山さんの不動産日記

今日の天気は晴れ、日中の気温は上昇しましたが爽やかな風が吹いて気持のよい一日でした。
　　　　　　　お勧め中古マンションです。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
マンション投資第二十二の鉄人 Ⅷ
マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
不動産は金融商品ではない～不動産投資における「投資利回り」について考える
不動産投資を実践する際、「利回り」について考えない人はいないでしょう。
不動産投資における利回りとは、雪山を登る際のコンパスのようなもので、利回りの知識のないまま、不動産投資を行うという行為は、地図やコンパスや高度計の知識のないまま、雪山に出かけて行くようなものです。
そもそも「利回り」とは、投資した対価から得られる「収益率」のことです。
簡単にいえば、１，０００万を投資したマンションから、年間１００万円の家賃が得られれば、利回りは１０パーセントということになります。
利回りにも単純に家賃収入から算出する「表面利回り」と、家賃収入から色々な経費を控除した所得から算出する「実質利回り」とがあり、不動産広告では両者が業者によって混在しており注意が必要です。（ちなみに、アパマンさんの広告は、実質利回りで表示されています）
利回りの具体的な算出方法です。
まず毎月の家賃収入から毎月の管理費や修繕積立金等を控除し、毎月の家賃所得額を求めます。次に、毎月の家賃所得額を１２ヶ月分掛けて。つまり年間の家賃所得額を求め、年間家賃総所得額から物件価格を割り、その数字に１００を掛けたものが利回りになります。
何やら難しい話になってきているようですが、簡単に利回りを算出する方法があります。
それは物件価格から「０」を二つ取った金額の家賃所得（管理費や修繕積立金等を控除した実質所得）が得られれば、その物件の実質利回りは１２％だということです。
例えば毎月３万円の所得（この場合の所得とは、家賃収入から、管理費や修繕積立金等の必要経費を差し引いた、「実収入」という意味です）が得られる、３００万のマンションを購入したとしましょう。
３００万から「０」を二つ取れば３万円です。
３万円（毎月の家賃所得）×１２ヶ月＝３６万円（年間の家賃所得額）
３６万円（年間の家賃所得額）÷３００万円（物件価格）×１００＝１２％
不動産投資において、この「１２％」という数字が、物件を購入する際の重要な目安というか指標になります。
逆にいえば投資向け物件を売却する場合、この「１２％」という数字から物件価格を決めていく傾向があります。
例えば３万円の家賃所得が見込める物件であれば、０を二つ付けて３００万。
５万円の家賃所得が見込める物件であれば０を二つ付けて５００万という具合に、利回りから目処を付けて、そこから様々な条件などを加味、検討しながら物件価格を決めていくということです。（こういう物件価格の付け方を「収益還元法」といいます）
不動産投資において「利回り」というものが、購入する際も、売却する際も、いかに重要な指標となるかがご理解いただけたかと思います。
「利は元にあり」という商売の格言があります。
「商売で儲かるか否かは元。つまり仕入れにある」という意味です。
不動産投資における「仕入れ」とは、「物件を購入する」という事に他ならず、この物件を選択する際の重要な指標が、この「利回り」だということです。
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

今日の札幌の天気は晴れのち曇り、最高気温２２度、秋を感じます。
午前中に衆議院選挙の投票を済ませました。最高裁判所の裁判官の国民審査もありましたが
名前を見ても全く分かりません。本人の略歴もあった方が分かりやすいので今後は略歴も知ら
せていただきたいと感じました。
　　
中島公園では１２時１０分に第２３回北海道マラソンのスタートが行われました。
スタート地点はチサンマンション札幌第二のすぐ前の通りです。
参加ランナー８３００人、全国規模のマラソンのスタートを見るのは初めてです。すごい人数です。
　
　　
　　
　　お勧め中古マンション　賃貸中高利回り

今日の札幌の天気は曇りのち雨。どんよりした空気の重い1日てす。
最近は賃貸の会社契約が増えてきていますが、法人も最近の経済不況の影響か賃料を
抑えてきています。
空き室お持ちの方は、秋の引っ越しシーズンに向けて思い切って賃料を下げて募集してみては
いかがでしょうか。私が所有するマンションの空き室も賃料を下げて募集することにしました。
　　　お勧め高利回り中古マンション

今日の札幌は朝からパットしない雨模様。
午後２時からプレジデントハイム会議室で理事会が開催された。
　　　　　　　　プレジデントントハイム
　　
前回の会議には仕事の都合で出席できなかったが、総会で決まった修繕工事がなかなか
捗らない。
他のマンションでもスムーズにいかないことが多いが、根気良く対応していかなければ
時間ばかり経過して私の人件費は１時間いくらなのだろうと考えてしまう。
不景気な世の中なので時間を効率良く使わなければ。
　　　
　　家具付お勧め物件

