山さんの不動産日記

昨日、札幌市北区、北海道大学南門前に位置するマンション　シャンボール札幌の
管理組合理事就任の要請があり受諾させていただいた。
　　
他のマンション管理組合からも理事の要請が来ているが、今現在9件のマンションの役員に
なっていることもあり、仕事に差し支えるのでお断りしている。
現在引き受けてている管理組合役員
　
１．カサウィスタリア管理組合法人　理事長
２．グランドール６８管理組合　理事長
３．ダイアパレス水車町管理組合　副理事長
４．チサンマンション札幌第２管理組合法人　副理事長
５．プレジデントハイム管理組合　副理事長
６．ソシエール南５条管理組合　理事
７．中の島キングレジデンス管理組合　理事
８．ノースタウンハウス管理組合法人理事
９．シャンボール札幌管理組合理事
過去経験した管理組合役員
１．ライオンズシティ大通公園管理組合　理事長
３．ライオンズシティ南３条管理組合　理事長
４．ファミール大通管理組合法人　理事長
５．コートハウス南７条管理組合　理事長
６．札幌第一パークハイツ　理事
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昨日、札幌市内の専門学校より「マンション管理管理に関する」講師の依頼を受けた。
今までテレビや雑誌の取材は何度か受けたが、セミナー講師の依頼は初めてだ。
11月上旬の札幌市の関係機関が主催するものらしいが、担当者と直接話してみると
マンションの管理業務と管理員の仕事に関してのもので、丸1日やらなければならず、
私よりもマンションの管理会社の方が詳しいと思いお断りした。
最初は私がマンション管理士で管理組合の役員を多数のマンション（現在8件）で行って
いるということでお願いしてきた。法律関係や管理組合運営なら多少自信はあるが、
管理員業務などは私の専門ではない。
最近はマンション人口も増えて色々なトラブルも多く、管理員業務も大変らしい。
機会があったら別な形で講師のお話を持ってくると言っておられた。
午後6時より傘ウイスタリア管理組合理事会が行われた。
　
　　
　　
　
総会に向けての議題や修繕工事、火災保険に関して話し合いが行われた。
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９月１０日を過ぎても日中の気温が２５度以上、エアコンが必要です。
サブプライムローン、原油高、不動産の証券化（ファンド）の影響を受けてマンションがダブ
ついております。
供給過剰で１部のマンションの価格が下がっているようで今が買い時のようです。
札幌市内や近郊のお客様の来店、問い合わせが増えてきています。もちろん即購入される方も
いらっしゃいます。　私も個人的に３戸購入させていただきました。
　　
売る人の理由はそれぞれで、失業したので今住んでいるところを売って賃貸に入る方、購入して
２５年以上も経ち高齢になったので今が売り時思い売却する人。株で損をしたので手持ちの
物件を売却する人、賃貸借人がなかなか決まらず処分する方など。
購入する第１のポイントは　立地、　第２に日当たり・眺望、　第３に価格　第４にブランド
第５は　室内の広さ管理状態でしょうか。　
今は物件もダブついているので良い物を選ぶチャンスでしょう。
私も条件が合えばさらに買い増しする予定です。
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今週の札幌は天気が良く日中の最高気温はいずれも２５度以上の天気予報。
中島公園はアジアからの観光客が多く、北海道の夏の気候を楽しんでいる。
昨日、中島公園に隣接するチサンマンション札幌第二の管理組合理事会が開催された。
　　
　　
議題は
１．給排水・給湯管の改修工事
２．屋内雑排水管清掃
３．住宅用警報器取付
４．管理費等滞納者の状況について
５．揚水ポンプについて
昭和４８年建築の建物で給排水・給湯管の劣化が進んでいる。漏水事故なども年に数件起こり
この辺で管の更新をしなければ大きな事故になってしまうことも考えられる。
１２月に臨時総会を開催して５０００万円程度の工事を行う予定になりました。
屋内雑排水管清掃は管の更新を行うので今回は見送ることになりそうです。
住宅用警報器取付は管理組合で行うことになりそうです。今年火災事故がマンション内で
発生しましたので警報器設置は管理組合の予算を立て行う予定です。
管理費等滞納者は悪質なものに関しては裁判になります。理事の中に司法書士がいますので
今後手続きを行います。
古いマンションでも管理組合がしっかりしていれば今後、数十年は建物も存続するでしょう。
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今日は日曜日だが、午前10時からアパマンプラザ事務所2階でグランドール６８管理組合
理事会が行われた。
　　　　　　
　　　　　　グランドール６８
　　
議題は2年前から行われている管理費滞納に対する裁判和解案のチェック、火災警報器、
排水管清掃、メールボックスの交換についてだが、裁判の結果が影響するので、火災警報器
を早めに設置し後は裁判後にすることで決まった。
午後1時より中の島キングレジデンス管理組合理事会が開催された。
こちらも管理費滞納者に対する請求、火災警報器、駐輪場に関しての議題だが、滞納者に
対しては内容証明郵便を出すこととし他は次回理事会で決めることになった。
　　　　　　中の島キングレジデンス
　　
　　
　　
　　　　　　　　　

