山さんの不動産日記

今日の札幌も天気が良く日中の気温は２２℃ありました。１週間ほど前まではストーブを
炊いていたのがウソのようです。
札幌大通公園やアパマンプラザの前にある中島公園の桜もピンクの花びらがあちこちで観られ
ます。例年より２週間ほど早い開花宣言が出ています。これも地球温暖化の影響でしょうか？
　　　　　
昨日、中島公園横にあるカサウィスタリアの理事会が夕刻、開催されました。
メインの議題は１階玄関周りと１階ホールの改修工事です。予算が１０００万円あるので建築に
詳しい理事は張り切っています。
１階部分の外壁、玄関オートロック自動ドア、宅配ボックス郵便受の新設、照明、壁・床など
１０００万円を超える予算がほしいと嘆いています。
　　熱心に説明する一級建築士の理事
　　
今回の改修工事はズバリ！空室対策です。カサウィスタリアも建築３３年になります。
思い切った化粧直しをしなければ人は寄って来ません。６月には工事に掛かりたいところです。
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　マンション投資の連鎖・・・縁・・・（２）
「その部屋は東京の不動産屋から不動産屋へと売却され管理費は１度も払われず高額な
未収入金となり督促状は帰ってくるしで競売にかけたいのだが調査のために弁護士を頼むと
費用が掛かるしで困っている。　だれか東京で調査をしてくれる人を知りませんか？」と管理
会社の担当者が言うのです。
「競売になった暁には最低価格より高く買う人なんていないから落として又持ち主になったら
良い」とも言うので私は「競売になったら最低価格の３～４倍位で落ちると思います。私も力の
限りに高く入れますが力及ばずと思います。でも調査に関しては心当たりの人がいるので
聞いてみます。」と答えました。
東京で取引のあった、女性の不動産会社社長に頼むと20代、元気・好奇心旺盛な彼女は
快く引き受けてくれました。
石原都知事宛てに必要書類を送り住民票の追跡をして売却時のまま移動無しを書類上確認の
上、現地で調査をしてくれました。現地では近所での聞き込み、現地が古いラーメン屋だった
ので食べながらの店の人、お客への聞き込みで結局、ここ30年以上、そんな人物はいない。
との結論でした。（ラーメンは美味しくなかったそうです。）
私はこれをレポートにまとめて提出しましたら小躍りせんばかりの大喜び！ そしてこう言うの
です。「競売になったら落とすというのは確実とは言いがたい。そこで持ち主がはっきりしていて
売りたいという物件が2件ある。
最低売却価格と同じで良いので買いますか？」と。
即座にＯＫです。
その内の1件はあの向かい側の《　隣の芝生　》でした。息子さんが売主でした。もう10年以上も
前に無くなったお母さんが分譲時からセカンドハウスとして使っていたそうです。
「大好きな母なので手放す事が出来なかった部屋です。母と話した事があったのですか。
良い方に譲れて好かった。」と・・・。私もとても嬉しかったです・・・。
もう1件は又違うタイプの1ＤＫでいろいろな部屋があるなあ～と改めて思いました。
この部屋は改装して賃貸し、その後売却しました。買値の4倍程で売れました。
先《　隣の芝生　》の部屋は改装して現在賃貸中、利益率は55.2％です。
総てアパマンプラザの仲介です。
競売については、まず別件のが先となり私は最低価格の2倍強で入れましたが4倍近くで
落とされました。これを教訓にして次の、元持ち主だった部屋の競売には参加しませんでした。
いつかアパマンプラザの仲介で買い戻す事があるかも知れないとか考えてみたりもします。
と、ここまで書いてちょっと休憩、不動産売買のホームページを何気なく見ていると、
嘘みたいに、、、それらしい部屋が売りで出ています。出したばかりの様です。
窓が引き戸ではなく片開きの為、大工さんが網戸を工夫してくれた痕跡がホームページ上の
写真から窺えるのです。すぐに電話をして部屋Noを尋ねるとなんとその部屋！早速、室内を
見せてもらい、もちろん買いです。
縁でしょうか・・・平成20年4月、所有者へ返り咲きです。
これからアパマンプラザへこの部屋の改装、家具家電設置、賃貸募集をお願い致します。

