山さんの不動産日記

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７月に入って賃貸の動きが落ち着いてきたが、３ヶ月程度の短期契約は堅調。
売買の問合せは依然多い。シャンボール札幌は先月から今月にかけて八戸売れた。
アパマンプラザでも他社が売りに出している市内のマンションを買取をしようと連日、物件を
探しているが、気に入った物件が少ない。古くても立地と管理がよければ購入しようと考えている。
本日、午後６時からダイアパレス水車町管理組合理事会。７月に定期総会があるので、決算書、
予算書、事業計画の打ち合わせ。
　　　　ダイアパレス水車町　

ここの管理組合は、充実している。大口滞納者も一件で他は殆どない。駐車場も満車で年収
５，３２８，０００円、変わったところでNTT携帯基地局料として１，２６０，０００円ある。
現在、修繕積立金６７，０００，０００円以上積み立てられている。
地デジ・光ファイバーにも対応している。
今回の総会では宅配ボックス設置も事業計画案として出される。
管理組合の運営としては余裕があり楽な感じ。
オススメ売買マンション
マンション投資第二の鉄人：加藤　隆
　　　　　　　　　　　　　　　東京都在住　　　　　　　　　　　
「私の投資体験談」Ⅴ
第３期
●バブル崩壊後(1994年1月～9月)
● 区分所有マンションを東京に２部屋購入しました。
《自己総評》キャッシュフローにつきましては、東京都調布市のつつじヶ丘物件はマイナス、
東京都渋谷区の新宿物件（最寄駅は新宿及び代々木駅から、各徒歩５分ですが、住所は
渋谷区になります。）は月額１４，７３９円プラスです。
つつじヶ丘につきましては、騒音・損害賠償・謝罪請求事件、新宿につきましては、火災事件が
ありました。
新宿につきましては、土地収用が行われ、ラッキーでした。
総合評価ですが、つつじヶ丘は×、新宿は◎でしょう。
【東京都調布市：つつじヶ丘物件購入】
人生最大の買い物と言えるのが、住宅でしょう。
土地については、有限であり、原則、新たに作ることはできないという希少価値はあります。
但し、少子化による人口減の趨勢にあっては、不動産に対する需要は減少していくでしょう。
従って、持ち家にするか、借家にするかは、ケースバイケースにより、損得計算が必要です。
各人の事情・性格にもよります。
自分もしくは、配偶者の両親等から相続を受ける可能性があるとか、持ち家や・ローンに縛られる
のは嫌だという性格の人は、借家の方が良いかも知れません。
損得勘定については、将来の経済情勢（不動産物件価格・賃料、金利、税制等）にもより、先行きを
見通すことは、非常に困難です。
一般的にインフレーションの時代には、不動産価格は上がり貨幣価値は目減りするので、持ち家の
方が有利であり、逆に、デフレーションの時代には、借家の方が有利となります。
持ち家の場合、注意すべきは、大恐慌・デフレーション化であり、企業倒産・解雇・給料減等の
リスクが高まりつつある中で、ローン負担は、原則減らないことです。
下手をすれば、変動金利での金利増、ひと昔前に流行った「ゆとり返済」をされている方は徐々に
返済負担増となります。
あと、持ち家の場合、後で気にいらない問題点が出てきても、時間・経費の面で、簡単には
いかないといったことも考慮しておく必要があります。
借家の場合、注意すべきは、家賃が上昇する可能性があるし、持ち家のように、ローンが終わって、
負担がなくなるといったこともなく、老人になった後も永久に家賃を支払い続けねばならないことです。
従い、計画的なライフプランニングが必要となってきます。
私個人的には、持ち家指向でした。
私の実家は広島の片田舎で、祖父名義で父の兄弟も４人と相続人も多かったし、妻の実家も
東京ですが、兄弟が３人と、相続の可能性も低かったのです。
又、私は楽観的なところもあり、それほど借金も苦に感じなかったのです。
更には、資本主義社会にあって、長い目で見れば、インフレーションの社会だと思い、資産形成の
意味もあって、持ち家派となってしまいました。
１９９０年のバブル崩壊後、せっかちな私は、そろそろ価格的にも底かなと思った１９９４年１月、
ある不動産販売会社の仲買で、居住用として、昭和４７年３月築・３ＬＤＫのマンションを
４，０００万円で購入しました。
その物件は、以前、勤め先が分譲したマンションで、関係会社が建物管理をしております。
勤め先の社内融資と、民間融資を利用しました。
勤め先の社内融資は、迅速だということ、抵当権設定が不要なこと、諸経費が安いこと（抵当権
設定費用、手数料等が不要）、金利が安いこと（当時で、年３％）、等といったメリットがありました。
その反面、勤め先に対して、借りができると共に、退職時に一括返済の為、勤め先に縛られ易く
なるといったデメリットがあります。
社内融資を受けたとたんに、僻地に飛ばされるというのは、良くきく話でした。
私も、取り敢えずは、気に入った物件だった為、早期に購入したかったこともあり、社内融資を
