山さんの不動産日記

先日、絵を購入しました。
札幌市内の画廊に暇をみて行き、これだと感じるものがあったら買うことがあります。
最近はピンと来るものがなかったので、買ってませんでしたが、
この絵は運勢が開けるというか良くなると感じました。
少し高かったので値段を交渉しましたが、あまり負けてくれませんでした。
この絵は値引きして買う絵でない。と画廊のオヤジさんに言われました。
聞くところによると坂本竜馬の血を引く子孫だそうです。

　　　　　　　　　　坂本直行　作　初冬のペティカリ（日高）連峰
北海道出身の画家で北大の農学部を卒業して十勝の原野に開拓農民として入ったようです。
登山家の間で有名だそうです。５０代で認められ画業に専念したとのことです。
お菓子の六花亭の包装紙は坂本直行のデザインです。
早速、自宅のリビングルームに掛けました。　

昨日、午前１０時からソシエール南５条管理人室でソシエール南５条管理組合理事会が
開催されました。
今まで自主管理で運営していましたが、３月頃から委託管理になる予定です。
現在準備しておりますが、今後はプロに任せますので良くなっていくことでしょう。
やはり、プロに任せると問題解決が早く、コストの面でも安くなるようです。
　　
　　お勧め賃貸物件　

最近は朝晩冷え込み日中雪が解け、夜になると道路がアイスバーンとなり、滑りやすいので
注意しましょう。
私が書いているこの「山さんブログ」を読んでいる方も多いようで、最近、管理組合で訴訟(裁判）
を行ったり、逆に理事などが一般組合員に訴えられたりすることもあって相談を受けます。
基本的に戦わずして勝つのがベストだと思います。
孫子の兵法に「百戦百勝は、善の善なるものにあらず、戦わずして人(敵）の兵を屈するは、
善の善なるものなり」とあります。
以前、弁護士さんに聞いたのですが、原告と被告とではどちらがやりやすいですかと。
そうしたら、弁護士さんは被告の代理人として争ったほうが楽だと言っておりました。
訴えるほうは立証責任があるので結構大変です。充分な証拠がないとあとで恥をかいたり
します。
訴訟する場合は念入りに調査し、専門家に相談して行いましょう。
お勧め賃貸マンション　家具・家電付です。

今日の札幌は最低気温氷点下７度で寒い１日となりました。道路も凍ってツルン・ツルン、車の
運転はスピードダウンしないと何時事故になってもおかしくない感じでした。
１月の賃貸物件は都心に近く価格の低い物件が決まっています。２ＤＫ～３ＬＤＫのファミリー
タイプの部屋も申し込みが入っています。
午後６時からロジェ札幌２５の管理組合定期総会が狸小路６丁目のホテルサンルートで行われ
ました。このマンションは中央区大通から徒歩数分の距離で都心に位置し、狸小路に面した
好立地の物件です。私は昨年の１２月に購入しました。
　　　　　　　　ロジェ札幌２５
　　
　　　　　　　　　狸小路に面した１階の店舗
　　
　　
　　
総会は出席者１２名でなんとなく品格のある人が多かったようで、中には和服姿のご婦人も
いらっしゃいました。
建物は１３階建て１００戸以上でワンルームから３ＬＤKのファミリータイプまであり、事務所や
店舗も入居しています。
１年に１度の定期総会、皆さん活発な意見が出て盛り上がりました。
今後はメールＢＯＸ・宅配ＢＯＸ、オートロックなどの設備も新しく設置になるようです。
お勧め投資物件　賃貸中です。　
投資向け銀行ローン

昨日は日曜日で会社は休みでしたが管理組合の定期総会が２件ありました。
午前１０時からグランドール６８管理組合総会が中島公園に近いホテルノースシテイで開催され
ました。
　　　　　　グランドール６８
　　
この総会では議長を務めましたが、出席者は皆、管理組合の役員でしたので細かい部分の
チェックと事業計画の打ち合わせに時間をかけました。
地上デジタル・BS放送をJ-COM札幌のケーブル導入することに決まりました。
屋外駐車場の料金が若干下がりました。
今後は今まで以上に住環境をよくするために管理・運営の予算を増やすように致します。
午後１時から中の島キングレジデンス管理組合総会がホテルノースシテイで行われました。
　　　　　　　中の島キングレジデンス
　　　
　　　
出席者の中には千葉県から来られた方もいらっしゃいました。
この方は総会前にマンションに行って事業計画を行う部分をチェックし、熱心に質問をされて
いました。管理・運営面でも良い質問をされ我々管理組合役員も今まで以上に真剣に管理運営
しなければいけないと改めて思いました。
お勧め賃貸物件　家具つき

