された。今後更に強化していこう。
１階の玄関周りのリニューアルに１０００万円予算を組んで昨年の総会で承認されたが、年配・
高齢の理事からリニューアルしなくても現在のままで使えるから止めた方がよいと意見が出て
議場が一時混乱した。この「古くても使える」と言う発想が大きな問題だ。
私はコンピューターを例に取り、今から１０年１５年前のコンピューターが使えると言うことで
使用していてよいものかと反論した。すると法隆寺はリニューアルしてないではないかと主張
してきた。
歴史的建造物（国宝）とマンションを同じ土俵に上げても話にならない。
「古くても使える」この考え方が投資効率を下げ、資産価値を低下させる。ある意味、共産主義的
な発想と言えるかもしれない。マンション投資を行っている人は競争社会に身を置いている以上
他のマンションに負けない状態を保たないといけない。
マンション管理組合理事会役員も高齢者が多く、今後は若い人も参加してリニューアルしていくと
古いマンションのイメージも変わるだろう。
私はマンションの１階玄関周りはホテルのイメージで改装したら良くなると思う。
　　　
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朝から大雪の札幌、いったい何時まで降ることやら。交通のダイヤが心配になってくる。
昼12時から札幌の明和管理事務所でクリオ円山公園壱番館管理組合総会が開催された。
クリオシリーズ、マンションの総会出席は初めて。
　　　　　　　　　　クリオ円山公園壱番館　　
　　　　
出席者は私を含め４名、内２名は顔見知り。管理会社の人２名合わせて６名で和やかに
行われた。光ファイバーや地デジ対応などはすでに行われており、問題はないが
エレベータの管理委託料の値下げ、宅配ボックス設置をお願いした。
殆どが賃貸用目的に購入した人達で区分所有者が構成されている。空き室も若干あるので
入居者にとって使い勝手のよいマンションにしなくては。
理事に推薦されたが、売却を考えていたのでお断りした。
立地、建物のグレードもよい物件だからもっと入居率をＵＰさせたい。
おすすめ賃貸マンション　眺望がよいです。
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マンション投資の鉄人　第９の鉄人　神奈川県厚木市在住　Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
ﾘｽｸ資産：悩んだらまず投資ﾏﾝｼｮﾝ｡Ⅱ
投資で成功しようと思ったら不動産と合わせて株も為替も勉強しなければいけません。
経済もﾁｬｰﾄの読み方も知らないで相場で勝つ事は有りますが、最後まで残れるかと言わ
れれば可能性は低いと思います。株や為替は大きなﾄﾞﾛｰﾀﾞｳﾝを喰らうと撃沈します。私だって
普通の人だったら死んでいるような奴を何発も喰らっています。というか、喰らった事の無い
投資家はいないでしょう。
それに対し現在既に1/5程度の価格になっている投資ﾏﾝｼｮﾝで致命傷を追う事はまず無いで
しょう。例え500万円のﾏﾝｼｮﾝの含み損が100万円になってもﾛｽｶｯﾄを考える必要はありません。
そして、不動産の強みは例え塩漬けになっても家賃収入がある事です。これがｷｬﾋﾟﾀﾙｹﾞｲﾝを
狙う投資に対して大きなｱﾄﾞﾊﾞﾝﾃｰｼﾞです。
初心者が出航した途端2月や8月の時のようにいきなり撃沈されるとおそらく投資なんて2度と
やらないと堅く決心してしまうでしょう。それよりも不動産投資でお金がお金を生むって面白い
じゃあないのという経験をし、徐々に精神的な耐性を獲得してほしいものだと思います。
初心者に重要な事はお金がお金を生む快感を経験し、まず自分に対する消費がいかに馬鹿げた
ものか気付く事です。その為にはすぐにﾎﾟｼﾞｼｮﾝが死ぬような投資は適当ではありません。
投資の敵は消費の快感です、これさえ克服できれば後はﾘｽｸ許容度に応じて何をやるかは
ぼちぼち試して行けば良いのです。
つづく・・・・・

昨日今日と寒い日が続いている札幌です。　昨日は今シーズンの最低気温だったようです。
しばらく三寒四温の状態が続くことでしょう。
只今受験シーズン真っ盛りです。合格発表が出ている学校もあり、新入学生さんの問い合わせも
増えてきてます。
国公立大学合格発表の前には、リフォームや室内の設備充実に務めましょう。
今日も３組ほど空き室をお持ちの大家さんからアドバイスを求められました。皆さん真剣です。
オススメ　マンション　
マンション投資の鉄人　第９の鉄人　神奈川県厚木市在住　Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
ﾘｽｸ資産：悩んだらまず投資ﾏﾝｼｮﾝ｡Ⅰ
私だって社会人になって少しお金に余裕ができた時、どうやって運用したら良いかなんて何も
わかりませんでした。ただ当時はﾋﾞｯｸﾞだとか一時養老保険とか7％程度で廻る金融商品が
有ったのでそこから始めたものです。
現在はご存知の低金利で高収益を狙うといきなり外貨預金だとかﾌｧﾝﾄﾞになってしまって、
初心者にはどういうﾘｽｸが有るのかよくわからないという状態になってしまいます。
とにかくﾏｸﾛ経済がどういう状態なのか？為替はどういうﾄﾚﾝﾄﾞに有るのか？これに即答できない
人がこういうものを買うのは無謀です。なぜなら、こういう外貨&ﾌｧﾝﾄﾞ物は時期を誤ると増やす
どころか減額保険と呼ばれ訴訟に発展した変額保険のようになってしまうからです。
夏頃だったか、私がこれから円高になると言ったら、円は強くなる事は無いから円資産は
持たないとむきになった人がいましたが、10年20年の超長期的な展望を現在に適用する事は
馬鹿げた事です。おそらく超長期では日本は衰退し円安は避けられないでしょう、これは私自身
これまでも言って来た事です。しかし、だから今円資産を持たないのではなく、それまでに投資を
回収し利益を得れば良いのです。最終的に売るとしてもその時期は、為替のﾄﾚﾝﾄﾞを見ていれば
すぐにわかる事です。
つづく・・・・・