活用しました。
抵当権設定が不要だった為、担保余力があり、後に、他の物件（新宿）購入の際、共同担保として、
活用できました。
しかし、その後も下がり続け、とどめは、１９９５年１月１７日。
そう、阪神淡路大震災です。
世界大恐慌に突入し、特に、旧建築基準法適用の古い物件は奈落の底に落ち、二束三文の
値段になっていきました。
更には、「騒音事件」が勃発。
この物件に住めなくなった私達は、ホームレスとなり、やむを得ず、妻の実家に転がり込むことに
なりました.。（家賃は、月１１万円、支払っております。）
最終的に売却することにしようと決意しました。
別途、新宿の物件購入の時に、つつじヶ丘の物件を共同担保として提供させられていたため、
まずは、この共同担保をはずしてもらうことにしました。
そして、勤め先関連会社の融資は、原則として、自己居住用に限定されますし、又、勤め先に
勤務していることが条件ということで縛られやすくなるため、他の金融機関に借換えすることに
しました。
金融機関と交渉の結果、新宿の物件にかかる借入につきましては、５００万円程度繰上げ返済し、
借入金を減らすことを条件に、つつじヶ丘の共同担保をはずしてもらいました。
そして、つつじヶ丘の物件の借入につきましては、その後、返済も進んでいましたので、更に
１，０００万円程度の自己資金を用意し、借入を減らすということで、他の、外資系の金融機関に、
借換えに成功しました。
金利も下げることができました。
これにより、借入金２，２６０万円、自己資金１，７４０万円としました。
この借入金減額用資金としましては、新宿土地収用代金１，２００万円等を充当しました。これで、
準備万端。後は売却です。
一旦は、３，０００万円から、売却依頼をかけましたが、いつまでたっても、反応はなく、ずるずると、
２，５００万円まで下げ、あげくの果ては、２，０００万円でも難しいとのことで、バブル崩壊後の
悲惨な状況になってきました。
私は戦法を買え、賃貸に出すことにしました。
家賃は１３万円で契約、当初の支払ローンは２５万円くらい、繰上返済・借換後でやっとトントンと
いった感じでした。
繰上げ返済した後でも尚、支払ローンにも満たない家賃で貸していますが、仕方ありません。
そう、ファミリータイプのマンションは入居期間が長いので安定しておりますが、ワンルーム
マンション等に比べて、利回りが悪いのです。
昨今では、自己居住用でも、「貸せる物件を買いなさい。」と言われておりますが、大事なことだと
思います。
私のような事例も何時起こり得るかわかりませんし、転勤、子供の就学・就職・結婚、親との同居・
死別等の家族構成の変更、経済的事情等により、売却・賃貸せざるを得ないことが起こりうる
可能性があるのです。
貸した場合の賃貸料と、支払ローンを比べてみることです。
売買価格についても収益還元法が原則になってきております。
そして、余りに、個性を出さず、皆にとっても魅力的な物件を選ぶことです。
その頃、妻の実家は「建替え事件」で大変でした。
土地は、妻の母（義母）名義、推定相続人は夫（義父）、長女（妻）・長男（義弟）・次男（義弟）、
しかし、建物だけは、他人名義の土地上に私が借金を負って建てて欲しいとのことなのです。
相続で揉めれば、最悪、建物を撤去した上、土地を明け渡さなければならないのです。
そして、建物の借金だけが残され二重の借金を背負うことになるのです。
【東京都渋谷区：新宿物件購入】
新宿の物件につきましては、実は「週間住宅情報」からの一般情報だったのです。
販売仲介業者は、偶然にもつつじヶ丘の物件と同じくＳＵ社でした。
何よりも、立地が気にいったのです。
新宿駅・代々木駅から、各徒歩５分。
「ホテル新宿パークサイド」の正面です。
その後も、新宿南口再開発計画が進み、ＪＲタワー、高島屋等もできました。
一般情報からの入手と言えば、この物件くらいのものだと思います。
それでも、土地収用等を考慮した結果的には、こんないい物件が、一般情報からでも入手できた
のです。
道路計画、土地収用につきましては、そういう計画があることは知っていましたが、当時は、
いつになるか、又、収用金額はいくらになるかわからないといった感じでした。
新宿につきましては、購入価格１，４００万円に対し、借入金１，４５０万円、自己資金無し、
オーバーローン５０万円でした。
新宿につきましては、つつじヶ丘を共同担保として、提供しましたが、後に、繰上げ返済をし、
共同担保をはずしてもらっております。
この新宿物件等において、「火災事件」が起こったのです。
加えて、「棚ぼた物件発見！土地収用物件：驚異の利回り３４．０３％！！」という話になるのです。

札幌も７月に入って夏本番といったところ。
今日は、珍しい？デモがあった。トラクター３台を先頭に札幌周辺や近郊の農家・農業団体が
地域の幟を上げて総勢３０００名以上が中島公園から札幌駅前通を通って大通から北海道庁
まで日本農業を守ろう、食料自給率４０％以下にするな、農業と工業を同じに考えるなといった
