山さんの不動産日記

マンション投資第２５の鉄人　第５話
　　　　　　　　　　外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
5．マンション投資　利回りの実際
冒頭にも記しましたが、私は中古マンションの区分所有ばかり１３部屋所有
しています。１４戸目は居住用として購入し直ぐに売却しています。
購入物件と利回りをご紹介させていただきます。
購入総額は９５５９万。諸費用等抜きです。そのうちローンは４４７５万。
現在１８００万程の残債があります。
始めた当初、購入時の利回りが１０％に満たないものが多いですが、
札幌といえどもそういう時代でした。１０年ちょっと前の話です。
購入時利回りは平均　８．４３％　　現在利回りは７．１４％です。
現在の利回りは、購入時との比較で平均　１．２９％程度下がっています。
ローンは初めの５つがノンバンク（O社、J社）　最後の２つが
都銀（R銀行）です。最初の頃はバブルがはじけた直後で金利の高いノンバンク
でしたが、そうでなければなかなか借りられない時代でした。
≪　所有物件　データ　≫　
①　1996年購入　川崎市川崎区　・・・（1990年築　・　17.76㎡　・　１Ｋ）　
　◆　実質利回り　・・6.29%（購入時）⇒　6.29%（現在）⇒　0.00%（差）
　●　実際利回り　・・ 4.88%（購入時）⇒　5.03%（現在）⇒　0.15%（差）
②　1997年購入　札幌市中央区　・・・（1990年築　・　25.92㎡　・　１Ｋ）　
　◆　実質利回り　・・8.10%（購入時）⇒　6.79%（現在）⇒　▲1.13%（差）
　● 　実際利回り　・・6.97%（購入時）⇒　5.83%（現在）⇒　▲1.14%（差）
③　1997年購入　札幌市北区　・・・（1982年築　・　43.03㎡　・　２ＤＫ）　
　◆　実質利回り　・・8.57%（購入時）⇒　7.46%（現在）⇒　▲1.11%（差）
　●　実際利回り　・・ 7.14%（購入時）⇒　6.32%（現在）⇒　▲0.82%（差）
④　1997年購入　札幌市中央区　・・・（1991年築　・　28.21㎡　・　１ＤＫ）　
　◆　実質利回り・・ 9.23%（購入時）⇒　8.04%（現在）⇒　▲1.19%（差）
　●　実際利回り　・・7.84%（購入時）⇒　6.86%（現在）⇒　▲0.98%（差）
⑤　1997年購入　札幌市中央区　・・（1991年築　・　33.21㎡　・　１ＬＤＫ）　
　◆　実質利回り　・・10.08%（購入時）⇒　6.80%（現在）⇒　▲3.28%（差）
　●　実際利回り　・・・7.88%（購入時）⇒　5.00%（現在）⇒　▲2.88%（差）
⑥　2000年購入　札幌市中央区　・・・（1991年築　・　32.38㎡　・１ＬＤＫ）　
　◆　実質利回り　・・・9.41%（購入時）⇒ 7.42%（現在）⇒　▲1.99%（差）
　●　実際利回り　・・・6.35%（購入時）⇒　5.50%（現在）⇒　▲0.85%（差）
⑦　2001年購入　札幌市中央区　・・・（1982年築　・　46.02㎡　・　２ＤＫ）　
　◆　実質利回り ・・13.09%（購入時）⇒　10.42%（現在）⇒　▲2.67%（差）
　●　実際利回り　・・11.34%（購入時）⇒　8.77%（現在）⇒　▲2.57%（差）
⑧　2001年購入　札幌市中央区・・・（1991年築・　34.56㎡・　１ＬＤＫ）　
　◆　実質利回り・・・10.90%（購入時）⇒　9.16%（現在）⇒　▲1.74%（差）
　●　実際利回り　・・・9.31%（購入時）⇒　7.67%（現在）⇒　▲1.64%（差）
⑨　2003年購入　札幌市中央区・・・（1981年築　・　33.88㎡　・　１ＤＫ）　
　◆　実質利回り・・ 12.91%（購入時）⇒　11.86%（現在）⇒　▲1.05%（差）
　●　実際利回り・・・10.84%（購入時）⇒　 9.90%（現在）⇒　▲0.94%（差）
⑩　2004年購入　札幌市中央区・・・（1991年築　・　38.69㎡　・　１LＤＫ）　
　◆　実質利回り・・・9.71%（購入時）⇒　 7.69%（現在）⇒　▲2.02%（差）
　●　実際利回り・・・ 8.12%（購入時）⇒　 6.19%（現在）⇒　▲1.93%（差）
⑪　2004年購入　札幌市中央区・・・（1991年築　・　44.47㎡　・　１LＤＫ）　
　◆　実質利回り・・・11.63%（購入時）⇒　 8.18%（現在）⇒　▲3.45%（差）
