山さんの不動産日記

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先日、とあるマンションの所有者集会があった。
参加者は７～８人程度でしたが、その中に東京大学卒業者が2人いました。
一人は現在、大学医学部の教授、もう一人は弁護士。
どのような話をされるのか興味深かったが、あまり話はなかった。
弁護士のある雑誌での自己紹介フレーズが興味深かった。
「人間は愚かで弱く、それ故に愛すべきもの」と考え、弱者の味方として
行動する。
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お勧め中古マンション
　　　　
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マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
不動産投資、もうひとつの指標「ＲＯＩ」～「借金も財産の内」って本当なの？　Ⅰ
不動産投資を実践する際の指標として、「利回り」というものが重要であることは、
前回お話させていただきましたが、もうひとつ「ＲＯI」という指標があることをご存知でしょうか。
少ない資金で大きな物件を動かすことができる、「レバレッジ効果」（梃子の原理）をフルに
活用することを戦略とした、不動産投資を実践する場合、自己資金が少なければ少ない程、
返済期間が長ければ長い程、ＲＯＩの数値は上がります（レバレッジ効果は高まります）から、
少ない資金を最大限に活用しようという、不動産投資におけるレバレッジ効果を最大限に
狙う投資家にとって、ＲＯＩほど心強い指標はない訳です。
「ＲＯＩ」とは「Ｒeturn　On Ⅰnvestment」の略で、日本語に訳せば「投資回収率」。
つまり、投じた自己資金が、年間何％回収できるかを示したものです。（って、まんまの
説明じゃねえかっての）数式で表せば、年間回収金額÷投資金額×１００＝ＲＯＩ　となります。
例えば、利回り１０％の１，０００万のマンションを、自己資金１００％で購入したとしましょう。
（諸費用等は一切考慮しないこととします）
この場合の投資回収率。つまりＲＯＩは、利回りと同じ１０％。つまり、自己が投じた資金を
回収するには１０年かかりますから、投資資金回収率（ＲＯＩ）も１０％ということになります。
それでは、このマンションを１００万の自己資金と、９００万の借り入れで購入したとしたら
どうなるでしょうか？
確かに「利回り」で考えれば、現金で買おうが、借金をして買おうが、同じ１０％の利回りです。
仮に、年利３パーセント、１５年返済で考えた場合、年間の総返済額（元金と金利を合わせた
額）は７５万円程度。家賃年収１００万円から差し引いても、年間のキャッシュフローは
２５万円のプラスということになります。（この場合も、諸費用のことは考慮していません）
つまり、ＲＯＩで考えれば、１００万円を投じた金額（投資資金）に対し、年間２５万円。率にして
２５％の自己資金を回収することができるという訳です。
例えば、返済期間を１０年延長し、２５年返済で考えた場合、年間の総返済額は５２万円
程度に抑えられますので、家賃収入１００万円から差し引いても、年間のキャッシュフローは
実に４８万円のプラスということになります。
ＲＯＩで考えれば、１００万円を投じた金額に対し、年間４８万円。率にして４８％もの
自己資金を回収することができるという計算になり、実に２年ちょっとで投資した資金を
回収してしまうという、とっても美味しい「机上の計算」が成り立つ訳です。
まさに、「現代の錬金術」（？）と言っても良いのかもしれませんが・・・・・。
つづく　・・・・・・・・
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　

今日は日曜日で会社は休みでしたが、会社で所有するライオンズマンション中島公園の
大規模修繕工事説明会がマンション１階であったので行きました。
　　　　　　　　　　　ライオンズマンション中島公園
　　　　
　　　　　　　　　　　　　　説明会場
　　　　
説明会は昨日と今日の２回行われましたが、けっこう来ていました。
工事内容は外壁塗装、タイル貼り替え、屋上・バルコニー防水、一般鉄部塗装、シーリング
工事です。
安全確認、防犯、異臭、残地物撤去など基本的なことでしたが、今後、ほかのマンションで
工事を行う際に参考になりました。