スローガンを掲げ練り歩いていた。農業従事者にとっては、忙しい時期だろうが参議院選挙も
近い今が効果があるのだろう。

オススメ賃貸マンション札幌都心、家具・家電付　フラーテ札幌
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マンション投資第二の鉄人：加藤　隆
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「私の投資体験談」Ⅳ
第２期
●バブル崩壊後(1992年7月～1994年2月)
●区分所有マンションを札幌に６部屋購入
《自己総評》キャッシュフローにつきましては、概ね、プラスです。
総合評価は、物件によりますが平均で○といったところでしょう。
札幌は、プライベートでスキーを兼ねて１回行ったことがあるだけでしたが、気にいった所でした。
札幌には、その後も、２回訪れました。
私とアパマンプラザさんとの出会いは、何かでアパマンプラザさんのことを知った私より、電話を
させて頂いたことに始まります。
そこで対応して下さったのが、山崎社長だったのです。
私は、バブル崩壊後のリカバリーショット狙いでしたので、ズバリ、「中心地で、自己資金無し・
キャッシュフロープラスにできる物件ありますか。」という条件だったのです。
山崎社長は、ありますとのこと。
そこから、お付き合いが始まりました。
山崎社長とも、札幌で２回、東京で２回、お会いさせて頂きました。
【札幌：西１１丁目物件購入】
西１１丁目の物件につきましては、購入価格５８０万円に対し、借入金６５０万円、自己資金無し、
オーバーローン７０万円でした。
この物件につきましては、中心地薄野にも近いという立地の良さ、２２．２平方メートルで広めで
あることに惹かれました。
【札幌：薄野・中島公園物件購入】
薄野・中島公園の物件につきましては、購入価格６８０万円（各３４０万円）に対し、借入金
６６６万円、自己資本１４万円でした。
これらの物件につきましても、中心地薄野にも近いという立地の良さにひかれました。
中島公園の物件は、リバーサイドマンションといった感じで、大変おしゃれです。
両方気にいったので、まとめて、共同担保で購入しました。
【札幌：中の島物件購入】
中の島の物件につきましては、購入価格各３４０万円ですが、現金購入です。
中の島の物件につきましては、３５．３３平方メートルと広めでしたし、キッチン・バス等、水周りを
２百万円かけて、リフォームしたばかりの綺麗な物件でした。
又、夏には、この物件のそばの豊平川にて、真下から、花火が見られるのも、圧巻です。
私も、東京から、この花火大会を見に行きました。
利回り１４．１％にも惹かれました。
【札幌：薄野NO.２物件購入】
薄野２の物件につきましては、購入価格各３４０万円ですが、現金購入です。
薄野２の物件につきましては、１０室目の物件でした。
私としましては、早めに、事業的規模（５棟１０室）にし、節税効果を強化しようと考えていたのと
利回り１０．６％という数字が入手を急がせました。
この薄野２物件につきましては、実は、先の薄野物件と同じマンション内の１室です。
同じマンション内で、複数室所有しているのは、この薄野物件・薄野２物件のみです。
マッサージ屋さんとして、長期安定的に、入居して頂いており、購入時からずっと借りて頂いて
おります。
【札幌物件購入】
札幌の物件につきましては、購入価格５２０万円に対し、借入金５４０万円、自己資本無し、
オーバーローン２０万円でした。札幌駅北口の真ん前の物件です。
北口は、シリコンバレーとも言われる程、IT産業の進出も期待されている所ですし、北海道大学
も近い立地です。
現金購入分は、それまでの預貯金、貴金属・株式売却益等を充当しました。
私は、アパマンプラザさんより６物件を入手しましたが、物件選定は特に立地を重要視しました。
内装等は、リフォームできますが、立地は自分では変えられないからです。
特に雪国の札幌においては、立地は重要で、地下鉄最寄駅から徒歩１０分以内が望ましく、
最寄駅から遠かったり、バス便等は、不便となります。
その６物件のエリアは、購入順に、「西１１丁目」・「すすきの」・「中島公園」・「中の島」・「すすきの」・「札幌」です。
「東西線」では、「西１１丁目」、「南北線」では、「札幌」・「すすきの」・「中島公園」・「中の島」
ですが、何れも、「東西線」・「南北線」・「東豊線」が交差する「大通」から、直通で、行ける駅です。
又、リスク分散も考慮しました。
「札幌」・「大通」等、官庁・商業街は、景気に左右され易く、景気の良い時はいいのですが、
今みたいに景気の悪い時は、物件価格・賃貸料・入居率が低迷し勝ちです。
逆に言えば、私としては、底値買いのつもりでした。
それに対し、住宅街・学生街は、比較的安定しているようです。
尚、各駅エリアの特徴としては、以下を評価しました。