　●　実際利回り・・・ 9.75%（購入時）⇒　 6.42%（現在）⇒　▲3.33%（差）
⑫　2006年購入　福岡市　西区　・・・（1990年築　・　46.08㎡　・　２ＬＤＫ）　
　◆　実質利回り・・・　9.47%（購入時）⇒　 9.47%（現在）⇒　0.00%（差）
　●　実際利回り・・・　7.68%（購入時）⇒　 7.69%（現在）⇒　0.01%（差）
⑬　2009年購入　福岡市博多区　・・・（1987年築　・　41.34㎡　・　２ＤＫ）　
　◆　実質利回り・・・13.62%（購入時）⇒　13.72%（現在）⇒　0.10%（差）
　●　実際利回り・・・ 11.49%（購入時）⇒　11.62%（現在）⇒　0.13%（差）
⑭　2009年購入　愛知県一宮市　・・（1992年築・　69.76㎡　・　３ＬＤＫ）　
　＊　居住用で購入。　諸事情により一年未満で売却。
本を読むと自己資金ほとんどなしでレバレッジを効かせ億という資産を
築かれたサラリーマン大家さんが多くいらっしゃることに驚きます。
スゴいと思います。　ただ自分にとっては債務が一番のリスクと考えて
いますのでこれくらいの規模と進め方が自分の身の丈に合っているかなと
いうことで行っています。当然レバレッジがあまり効いていませんので
増えるスピードは緩やかです。
　
購入時の「実質利回り」と現在の「実質利回り」を比較してみました。
（一般的によく使われる利回りです）
◆購入時実質利回⇒（購入時年間家賃収入－購入時管理費、修繕積立金）÷ 購入時
　　物件価格
◆現在実質利回⇒（現在年間家賃収入－現在管理費、修繕積立金）÷購入時物件価格
年月の経過とともに、主に家賃下落と　管理、修繕積立金の増加で「購入時」と
「現在」に差が発生してきています。
一般に言われる実質利回りはこの通りですが、「実際の」利回りはもっと
低いのが現実です。
特に思うのはマンションを持った後、経営していくのに正味確実にかかってくる
運営を維持するためのコストです。
これらが実は非常に大きいと思います。それを「実際の利回り」と表現させて
いただきました。　●の「購入時」と「現在」がそれです。
管理費や修繕積立金だけでなく実際にはその他にもいろいろなコストがかかる
ため、さらに利回りは落ちていきます。
「正味確実にかかってくるコスト」⇒　管理費、修繕積立、固定資産税＆都市
計画税や賃貸管理委託手数料、送金手数料、物件によっては水道代実質利回り」
は年間家賃収入から管理費、修繕積立を引いたものを物件購入価格で割り
ましたが、実際にはマンションを運営維持するためにはそれだけでなく、
さらに費用がかかってきます。
確実に出ていくものは全て。税金も振込手数料も、上記のようにかかるのが
分かってるものは全部計上します。
これらのコストを年間家賃収入から引いて物件購入価格で割ったものを
「実際利回り」としました。
ただしこれでも将来イレギュラーで発生する費用は計上していません。
ゼロベースで考え、発生したとき対応するスタンスです。
空室になったときの家賃の年間収入減や原状回復の内装費やリフォーム費用、
機器修理交換費は含まれていません。
つまり一年間なにも起こらなかった時、手に入れることのできる利益の利回りです。
●購入時実際利回り⇒（購入時年間家賃収入－購入時正味確実にかかるコスト）÷
　購入時物件価格
●　現在実際利回り⇒（現在年間家賃収入－現在正味確実にかかるコスト）÷
　購入時物件価格
＊不動産取得税や、諸費用もかかりますが、購入時に限ってかかるものは
はぶいています。
「実質利回り」も「実際の利回り」も購入時が最も高い利回りであり年月の
経過とともに空室の発生や家賃の下落などで下がっていきます。
家賃収入を得るマンション投資は長期所有します。いってみれば利回りは長い
目で見た時、購入した時（オーナーチェンジ、賃貸中）が「瞬間最大利回り」で
所有期間中はそれより低くなっていくのが一般的です。
どっちかというと判断基準にすべきはより現実的な「実際利回り」の方で
こちらを基準に、キャッシュフローを得続けるにはどういうローンの組み方を
すればいいか、いくらの頭金や金利、期間を設定すればよいのかということが
分かってきます。
つづく・・・・・ ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
お勧めマンション　賃貸が決まりました。

