山さんの不動産日記

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札幌は朝晩の気温差が大きく体調に気を使います。
私も先日、喉を痛めました。　最近はうがいの回数を増やしています。
５月もあっという間に月末です。売買の決済や鍵の引渡し、退去立会など多数有り仕事の
スピードを上げなければ帰りも遅くなります。
先日お客様より｢マンション投資の鉄人｣が更新されていないと問合せがあり、投稿をお願い
していたところ札幌市内のマンション投資家Ｆ,Ｆ様より原稿頂きました。
私も何度かお会いしてお話ししたことのある人で自分のマンションをとても大切にし、また、我々の
アドバイスに熱心に耳を傾けてくれる方です。
５回に分けて掲載します。
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マンション投資　第十八の鉄人
　　　　　　　　　　　 札幌市　　サラリーマン　F.F　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
０　はじめに・・・
多くの鉄人の方たちの文章は、私にとってとても勉強になりました。何度も読み返し、ほとんど暗記しているほどになりました。このたび、お世話になっているアパマンプラザのO氏より原稿の依頼がありました。私なんぞが、ここにでるのは、おこがましいような気がしまして当初、お断りしようと考え、悩んでいました。しかし、自分もお世話になったのだから、少しでも恩返しできれば、これ以上の喜びはないだろうと思いまして、失敗談も含めて書かせていただくことにしました。
１　何も知らずに金利７％、３０年ローンで新築ワンルームを購入
　今からもう２０年以上昔のことになりますが、２０代の若手のサラリーマンだった私は、邱永漢氏の著書を読みあさっていました。氏は、金持ちになりたかったら「サラリーマンをやめることです」と何度も力説していました。
また、４０歳が独立のラストチャンス。「それを過ぎると、頭が固くなってしまい柔軟な思考ができなくなるからです」とも書かれていました。私は、３５歳までに独立して、事業を興したいと考えていました。そのためにもまとまったお金を得たかったのです。株は学生時代からバイトで貯めたお金で地味な銘柄を長期に持つというやり方で、そこそこ儲かっていました。もっともこのころは、何を買っても儲かった時代でした。
　事業を興したかったのは、サラリーマンでは、先が見えて、おもしろくない気持ちがあったためだと思います。手っ取り早くお金を儲けるために不動産を手に入れたかったのですが、当時は、どんどん価格が上昇していて、これだという物件には出会うことができませんでした。これは、不動産に対する自分の経験や知識、行動力が決定的に不足していたからだと今では理解しています。
また、このころは競売で買うなんてことができるなどということは全く知りませんでした。そんなとき日経新聞のマルコーの広告に目がとまりました。頭金５％でマンションのオーナーになれるというものでした。早速、９５％借金して新築ワンルーム１軒買ってみました。金利７％の３０年ローンを組みました。
１年もしないうちにマルコーの営業マンから「今売れば３割増しで売れる。そのお金で絵画を買わないか」との話がありました。年収３００万そこそこだった私が、あっという間に不動産で１年分以上の給料に匹敵する金額を儲けてしまったということで、有頂天になってしまいました。思えばここがバブルの満開でした。
札幌市中央区円山のマンションが５０００万だったのが１億で取引された等という話も聞こえてきました。どう考えても、まだまだあがるぞ、今売るのはバカだと思えたのです。結局売りませんでした。当時は金利が７％程度でした。金利負担が重いので、次は３割以上頭金を作ってマンションを買おうと決心して貯金していました。
貯金は絶対に崩さないと決心していたため、マルコーから話のあった絵画の持ち分投資にも、ハワイのコンドにも投資しませんでした。そうこうしているうちにマルコーの株が下がってきました。おかしいと思いつつ、どうせ２、３年で回復していくのだろうと傍観していました。ところがどんどん下がります。ついにマルコーは倒産してしまいました。
心配になり、マルコーの支店におじゃまして、この後どうなるのかいろいろと聞いてきました。このときは、（損をしているのですが）登記制度で権利が確保されている不動産のありがたさが身にしみました。また、一つのものを何口かに分けてその権利を購入（絵画の持ち分とか、リゾートマンションの１週間分使用権利など）するというものが、いかに不安定なものなのかを知ることもできました。
　このごろ、よく見かける有料老人ホームの一時入居金や入居権利金なるものも、私は危険なにおいを感じます。
　ともあれ、手っ取り早く金持ちになりたかったのが、この後、３０年にわたって毎月
３万円を支払っていく債務を負ってしまったのです。３０年後にローンを完済したときは築３０年の古く小さなマンションだけが残るのです。
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札幌の天気は最近晴れの日が多く気温も上昇していましたが、ここ２～3日は、雨が降り
風も強く天候が不安定。
昨日、台湾（中華民国）からご夫婦でお客様が来店し、以前からインターネットで目を付けていた
カサウィスタリアを購入された。札幌の町を非常に気に入っていて今後も買い増しする予定。
世界のあちこちを旅行しているようでフランスのパリより札幌のほうが空気や水が綺麗で
食べ物も美味しいとのこと。
　　　　　　　　　カサウィスタリア
　
一昨日は、エクアドルからカサウィスタリアを所有するお客様が家族連れで来店。
札幌にマンションを５戸所有、賃貸されていて現在満室。
私もカサウィスタリアを個人的に一戸所有し賃貸している。購入したのは今から１７年前の
平成２年。当時は札幌も不動産バブルの影響でマンションの価格が急上昇中。
都心に位置するカサウィスタリアもその影響を受け、どんどん上がってワンルーム２０㎡の
物件が時には１０００万円以上で取引されていた。
たまたま１０階で５２０万円の売り物件が出た。室内を確認するとあまり内装状態は良くなかっ
たが、眺望と日当りが良く掘り出し物と思い購入することにした。所有者は東京の人で５２０万円
の現金を持参して東京まで足を運んで一発・契約決済を行った。
今から考えると決して安い買い物ではなかったが、当時としては掘り出し物であった。
今週の初めカサウィスタリア管理組合理事会が行われた。現在私が理事長を務めているが、
　　
　　
これも１７年前に購入したことがきっかけで早くから管理組合の役員をやっていた。
カサウィスタリアでは理事会や管理組合総会を通して多くのことを勉強し色々な方々と親交を
深め多くの問題にも取り組んでいる。
私の場合はカサウィスタリアが原点となりマンション管理に関しての知識や法律を学ぶことが
できた。そして多くのマンションから管理組合の役員を要請されている。
５２０万円の買い物は高くは、なかったと思う。
オススメ物件　カサウィスタリア　眺望、日当りが良い