札幌は雨もなく天気の良い日が続きます。　桜の開花も今年は早くなるとの事です。
新入学、社会人の引越しシーズンも終り、空室所有の人がマンションを相場より安く手放す人も　　　　
見かけます。実際相場より安かったかどうかは月日が経ち後になってみなければ分からない
ことですが。
私も不動産業者さんや所有者の方から頼まれ個人的にマンションを５戸購入することになり
ました。内４戸は空室です。室内リフォームや設備を充実させて４月末頃から賃貸募集すること
になります。
この道何十年のマンション投資家から鉄人の原稿の投稿がありました。　
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マンション投資第２０の鉄人　　
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　マンション投資の連鎖・・・縁・・・
　札幌での投資マンション2室目は中島公園の南側、1階には銀行と喫茶店、2階には歯科
医院他が入っていて商店街もすぐ、市電車停留所は目前、地下鉄まで徒歩5分程と、とても
良い所にある13階建の喫茶店の真上の部屋でした。
　当時マンションはまだ少なく皆興味深深です。廊下に並ぶ同じドア・ドア・・・しかし中も同じ
なのか？私も確かめたくてたまりません。ある時、向かい側に住む女性と廊下で立ち話をして
いて互いに部屋を見せ合う事にしました。
お互いびっくり！　あまりに違うのです。同じ面積の1ＤＫですが私の方のＤＫは窓は無く暗い、
しかし　北側居室は全面窓とガラスで開放的です。お向かいのＤＫ、居室はそれぞれに南側に
窓があり、それ故に2部屋とも有効に使えている感じでした。
《　隣の芝生はよく見える　》でした。
　　
　それから数年後の昭和62年、中島公園西側に新築なったファミリイータイプのマンションを買う
為に住宅金融公庫、銀行ローン、そして現金が必要でそのワンルームは売却しました。
その決済の日、買主（東京の不動産屋）がポンと机の上に投げた100万円のいくつかの束、
数えました。1万円足りません。仲介業者も数えました。足りません。
「おい！1万足りねえとよ、お前出しとけ！」と子分、いや従業員に親分、いや社長が言い決済は
無事終了です。
それから十数年間、付近を通る度にその部屋を見上げますがただの一度も灯りは点かず、窓は
開かず、カーテンの動きもありません。
平成16年についに我慢できず管理人室を訪ねました。
つづく・・・・・・・・
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４月も中旬になると日中の気温は高くなりコートを着なくてもよい暖かさです。
学校や会社の入学・入社の時期も終り、車のタイヤもスタッドレスから夏タイヤの季節です。
札幌市内の賃貸の動きは都心部から少し離れた所へと移ってきました。
最近は空室所有のお客様から電話やメールが１日数件入ってきます。自分の空室を埋めるべく
知恵を借りたいと。
社員にミーティングの時に椅子取りゲームのことをよく言うのですが、今から２０年前は人の数が
１０に対して椅子の数は７つしかない。１０年前は１０人に対して椅子は１０脚、今は１０人に対
して椅子は１1脚ある。だから何もしないでいるといつまで経っても誰も座ってくれない椅子に
なってしまうと。
座り心地の良い見栄えのする椅子から先に決まっていく。
アパート・マンションの所有者は自分の物件を椅子取りゲームに習って人気のある物にして
いかなければ投資でなく凍死になってしまう。
積極的にアドバイスを求めましょう。
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話は変わりますが、私の習い事の１つにパーカッションのコンガ（ラテン音楽の太鼓）があります。
週１回のレッスンを受け、毎日練習しているのですが、さっぱり上手くなりません。
今日レッスンがあったのですが、初級から中級に移ってきていると言われました。嬉しいですね。
　　　　　　　コンガ
　　

札幌は今週初めから気温が上昇し日中の気温は１５度以上で雪が解けて春らしくなってきた。
アパマンプラザでお部屋を決めた大学生の入学式も終ったようで賃貸の方も一段落。
私は４月から英会話スクールへ毎週木曜日に通うことになった。
賃貸の契約者の中に外国人が年々増えてきている。日本語のできない外国人も多く、対応に
苦慮する。
アパマンプラザのスタッフの中には英会話のできる者もいるが、いつも頼ってばかりいられない。
そこで当社と取引のある英会話学校に申し込んだ。　最初に試験があり、一番下のクラスに振り
分けられた。
昨日が初日だったが、自己紹介をやらされると思い少し練習した。
Hello. My name is ・・・・・・
Nice to meet you
How are you today ?
昨日は、私以外に３名の生徒が来た。大学生２人、主婦、皆さんあまり勉強をしていないようで
英語は私と同程度のレベル。　しかし日本語は皆さんとても上手だった。
この難しい日本語をこの人達はいとも簡単に使いこなすのは何故だろうか？と考えた。
それは「習慣と必要性そして目的」だろう。
これから自分がどの程度英語を話せるようになるか楽しみだ。
自分自身に期待しよう。
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４月に入って札幌市内の雪もだいぶ解けアウトドアの季節となって来ました。
東京では今が桜の見ごろのようですが北海道は５月のゴールでウィークになるようです。
賃貸の方は新入学生や転勤の方の引越しは落ち着いてきましたが、雪解けと共に札幌市内に
居住の人たちのお部屋探しが増えてきております。
アパマンプラザもインターネットを中心とした広告に力を入れておりますので空室お持ちの
大家さんは一度相談されるとよいと思います。
昨年までとは多少賃貸の需要も変わってきております。
不動産の投資信託、証券化などで都心部は供給過剰な感じです。
話は変わりますが、平成２０年６月１日より札幌市の条令で住宅用火災警報器の義務化と
なります。高齢化社会になり住宅火災での逃げ遅れの死者が増えてきているので先進国の
アメリカに倣って消防法の改正にともない施行されました。
　　　
私も自己所有の物件に２ヶ所ほどリチウム電池使用で寿命１０年の１個５０００円以上のものを
設置しました。
台所には熱警報器、寝室には煙警報器を。　今後、アパマン・プラザでも販売致します。
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昨日、午前１０時よりソシエール南５条管理人室で管理組合定期総会が開催された。
　　
　　　
　　　
　　
　　　　
出席者７名、全員が役員だった。総会前に行われた理事会で一度確認が行われている
議題だったので特に問題もなく一つの議題（給水管更正工事）を除いて可決された。
昨年度はメールボックスの交換、オートロックシステム、地デジ対応、BS放送など設置された。
今回の総会で宅配ボックスの設置をお願いしたが、簡単にはOKが頂けない。
ソシエール南５条は３年程前まで多くの問題を抱えていたが、少しずつではあるが解決され
住みよくなってきていると思う。　過去には規約を無視するところもありやってられなかったが、
最近は規約を遵守し管理組合らしくなってきた。
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Ｇマンション管理組合管理費等　請求訴訟
一昨年の１１月から行われている区分所有者数名に対するマンション管理費等滞納に関する
口頭弁論が行われた。準備書面は事前に提出してあるが、和解に向けて作成した。
このまま進行して判決されても控訴になって二審の高等裁判所でまた裁判になる事も予想して
和解案を作成した。理事会でも和解ということで了承を得た。
和解に関しては被告も問題がないようだが、一部は判決をいただくことになるかもしれない。
被告側の弁護士も和解案には納得している模様。
今回は複雑な裁判なので和解の駆け引きの勉強をしたい。
　　札幌地方裁判所