札幌は、お祭り後、天気の良い日が続いております。
相変わらず仕事の方は忙しいですが、半そでで快適です。
今日は、午前中にソシエール南５条の管理組合理事会がありました。
昨年度は出席率が悪かったので理事長がわざわざ会社に来て出席するように
声をかけてくれたこともあり、今年は真面目に出席しています。
最近の理事会では管理規約の変更の議題が取り上げられています。
管理規約をあまりいじりたくない私は、反対の立場で異論を唱えています。
午後からはチサンマンション札幌第２の通常総会が中島公園近くのホテルで
行われました。
出席者は管理組合の役員と管理会社の人だったので確認作業で終始しました。
理事長の議事の運び方が自然な感じで上手でした。
　　チサン第２総会

最近は室内リフォームの仕事が増えてきました。
カーペットについてメーカーの東リ、シンコール、サンゲツ等に足を運び
色々と勉強しました。結構奥が深いです。
お勧め物件　中古マンション

今日は昨日と打って変って気温の高い晴天の１日でした。
今日から中島公園で北海道神宮際の縁日が行われて大勢の人で
ごった返しでした。
　　　　
　　　　アパマンプラザの前を通る山車
　
　
　最近はリフォームの仕事が増えてきました。
今日も２件のマンションリフォームの相談を受けましたが、けっこう大変です。
今、特に注意しているのが、カーペットです。
高級感があって丈夫で洗浄しやすい材質のものを物色しています。
お勧めマンション　フルリフォーム

札幌地方も日中の気温が２０度くらいに上昇し、半袖姿の人が増えて
きました。
今週はよさこいソーラン祭りが札幌市内のあちこちで行われています。
今日、大通り公園付近を車で走っていると祭りの音楽が鳴って踊っている人を
大勢見かけました。
　　
　　
　　
　　
　　
　よさこいソーラン祭りは明日が最終日です。　　
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お勧め物件　中古マンション

最近は室内リフォームの仕事がどんどん増えてきました。
今まで気がつかなかったことが分かってくると結構奥の深い仕事だなと
思うようになりました。
自社ビルを建てたときの建築デザイナーに聞いてみると納得する返事が
返ってきます。
午前中に内装工事の素材メーカーのリリカラ株式会社の人が来てくれたので
色々と裏話も聞けました。
カタログや見本が山のようになってきましたので置く場所に困ってます。
基本的なことが分かってきましたので、ミスが少なく仕上がりがよくなる
でしょう。

