山さんの不動産日記

昨日の日曜日は穏やかな日でした。
中島公園をジョギングしていたら、コンサートホールＫｉｔａｒａの案内板が目に留まりました。
　　　
ブルガリアの名門合奏団ソフィア・ゾリスデン。テーマが「名曲の花束」、バッハ、ドヴォルザーク、
シューベルト、エルガー、ラヴェル、モーツアルト、チャイコフスキー、サラサーテ、・・・・・・・・・、
当日券が残っていたのでチケットを購入し、コンサート会場に足を運びました。
名曲を堪能しました。
　　　
　　
中島公園は紅葉が色濃くなってきました。
　　　
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昨日、全国ビルニューオリンピア管理組合法人理事会が午後６時より理事長の事務所で
行われました。組合運営で多少問題もあり、管理組合理事もだいぶ入れ替わりました。
次回の総会に向けて色々と話し合われましたが、組合運営もかなり厳しいところがあります。
まず、大きな問題から１つ１つ時間をかけて解決していかなければならず、軌道に乗せるまで
に相当時間がかります。
　　全国ビルニューオリンピア
　
このマンションを所有している方は次回の総会に足を運びましょう。
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台風も去って気持ちの良い土曜日でしたが、夕方から天候が崩れ雨が降ってきました。
午前１０時から中の島キングレジデンス管理組合理事会が当マンション１階で行われました。
　　　
出席者は４名でしたが中身の濃い会議ができたと思います。
お話の中心は滞納者に対する内容証明書による請求や法的手続き、駐輪場対策などです。
現在これと言った駐輪場がないので、屋根付の駐輪場を建設するかどうか次回の理事会までに
見積もりを取ることとなりました。
最近は他のマンションでも駐輪場の問題が結構あります。　駐車場などは逆に空きが出て
きているところも有りますが、自転車の利用者は増えてきています。高齢者が増えていることや
景気が悪いので自転車の利用者が増えてきています。
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昨日、午後６時からカサウィスタリア地下１階会議室で理事会が開催された。
総会前の理事会ですが、工事や裁判など最近色々と問題も多く時間がいくらあっても足りない。
管理組合の総会は１１月２日に開催される。
役員の数も多く１つの議題でも色々な意見が飛び交いまとめるのに苦労する。
漏水事故のために保険のありがたさを感じる。
　　
　　
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昨日の日曜日は秋晴れと言った感じで、あちこちで行われたイベントも盛り上がったようです。
中島公園内にある日本庭園で遠州流爽秋（そうしゅう）茶会が開催されていたので食後に
抹茶をごちそうになりました。
　　
自宅の窓からは札幌ハーフマラソンが見えました。大勢のランナーが中島公園の前の交差点を
札幌駅前通りへと駆けていくのが見えました
　　
夜になると中島公園内の日本庭園で、今年も「ウェルカム！ロマンティックパーク『光の森』が
開催されていました。
　　
　　
　　
だんだん肌寒くなってきましたので風邪に注意ですね。
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札幌も１０月に入り朝晩だいぶ気温が低くなりました。夜になるとコートを着ている人を
見かけます。
この季節は会社の転勤や大学などでは留学生のお部屋探しも多いようです。
アパマンプラザでも大勢の方からご契約いただきました。ありがとうございます。
しかし、不景気なこともあり、賃貸マンションの契約家賃も低くなってきているのが現状です。
札幌は、あと２カ月もすると雪の季節です。　今のうちに空き室を決めるようにしましょう。
ところで、昨日、「寿退社」と言うことで西田社員の送別会が行われました。
　　
　　
５年半の勤務、長い間ご苦労様でした。
西田さんのファンも大勢いらっしゃったようですが、これからは我々がサポート致します。
１０月いっぱいの勤務ですが、有給休暇の関係で出勤は１０月６日までとなります。
西田さん末永くお幸せに。
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皆様、シルバーウィークいかがお過しですか？
アパマンプラザは日曜日以外休まず営業しております。
今日所用で北区の北大南門前にあるシャンボール札幌へ行きました。
何年もの間、閉まっていた1階のテナントが軽食喫茶としてＯｐｅnしました。
『Ｋａｇｕｒａ』と言う名のお店で１１：００ａ.ｍ.～８：００ｐ.ｍ.の営業とのことです。
1階の顔ができて今まで以上に明るくなった感じがします。
　
　　
　　　　　　　　　　　　　　Ｋａｇｕｒａ
　　
　　　　　　　　　　　　　　シャンボール札幌
私は先日購入した９階部分のリフォーム状況を確認に行きました。結構大掛かりに工事して
います。
　　
　　
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マンション投資第二十二の鉄人 Ⅷ
マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
現在、不動産投資における利回りは、この「１２％超え」という物件が珍しくありません。
この数字だけを見れば、金融商品の超低金利の数字と比して、不動産投資の収益率とは
かなり高い数字になっています。
しかし、ここに大きな落とし穴があります。
はっきり言って、不動産は、利率の保証された金融商品ではありません。　
不動産投資における利回りとは、入居者がいて、その入居者が遅滞なく家賃を支払って
くれて、はじめて実現するということです。
空室になったり、家賃の支払いが滞ったりしたら利回りどころではありません。
どのような状況下においても、日々の固定経費（管理費・修繕積立金等）や、借金をして
不動産投資を実践している場合、元金と利息の返済等は毎月容赦なく掛かってきます。　　　　　　　　　　　　　　　　
更に、一般に言われる不動産の利回り計算には、隠れている数字があります。
それは、管理を委託する際の「管理委託料」と、家賃が送金される際に差し引かれる
「送金手数料」。不動産を所有していれば毎年必ずかかってくる、不動産の所有税である
「固定資産税」です。（但し、送金手数料が発生するのは、管理を業者に委託している場合
のみです。管理を業者に委託せず、オーナーが直接管理する場合、通常、送金手数料は
入居者負担ですから、送金手数料がオーナー側に発生することはありません。又、複数の
物件の家賃を一つの口座に入金してもらうことにより、送金手数料の一物件あたりの負担
割合を軽減することが可能です）
これらの経費も控除した上で利回り計算をしなければ、実際の利回りは出てこない。
しかも、空室リスク。家賃の遅滞リスク等は、利回りにはまったく反映されていない。
表面的には信じられないような高利回りでも、これが、不動産賃貸業という商売における
「収益率」の現実なんです。
不動産投資とは、物件を通して、入居者の方に「安全性」と「快適性」と「利便性」を提供し、
その対価として家賃をいただくという商売であり、「高利回りの金融商品」なんかでは断じて
ありません。
家賃を支払い、その物件に住んでいる方は、ある意味、その期間、その物件に人生を委ねて
いるのです。
「高利回りの金融商品」という感覚で、不動産投資を実践することは危険だと思う以上に、
何より、利回り中心に考える「金融商品感覚」で自己の物件を人に貸すこと事体、その物件に
住んでいただいている方に対し、失礼なのではないかとぼくは思いますが、皆さんはどの
ようにお考えになるのでしょうか。
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　