「西１１丁目」は、「大通」の隣であり、専門学校も多いこと、「札幌」については、「ＪＲ」・「南北線」
が交差しており、官庁街であると共に北海道大学にも近いこと、「薄野」は、「大通」の隣であり、
「歓楽街」であること、「中島公園」は、「公園街」であること（アパマンプラザさんもあります。）、
「中の島」は、「リバーサイド街」であること（花火大会もあります。）、等によりました。
低金利でもあり、お陰さまで、概ねうまくいっております。
資金繰りはトントン、採算上は、黒字で推移しております。

今日は、会社休みを取っていたが、１０時３０分からパークハイツ中島管理組合総会が
行われた。出席票を出していたが、朝から体調が思わしくなく１０時５０分頃会場に行くと
既に総会は終っていた。
　　　　　　パークハイツ中島
　
総会で確認したい事があったので近くのパークハイツ中島管理組合理事長宅に行って
確認した。NTT光ファイバーと地上デジタル放送の対応についてだが、光ファイバーの方は
アンケート調査を取ったところ利用希望の人が複数いたようで近日中に対応できるようにする
とのこと。地上デジタル放送については現在、ジェイコム札幌のケーブルテレビ対応になっている
ので今でも地でジ放送を見ているとのこと。
他の議題に関しては、概ね了承された。６階の廊下が一部結露発生するので近く業者に対応を
考えていただくとのこと。
パークハイツ中島管理組合の理事長は不動産やマンションの管理等の資格はないようだが、
管理運営に関しては時代に合った合理的な運営を行っているようだ。
私がこのマンションの区分所有者になたのは、平成２年９月。当時は札幌の不動産もバブルの
影響でかなり高騰していた。１LDK３４㎡昭和５６年建築のこのマンションを１０００万円で購入
した。ローンを利用しているので２０年ローンの返済が終るまでは所有しようと考えている。
オススメ賃貸物件

本日の札幌は朝からパットしない天気で梅雨を思わせます。
今日は、今月最後の金曜日とあって売買の決済が７件ありました。
全部無事に移転手続きを完了いたしました。皆様ありがとうございます。
来月は今月以上に取引を行いたいと考えておりますのでご協力お願い致します。
本日のオススメ物件　
マンション投資第二の鉄人：加藤　隆
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「私の投資体験談」Ⅲ
第１期　その後
【東京都杉並区：上北沢物件購入】
１９８７年（２９歳）、上北沢の中古物件を、１，６７０万円で購入しました。
上北沢につきましては、購入価格１，６７０万円に対し、借入金１，５４０万円、自己資金１３０万円。
上北沢については、高級住宅地・「住みたい町上位」の下北沢に名前が似ており、下北沢より
「上」なのかなと思い（？）、購入しました。
因みに、その後、この上北沢にある教会に時々通うようになりましたので、しばし立ち寄っており
ます。
【博多物件購入】
１９８７年（２９歳）、博多の新古物件を、８２０万円で購入。
博多につきましては、購入価格８２０万円に対し、借入金７７０万円、自己資金５０万円でした。
博多については、博多駅・祇園駅近辺の立地の良い物件で、未だ、東京の地価上昇の兆しが、
地方に波及する前の時点であり、当時御世話になったＭ社営業マンの方からの、１本の電話で、
即決購入した物件でした。
その後、「博多駅再開発計画」もあり、阪急デパートオープン予定となっております。
【東京都世田谷区：千歳烏山物件購入】
１９８８年（３０歳）、千歳烏山の中古物件を、２，０００万円で購入。
千歳烏山につきましては、購入価格２，０００万円に対し、借入金１，９５０万円、自己資金
５０万円でした。
千歳烏山については、当時、勤め先の同僚が、大手企業の副社長令嬢であり、千歳烏山に
お住まいとのことですので、高級住宅地というイメージがあったので、購入しました。
（私はと言えば、当時、家賃月６千円の独身寮に生息しておりました。）
エントランスはおしゃれで、１階に、パン屋さんと、クリーニング屋さんが入っており、便利です。
この頃は、未だ、不動産投資は、マイナーな存在であり、契約当時未だ２０代の私が、ジーパン
姿で契約に行った際等、売主の方が、買主さんはどちらさんでしょうか？と、営業マンに尋ねられ
たようでした。
買主が、息子（私？）を連れてきた位に思われていたようです。
その後も、あまりにみすぼらしい私がトイレに行った際、売主さんは心配になって、Ｍ社営業マンに
「買主さんは、お金払えるのでしょうか？」と聞かれたとのことでした。
営業マンの方は、「買主さんは、ああ見えても、３物件のオーナーなんですよ。」と、言って下さった
そうです。
今でこそ、若い方も不動産投資をやられていますが、当時においては、不動産投資会社Ｍ社に
とっても、若干２０歳代は、珍しい存在だったとのことです。
因みに、現在、住んでいる所から、比較的近い場所ですので、時間があると自転車で見に行って
おります。
尚、この千歳烏山物件等において、「大規模修繕一時費用事件」が起こったのです。