全国的に天候不順で農作物が高騰しているようです。野菜好きの私としては
少し心配です。
札幌の天候はよろしいようで春に向かって気温も上昇中。
本日、午前１０時チサンマンション植物園の管理組合総会がマンション２階で行われました。
　　　
このマンションの総会出席は初めてでした。出席者は８名で中には顔見知りの姿も。
少ない出席者でしたが、役員のメンバーがなかなかでした。
弁護士、会社経営者数名、自営の方などしっかりした人たちです。意見も多く出され
今後、期待できそうです。
私は宅配ボックス設置をお願いしました。
マンション地下の駐輪場は立派です。
　　　
お勧めマンション

札幌は肌寒い日が続きます。
3月から4月上旬にかけて引っ越しした賃貸マンションのリフォーム工事が残っていて忙しい
日々を送っています。
今日午後2時から北区北大近くのマンションリラハイツ北14条の理事会がありました。
ワンルーム主体６３戸で今後、私が理事に加わったので良くなっていくと思います。
議題は宅配ロッカー設置、オートロック導入、排水管調査、非常階段修理、ＢＳ放送導入など。
　　
宅配ロッカー、オートロックは６月までには設置されるでしょう。
そして理事会だよりの発行、今後は情報開示していこうということになりました。
お勧め家具付賃貸マンション

昨年の11月頃中島公園近くの分譲マンション駐輪場に鍵をつけて駐輪していた
ママさん自転車（ママチャリ）が何者かに盗まれました。アパマンプラザでそのマンションの
1室（台湾の女性所有）を管理していたので盗まれたことを自転車の持ち主、台湾人女性の
E さんにメールしました。
E さんは盗難登録をしているから警察に盗難届を出してほしいと、私もここで
やらなければ、日本人はいい加減と思われるので近くの中島公園交番に行きました。
所有者が台湾人なので手続きが面倒で1時間以上かかったでしょうか。
その後、マンションの駐輪場に行って現場検証、管理人さんに停めてあった場所を確認し、
なんだかんだで2時間以上かかったでしょうか。担当の警察官も黙々と仕事をこなしていました。
交番に入ってきた人に対しても礼儀正しくシッカリと対応していました。　警察官は接客
マナーがよかったです。
それから５カ月が経ち、ＪＲ札幌駅北口にあるＪＲ警察鉄道警察隊から電話がかかって
きました。盗難自転車が見つかったと、駐輪禁止地区に停めていて盗難自転車と確認できた
そうです。数日後、ＪＲ警察にママチャリを引き取りに行きました。
　　　　
台湾の女性Ｅさんから北海道警察本部にお礼のメールが送られていたそうです。
今回の自転車盗難はたんに盗まれた自転車が発見されたということよりも
日本人、日本の警察がどこまで本気で外国人に対しても平等に行動したかでしょう。
警察の方と国際交流にいくらかでも貢献できたかなと話しました。
早速、丈夫なカギを買いアパマンプラザまで自転車に乗って帰りました。
台湾のＥさんからのメッセージ。
「こんばんは、本当に有難うございました。
とても嬉しいですね。
日本の警察はやっぽり優秀ですね。
山崎社長も優秀ですよ。（＞。＜）
鍵をつけることを感謝します。
お世話になりました。
お元気で」

札幌市内も雪解けが進みやっと北国の春がやってきたという感じです。
全国では桜の開花も進んでいますが、札幌は４月下旬になりそうです。
あまりの忙しさにブログの更新もおろそかになっていました。
お客様よりブロクどうなっているの？というメッセージをいただきました。
話は変わりますが、昨日（８日）北海道大の入学式が札幌市白石区の
札幌コンベンションセンターで行われました。
全１２学部の入学者は２５７０人。内、男子１８４３人、女子７０６人のほか、韓国など
３カ国の留学生２１人。
北海道内出身者の割合は４８・７％、北海道外は５０．５％でした。
多くの学生が札幌市内で賃貸のマンション・アパートを借りることになります。
日本の経済が悪くとも北海道大学の学生の数は減らないでしょう。
北大を中心としたアパート経営は見逃せませんね。
私、所有の賃貸マンションにも北大生が何名か入居していただいています。
　　　　　　　北大キャンパス
　　
北大から近い　お勧め賃貸マンション

