山さんの不動産日記

先日に続きＴ．Ｋ．様からこのようなメールが届きました。
アパマンプラザ　山崎様
早速のご返答ありがとうございます。
マンション管理規約の条文そのままに引用しますと
４．組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使する事が出来る。
５．組合員が代理人によって議決権を行使しょうとする場合において、その代理人はその組合員と
同居する者又は組合員の住居を借り受けた者でなければならない。
６．代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない。（４・５・６項を抜粋）と
なっております。
※　管理組合の理事長は｢区分所有者は誰を代理人にしようと区分所有者の自由であり、
制限することはゆるされない。｣というのですが納得でいないのでお聞きした次第です。
マンション規約を近日ＦＡＸしますので色々教えていただきたいと思います。
お忙しいかと思いますが、今回のような形でご指導いただけると多くの方も知識を得る事が
出来て、喜ぶかと思います。
送信
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Ｔ．Ｋ．様　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
とても熱心ですね。
ご自分のマンションに対して色々考え、おかしいと思うことを主張するのは大切なことだと思い
ます。
私も理事会や総会では自分の意見や主張をはっきり述べます。
ところで、今回、代理権及び議決権行使に関して問題視されてますが、なぜ管理組合総会に
代理人が必要か考えてみましょう。
まず総会はマンションにおいての最高決議機関であること。
そして議決権の行使は組合員に与えられた大切な権利であること。
さらに総会成立要件は一般的に組合員及び議決権総数の過半数の出席が必要です。
組合員の住いが総会の会場まで離れていて出席できない、用事があって出席できない者
また、病気や怪我などで出席できない。そして区分所有者が制限能力者（未成年者・
成年被後見人・被保佐人・被補助人）の場合もあります。
よって、代理人も必要なわけです。
代理人の資格については区分所有法上は特に制限は設けられていません。意思能力がある
限り誰でも代理人になることができます。
ただ、代理人の資格を規約で一定の者に制限することは可能でしょうが、著しい制限にも
問題があると考えられます。
総会の出席資格は区分所有者にありますので他の区分所有者・議長・理事長に議決権を
委任することは問題ないと思います。
大切なことは組合員やマンションに住んでいる人が快適に暮らすには、どのようにしたら
良いか、また資産価値を高めるにはどのようにしたら良いかできるだけ多くの組合員の
意見を聞き総会に参加して意思表示をしてもらうことです。
株式会社　アパマン・プラザ　　　　　　　　　　　
マンション管理士　山崎　勇司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
オススメ売買マンション　シャンボール豊平

