山さんの不動産日記

‘日記’ カテゴリー

札幌の天気は寒暖の差が激しい。
雨が降ったり、１日中氷点下の気温など温度差が激しい日が続いている。
路面が凍って滑るので歩行も注意しなければ転んで骨折にもなりかねない。
幸いアパマンプラザの事務所は地下鉄駅『中島公園』の隣なのでそのようなこともないが。
１昨日札幌駅から近い北海道大学に隣接したシャンボール札幌の管理組合理事会が
マンション事務室奥で開催された。
　　
今後、修繕工事や裁判の関係もあり理事は今まで以上に勉強しなければならない。
昨日は午前１０時からグランドール６８管理組合総会が開催された。
　　
こちらのマンションは
組合員の対立があったが、裁判により一致団結することができ今後のマンション管理組合の
運営がしやすくなり、火災警報器、メールＢＯＸ、宅配ＢＯＸ、防犯用カメラ設置、高圧洗浄に
よる排水管清掃や地デジ放送対応など今年度に行うことが決定された。
今後、賃貸募集などし易くなるだろう。
午後１時から中島公園から近いホテル３３０で中の島キングレジデンス管理組合総会が開催
された。
　　
出席者は少なかったが中身の濃い総会であった。こちらも火災警報器が全戸分
管理組合の予算で設置されることになった。
最近は日曜の休みものんびり休んでいられない。
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マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
不動産投資とは、どのような「事業」であり「経営」であり「商売」であるのか？
購入した物件が、たとえどんなに小さなワンルームマンションであっても、しかもたったの
一室であったとしても、その物件を人に貸し、家賃という名の収益が発生すれば、それは
紛れもなく事業であり、そのワンルームマンションのオーナーは事業家であり経営者だ
ということです。
「事業家」とか「経営者」という言葉の響きに、何かとても自分が偉くなったような気持ちに
なるかもしれませんが、別に偉くなったわけでも何でもなく、苦情があればすぐに対応
しなければなりませんし、家賃が滞れば請求もしなければなりませんし、退去すれば
新たな賃貸人の募集もしなければなりません。
入居者の方には、常に安全で快適な居住空間を提供し続けながら、家賃という収益を
得ていかなければならないという、「経営者」として責任のある立場になっただけの話です。
自分の物件を人に貸すということは、ある意味、その期間、入居者の方の人生を預かって
いるのですよ。
不動産投資をするなら、そのくらいの腹のくくり方は要るのではないかとぼくは思います。
「不動産所得をあえて赤字にし、損益通算で事業所得や給与所得分の所得税を取り戻す」
という考え方で、不動産投資を始める方もいるようです。
確かに、損益通算で所得税を取り戻すという税の仕組みを利用したこの手法は、
高額納税者の方にとっては、非常に有効な手法でしょう。
ですから、ぼくはその考え方を否定はしません。しかし、ぼくの知り合いには、こういう
考え方に基づいた不動産投資は、絶対にお勧めしません。
なぜなら、税制ほど変わりやすい法律はないからです。（道路交通法も、しょっちゅう変わって
いますが・・・・）。
もし、「不動産所得の赤字分を、給与所得や事業所得と通算する損益通算は認められない」と
改正されてしまったら、その時点で、この手法はアウトになってしまいます。
冷静に考えてみてください。不動産投資とは、「事業」であり「経営」であり「商売」なんです。
商売である以上、赤字で良いわけがない。「黒字経営」は普遍の大前提、大原則なんです。
事業家として、商人として、何より経営者として、しっかりと利益を出し、その利益に対して、
きちんと納税をする。
単純明快に、ぼくはそう思います。
「不動産を人に貸すなんて、そんな面倒臭いことよくやっていられますね」
これは、ぼくの父の法事の席で、ぼく自身が親戚の人から実際に言われた言葉です。
この言葉は、不動産投資を単に「不動産に資金を投じる」と捉えているのか、もしくは
「賃貸事業」として捉えているのか、という考え方の違いから生まれるものだと思います。
不動産投資。つまり「不動産賃貸業」というのは、不動産という自分の資産（財産）を
人に貸し、安全性（セキュリティー）と快適性（アメニティー）。何よりその物件の立地から
得られる利便性を入居者の方に提供しながら、その対価として家賃を頂くという商売なんです。
「面倒臭い？」。ぼくはこの言葉を言われたとき、「この人、何も分かっていない・・・」と思い、
一切反論などせず、黙って聞いていました。
不動産投資って、経営であり、商売であり、事業なんです。商売である以上、面倒臭いのは