【東京都渋谷区：初台物件購入】
１９８９年（３１歳）、初台の中古物件を、２，４８０万円で購入しました。
初台につきましては、購入価格２，４８０万円に対し、借入金２，４５０万円、自己資金３０万円。
初台については、新宿の隣駅であり、徒歩でも可能です。
新宿近辺に目星をつけていた私は、ずばり、立地のみで購入しました。
その後、西新宿再開発の延長線上で、初台に、「東京国立劇場」・「オペラシティ」高層ビルが
できました。
株式を売却しては頭金にし、Ｍ社中古物件を１９８７年に上北沢と博多で、１９８８年に千歳烏山で
１９８９年初台と毎年買い増してきたわけですが、上北沢、千歳烏山、初台については、何れも、
京王線で新宿迄直通という立地の良さです。
東長崎（１，２１０万円）の頃は、未だ、バブルの兆しもありませんでしたが、その後、上北沢
（１，６７０万円）、博多（８２０万円）、千歳烏山（２，０００万円）、初台（２，４８０万円）と、徐々に
価格が上がっていき、後になってみれば、バブルの兆しが徐々に出始めたと言えるかなと思います。
一部物件は一括借上制度を活用しました。
バブルの最中は、投資セミナーに行けば、コーヒーにケーキも出ました。
ちなみに、箱根物件・絵画視察ツアーに至っては、送迎・食事・宿泊付の１泊旅行が無料だった
のです。
ところが、徐々にバブルの兆候が出だしており、初台の頃は、結果的に高値掴みだったと言えます。
尚、この初台物件等におきまして、「火災事件」、「大規模修繕一時費用事件」が起こったのです。
そして、やがて、「販売、建物・賃貸管理・家賃保証会社であるＭ社倒産事件」、「団体信用生命
保険会社Ｄ社倒産事件」、「家賃不送金・ローン引落不能事件」へと、つながっていったのです。
　つづく　・・・・
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アパマンプラザでは　「私の投資体験談」を募集しています。
プレゼント差し上げます。

蒸し暑い日が続く札幌ですが、このような日は自転車で移動するのが１番です。
午後１時３０分より当社近くの豊水会館でドエル中島公園管理組合総会が行われた。
　　
ドエル中島公園は、過去に何度も取得・売買しましたが、今年の４月上旬に取得して区分
所有者となり、今回初めて総会に出席しました。理事長と管理会社は以前からお付き合いが
ありましたが、総会に出るとマンションの管理状況や役員の考え方がなんとなく分かってきます。
　　
昭和５５年の竣工以来２５年が経ち、今後大規模修繕工事を行わなくてはならないが、積立金が
少なく頭を抱えるところです。これは何処のマンションにも言えることでしょうが。
私が早急に行っていただきたい工事を３点ほど提言いました。第１にインターネット光ファイバー
回線。そして地上デジタル放送を利用できる環境を整えること。最後に新しい郵便受の設置。
理事役員は高齢者中心でインターネットはやらないので光ファイバーには気づかなかったとの
こと。地上デジタル放送は、出席理事も最近３２インチ液晶テレビを購入したが気にかけていた
とのことで、光ファイバーと地上デジタル放送は早急に対応できるようにすると約束してくれました。
メールボックスは、現在の物が設置されて９年目なので次期総会までに考えておくとのこと。
今回の総会出席者は管理会社の人を含め５名でしたが、家族的雰囲気で私の意見も受け入
れてくれて出席してよかったなぁ～といった内容でした。
このマンションを何時まで所有するか定かではありませんが、古いマンションも管理組合役員が
前向きに考えれば住み良くなる事でしょう。
オススメ物件　

今日の札幌は朝からジトジトと湿度が高く、時々小雨が降るジメジメした１日でした。
月末近くで今週は忙しくなりそうです。
　　　　　　　　　　　　　　札幌地方裁判所
　　　　
午後１時過ぎから札幌地方裁判所にて私が理事長を務める札幌市中央区にあるGマンションの
裁判（口頭弁論）が行われた。被告弁護人より提出された書証が、岩波新書　『広辞苑 』ほど
厚さがあったのでビックリ。裁判官もこちらの弁護士もこれを提出しただけでは困ると。
集計まとめて説明書を提出するようにとのこと。
今日の裁判は私にも質問が向けられたが、無難に対応できた。次回の口頭弁論は７月中旬。
帰り際に大通り公園を通るとバラの花が綺麗に咲いていた。
　　　
オススメ賃貸マンション　裁判所から徒歩圏内
マンション投資第二の鉄人：加藤　隆
　　　　　　　　　　　　　　　東京都在住　　　　　　　　　　　
「私の投資体験談」Ⅱ
第１期
●バブル期前～バブル期(1986年12月～1989年3月)
●区分所有マンションを東京４部屋、博多１部屋を購入
《自己総評》バブル期前～バブル期だけあって、何れも、キャッシュフローはマイナスです。
総合評価は、×でしょう。
何れの物件購入も、購入時諸経費が、５％超程度を要しました。
自己資金を徐々に少なくしていっております。