Ｔ．Ｋ．様より下記の質問を頂きました。
管理組合の総会について詳しいと聞いておりますので、お尋ねしたい事があります。
委任状の事ですが、「組合員と同居若しくは組合員の住居を借り受けた者」と委任できる者として
管理規約により制限されております。この場合において理事長に委任をすることはできるのでしょうか。
経験豊な社長のご意見をお聞きしたいです。
私は出来ないから総会は無効だと訴えているのですがどうなのでしょう。
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ご質問に関して不十分な点もございますが、一般的な例をあげさせていただきます。
区分所有法第３９条２項によると、「議決権は、書面で、又は代理人によって議決権を行使することができる。」となってます。
管理者（理事長）は、基本的に区分所有者から選出します。
理事長は基本的に議長となります。
ところで、Ｔ．Ｋ．様の説明で、（「組合員と同居若しくは組合員の住居を借り受けた者」と委任
できる者として管理規約により制限されております。）となっておりますが、基本的にその文の
後に「又は他の組合員若しくはその組合員と同居する者でなければならない」となっていませんか。
議長に委任する事は、問題ないでしょう。
理事長に委任をすることも問題ないでしょう。
よって総会は無効とは言えません。
詳しくは、Ｔ．Ｋ． 様所有のマンション規約を見るとハッキリするでしょう。
●●●●●部屋探し体験談　●●●●●
専修大学　川崎市多摩　S.F
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　
　私が部屋を探すにあたっての条件は、何よりもまず学校へ近く、通学に無駄な時間を
かけないことでした。
　部屋は学校への道の途中にあるので歩いて学校へも行けます。その分街からは離れている
のですが、周囲には買い物の出来る場所があり、一人暮らしの私には十分間に合います。
今のところはそこまで不便は感じていません。
　次に、築年数が経っておらず、部屋が綺麗かどうかということでした。虫が苦手なので隙間が
あったりしないか実際に見学に行って確かめることが出来、この辺は満足しています。
私は男なのでそこまで安全面に気を遣うことは無かったのですが、場所柄虫は多いので
それだけは…。オートロックでも虫は来ますからね。
　そしてこの部屋に住み始めてから気がついた良い点があります。台所の使い勝手がいいこと
です。
一人暮らしをはじめるまでは興味の無かったことですが、自炊するようになって意外に大切なこと
だと思いました。友達の部屋と比べて台所が広く、調理しやすいです。さらにIHなのでガスの
元栓を閉め忘れた等の心配も要りません。私自身もそうだったので結構台所は見過ごしがちな
点なのではないかと思いました。これから部屋探しをする方、特に自炊するのであれば台所にも
気をつけてみて下さい。
　反対に暮らし始めてから気がついたのは部屋が少し手狭な点です。学生向けのマンション
なので一つひとつの部屋が小さいためでしょうか？見学した際にはわからなかったのですが、
荷物を運び入れると狭く感じました。見学に行く際には、家具の寸法を大まかに測っておいて、
どの程度スペースが余るのか理解しておくのが良いかもしれません。
　あまりアドバイスにはなっていないかもしれませんが、少しでもこれから部屋探しをする
みなさんのお役に立てれば嬉しいです。
オススメ売買投資マンション　ファミール大通
　　　

賃貸マンションお探しの方・マンション所有の方のために部家捜し体験談の最新版を
シリーズでお伝え致します。
部屋探し体験談　北星学園大学学生（札幌市在住）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
私が現在の大学に入学することに決めたのは3月の中旬だったので、
手ごろな物件はおおよそ決まってしまっていました。
大学生協に相談して、
たまたまキャンセルが出ていた現在の家を含め3件紹介してもらいました。
1つは大学にとても近かったけど、ちょっと古い家でした。
もう1つは大学からは離れるけど駅には近く、
買い物の便がいいところでした。
そして現在の家は大学に自転車で10分ほどと適度に近く、
自転車で10分で駅にも食料品の買い物にも行けます。
また新築だったことも手伝って、すぐに決めました。
でも工事が長引いていて、突貫工事だったらしく、
壁紙がきれいに張られていないところや、
扉の立て付けが悪いところ、
掃除が行き届いていないところがありました。
工事がギリギリの新築は、あまりおすすめしないかなぁ、と思います。

最近は早朝、コンガ(太鼓）の練習と中国武術のトレーニングを行っている。
コンガは音が遠くまで響くので、周りにマンションの多い中島公園を避けて
少し離れた豊平川の河川敷でやっている。
　　　　　　　　　中島公園
　
　
　　
　
昨日、今日と中島公園をいつものようにジョギングしていると太極拳を熱心に練習している
青年がいたので、一通り自主トレを行って青年と推手（手や腕をを合わせて行う組手）をやった。
最初は彼の動きが良かったのでヤバイと思ったが、青年の息が上がったのでそこで終わりにした。
人間年を取っても普段から足腰を鍛えていれば、体力が衰えない事が分かった。
仕事も基本を忘れず毎日向上心を持ってやれば、成長してかなりの実力がつくだろう。
青年は大学院に通っている学生なのでこれからも良い練習相手となろう。
中島公園も紅葉が色濃くなって美しく感じるが、朝の稽古は肌寒い。
　　　　　アパマンプラザ屋上からの景色
　
オススメ売買マンション　ﾌｧﾐｰﾙ大通