当たり前のことだと思うんですけど・・・・・・。
要は、物件を人に貸すことによって発生する様々な問題に対し、面倒臭いと思って対処
するのか、経営者としての自覚と責任を持って対処するのかの違いだと思います。
不動産という自分の財産を人に貸すことが煩わしいと感じるなら、賃貸業などしなければ
良いだけの話です。
というよりも、自分の行っている賃貸経営自体を煩わしいと感じる人は、事業家として
失格であり、不動産投資などに手を出すべきではないと思います。
しかし不動産賃貸業は、商売としては比較的簡単であり、手間も割とかからないものだ
ということは、不動産投資を実践したことのある方なら、誰もが感じていることだと思います。
不動産投資とは、入居者の方に、安全で快適で利便性の良い居住空間を提供する
対価として、家賃という収益を得ていくという事業。つまり商売であるという考え方に
基づき、ぼくは不動産投資を実践しているのですが、皆さんは、株式投資と不動産投資の
違いをどのようにお考えになるのでしょうか。
＊今回のテーマは、ぼくのブログの『自販機で大儲け～賃貸経営とは一体何を売っているのか？』　http://setani.blogzine.jp/blog/2008/06/post_a97d.html　の項でも述べております。こちらの方もぜひご覧になってみてください。　　　　　　　　　　　　　
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『住宅ローン地獄からの生還』　　　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　

今日の札幌は大雪。朝から除雪に結構追われた。
駐車場、自社ビルの周り、前面道路、非常階段、屋上などの湿った重たい雪をかたずけた。
交通も雪の影響で渋滞となっていた。　このような時は地下鉄が便利で時間も正確。
昨日、今年初めてのカサウィスタリア理事会が開催された。
議題は給湯管、共用廊下、ボイラーなどの修繕工事やＢＳ放送への対応、遠隔監視システム
導入や諸設備のメンテナンス管理費等の滞納者対策など盛り沢山でしたが、今年は業者の
選定に多少時間がかかりそうです。
　　
　　
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マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
「株式投資」と「不動産投資」の違いを考える～株式投資は「ゲーム」。不動産投資は「事業」
前回ぼくは、「投資」とは、資産の所有形態を変えているにすぎないと言いました。
資金という財産を、株という財産に変えて、「値上がり益」というキャピタルゲインを狙うのか。
「株主配当」というインカムゲインを狙うのか。
資金という財産を、不動産という財産に変えて、「家賃収入」というインカムゲインを狙うのか。
どのような資産（財産）形態を採り、どのような利益（キャピタルゲインかインカムゲインか）を
狙うのかは、各投資家の自由意志に委ねられています。
それでは株という資産（財産）に形を変えるのと、不動産という資産(財産）に形を変える
のとでは、「投資」において、何が決定的に違うのかを今回は考えてみたいと思います。
以下はぼくが考える「株式投資」と「不動産投資」の違いです。
株式投資は「ゲーム」。不動産投資は「事業」であり「経営」であり「商売」。
では株式投資とは、どのような「ゲーム」であるのか？
株は、くだけた言い方をすれば「未来の美人当てゲーム」
赤ちゃんを見て、この子が将来、美人になるか否かを当てるゲーム。（・・・・なけなしの
好感度が、又落ちてしまった（汗）・・・・）
そんな例えはあんまりだろうとおっしゃるなら
「未来の経済の流れを読むゲーム」。言い方を変えれば、「次の時代のトレンドを読むゲーム」
過去と今とを比べることは誰にだってできます。しかし株は、今と未来とを比べながら、瞬時に
判断していかなければならないという、極めて高い先見性と判断力を求められる、「究極の
マネーゲーム」だと思います。
株式投資を海に例えれば、波打ち際に近づいて、打ち寄せる波が高いか低いかに一喜一憂
している人。つまり毎日の株価ばかり気にしている人に、株は向いていないと思います。
潮の流れは、海に近付きすぎては見えないものです。むしろ、あえて波打ち際から離れ、
海を見下ろす小高い丘の上に立って、大海原を見渡し、潮の流れを眺めることのできる
大局観のある人。要するに、今後の経済の流れを読み取ることができる人でない限り、
そう簡単に儲けられるものではないと思います。
もっとも、あえて波打ち際に近づき、打ち寄せる波の高低差を利用し、差益を得る「デイトレード」
という投資法もあるようですが・・・・・。
