山さんの不動産日記

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札幌も桜が満開で春本番です。
毎日気持ちよく仕事をしていますが、とにかく忙しいです。　
マンション投資の原稿を１週間前にいただきました。
投資の成功者と言える人でしょう。マンションを１３戸所有されて
現在満室です。　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
1　札幌とアパマンプラザ
初めて「冬の札幌」を訪れたときのことを今でも覚えています。
１９９７年の１月のことです。
「冬の北海道」といえば厳冬のイメージがあり本州の人が行くなら
少しばかり構えるのではないでしょうか。
札幌での投資を決めた私は冬の札幌現地を見ておかないとという思いで
初めて北の大地に乗り込みました。
大げさなようですが、実際にそういう気持ちでした。
勝手に映画南極物語的な猛吹雪の雪原の広がりを想像し、かなりの厚着、
その為に買った防寒着で行きましたが実際はそれほど寒くなく
街を歩いていて汗ばんだのを覚えています。
大きな街でした。当時私は名古屋在住でしたが、ほぼ同規模に、
むしろ街中は札幌の方が都会的に感じました。
当時札幌の人口は178万人。本年（2011年）4月　1,915,542人です。
北海道各地の都市では札幌への転出超過が続き若い世代を中心に
北海道中の人が札幌に集まり、現在も増加中です。
中には住民票を移していない人も多く、実際の人口はこれを大幅に上回る
ということです。（ちなみに昔の北海道の人口は　函館⇒小樽⇒札幌の順で
、函館で１５万人程度だったということです。
びっくりです！僅か９０年ほど前の話です。）
そんな大都市札幌の生活環境ですが、どうしても冬がフォーカスされます。
札幌を紹介する投資本では 「札幌は雪が多いため歩くことが困難」
購入対象マンションは「JRではなく地下鉄利用」でしかも「駅徒歩５分以内。
それ以外は避けるべき。」と紹介されていました。
たしかに冬の札幌初日、ビル街で地面から吹き上げるような粉雪は
強烈でした。足元の方から舞い上がり、 横から激しく身体を打ち付ける
ような雪はとても軽く体に付きません。
私は傘をさしながら「傘意味ないな」と立ち尽くしていました。
見ると傘をさしている人などおらず道行く人はみなフード付きの
ジャンパーでした。 舗道はツルツルで注意して歩いていたにもかかわらず
三越の前で激しく転倒し（完璧な転倒でした）
周りの通行人が二人かけよってきてくれて「大丈夫ですか」と声をかけ手を
かしてくれたのです。「人が親切な街だな」と思ったのを想い出します。
ただロードヒーティングのせいか街の中心部にそれほど雪はなく
積雪そのもは少ないという印象でした。 「雪まつり」の前で大通りは
雪像造りが急ピッチで行われていました。
街全体が昼も夜も活気に溢れていて投資の場として非常に魅力を感じたのを
覚えています。私がアパマンプラザを知ったのは投資本の一つで
紹介されていたからです。
「札幌で投資するならアパマンプラザが安心」と。
この本の著者はご自身でもアパマンプラザで購入され北区を中心に何戸か
所有されているようでした。
本州で札幌といえば「マネー」という雑誌に当時はＮ地建の新築アパート
一棟物が頻繁に広告ででていましたがアパマンプラザは見かけず、
ホテルのタウンページで調べて行きました。
当時アパマンプラザは地下鉄東西線、西１８丁目駅すぐのところにありました。
来店目的を伝える際にどう表現していいか分からず、「家賃が入ってくる
マンションがほしいのです。」と言うと「投資用のマンションですね！」
とさらりと言われ「そうです。それです。」と答えたのを覚えています。
安心感を持ちました。
営業の方に３つの物件を案内してもらいました。利回りで言えば６％～９％
くらいが主流でした。
すぐに１件申し込みをし、OKをもらいました。物件の印象はとにかく
「広い！安い！」で、即決でした。
良いものが買えたという嬉しさで、その夜初めて入った「串鳥」というお店で
一人で祝杯を上げました。
焼き鳥とお酒（千歳鶴）がどれだけ美味しかったか。。。
（串鳥は札幌中心に展開するチェーン店で、最近東京の吉祥寺にも出店して
います）
「雪」「人情」「活気」「大満足」　⇒　「札幌っていいな！最高だな！」　
が初めて「冬の札幌」を訪れた時の記憶です。　
＜資料＞ 1920年国勢調査上位
1位　函館区　144,749人　(全国9位)　 港湾都市・本州と接続
2位　小樽区　108,113人　(全国13位)　経済の中心地・北のウォール街
3位　札幌区　102,580人　(全国15位)　行政の中心地
4位　旭川区　 61,319人　(全国36位)　陸軍駐屯地の街
5位　室蘭区　 56,082人　(全国39位)　鉄鋼の街・港湾都市
6位　夕張町　 51,064人　(全国42位)　炭鉱の街
7位　釧路区　 39,392人　(全国57位)　炭鉱と漁業の街・港町
8位　沼貝村(美唄市)　32,321人　炭鉱の街
9位　野付牛町(北見市)　30,152人　農業と交通の要衝
10位　網走町　27,899人　オホーツクの港町
つづく・・・・・・

今日の札幌は天気も良く温かい１日でした。
相変わらず仕事は忙しい毎日ですが、管理組合の関係も忙しいです。
午後２時から豊平区平岸にあるプレジデントハイムの管理組合理事会が
開催されました。
　　
管理の面で説明会が行われました。私は久々の出席でしたが、
今後どのようになっていくのだろうと感じました。
ここの理事長はなかなかシッカリしているようで人の話を聞くのが
うまく、また、自分の意見もしっかり主張する人です。
お勧め賃貸マンション　家具付き