プレジデントハイムの理事会がマンション集会室で開催されました。
　　
今までの理事会は時間が結構掛かり、2時間の予定が30分遅れの2時間30分くらいでしたが、
本日の理事会は1時間20分程度で終了ました。
理事長はじめ他の理事も要領が良くなり、審議に時間が掛からなくなりました。
修繕計画なども順調に進んでいます。　理事長が頑張っています。

札幌の夏のイベントを締めくくる『だいどんでん』。
駅前通り、南1条通りの歩行者天国をステージにパフォーマーが北海道内や
本州から多数参加。いろんな大道芸が歩行者天国で行われましあた。
　　　　　　ラテン
　　
　　　　　　ラテン
　　
　　　　　　ベリーダンス
　　
　　　　　　パントマイム
　　
　　　　　　ＨＡＷＡＩＩ　フラ
　　
　　　　　　ＨＡＷＡＩＩ　フラ
　　
　　　　　　ＨＡＷＡＩＩ　フラ
　　
　　　　　　ＨＡＷＡＩＩ　フラ
　　
　　　　　操り人形
　　
　　　　　南京玉すだれ
　　
　　　　　チｱｶﾞｰﾙ
　　
　　　　　ラテン　ブラジル
　　
　他にもあちこちで色々なものが繰り広げられていました。ハワイアンフラダンスが
昨日の天気・気候に合って心地よかったです。
　パフォーマンスパワーを分けていただきました
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