対して、不動産投資とは、どのような「事業」であり「経営」であり「商売」であるのか？
つづく・・・・・・
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今年の札幌は雪は少ないが、朝晩冷え込みます。
昨日は週１度の英会話スクールに出席。あまり上達しないが、最近は出席するのも
それほど苦にならなくなった。　始めたころは会話ができなく、行くのが嫌だったが、
できないのが当たり前と思うようになり１時間以上の授業も時間が経つのも遅く感じない。
昨日の授業は出席が私１人で外人の先生とマンツーマンで行われた。本来ならビビって
しまうのだが、先生が日本語も交えて簡単な会話中心にやってくれたこともあり、今までで
いちばんエンジョイできた。　話の中で食べ物の話がでて札幌にも美味しいハンバーガの
店があることを教えてくれ紹介されたのが狸小路７丁目から近い『ＹＯＮＯＪＩ』と言う名の
ハンバーガーレストラン。
　



早速、帰りがけに行ってみた。　てりやきバーガーとコーラーを注文したが、大きさが
半端でない。時間をかけて作っていることもあり、ボリューム満点で美味しい。
普段は注文したものは余さない私だが、量が多いのでポテトフライを少し残してしまった。
値段はファーストフード店よりは高いが、味は格別でした。
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マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
「投資」と「投機」の違いを考える～資産（財産）とは、「通貨」か「株」か「不動産」の三つしかない
あなたは、「投資」と「投機」の違いを、どのように認識しているでしょうか？
どちらも何か儲かりそうな、それでいて騙されて損をしそうな。
魅力もあるけれど、危険も伴う行為として認識されている方も多いかと思います。
それにしても相も変わらず、「つまらない投資話」に引っ掛かる人の多いことに驚きます。
なぜ、騙される人が絶えないのか？
それは、騙される人のほとんどが、「投資」と「投機」の違いをよく理解していないからでは
ないでしょうか。
「投資」と「投機」は、一体何がどう違うのか？先ずこの基本中の基本を一緒に考えて
みませんか。以下は、ぼくが考える「投資」と「投機」の違いです。
「投資」とは、「株か不動産という資産（財産）に、資金を投じること」
「投機」とは、「偶然の利益を狙って、株か不動産という資産（財産）以外の物や事に、
資金を投じること」
投資先というのは世の中に無数にあるように捉えている人も多いと思いますが、株か
不動産以外の物に資金を投じることは、「投資」ではなく「投機」だと思います。
「誰もが必ず儲かる投資話」というのは、「誰かが必ず損をする投機話」と同意語なんです。
「偶然の利益を狙う投機話」を、「さも儲かりそうな投資話」という甘いオブラートに包んで話を
持ってこられた時点で、既に「その投資話は危ない」と認識すべきです。
「投資」も「投機」も、「資金を投じる」という意味では、似たような物なのではないか？
確かに、「資金を投じる」という意味では、「投資」も「投機」も、似たような物なのかも
しれません。
しかし「投資」と「投機」には、同じ「資金を投じる」という意味において、決定的な違いがあります。
誰もが共通する価値として認識できる物を「資産」、もしくは「財産」と言い換えるなら、
資本主義において、すべての人が共通する価値として認識できる資産（財産）とは、
「通貨」か「株」か「不動産」の三つしかありません。
「投資」とは、単に「資産（財産）の所有形態を変えている」だけにすぎないんです。
「通貨」という、誰もが共通する価値として認識できる資産（財産）を、「株」という、誰もが
共通する価値として認識できる資産（財産）に、形を変えて所有する。
「通貨」という、誰もが共通する価値として認識できる資産（財産）を、「不動産」という、誰もが
共通する価値として認識できる資産（財産）に、形を変えて所有する。
「投資」という言葉には、単に「資金を投じる」という意味だけでなく、「現金という
資産（財産）を、株や不動産という資産（財産）に投じる」。つまり｢資産（財産）を、
資産（財産）に投じる」という意味が含まれていると思います。
「財産は三つに分けて所有しろ」とは、昔からよく言われる言葉です。
つまり財産を、「現金」（預貯金を含む）「株」「不動産」の三つに分けて所有しておけと
いう意味です。
そういう意味では、自分の資産（財産）を、「現金」（預貯金を含む）「株」「不動産」という、
資本主義において、誰もが共通する価値として認識できる、「三つのサイクル」の外で
運用すること。