バブル期に差し掛かり、融資が引き出し易くなっていっていた経済背景もあり、私の年収が
増えていったこと、不動産資産等が増えていったこと、金融機関との実績が増えていったこと等
も起因していると思われます。
自己資金につきましては、それまでの預貯金、貴金属・株式売却益等を充当しました。
【東京都豊島区：東長崎物件購入】
最初の物件購入は、当時、投資用不動産供給企業として先駆けのベンチャーともてはやされ
ていたＭ社の新築物件でした。
Ｍ社は、「ワンルームマンション」・「リースマンション」・「リーステム」、「節税」をキーワードに、
サラリーマン等に、不動産投資、節税のシステムを普及させた先駆け的企業でした。
最初の物件：東長崎につきましては、購入価格１，２１０万円に対し、借入金１，０８０万円、
自己資金１３０万円でした。
自己資金１０％、借入金９０％程度が目安でした。
東京の池袋から、西武池袋線で２駅の東長崎駅近辺で、女性専用、ピアノ等楽器の弾ける
マンションということで、センセーショナルなものでした。
池袋は、私の通った大学の町です。また、西武池袋線沿線は叔父の家もあり、私も４年間
住んでいましたし、東長崎については知人が住んでいましたので、土地勘もありました。
（もっとも、最初、知り合いが東長崎に住んでいるといったので、広島の田舎から出てきたばかり
の私は、「九州から通っているの？」と聞いてしまいました。）
女性専用、楽器が弾けるというのも、安全性、特殊性という観点から、有望と判断しました。
まだ、バブルの兆候もさほど感じられなかったころで、販売価格も１，２１０万円で、持ち出しも
月額２万円程度でした。
不動産投資としましては、初めてのことだけに、その金額、借入に対しましては、やはり、不安
でした。
入居者は入るのだろうか？
家賃は下がらないのだろうか？
家賃はちゃんと入ってくるのだろうか？
Ｍ社は倒産しないのだろうか？
資産価値は、下がらないのだろうか？
購入の際は、Ｍ社で、担当者に対し、質問攻めにし、購入決断までに、５時間もかかったもの
です。（その後は、物件によっては、５分間といったものもありましたが。）
万一、Ｍ社が倒産したらという失礼な質問もしました。
「決算書」まで見せて下さいと要求し、簡単なものだけ、お見せ頂きました。
Ｍ社の担当者の方は、私の失礼な質問にも関わらず、丁寧にお答え下さいました。
『不動産は実物資産ですので、自分で使ったり、貸したりできます。
Ｍ社は、賃貸のお手伝いをするだけであり、最悪、Ｍ社が倒産しても、賃貸管理してくれる会社は
いくらでもあります。何なら、私個人がしても構いません。』と。
そういう意味では、預貯金、株式の方が、倒産、の場合のリスクは高いと言えます。
Ｍ社は、「楽器マンション」だけでなく、その後も、「ペットマンション」、「託児所付マンション」等、
独創的なマンションを作っていきました。
従来、嫌がられていたマイナーな存在の人達、学生・単身者、楽器を弾く人、ペットを飼う人、
子供がいる人、それを、逆に、ビジネスの対象にしていったのです。
今で言えば、差し詰め、少子高齢社会による高齢者、不景気・二極化による低所得者、国際化・
人材流動化による外国人といったところでしょうか。
高齢者向け介護・財務後見サービス付マンション、低所得者向け公的補助付マンション、
外国人専用会話コミュニケーション付マンション等、面白いかも知れません。

昨日は、自宅近くにあるラテンクラブＥＬ ＭＡＮＧＯで『カポエイラ』を観た。
　　
　　
ブラジルの植民地時代（西暦１５００年）には使われていた黒人奴隷の格闘技と言われる。
演舞では楽器を演奏しながら足技を中心とした格闘技のようなもので１対１で組み手をするが
相手に当てないのが特徴。手技は使わず空手の足技（回し蹴り・内回し・外回し・後ろ蹴り・
旋風脚）等を使っていたが、どちらかと言うとダンスのような感じ。武が感じられない。
今日は午後１時から札幌第一パークハイツ管理組合法人総会が西創成会館で行われた。
　
去る３月２５日に開催されるはずだったが、議案に問題があるとのことで流会となり、今回に
至った。前回は私は出席しなかったが、今回は流会させるわけにはいかないので出席した。
出席者２３名。エレベータのリース契約解約問題で揺れ動いて弁護士も介入したようだが、
結果的に理事のマンション管理に対する勉強・経験不足が招いた結果だろう。
規約や区分所有法をキチンと理解できていればトラブルにはならなかったと思うが、このような
問題は多くのマンションでも抱えていることだろう。
以前私の方にも管理組合役員数名が相談に来られたが、私のアドバイスとは反対の方向に
進んだ結果、事を大きな問題にした。結果、役員改選で役員が数名入れ替わった。
札幌第一パークハイツは札幌市内では大型のマンションに入る部類なので今後、理事を
はじめとする役員には｢区分所有法や管理規約をもっと勉強していただきたい｣と総会の席上で
言ったが、どうなることか。
私は区分所有法や管理規約を少なくとも５０回は読んでいるが、役員になられた方はマンション