９月なのに暑い日が続く札幌です。今日は日中の気温が２８℃。
最近は保険がらみの仕事が増えてきました。
私が管理組合役員をやっているマンションで火災や漏水事故が数件ありました。
火災があった部屋をのぞくと見るも無残で部屋の所有者は途方に暮れていました。
漏水事故があったマンションでは天井が何カ所か落ちて２階で起こった漏水が
地下まで浸水し５００万円くらいの修繕費がかかったようです。
火災のあった部屋はもっと修復するのにお金がかかったようです。
１月には豊平区で、私が所有する隣の部屋から火災が発生し、隣の部屋はほとんど
丸焼けになっていましたが、私の物件は被害がほとんどなく、煙の臭いがする程度でした。
鉄筋コンクリートは丈夫ですね。　しかし、放水車の水で下の階は相当濡れていたようです。
３件とも保険に加入していたので修繕費などは保険金でカバーできたようです。
そこで保険は万が一のために必要だと考え、現金で購入し、保険に入っていなかった自己
所有１１戸のマンションに保険を掛けました。家具の付いている部屋は家具にも掛けました。
全部２年間の保険で費用は思ったより安く済みました。
賃貸に出す場合は部屋を使用するのは他人です。もちろん入居者にも保険に入って
いただきますが、保険の仕組みは複雑で、事故によって出るものと出ないものがありますので
所有者も掛けていたほうが無難でしょう。

先週はマンション管理組合総会、理事会の多い一週間だった。
２４日の日曜日はファミール中の島管理組合総会、月曜日はカサウィスタリア管理組合法人
理事会、金曜日は午後２時からプレジデントハイム理事会、５時半からノースタウンハウス
理事会、そして土曜日はソシエール南５条管理組合理事会。
さすがに月末で忙しく、ソシエール南５条の理事会は議題が管理費等滞納者の関係だった
こともあり欠席させていただいた。
総会や理事会に多数出席して思うのは役員理事が高齢者が多く、最近のマンションの傾向を　　　　　
把握していないことだ。
こちらから入居者が喜ぶような素敵な提案をしても理解していただけない。
宅配ボックス設置に関しては、宅配ボックスを知らない人が意外と多く、中には知らない物は
設置しないと言う人までいる。
最近は１階エントランス玄関部分のオートロック設置やメールボックス交換リニューアルを
計画している所が増えてきたが、中には急ぎすぎて設計段階でトラブルになる所もある。
私が経験に基づいて説明しても理解していただけない理事会が多く、良い方向へ進まない。
今後は理事会に使っていた多くの時間を本業のほうに戻していこうと考えている。

今日の札幌は快晴、気温も２７度でマラソンには厳しい天候。
真駒内陸上競技場をスタートしゴールは中島公園。
　　　　
トップででゴールしたのは高見沢勝選手、アフリカ　ケニア勢を抑えての優勝。
　　　　
　　　　
　　アフリカ選手
　　　
　
女子の優勝は小柄な佐伯由香里選手
　　　　
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昨日は会社は休みだったが、午後1時よりファミール中の島管理組合法人総会がマンション
近くの中の島一区福祉会館で行われた。
　　
　　
　　
　
総会が始まって間もなく役員に関することで議題に入る前にもめていた。
1号議案から順に行うのだが、質疑応答で細かいところまで意見・質問が出されどんどん時間
が経過していく。
　　
私はこのマンションの総会に初めて出席したが、各組合員が自分のマンションを守ろうという
意識が強く感じられた。昭和５６年の建築で２７年経つが、マンションの居住者（所有者）は、
プライドが高く、自分の意見や考えをきちんと主張する人が多いようだ。
現在の役員以外でも過去に理事の経験者が多く規約や区分所有法を多少勉強している人も
いて総会前に議案を細かいところまでチェックしている。１つの審議に時間がかかり議長は
大変だ。出席者は２５名程度で皆さん真剣だ。
総会は進み今回の最重要議題、第４号議案の管理規約・使用細則の制定承認の件は
委任状を含めた出席者が全体の４分の３以下だったので議案は審議できず流れたが
そのあとの意見交換が活発で凄かった。
細かいところまでチェックし、規約の重要性を認識している。
基本的な考え方は私と同じで規約は大幅に変える必要はない。過去に作った自分たちの
規約はきちっとしていて、もし、規約を変える所があるなら最小限でいいという意見が多かった。
管理規約はマンションの憲法と言われ変更するなら長い時間をかけて十分に審議する必要が
ある。
国土交通省から出された「標準管理規約」が変更になったからと言って自分達の規約を簡単に
変更すべきではないと何人もの人が言っている。このマンションは管理会社や理事会任せで
なく多くの組合員で運営されていることが伺えた。
その後の議題も十分な意見が出された。
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昨日、小田和正のコンサートに行った。小田和正には特に関心はなかったが、
お客様からチケットがあるから一緒に、と言うことで会場の真駒内アイスアリーナに入って
みると場内は満員。
　



午後5時開演、切なさを歌った小田和正の世界に皆,酔っていた。
途中、松山千春もゲストで出演し3時間のコンサートは楽しい一時でした。
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