春分の日の今日、札幌は春一番が吹いて風の強い1日となりました。
多くの学校で卒業式があったようで羽織・袴姿の人が歩いているのを見かけました。
先週、私、個人の確定申告をしました。
税理士さんに書類を提出し作成していただきましたが、昨年は中古のマンションを
賃貸用に数戸購入しました。空室で買った物件もﾘﾌｫｰﾑして設備を整え、お客様にも
入居ていただき景気が悪い中でもそれなりに運用しています。
２～３売却した物件からも若干利益が出てマズマズの投資といえます。
これからのマンション投資は地域のブランド、マンションのネームブランド、入居者のブランド？
が影響してくると思います。お客様に入居して良かったと思っていただける物件を提供して
いきたいです。
お勧めの賃貸マンション家具付
ーーーーーー学生の部屋探し体験談ーーーーーーーーーーーー
Ｈ．Ｓ　学生
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
私は部屋を探す時に、かなりいろいろなことにこだわりました。例えば、間取り。
私は１ＬＤＫ、もしくは１ＤＫに絶対住みたいと思っていました。それは、１Ｒなどは
料理をしたときに布団や衣服にニオイがつくので嫌だからです。
他にもトイレとお風呂は別、物置がある部屋はＮＧ、全室フローリングなど・・・。
とにかくこだわりがいっぱいあり過ぎて、部屋を探すのが大変でした。
不動産屋さんも困らせてしまいましたが、諦めず探してくれましたのが嬉しかったです。
結局５件ほど紹介してもらい、最後に行った部屋が気に入り、そこに住むことになりました。
今ではこの部屋がすごく気に入っています。コンビニも近いし、地下鉄の駅も、
学校にも近いので大満足です。
部屋探しでわたしが最も大切にしていたのは、こだわりもそうですが、
部屋に入った瞬間の雰囲気です。「綺麗なんだけど何か嫌だな～」と感じた部屋は
止めた方が良いと思います。
帰ってきて気持ちのいい部屋だと良いですよね。今の部屋はそんな感じです。
部屋に住みだしてから、水漏れなどがあり最初は少し大変でした。
でも管理者の方に電話をしたらすぐに対応してくれて、修理費も無償だったので助かりました。
管理者さんはすごく頼りにしています。

３月もそろそろ後半です。大学受験も合格発表され安くて良い物件がどんどん
決まっていきます。
退去する人も月末近くになると増えてきて忙しさも倍増します。
明日は北海道大学の合格発表です。
この日を境に札幌の大移動が大詰めを迎えます。
ーーーーー北大生の部屋探し体験談ーーーーーーーーーーーー
S・A　北海道大学
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
私が大学に合格して、部屋探しを始めた時、まず条件に入れたのが「地下鉄駅に近い」
ということでした。札幌にいると地下鉄に乗れば大体のところには行けます。
買い物に行くにも札幌駅、大通りなど地下鉄に乗ればあっという間に行けます。
たとえば札幌駅で大きな買い物をしても、家が近いから荷物を運ぶのはそんなに
苦になりません。その他にもバイトや遠くに住んでいる友達の家に行くにも地下鉄が
あれば便利ですよね。ちなみに私は大通りの塾でバイトをしているのですが、
地下鉄通いだと交通費もでる場合が多いので、バイト後にちょっとお出かけするのにも、
家と地下鉄駅が近いと便利ですね。
そして住んでみてわかったことがあって、私が住んでいる南北線北18条近辺は
コンビニや弁当屋さんなどちょっとした用をたすのに便利なお店がたくさんあります。
学生が多い街だからということもあるんでしょうか？
でも、私が地下鉄駅から近い物件を選んですごくいいことがたくさんありました。
みなさんも札幌に住む際は地下鉄駅に近い物件なんていかがでしょうか？
札幌駅、北大から近い売買物件
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