管理規約の全条項を３回は目を通していただきたい。
オススメ売買マンション

マンション投資の鉄人を広く募集して、先日投稿いただきました。
過去にも何回か登場いただきましたが、弊社アパマンプラザとお付き合いいただいて１５年
近くになります。
マンション投資第二の鉄人：加藤　隆
　　　　　　　　　　　　　　　東京都在住　　　　　　　　　　　
「私の投資体験談」
【プロフィール】
私は、１９５８年、広島にて生を受けた、４８歳の現役サラリーマンです。
４１戸のアパート・マンションを所有し投資暦２０年が経過しました。
　
【１９８６年：２８歳：不動産投資開始】
「総合商社冬の時代」とも言われ、又、勤め先に不信感も抱き始めた頃、自立という言葉に
興味をもちました。経済的自立を果たし、時間的自立を果たし、そして、精神的自立を果たし
たいと思い始めたのはこのごろです。
【何故、不動産投資を始めたのか】
何故、不動産投資を始めたのかといえば、国・勤め先に不信感を持ち、自分で自立しなければ
ならないと思ったからです。
今の時代では、こういう考えは主流になりつつありますが、当初こんな考えをもっていた２０歳代
のサラリーマンは少なかったことでしょう。
実際、このような考えを会社の同期生に話そうなんて思いもしませんでしたから。
経済的自由を確立し、時間的自由、精神的自由を確立したいと思いはドンドン強くなっていき
ました。そして、貴金属、株式などの投資も行ってみました。
しかし、値上がり益期待のキャピタルゲインのみであり、フローで入ってくるインカムゲインが
ありません。
インカムゲイン中心の不動産投資が最適だと私は思ったのでした。
又、不動産投資には、借入金が活用できるということ、節税ができること、団体信用生命保険が
活用できること等の不動産投資ならではのメリットもあることを知り、ますます不動産投資に興味
を持ちました。
【私の不動産投資履歴】
1 《所有物件概要》　合計：３９部屋＋駐車場２物件種別
　マンション：２１部屋、アパート：１８部屋＋駐車場２
2 地域
東京６部屋、博多１０部屋＋駐車場１、札幌１４部屋、名古屋９部屋＋駐車場１
以下、概略を追ってみましょう。
まずは、私の投資ポリシーについて語りたいと思います。
私の重要ポイントは「リスク分散」です。
このリスク分散というのは、色々な意味を持たせております。
第一に、投資時期の分散。
すなわち、バブル期前、バブル期、バブル崩壊期、ミニバブル期。
これは、買い単価の平均化・低価格化に繋がります。
第二に、不動産販売、建物・賃貸・家賃保証会社の分散。
すなわち、Ｍ社、アパマンプラザさん、ＳＵ社、Ｂ社、SI社。
不動産販売、建物・賃貸・家賃保証会社間で、比較すると共に競争意識を持たせることも
できます。
そして、不動産販売、建物・賃貸・家賃保証会社倒産時のリスク分散にもなります。
第三に、地域の分散。
すなわち、東京、博多、札幌、名古屋。
特に、大震災、景気の地域差を考慮した場合、有効です。
東京・地方、どちらかが良いという人もいますが、それぞれ、一長一短あります。
又、投資物件対象地域につきましては、目の行き届く範囲内に限定した方が良いという人も
いますが、それですと、投資対象地域が限定されてしまいます。
信頼できる不動産販売、建物・賃貸管理会社に委託すれば、問題ないと思います。
いざとなれば、博多、札幌、名古屋等、東京からでも、２時間もあれば、行けるのです。
現に、私も、博多、名古屋等でも、土・日曜日、１泊２日で、行っております。
第四に、種別の分散。
すなわち、区分所有マンション、長屋、１棟物アパート。
そして、新築、新古（建築後１年超だが、販売・居住歴のない物件）、中古。
区分所有マンション・１棟物アパート、新築・中古、どちらかが良いという人もいますが、それぞれ
一長一短あります。
第五に、資金調達の分散。
すなわち、現金購入と、自己資金・借入金購入。
借入金につきましても、金融機関、固定金利・変動金利、元利均等払い・元本均等払い、借入
期間等、様々なパターンを組み合わせております。
金融機関同士比較することもできますし、競争の原理もはたらかせられます。
そして、金利変動時のリスク分散になります。
現金購入・借入金購入、固定金利・変動金利、元利均等払い・元本均等払い、借入期間短期・
長期、どちらかが良いという人もいますが、それぞれ、一長一短あります。
又、金融機関は、給与振込、光熱費等引落等を１行に絞って、メインバンクを作った方が良い
という人もいますが、そうとばかりも言えない場合もあります。
不動産販売会社との提携・取引関係を活用した方が、時間・条件面等において、効果的な
場合が多いのです。
又、その時々の経済・金融情勢・金融機関毎の積極性・ポリシーにもよりますし、地域、物件
種別毎の得手・不得手もあります。
つづく
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オススメ　賃貸マンション