札幌は秋の気配を感じる季節になりました。　暑くもなく、寒くもなくと言ったところです。
昨日は午後６時からカサウィスタリア管理組合法人理事会が開催されました。
建物が古くなるとあちこち問題が発生してきます。
　　
きちっと診断を取っても予想外のトラブルやアクシデントもあったりでうまくいかないこともあります。
最近の問題を見ると何事も早期発見し早期解決することが大事だとつくづく感じます。
人間の病と同じですね。
古いマンションを所有されている方は建物の診断を行うことをお勧めします。
人間の健康診断と同じでお金はかかりますが、思いがけないところが侵されていたりします。
　お勧めマンション　投資用中古マンション

本日、午後６時から弊社（アパマンプラザ）２階事務所でチサンマンション札幌第二管理組合
法人理事会が開催されました。
　　
こちらの管理組合は管理費等の滞納者問題と給排水・給湯管工事について約２時間話し合われ
ましたが会議もスムーズで無駄がなく気持ちよく終了することができました。
理事の中に司法書士がいらっしゃるとうまく進行します。　やはりお仕事柄物事を順序立てて
合理的に進めるところはさすがです。
他のマンション管理組合もこうあってほしいものです。　理事会も２～３ヶ月に１回程度です。
他のマンションで毎月理事会を開催されているところもありますが、なかなか先に進みません。
お勧め賃貸マンション　家具家電付、屋内駐車場もあります。

天気の良い暑い日が続いて私の調子も上がってきました。、
毎日気持ち良く汗をかいているせいか気分が前向きに積極的になっています。
毎朝、５時半には目を覚ましＮＨＫラジオ英会話、中島公園での気功・武術を行い、それから
出社しています。雨が降らないのは良いですね。
仕事の方も選択・判断するのが早くなり良い感じです。
ところで、最近マンション管理組合の管理運営の相談を多く受けます。
昨日は札幌市内のマンション管理組合理事から突然、組合員から理事解任の訴え
が出されているとの連絡を受け、本日は別のマンションの理事長から相談があるからと
連絡いただきました。
Ｅメールでも相談を受けております。
法律の専門家に相談するより、私に相談する方が現実的で手っ取り早いのでしょう。
お勧め物件　中古マンション投資物件
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
第２２　投資の鉄人の続きです。
マンション投資第二十二の鉄人 Ⅷ
マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
「頭の良い人」と「本を読まない人」に不動産投資はできない～畳水練では、泳げるようになれない
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
頭の良い人は、机上で考えたリスクを「不動産投資ができない理由」に挙げます。
ところが、ぼくのような頭の悪い人間は、今後起こり得る様々なリスクを、机上で考えるだけの思考力がないから、とりあえず不動産投資を実践し、問題が起こってから考える。
そして、発生してしまった問題を解決するための知識や手法を必死に勉強する。
しかし、不動産投資において発生するリスクに対しては、様々な解決策が用意されているので、各人の知恵と知識と努力で、何とか解決できるものだと思います。
航海に出れば、嵐を避けることはできません。しかし、嵐に遭うことを恐れていては、航海に出ることはできません。
出遭ってしまった嵐は、安全に乗り越えるべく、人知の限りを尽くし努力するのが航海というものであり、不動産投資において発生してしまった問題に対しては、問題として真摯に向き合い、解決すべく努力していく覚悟がなければ、安易に不動産投資という航海に出るべきではないと思います。
不動産投資のできないもうひとつのタイプが「本を読まない人」
「本を読まない人」とは、「勉強をしない人」。もしくは、「努力しようとしない人」と理解していただいても構いません。
理論だけで実践できるほど、不動産投資は単純なものではありませんが、本にはその著者が苦労して得た貴重な知恵や体験が満載されています。
それら貴重な知恵や体験に、わずか千円単位で触れることのできる本とは、やはり素晴らしい「不動産投資の教科書」だと思います。
現在は「サラリーマン大家さん」をテーマとした書籍が数多く出版されていますし、不動産投資をテーマとしたセミナーも盛んに行われています。
そのような本を読み、セミナーに参加し、勉強しようと努力していくことは非常に大切なことだと思います。
しかし、畳の上でいくら水泳の練習をしても、実際に泳げるようになれるわけではないということも又事実です。
いくら水泳の教科書を読み、泳ぎ方の理論を覚えたとしても、実際に海に入らないと、あの海独特の水の冷たさや波の怖さはわかりません。
株式投資の最高の教師は、身銭を切って購入した、その株だといいます。
不動産投資の最高の教師も又、不動産投資の実践しかないものだと思います。
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
弊社、アパマンプラザの夏季休暇は８月１４日から１６日までとなっております。
　　