昨日、北海道大学　後期入学試験が行われました。
　　　　　　　　　　北大正門
　　
　　　　　　　　　　北大キャンパス
　　
早速午後から受験された学生とお母さんが部屋探しに来られ賃貸マンションを
見学されました。
合格発表は、まだ先の話ですが本州から来られたので、めぼしい物件を合格された時に
抑えるということで簡単な申し込みをされました。
　
アパマンプラザでは北海道大学と札幌医科大学、北海学園大学、藤女子大学の
学生さんの賃貸申し込みが増えています。
　　　　　　 北大南門
　　　
　　北海道大学南門より徒歩１分の物件　１２畳ワンルーム　　　　
　　家具付物件
————————–　学生の部屋探し体験談　—————————————————
北海道大学三年　　Ｙ．Ｃ
　 　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
マンションが決まったのは、進学する大学が決まり、三週間ほど経ってからでした。
私がマンションを選ぶ際に考慮した点は、大学までの距離、家賃、部屋の設備でした。
北海道で一人暮らしをするにあたって、やはりどうしても気になるのは冬の雪です。
雪の中での通学は時間がかかり、朝に弱い私にとっては、最重要視したい項目でした。
そこで、一年次で通う教養にも、二年次から通う学部にも近い数ヶ所に絞りました。
その後、家賃が予算の範囲内で、部屋の設備もそれなりに納得の行く部屋に決めました。
しかし、実際に住んでみて新たにわかったことがいくつかありました。例えば、ガス料金。
私のマンションは暖房にプロパンガスを使用するので、冬になると月14,000円～16,000円
程度になり、かなりの出費となりました。そのため、ガスを使う料理はほとんどやらなくなり、
冬でもヒーターはなるべく使わないように我慢するようになりました。
このように、実際に住んでみてからわかってくる部分も多いと思います。納得のいくまで、
いろいろな物件を調べてみることをおススメします。
　　　

札幌は雪解けが進んでところどころ地面が顔を出していますが、このところ
忙しい日が続きます。
国公立大学の合格発表をから数日が経ち、親子連れのお客様が地方から連日、
来られます。
動きの活発な地区は北区の北大周辺や専門学校や医科大学から近い大通から
地下鉄西１８丁目界隈でしょうか。
この時期は入居と退去のお客様が１年で１番多い時期なのでトラブルのないように
いつも以上にコミュニケーションが必要です。
　　　　　　　　　　　　　　北大　農学部
　　　
　　　　　　　　　　　　　　クラーク博士像
　　　
　　　
　　　ーーーーーー　　学生の部屋探し体験談　　ーーーーーーーーーーーーー
S・K　　　北海道大学水産学部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
私は水産学部で大学2年の夏には函館へキャンパスを移動をしなくてはなりません。
だから、札幌での家探しの際には敷金がしっかりと帰ってくる家、また探してみると
意外とあるものなのですが、家具や家電が備付の家をまず探しました。
今、住んでいるマンションには机やタンス、ベッドといった家具全般、レンジや冷蔵庫、
掃除機、洗濯機といった生活に必要な家電がついていました。また、ストーブも付いて
おり実家からはパソコンとプリンターぐらいしか持ってきませんでした。
このように色々な物が付いていると、引越しの際にとても楽であり、引越しした後も、
すぐに実家と同じような日常生活を営むことができました。また、退室する際も、
この家電家具を運ぶ必要もなく、コンパクトに荷物をまとめることができ、大変楽だと思います。
北海道大学での1年目は教養棟と呼ばれる北18条にある建物で授業を受けます。
そのため、無理に札幌駅周辺の北9条あたりに家を借りるとかえって登校時間が掛かって
しまいます。
他学部の2年目3年目以降のことを考えると結果的には良いのかも知れませんが、
水産学部の生徒なら、無理に札幌駅周辺の少し高い家賃を払って通うよりも、
北18条周辺またはそれより北のマンションを借りることをおススメします。
おすすめ賃貸マンション　家具家電付