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お知らせ
アパマンプラザでは７月中旬からひかり電話オフィスタイプを利用することになりました。
現在使用しているIP電話が７月中旬頃から利用できなくなります。
代表電話その他の番号は変更ありません。

昨日は午後６時からカサウィスタリア管理組合理事会が開催された。
今までは管理費等の滞納者に対する請求に力を入れてきたが、最近マンションの修繕計画に
関する問題を提起する理事の発言が増えてきた。
給水・排水管の更新、外壁・屋上防水の大規模修繕工事など。
マンション全体で修繕積立金が４０００万円を超え、ある程度の予算が組めるようになった。
大規模修繕工事の話となると、金額も大きくなるので張り切る理事が数名いる。

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札幌はここの所、天気の良い暑い日が続いているが、天気が良過ぎるのも心配になる。
札幌は水不足の心配のない地域だが、全国的に梅雨入りしても雨が降らずダムの水も不足
している地域もあるようだ。実は世界的な水不足で深刻な状態にあるとのこと。
最近は売買の問合せが増えてきている。価格帯は２００万円～５００万円が多い。
アパマンプラザでも買取を常時行っているが、今日は北区のマンションの売買契約を３件行った。
札幌は賃貸の供給が増えている今が、買いのチャンスだろう。入居者を募集できない空室物件を
比較的手頃な価格で購入できるチャンス。
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マンション投資　第十九の鉄人 Ⅲ
サラリーマンだからできる“マンション投資”術
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　札幌在住　Ｙ．Ａ　　　　　
６　物件の絞込み・購入手続き
山崎社長のアドバイスは納得できたものの、築30年以上経過した物件の状況は見ておく
べきと、日本に出張した際、15件ぐらいの物件を実際に見てみました。
アパマンプラザの尾本さんが効率よくアレンジしてくれ、1日で15件ほど見学し、できるだけ
立地が良く、高利回り（年１３～１５％）の物件を4物件購入することにしました。
購入手続きや登記など全て私はアメリカに居ながらにして郵便やe-mailのやり取りで済みました。
７　物件の買い増し　
　新たな物件を見つけては、尾元さんに資料請求し、既に色々な物件を見ていたので、立地
条件、物件の写真、管理組合の運営状況（日々の管理状況・修繕計画・十分な修繕積立金額
など）の重要ポイントをチェックすれば物件の良し悪しはある程度判断ができますし、更に高利
回りの物件を優先して買増しを続けていきました。
８　日本へ帰国　
　２００３年頃、帰国を決断し、賃貸に出していた横浜のマンションを売却してローンを返済し、
アメリカの物件も帰国前に売却してアメリカでのローンを全て返却し、札幌での居住用新築
マンションを購入しました。上記の２物件の売却で現金で購入は可能でしたが、居住用マン
ションは金融公庫でできるだけ借り入れ、現金は株などの投資に回しました。
９　新たなアパマン投資
　既にある程度の生活ができるだけの家賃収入もあり、以前から余生は札幌に移住したいと
思っていましたので会社も辞めて更に本格的な不動産投資をしようとしました。が、ここで大きな
誤算がありました。
アパートの１棟買いや、賃貸マンションの追加購入をするための資金を調達しようにも、個人
事業主で且つ日本での実績を積んでいない私は全く新規の融資を受けることができません。
　ここまで非常にうまく行っていた不動産投資でしたが、会社を辞める前に（信用があるうちに）
可能な限り借金をし、ローンを十分上回る家賃収入を得られる賃貸物件を買い増した後に
脱サラすべきであったと悔やんでいます。暫くは追加投資はお預けになってしまいました。
　　
（最後に、）
　普通の考え方は、できるだけ頭金を準備し、足りない分はローンを組んでマイホームを購入し、
余裕がでたら繰上げ返済をして、老後に負担を残さないようにすることでしょうか。　しかし、
私の経験から言えることは、信用力があるサラリーマンのうちにできるだけ住宅ローンを借り
入れ、当初用意していた頭金は札幌などにある立地条件の良い中古賃貸マンション購入に
充て、要領を掴んだら、追加の投資用資金もサラリーマンのうちにきちんと事業計画を立てて
融資を受けることが、老後を豊かに過ごすキャッシュフローを生み出してくれます。　
賃貸事業が十分成り立つ見込みがあっても銀行は現在安定的な収入があるサラリーマンに
融資してくれても、将来にわたって安定した収入があるかどうか保障されない非サラリーマン
には融資してくれません。　　
以上
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