昨日まで札幌は雨混じりの天気が続いたが、今日は朝から晴れ。
気持ちよく朝の武術の稽古ができた。
午後１時から南八条アーバンライフ管理組合法人臨時総会。
このマンションは今年の４月上旬に購入したファミリータイプのマンションで現在賃貸中。
昭和４９年築、総戸数９９戸。中央区地下鉄「中島公園駅」から徒歩８分の距離に位置する。
　　
１０分程度遅れて会場に入った。大勢の人が出席していたが何やら揉めている。
じっとして聞いていると理事が適切かそうでないか揉めていて収拾がつかない様子。
　　
しょうがないので、私が理事会の内容を確認し、規約に基づき理事が適切であると確認して
その場は収まり、総会の議題に入った。このようなとき「マンション管理士」の資格が役に立つ。
私が説明すると反対していた数名の者も文句を言わなくなった。
その後も議題・その他で色々揉めて区分所有法や規約などで説明し、混乱を収めたが、
マンションの管理が自主管理ということなので理事は大変そう。
管理会社に委託したら方がよいのではないかと発言すると、私に理事・理事長をやってくれと
頼まれたが、今でもあちこちのマンションの役員をやっているので余裕が無く、引き受けできないと
お断りした。
このマンションも建築３０年以上経過している古いマンションで組合員（区分所有者）は高齢者が
多い。
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札幌は、草木に若葉が色づき新緑の季節となりました。
今も桜が見ごろです。
　　
日中は気温も上昇し半袖姿の人も目につきます。
賃貸の問合せが落ち着いてきましたので、空室対策として先週末から空いている
部屋を観て廻っています。
アパマンプラザでは入居者募集にインターネットホームページ掲載、ＹａｈｏｏやＧｏｏｇｌｅ、
ａｔｈｏｏｍ、レインズ、店頭広告、札幌市内の賃貸業者への広告（１５０社以上）その他
色々な形で募集をしています。
しかし、いくら広告を出してお客様を集めても、商品である賃貸物件がお粗末ではお客様は
借りてくれません。
そこで、私が実際に部屋を見て写真を撮りチェックして物件の担当者にアドバイスしています。
まず、ダメな問題を改善して、さらにどのように手を加えればお客様に喜んでいただけるか
イメージします。
基本的に賃料は下げません。　安易に賃料を下げたり、必要以上に不動産業者に手数料を
支払ったところで、マンションそのものに魅力が無ければ、お客様は住んでくれないでしょう。
逆に魅力ある物件を提供して賃料をＵＰするにことを考えた方が得策です。
空室期間が長いと賃料を下げる人がいますが、相場と比較して高くなければ賃料は下げる
必要はないと思います。
今は中央区を中心に廻っていますが、今月中には全物件廻れると思います。
札幌市内も昨年ころから新築賃貸物件が数多く建築されているので需要より供給が上回って
おります。　マンションを所有されている方は物件に競争力をつけなければなりません。
ブログを書き込んでいる間に数ヶ月空いていた部屋に申込が入りました。昨日私が物件調査に
行った物件です。改善すべき点が３～４点ありました。
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昨日（日曜日）は、午後８時より狸小路６丁目ラテンパブ『ハバナ』の会食に参加。
テーマは「山菜尽くしと石川県の酒」。
　　
　　
馴染みのない石川県の銘酒１０数種と旬の山菜１０数種が用意されていた。
普段は日本酒はあまり飲まないので、よい機会だと思って参加した。
　　
　　
先月も「スペインワインとスペイン料理」や「熊本県馬刺しと幻の焼酎」の会にも出席した。
私はワイワイ・ガヤガヤ多くの人と長時間酒を飲むことを、好まなかった方なので、このような
催し物に参加するのは勉強になる。
しかし、翌日は多少応える。
札幌狸小路から近い　オススメ賃貸マンション　ライオンズシティ南３条