札幌市内の当社で買取したマンションの鍵交換を行った。
鍵の交換は専門業者さんに頼んだり簡単な物は自分で行っているが、今回は自分でやった。
最初はシリンダー交換で済ませようとしたが、問屋から送られてきた物がマンションが古いためか
合わなかった。
　　
仕方がなく取っ手錠前を交換しようとしたが、左右逆の錠前を送ってきたので再度発注した。
こちらは廊下側から見て右の錠前を頼んだが、問屋さんは室内側から見て右の錠前と考えた。
おかげでマンションを４往復した。自分で行えばいくらか安くできると考えたが、自分の人件費と
シリンダー・錠前代金で大きな出費となった。

昨夜は北海道が熱く盛り上がりました。
北海道日本ハムファイターズ優勝おめでとうございます。
商店街のビルのあちこちで優勝おめでとうの垂れ幕がでてました。
お客様からもファイターズの話が出て顔がほころびます。
アパマンプラザでも記念セールをやりたいと考えましたが、商品アイデアが浮かびません。
最近札幌も活気が出てきてますのでそのうち考えます。

オススメ　売買マンション　シャンボール豊平

昨日は札幌の奥座敷と呼ばれる定山渓温泉で北海道宅地建物取引業協会
札幌中央南支部の観楓会。紅葉が真っ盛りで秋を満喫。
定山渓グランドホテル瑞苑の露天風呂が心地よかった。
　　
　オススメ賃貸マンション　メゾンクレスト中島公園　家具付
　

１０月に入って札幌市内のマンションを８戸購入した。
また、同じ数の自社物件を売却している。お客様の話を聞くと東京・名古屋・大阪・福岡の景気が良く
不動産価格も上昇し、マンションの売れ行きもよく、値上がり傾向が続いている。
国内の大都市では札幌・仙台の景気が思わしくないようだ。
業界や巷では１年後に景気の波が札幌にも押し寄せてくるだろうと期待している。
このような時期は買いのチャンスだ。
最近購入している地区は中の島や豊平が多く、地下鉄駅から徒歩５分以内で買い物の便の良い
マンションが中心。
シャンボール豊平・ファミール中の島は複数戸購入した。
ところで、明日からプロ野球日本シリーズが開幕する。北海道日本ハムファイターズに優勝してもらい
北海道の景気の起爆剤になってもらおう。頑張れファイターズ！
　シャンボール豊平
　
　　ファミール中の島
　
賃貸・売買の動きがよい地域は、地下鉄南北線の北２４条駅から平岸駅の区間沿線が活発だ。
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今朝、長野県諏訪市から札幌市豊平区のマンションの決済に御客さまが来店された。
購入されたマンションの現地確認と今後購入しようか考えている北区のマンションをご覧になった。
案内途中、車内でマンション投資の話に花が咲いた。
お客様は東京にもマンションをお持ちで２５㎡の物件を2000万円で購入したとの事(現在築3年）。
東京ではマンション価格も上昇しているらしく、全国的にまだ価格が低い札幌のマンションに
興味があってインターネットで当社の物件を探されたようだ。
他にマレーシア　クアラルンプールで現在建築中の３ＬＤＫ１００㎡超の新築マンションを１０００万円位で購入したとの事。管理費等は数千円で比較的安いようだ。
　　
　　
最近テロとか地震など治安や自然災害など気になる話題も多いが、マレーシアは治安も比較的良く地震も少なく医療の方もしっかりしているそうで、日本人・中国人や欧米ｊ人も多く居住しているとの事。
私は、東南アジアは旅行したことが無いので、機会があったらマレーシアへ行ってみよう。

今日、午前１０時よりソシエール南５条管理組合理事会が開催された。
理事長の辞任に伴い理事長の互選。
　　ソシエール南５条
　
理事長・副理事長は居住している理事に決定した。
自主管理マンションなので理事長は大変ということで今後管理会社を選定し
委託管理にしようという意見が多数を占めた。
帰りに札幌駅都心部を通りかかると商店街のあちこちでファイターズ優勝記念セールの
垂れ幕がかかっていた。
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