今日の札幌は風が強かったですが、天気も良く気持ちの良い１日でした。
最近は室内のリフォームの依頼が多く、本業よりも忙しいです。
マンションの玄関に使うフロアタイルを確認するために白石区にある
内装素材メーカーの株式会社サンゲツに行きました。
最初は内装の素材メーカーは地味なイメージがありましたが、こちらの会社は
テキパキと元気よく活気溢れていました。
注文したサンプルも頂き、あまり迷わず良い商品を選ぶことができました。
少しでも良いマンションのリフォームを心がけているので私も真剣勝負です。
サンプルのカタログを何冊ももらってきました。
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今日は日曜日でしたが、午前１０時３０分から札幌中央区民センターで
中央区にあるグランドール６８の管理組合臨時総会が開催されました。
　　　　　　　　　中央区民センター
　　
出席者は６名で管理会社の担当者と私を除いて女性でした。
議題はマンション廊下の床張替と共用部分のドアの塗装、大規模修繕工事計画、
オートロックの暗証番号変更等が話し合われました。
過去にいろいろと問題もありましたが、根気よくかたずけていったこともあり
出席者で２５年以上居住している女性からマンションが少しずつ良くなって
いきまねと言われ、管理組合の活動もきちんと評価してくれると多少は
やりがいがあるなと感じたりもしました。
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本日はマンション管理組合の理事会が２件ありました。
午後２時からプレジデントハイムの理事会。
こちらはなかなか進展がないといた感じ、勤務中に出ているが
時間に無駄遣いをしている感じです。
　
　　　　　プレジデントハイム
　　　
午後６時からチサンマンション札幌第２の理事会。こちらは法律の専門家も
いるので無駄がなく手際よく進んで行く。理事会も１年に３～４回程度しか
行われないが、計画的に効率がよい。修繕工事も行われるため居住者の
クレームもほとんどない。
　
　　　　　　チサンマンション札幌第２
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　　マンション投資第２５の鉄人　第４話
外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
　
　　　4 マンション投資のイメージ　＆　価値観と現実
私にとって「マンション投資のイメージ」といえばこんな感じでしょうか。。。
①　マンション投資は自分が資産を築くためにお金が借りれる唯一の投資手法
　　である。
②　マンション投資は他人が自分の資産を築くためにお金を出してくれる
　　有難い投資手法である。
株や金、ＦＸ投資を目的にするのに金融機関はお金を貸してくれません。
投資の中でローンが組めるのは不動産投資だけです。自分の投資のために
借金できるのは不思議な気分です。
都銀でも貸してくれます。ありがたいことです。
現在私は１３室所有し、そのうちローンが残っているものが７室です。
おかげさまで今満室です。　　イメージとしてはこうでしょうか。
見ず知らずの赤の他人なんですが、１３人の入居者の方々は毎月家賃を入れて
くださっている。
毎月通帳に入ってくる家賃。この人たちはこのマンションという高額な資産を
私のものにするために協力してくださっている。
言い換えれば、私を含めれば「１４人で７つの物件のローンを返していって
いる。」ということになるのです。
私のものにするために。。。　ありがたいことです。　という感覚ですが
いかがでしょうか。
そんなありがたいイメージのマンション投資ですが、ことはそれほど簡単なも
のではありませんでした。
それは私がマンションを「持つことが目標」になっていたからです。良いものを
購入してなんとなくリッチな気分になる。
そこから「いつまでにどれだけ利益を得るか」、キャッシュフローを得ると
いうことを考えておらず
購入後の目標が定まっていませんでした。「なんてバカな・・・」と思われる
かも知れません。　実際ほんとうにノープランでした。
あえて目標らしきものをあげるとすれば、１５年の間に思ったことは次の２つ
くらいです。
①最初６室持とう。将来ローン終了時には月３０万の収入を確保したいな。
　（一室５万×６）　