昨日は、札幌の天候も良く公園は大勢の人で賑わっていました。
道路を挟んで自宅の前にある中島公園の桜も見ごろで家族連れが多くゴールデンウィーク最終日を
楽しんでいました。
　　　　　　豊平館前（重要文化財）
　
　　　　　中島公園の園芸市
　
私は、夕方からいつも行っている狸小路にあるラテンクラブ「ハバナ」の常連客と共に札幌
「大通公園」で何年かぶりに花見をしました。
　　　　　　大通公園
　
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皆さまゴールデンウィークをいかがお過ごしですか。
札幌の天候はとても良く暖かい晴れの日が続いております。
私は暦に関係なく休みは日曜日のみです。問合せは少ないのですが、社員が交代で
休んでいる事もあり多少忙しいです。
話は変わりますが一昨日、私が所有するマンション「コートハウス南７条」の定期総会が
行われ、久し振りに出席しました。
　　
このマンションは、清水建設施工、三菱商事・清水建設売主の高級ファミリーマンションで
販売前には、殆ど申し込みが入っていて即日完売されました。
　　　　
私が購入するきっかけは、当時、南円山の高台の賃貸マンションに住んでいて、そろそろ
自分が住むマンションを購入しようと思っていた頃、通勤途中で今後開発されそうな土地を
見つけ気になって聞いて見ると分譲マンションを建設するとの事でした。
価格は、まだハッキリしていないが、大方申込が入っているとの事でした。
きっと良いマンションが建つのだろうと思って私も申込しました。
当時としてはグレードも非常に高く、住宅金融公庫の融資が受けられない物件でした。
マンションの完成は平成２年、私が購入したのは３ＬＤＫタイプ９４．７㎡で価格は消費税を
入れると３５００万円程度。もちろんローンを組みましたが。
ここに１３年程住んで、その後は賃貸して現在に至っています。
今回の総会でこのマンションの問題点を上げると高級マンションで駐車場は全戸分用意して
販売され、他に来客用の駐車場もあり、初めの頃は駐車場は全部利用されていましたが、
現在は、５台分空があり、駐車場収入が少ない。
私も含めて居住していない所有者も多く、居住している者も高齢化しており管理組合の役員の
候補者が不足している。規約上「居住者以外は組合役員には成れない。」
さらに「後期高齢者」は立候補しなければ役員には成れないと言うルールも作っていました。
このルールに関しては、総会の席上、私が「基本的人権」や「公序良俗」に反するのではないかと
注文をつけましたが。
過去には、私も理事長を行って管理費等の大掛りな見直しをしたマンションですが、いくら高級で
あろうとマンションの問題は尽きないようです。
オススメ売買物件　カサウィスタリア