ゴールデンウィーク最終日ですが、ここ２～３日肌財務い日が続きます。
いつもは観光客でにぎわっている中島公園ですが、今年は人影が疎らです。
少し遅かったですが札幌も桜の開花宣言が出ました。
中島公園の重要文化財豊平館前の桜も開花しました。
　　
桜の花が咲いてやっと春が訪れた感じです。
お勧め賃貸マンション　家具付き　中島公園前です

半年以上空き室になっていた部屋の売買仲介をしてリフォーム再生させました。
この物件は内装工事や設備の修理その他、見積もりをかなり抑えたのですが、
さらに安くならないかと言われたので本来なら取り替えるところを
使えるものは使ってという感じで工事しました。
部屋が狭いため家具・家電の設置、配置に苦労しました。
　　　　内装工事前
　
　
　
　　　リフォームして家具等設置
　
　
　
この物件には１０回以上足を運びました。
　

最近は室内のリフォームを多く行っています。
リフォーム前はこれは賃貸で貸すのはムズカシイのではと思うのですが、
色々なプランを立て、できるだけ価格を抑えて何回も現場に足を運び
内装工事の職人さんと打ち合わせをしながら見積もりを出し
所有者にＯＫを出してもらいます。
　　　　　内装工事前
　　
　　
　　　　　リフォーム後
　
　
我々の仕事は工事が終わった後から賃借人探しがありますのでここからが
本当の不動産屋としての仕事です。
この物件は２０回ぐらい足を運びました。
　

昨日はメーデーでした。
雨の中中島公園をスタートにプラカードを持った人などが
大勢札幌駅前通りを行進していました。
　
　

ゴールデンウィークになって仕事もやっと落ち着いてきた感じです。
最近は賃貸の退去立会いを多くこなしてきました。
どういうわけか１０年以上お住まいになっていた部屋の立ち合いが多く、
それなりに内装工事や設備の交換工事をしなければなりません。
　　　　　
　　　　　　　　リフォーム前
　
　
　
　　　　　　　　リフォーム後
　
　
　
　
　　
　豊平区のマンションのリフォームを大がかりに行いました。
特に注意したのは床材のクッションフロアでした。
リビングや廊下、洋間は木質フローリングでしたが、トイレや台所前、
ユーティリティの床材に注意を払いました。金額的に高いものでは
ありませんが研究をしました。
実際イメージと出来上がりでは違った感じもありましたが、自分なりに
一生懸命考えに考えてやったつもりです。
しかし、このような工事はあまり考えない方がよいことに気付きました。
試してみることが大事だと。
このマンションの工事から１ヶ月以上経ちましたが、数もこなし実力が
付いてきた感じです。
リフォームは私に任せればバッチリです。
お勧め物件はこちら

アパマンプラザＷＥＢ　ホームページＴＯＰ下部にある申し込み物件が
不具合により４月１４日より更新されていません。
他は問題ありません。
本日、申し込みのあった物件をお知らせします。
１．売買物件　ディアコート北３４条　４階
２．売買物件　チサンマンション裏参道　９階
３．売買物件　ライオンズマンション中島公園通り　７階
４．賃貸物件　ライオンズシティ南３条　２階
５．賃貸物件　ダイアパレス大通り第２　４階
６．賃貸物件　ホワイトヒルハウス４階
７．賃貸物件　チサンマンション札幌第２　１０階
８．賃貸物件　ダイアパレス北３４条　７階
　　以上

ここ１カ月、ブログを更新できないほど忙しい毎日でした。
東日本大震災後、例年の三月・四月の引っ越しシーズンとは違い多少戸惑い
ましたが最近落ち着いてきました。
先日は北海道新聞社　経済部の取材を受けました。
震災後、東北や北関東から避難してきた人たちの賃貸住宅の入居に関してですが、
アパマンプラザにも福島、宮城、岩手、青森、栃木、茨城、千葉、東京などから
多くの方々がマンションを求め訪れ契約されました。
数カ月の短期契約から一年以上の契約、そしてファミリータイプのマンションを
購入される方まで様々でした。　赤ちゃんを連れてくる人もいらっしゃいました。
短期契約の方は地震の影響で、長期の方は放射能を心配して。
東北や北関東では毎日大きな揺れがあるそうでゆっくり寝ていられない
そうです。
札幌は地震の揺れも一カ月に１～２度あるかないかで心配ないのでノンビリ
ムードです。
　　　　　
　　　　　中島公園　本日
　
　　　　
最近は経済の方も色々な方面で影響を受けているようで体力勝負の感じも
しますが、札幌の賃貸は退去する人が例年に比べ少ないようです。
投資向けの売買は震災前よりも動いています。
今から２０年前は地震などを気にしてリスク分散で札幌の物件を購入する方が
多くいらっしゃいました。
今回の震災でも札幌は、ほとんど被害を受けていませんので不動産投資の
ポートフォリオ地域としては向いているのかもしれません。
お勧め物件　日当り眺望良好です　

本日、午前１０時３０分より札幌東急イン２階で北海道宅地建物取引業界
札幌中央支部研修会が行われました。
　　
　　
　　
大勢の参加者がいました。改めて不動産業界も勉強熱心になったと思いました。
今回の講師は不動産鑑定士でテーマは「固定資産税評価の仕組み～土地・家屋評価
の具体的事例と問題点～」
１時間３０分の研修でしたがとても勉強になりました。
また、日本の固定資産税評価にアメリカ合衆国の年次改革要望書が影響していたとは
驚きでした。
　お勧め賃貸マンション