　札幌の物件は首都圏に比べると非常に安く。ほぼ半値の印象がありました。
　だから６件くらいはいけそうだと。
②１０室所有して事業規模にしよう。青色申告できるようにしよう。
　「青色の事業主になると税法上何かとお得なようだ。」くらいの単純な
　気持ちによるものでした。
今、１３室所有しています。　①も②も目標クリアしました。　しかし、
うまくいっていません。　
ローン返済で持ち出しがかなりあります。　キャッシュフローがマイナスです。
一般に投資であるからには、毎月個々の物件から一定のキャッシュフローが
あってしかるべきだと思いますが、それがありません。
自戒したのは「買うこと」「増やすこと」が目的になっていたということです。
運営していくということに無頓着でした。
投資なのですから「いつまでにいくら利益を上げたい」と具体的な目標値を
あげ、達成するために購入物件の将来にわたっての収入と支出、融資条件を
確認して毎月のキャッシュフローが得られるようにしてから かかるべきだった
と思います。。
今、ほとんどの方が毎月キャッシュフローを得ることができるような運用の
仕方で始めていらっしゃると思います。「持ち出し」があれば、ただでも
苦しい家計の中からさらなる出費が毎月加わるわけですから余裕をなくして
しまいます。
初期にローンを組んだ物件は「ローンが家賃でちょうど支払えるくらいだから
いいだろう」という考えで始めました。
その時ローン支払いと家賃がちょうどくらいでしたから、今は完全な持ち出し
です。
実際最初の購入の時以上にローン返済が家賃で賄えることはなかなかありません。
空室。修繕金。家賃下落。固定資産税等で予想以上の持ち出しを経験しました。
「債務はマンション経営の最大のリスク」と言えます。月々の返済は待って
くれません。
それに引き換え収入である家賃は休憩することがあります。売り上げのない
期間があります。空室の発生です。
また収入は減ることもあります。家賃下落です。また滞納もあるでしょう。
でもローン返済にそんな理由など関係ありません。毎月確実に口座から引き
落とされます。確実に出ていく支出です。
マンション投資は賃貸経営と考えるべきで、購入した時がスタート地点で、
持った時が「始まり」です。
そして先の長い投資が始まります。
利益減少で投資効率が下がれば物件組み換えを考える必要も出てきますし、
利益を確定するために売却という「出口」についても考えておかなければ
なりません。
私は幸いに途中一物件ローンが組めなかったためそれを契機に徐々に６戸現金
購入していきました。
現実的には１３戸のうちローンのあるのは７戸です。その７戸のうち６戸は
毎月「持ちだし」しています。
よって投資した金額の回収がいつ終わるかというのは、未だに投資金額が拡大
している状況では、私が生きている間に回収は無理なレベルです。
空室のたびに発生する営繕費や募集費も投資金額です。
現金購入したものが６戸ありますが、それらでも、購入金額と維持するのに
使った金額を合わせると 現実問題、回収まであと10数年かかるといった
状態です。
｢債務はマンション経営の最大のリスクです」ちなみに投資の健全性をみるのに
｢負債支払安全率」という指標があります。
「年間ネット収入÷年間ローン返済金額」です。
私の場合１３物件合算で１．２７です。一般に１．３以上が望ましいとされて
いますのでもう少しです。
つづく・・・・・
　

今日の札幌の最高気温は２４度、気持ちの良い温かい１日でした。
今年購入したダイアパレス北５条通　管理組合総会がマンション１階の
管理人室で行われました。
６人くらい出席したでしょうか。
２DK中心のマンションで総戸数６７戸のうち５１戸が賃貸オーナー
全体の７５％強が賃貸物件です。２DK　４６㎡が中心です。
理想的な投資用マンションと言えるかも知れません。
近くにはコンビニや飲食店、ファーストフードのマックハンバーグ、ファミレス
などもあり、居住しやすい地区でしょう。
　
　　お勧め中古マンション

今日はマンションの売買決済が午前中に数件ありました。
私も個人的に北円山のダイアパレスを購入いたしました。
以前、売買で購入していただいたお客様が、とても喜んでいただいたので
何かの縁と思い購入を決めました。
仲介していただいた不動産業者の方が元ハウスメーカーにいた方で
色々なやり取りが参考になりました。
とてもよい仲介をしていただいたので大切に物件を扱っていきたいと
思います。
　　
　お勧め売買マンション