札幌の天候はここ一週間は、晴れの日が多く、穏やかな日が続いています。
ただ季節の変わり目とあって外は誇りっぽく、毎日、目薬とうがい薬がかかせません。
４月に入り慌ただしい日が続きましたが、明日からゴールデンウィークに入るので仕事の方は
一段落つき、新たな企画を考えております。
話は変わりますが、４月から５月にかけてマンションの管理組合総会があちこちで行われます。
私のほうにも総会案内の資料が多数、郵便で届きますが、参加できるのは３割程度です。
古いマンションも多く所有しており、大規模修繕工事や給排水管の取替工事など多額の
費用のかかる事業計画もあり、感心はあるのですが、委任状を出して人任せになります。
今週の４月２４日にはカサウィスタリアの管理組合法人理事会が開催されました。
毎月理事会を開催するのですが、昭和４８年建築の古いマンションで色々な問題が次から
次と沸いて出てくる感じです。
また、理事の中にも不要な議題を提示してくる者や、つまらぬ議論をする者もあって議事進行
の妨げになり午後８時終了予定が遅くなってしまいました。　　　　　
　　　　　　　　　カサウィスタリア理事会

昨日は、チサンマンション札幌第二の管理組合法人理事会が開催されました。
ここも昭和４８年の建築とあって至るところ修繕する必要がありますが、とりあえず給排水管の
交換工事を予定してます。
工事には数千万円掛かりますが、貯金がそれほどないので銀行からの借り入れになります。
しかし、今までお金を借りたことが無いので、いくら貸してくれるか多少不安です。
　　　　　　チサンマンション札幌第２理事会

今日の夕方、シャンボール中島公園の管理組合の元役員の方から相談を受けました。
相談した本人は真剣で色々大変なように話してくるのですが、本人が管理組合や
マンションの運営をキチンと理解していないようで実際は他愛のないことでした。
納得し安心して帰ったのですが、マンションを所有する人は多少勉強したほうが
良いでしょう。
オススメ売買マンション　シャンボール中島公園
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札幌市内は今週に入って天候も良く不動産の動きも活発です。
先日、ブログで紹介した中島公園ステーションプラザもおかげさまで賃貸の申込入りました。
　　
　　　　　　　　中島公園ステーションプラザの室内
　　　
最近動いている物件は、大きな公園の近くの地区が人気のようです。
中島公園、大通公園、円山公園、豊平公園、植物園、豊平川河川敷の近くなど。
雪も解けてインドアからアウトドアになり運動ができて緑の多い環境の良い所に関心が
移ってきたようです。
２月３月期は北海道大学周辺や専門学校、その他の大学・短大など人気でしたが、春の
訪れと共にエリアが変わってきました。
私も今週、売買・賃貸の契約に携わりましたが、神経を使いすぎたせいか疲れがどっと出て
鏡を見ると白髪が何本か増えていました。
賃貸の入居者審査、売買の価格・設備の交換交渉に多くの時間を使いました。
賃貸仲介の場合は賃貸人・賃借人の其々バランスよく安心して契約できるように
心掛けています。
今週行われた自社物件の売買は、お客様がかなりの交渉上手で四苦八苦しましたが、
契約条件の折合いがつき、契約になると、お客様からとても感謝されました。
あまりにも熱心に色々な交渉をされるので血液型を聞いてみるとＡＢ型でした。
お客様は３名で来られていたのですが３名とも同じ血液型で、私もＡＢ型、１階にいた
他の社員２人もＡＢ型でなんとも不思議な感じでしたが、ＡＢ型は交渉や契約などが
終ると実にさっぱりしています。
来週末からゴールデンウィーク週間に入りますので今のうちに気合を入れて頑張ります。

昨日の札幌は朝からパットしない天候だった。午後からは雨。
午前１０時からソシエール南５条管理人室にて管理組合理事会が開催された。
前回の理事会で決算報告書が分かりづらく問題を指摘される事も考えられるので
単式簿記から複式簿記に書き換えたがそれでもまだ分かりづらいので再度チェック
することとなった。
理事会の進行や議題の提案その他も改善の余地があるので、規約に基づいて行うよう
進言した。
マンションの理事会・管理組合総会は規約通りに行われないと後でトラブルが生じた場合
面倒になる。
管理組合の役員は管理組合規約を一通り目を通しておいた方が賢明である。
なんだカンダでソシェール南５条は少しずつではあるが良い方向に向かっているようである。
１２時３０分に理事会閉会。
外に出ると雨が多少強く降っていた。自転車で来ていたので濡れて帰った。
昼食を取って午後２時からホテル３３０でグランドール６８管理組合総会。
　　
出席者は５名いずれも理事で比較的スムーズに進んだ。出席者其々がグランドール６８に対
して思っていることをはっきり述べられた事が何よりだった。
グランドールやソシエールも２０１１年から開始されるテレビの地上デジタル放送についての
対応が討議された。できるだけ早く対応したほうがマンションの居住者にとってメリットがあろう。
今日の仕事の半分は、マンション管理組合の総会・理事階に取られた。もっと効率よくしなけ
れば。
　オススメ売買マンション　チサンマンション中島公園