先日、投資の鉄人の原稿をいただきました。
マンション投資第二十二の鉄人 Ⅶ
マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
「頭の良い人」と「本を読まない人」に不動産投資はできない～畳水練では、泳げるようになれない
不動産投資は、ある意味「航海」に似ています。
海の向こうにある島には、豊かな果実が実っている。しかし、その島に渡るためには、
船を操り、海を渡らなければなりません。
一見、海は陸と陸を遮断するだけのものにすぎません。しかし、船を操ることさえできれば、
海は陸と陸をつなぐ道になりえます。
頭の良い人は考えます。
船が揺れて、船酔いしたらどうしよう。高波を受けて、船がひっくり返ったらどうしよう。帆が
裂けて、潮に流されたらどうしよう。コンパスが壊れて、方角がわからなくなったらどうしよう。
島にたどり着く前に、水や食料が尽きてしまったらどうしよう・・・・・。
不動産投資に対し、今一歩踏み出すことができず、腰が引けている人には、どうやら大きく
分けて、二つのタイプの人がいるようです。
ひとつは、船を出す前から、こういう机上の上で想定されるリスクばかりを考え、「船を出さない
理由」を探すのが得意な「頭の良い人」。
もうひとつは、リスクを乗り越えるための先人の知恵や対処法を勉強する努力をしようとしない
「本を読まない人」。
それにしても、いきなり「頭の良い人に、不動産投資はできない」とは、実際に不動産投資を
実践している方々が、さも「頭が悪い」などと言っているようで、大変失礼な話です。
誤解のないように申し添えますが、ここでいう「頭の良い人」とは、いわゆる「理論家」や
「理屈家」という意味です。
なぜ理論家や理屈家に、不動産投資ができないのかというと、彼らはすぐに「できない理由」を
探してしまうからです。
「ああなったら大変だ」　「こうなったらどうするんだ？」
それにしても、よくもまあ実践したこともないくせに、不動産投資に隠れたリスクを、ものの
見事に言い当てるものだと感心（？）してしまいます。
さすがに頭の良い人は違う。
確かに、理論家や理屈家の話す、「不動産投資に隠れたリスク」というのは、すべて当たって
いると思います。
なぜなら、ぼく自身が、彼らの話すリスクのほとんどを実際に体験しているからです。
しかし、机上の理屈と実務とは違います。
彼らの話すリスクは、あくまでも机上の理屈話であり、実務では、そのリスクに対する様々な
解決策が用意されているのが不動産投資の世界です。
ぼくは、自分自身をどうひいき目に見たところで、やはり頭の悪い方に属している人間だと
思います。
その根拠として、もしぼくが頭の良い人間だったら、そもそも、自身の物件が競売にかけられる
ような事態には陥っていないと考えるからです。
しかし、そんな頭の悪いぼくですら、今まで家賃を取りっぱぐれたことは一度もありませんし、
数千万もの債務超過に陥ってしまった際も、自己破産をすることなく解決しています。
それは単に、ぼくが専門家の知恵と知識と、何より不動産投資において発生する様々な
問題を解決するための法律やシステムを利用させてもらったにすぎません。
つづく・・・・・・・
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
お勧め賃貸マンション　家具付物件

札幌もようやく夏らしくなってきました。
日中の気温も高くエアコンや扇風機がほしい感じです。
昨日からススキノ地区で『すすきの祭り』が開催されております。
平日にもかかわらず人がいっぱいでした。
　　
　　　　　花魁(おいらん)道中
　　
　　
　　
　　お勧め　賃貸マンション　西区琴似家具付
　　お勧め売買マンション　北大近く高利回り

天気の良くない日が続く札幌です。
毎日のように雨が降ると曇りの日でも良い天気に感じます。
毎年、本州方面から避暑を目的で札幌に来る人が多く、短期契約の物件が人気が高かった
のですが、今年は問い合わせが少なく感じます。
こうなると北海道の観光やレジャー産業が打撃を受けるのではないかと思います。
天候の回復を願っていますが、７月も終盤となるとあきらめムードも出てきます。
しかし、賃貸売買の動きは低価格の物件を中心に活発です。毎日忙しい日が続きます。
午後６時からカサウィスタリア管理組合法人理事会が地下１階の会議室で開催されました。
現在行われている地下１階の排水管設備の更新やその他色々な問題がありますが理事会の
時間は２時間ですので視界も大変です。
　　
　　
お勧め家具付賃貸マンション