先日行われたカサウィスタリア管理組合法人１月度理事会。
居住用総戸数２８０戸、他に店舗事務所がある昭和４８年建築の大型マンションともなると
毎月理事会を開催しても議題や話題が尽きない。
私は今期から監事なったので前年度までやっていた理事長と比べると負担が少なくなった。
　
　
　
お勧め賃貸マンション　家具家電付

今朝、起きてみると外は銀世界で道路も雪に隠れ真っ白でした。
例年に比べ雪は少ないようですが、このような日は午前7時頃から会社の周り（マンション）と
駐車場の除雪を最初に行います。
　　
　　　　　　　中島公園（自宅の窓から）
　　
分譲マンションでは管理組合で冬季間の除雪予算を組んで専門業者に頼んで行っているので
居住者はほとんど心配はいりませんが、木造の賃貸マンションや鉄骨造、鉄筋コンクリート造の
管理人さんのいないマンションでは入居者が多少不自由することがあります。
やはり多少管理費が高くても分譲タイプの賃貸の方が北海道の冬は過ごしやすいでしょう。
新年に入って営業が10日位になりますが動いている物件は、やはり価格の低い物件です。
古いとか新しいとかは、こだわらないようで低価格の物件から決まっています。
ただし、ワンルームでも洗濯機の給排水口がない物件や駅から離れている物件は反響が
弱いです。
やはり自分自身が賃借人の立場で考え賃貸するのがよいのでしょう。
　お勧め賃貸マンション　
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　　　　　　学生の部屋探し体験談　　Ⅸ
札幌在住　藤女子大学　Ｍ・Ｏ　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
「食事つきで自炊もできる駅から近い場所がいい！！」というわがままを譲らなかった私・・。そんなところが・・あったんです！！その時に対応してくれた担当さんに紹介していただきました！
実際に行ってみると本当に理想通りで一目ぼれｗ「ここじゃなきゃいやだ！！」と速攻で決めてしまいました・・。
一つ大変なのは少し学校からは遠いこと！！早起きが大変ですがその分「がんばって遅刻しないように！！」と早寝早起きを心がけるようにしています！お弁当づくりだって頑張ってます！なので実家に暮らしていた時よりも「睡眠」の大切さがすごく身に染みています・・。
さて、お部屋の家具や小物ですが・・実は私はそういうこだわりにはほとんど無頓着で、おかあさんの趣味によって飾られています。だけど友だちからは「かわいいｗ」と大評判！！お母さんありがとうｗｗ
炊事、掃除、洗濯、慣れないことがたくさんあって大変ですが自分で決めた理想の部屋だから、すごく楽しく頑張れちゃいます！！ここから引っ越す気は全くありません★いや、ここ以上にいい部屋なんて思いつきません！！こんな素敵で理想どおりな部屋を紹介してくれた担当者さん、選ばせてくれたお父さんお母さんに大感謝です！！

今日は久しぶりにKitaraで札幌交響楽団のオーケストラを鑑賞しました。
高関健　指揮ニューイヤーコンサート。
ヨハンシュトラウス「美しき青きドナウ」ほか
　
　
　お勧め家具・家電付物件　西区琴似

そろそろ正月気分も抜けて頭の回転も良くなってきました。
ワンルーム、１DKマンションの都心部の問い合わせが増えています。
学生や法人関係の申込が多数あります。
今日は私がコーディネートした物件を紹介します賃貸マンション
この物件は最初に窓を交換致しました。寒さ対策・結露対策です。次にレンジフード、
暖房器具、そして家具家電を設置いたしました。TVはPanasonic32インチ液晶です。
高級感を出すためにAVボードをつけました。
1部屋は和室でしたが、カーペットを敷き格子窓をサッシに換えて洋間のような感じにしました。
今日、お客様ご案内しましたら、Panasonic だと声をあげておられました。
安いモノが売れる時代ですが、本当はグレードの高いものがよいのでしょう。
要所に高級感のあるものを置くとお客様もリッチな気分になります。
マンション投資第二十二の鉄人 　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
今、無借金になって想うこと　Ⅲ
～キャッシュフローと自己資本を充実させ、安定した賃貸経営を目指そう
ぼく自身、今年（平成２１年）を振り返って、特別な想いがあります。
５月に、借金をすべて完済しました。
え？競売にかけられた後に尚残った、数千万の多額の借金はどうなったのか、ですか？
なにせ、この性格ですからね。もちろん、一円も返してはおりません。（って、えばって言うなよ）
確かに、競売にかけられた後に残った債務がチャラになるわけではありません。
しかし、競売後に残った債務に対しても、きちんと法律が定められています。
ぼくが著書の中で、最も言いたかった部分が、この「競売後に残った債務は、最後にどうなって
しまうのか？」という処です。
著書の中で、競売後に残った債務に対し、ぼく自身どう対処したのかを、裏付けとなる法律の
条文も列記しながら、詳細に述べております。是非ご覧になってみてください。
かつて、ぼくの賃貸経営は、キャッシュフローも自己資本も、目を覆いたくなるようなマイナスで、
本当に悲惨な状況でした。
想い起こせば、我ながら、凄まじい借金人生だったと思います。
しかし、自己破産をすることなく、優良な物件だけを残しながら、割と楽しんで借金問題を
解決できた上に、今、こうして無借金で賃貸経営を続けていられるのも、周囲の方々のお力や、
この国の法律やシステムのお陰だと感謝しております。
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　