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昨日午後６時からカサウィスアタリア地下１階会議室で管理組合理事会が開催されました。
３月は年度末とあって役員の皆様は忙しいと思いますが、多くの方が出席されました。
管理費等の滞納者の問題、設備の老朽化対策、給排水管の更新、１階の玄関及び外回りの
リニューアルなど今後の課題は盛りだくさんです。
中にはこのような問題もありました。専有部分の中に共用部分があり区分所有者が使用して
いる水道・電気の使用料は管理組合が支払っていた。
逆に共用部分の電気料を区分所有者が支払っていた等簡単には解決できない問題も発見され
ました。
１階の玄関及び外回りのリニューアルについてはマンション近くの皇族も宿泊される有名ホテル
を参考にやってみようということになりました。

オススメ物件　賃貸中のマンション

前回・前々回とインターネット広告について書きましたが、広告・宣伝の意義について雑誌
『松下幸之助の見方・考え方』(発行ＰＨＰ研究所）では、このようの書かれていました。
　　
　いいものを知らせる意義
自然に知れていくということことも結構であるが、いいものであれば早く知らせてあげるということ
が親切ですね。そういう意味において、広告というものに意義があるわけですね。したがって
自分の店が儲かるから広告するということは、これは邪道ですね、ほんとうは。
　宣伝は企業の義務である　　　
われわれには〝知らせる義務〟があるんです。〝義務的宣伝〟これが宣伝の基本、本義である
ことですな。まあ、買う人は一所懸命だから、悪い商品やったら買いませんわ。でも消費者もとき
には錯覚を起すことがある。だから教育が必要になる。広告もその一つの役割を果たします。「こ
ういうものを使ったらお得になりますよ」と言ってあげないといけません。
消費者に意見を言う、といってはおかしいけれど、ときには説得する必要もありますな。
　会社の願いを訴える
わが社の広告宣伝は、わが社の製品をお知らせすると同時に、わが社がもっている人生観、
社会観を世に浸透させていくことを、その目的として行ってきたのであります。ただ製品を
一般に普及させていくことを、その目的として行ってきたのにとどまらず、わが社をあげての
強い念願、真心からの希望を訴えることを併せて行いたいと思うのであります。
さすが経営の神様と言われた松下幸之助さんは立派なことをいいますね。私も見習いたいです。
インターネット広告で表示されていたものが、ある企業の過失により消えてしまったのは言葉で
表せないほど悔しいですが、その後、研究して今まで以上のものを打ち出せたと思います。
昨日あたりからお客様の問い合わせが増えてきました。
期待してください。
オススメマンション　　大通りから近いマンション　　

札幌の気温も上昇し昨日から雨が降りました。
雪解け後の道路はタバコの吸殻やゴミが散らばっていて汚い感じです。
先日からのインターネット広告、Ｒ社事件で大変な損害・不利益を被りましたが、ネット広告も
元に戻り、今までの１．５倍の物件広告を掲載しましました。
３～４日後には大きな反響となって帰ってくることを期待しています。
Ｒ社には怒りを感じます。　未だＲ社のＫ社長からは謝罪はありませんが、今回の出来事を
教訓にパワーＵＰしようとネット広告について勉強しております。
どのようなマンションに人気があるのか分かってきました。
投資を考えている方、空き室所有のお客様今後に期待してください。