新年の仕事始めは、天気と同じように穏やかでした。休み期間中もトラブルがなかったようで、
幸先良いスタートと言えそうです。
賃貸の申し込み契約が５件ほどあり、初日はまずまずと言ったところでしょうか。
デフレの影響が心配されますが、北海道の地方都市と比べれば札幌は景気が悪いなどとは
言ってられないようです。
今年は肩の力を抜いてなめらかに仕事をこなしていきたいです。
お勧め家具付賃貸物件（新品の家具家電が設置されています）　
マンション投資第二十二の鉄人 　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
今、無借金になって想うこと　Ⅱ
～キャッシュフローと自己資本を充実させ、安定した賃貸経営を目指そう
かつて、億を超える借金をして、不動産投資を実践した挙句、４件もの物件を競売にかけられる
という経験のあるぼくだから、自信（？）を持って言えます。
ズバリ、借金をして不動産投資を実践する場合、よほど自己資本を充実させる。つまり
自己資金の比率を増やさないと、このキャッシュフローと自己資本を常にプラスにしながら
賃貸経営を続けていくというのは難しいと思います。
もちろん、特別安く物件を購入したとか、物件価格の半分以上も頭金として入れている
場合などは、元々自己資本が充実しているということですから話は別ですが、物件価格の
１割、２割程度の小額の資金で、残りは借入れて不動産投資を実践するというのは、危険かと
思います。
単純な話、金利年３％の融資を受けて、利回り１０％の物件を購入すれば、年間７％の利益を
得られることになります。机上の計算では・・・・。
しかし、これをキャッシュフローで考えれば、毎月の利息だけでなく元金の返済分も差し引いて
考えなければなりません。
しかも今後予想される、物件価格の下落、家賃の値下がり、修繕費の発生、空室リスク等を
織り込んで考えたとき、これからの不動産投資は余程頭金を多く入れるか、格安で購入するか
、もしくは現金で購入するか。つまり、自己資本比率をできるだけ高めて実践することを前提に
考えた方が無難かと思います。
そして何よりも注意を怠ってはならないのが、今後の金利の動向でしょう。
金利自体は、まだ動き始めてはいませんが、金利上昇に向けたエネルギーを、今まさに
蓄えているのかもしれません。
潮は、満ち始めたら、誰も止めることはできません。
金利も同じで、上がり始めたら、誰も止めることはできません。
投資物件向けローンの多くが変動金利であり、固定に切り替えることができないタイプの
ローンを組んでいる方がほとんどというのが現実でしょう。（もちろん固定型のアパートローンも
あります）
変動型金利のアパートローンを組んで、不動産投資を実践している方は、金利の上昇に伴い、
一気にキャッシュフローがマイナスに陥るリスクを常に背負っているということです。
今後、金利が何時動き出すのか。そんなことは誰にも分かりません。
もしかしたら、この低金利は、このままずっと続くのかもしれません。
しかし、不動産賃貸業の経営者として、楽観することなく、常に今を金利上昇前夜であると考え
キャッシュフローと自己資本はプラスの状態で、しかもできるだけ充実させて、安定した
賃貸経営を目指すというスタンスが、１００年に一度の大不況といわれる今の時代、何よりも
大切なのではないか、とぼくは考えているのですが、皆さんはどのようにお考えになるでしょうか・・・・・。
つづく・・・・・・・・