つまり「投機」とは、やはり「投資」よりリスクが高いと思います。
では、資金を株か不動産に投じる「投資」というのが安全で、確実に利益があがるのか？
というと決してそんなことはなく、株や不動産投資に失敗し、自己破産をする人もいますから、
投機が危険で投資が安全ということではありません。
危険というなら、どちらも危険な要素が含まれています。
又、株や不動産取引においても、「偶然の利益」を狙う、いわゆる「投機買い」もあります。
所詮、株や不動産という資産（財産）以外の物（事）に、現金という資産（財産）を投じ、偶然の
利益を狙う「投機」とは短期戦。
やはり「株式投資」にしても、「不動産投資」にしても、「投資」とは長期戦で、じっくりと腰を
すえて臨むべきものだと思います。
「毒」という物は、本来とっても苦くてまずくて、そのままでは、とても飲み込める代物では
ありません。
ですから、「苦くてまずい、毒の仕組まれた投資話」には、甘～い砂糖でたっぷりと包まれて
いるものなんです。
ぼくは「投資」と「投機」の違いをこう解釈し、「『投資』という名の甘～いオブラートに包まれた
『投機話』」には一切手を出さず、「不動産投資」と「株式投資」だけを実践しているのですが
（といっても、株は一銘柄だけしか持っていませんが）、あなたは「投資」と「投機」の違いを、
どのようにお考えになるのでしょうか？
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明けましておめでとうございます。
昨年から続いている金融不安・円高で今年は変革の年になりそうです。
特に雇用の面で不安なニュースが世界的に報道されていますので、自己成長が
例年以上に必要となりそうです。
投資の面では暗いニュースが出ていますが、むしろ絶好の機会と言えるかもしれません。
不動産に限って言えば放り出し物が多く出てきそうです。
景気が悪くなっても人口が減るわけでもありませんのでマンション投資としては、
良い物件を手に入れればチャンスが広がるでしょう。
これからは現金をどのように使っていくかがポイントです。借金をしての投資は危険で
難しくなるでしょう。
ピンチを避け、チャンスをうまく掴むかがポイントです。
と言うことで、自宅近くの札幌護国神社に参拝に行きました。
　　　
　　　
お勧めマンション　中島公演すぐ隣

今日の札幌の天気は晴れ。昨日までの大雪・吹雪とは打って変って気温は低いが爽やかです。
アパマンプラザは今日が仕事納めです。
２００８年度１年間、誠にありがとうございました。
　　
２００９年度も社員一同、不動産業を通じて皆様のお役にたてるよう頑張ります。宜しくお願い
申し上げます。　また、皆様にとって輝ける年であることを願っております。
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豊平川沿いの花火大会を鑑賞できます。　中島公園もきれいに見えます。
　　マンションから中島公園を本日撮影
　

今日は１２月２５日　クリスマスです。
　　
昨日はコンビニの軒先で　ケーキが勢いよく売られていました。
アパマンプラザの仕事納めは１２月２７日（土）。　営業は今日を含めて３日となりました。
１２月に入って景気の悪いニュースが目白押しで新年がどうなる事か不安になってきますが、
来年は丑年ですので多少ゆっくり進みましょう。
このような不安定の時が買いのチャンスだと思います。
今まで出なかった掘り出し物も出てきそうですので注意深く見守っていきましょう。
今日のお勧め物件は、こちらです
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マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
投資に「酔い」は付きもの～投資にも「向き」「不向き」がある　　　
前回ぼくは、「大物を釣ろうと思ったら、船を操り、沖に漕ぎ出していくしかない」と書きました。
ところが、舟を操り、魚を獲りに沖に出てみると、別のある問題が発生します。
それは「酔い」です。
「酔い」とは体質的なものなので、強い弱いの差もあるでしょうし、人によってはまったく
酔わないという人もいるでしょう。
実際に不動産投資を始めてみると、ストーブやボイラー、エアコン等の不具合や、家賃の
遅延、空室の発生、階上からの水漏れ（これらはすべて実際にあった）等、様々な問題が
発生するものです。
その問題に対し、動揺することなく、確実にそしてスピーディーに対処し、入居者の方には
常に快適で安全な居住空間を提供し続けながら、収益を上げていかなければなりません。
株式投資にしても、サブプライム問題のような、突然の不安要因の発生で、株価が大揺れに
なることがあります。
海に出れば、天候が急変し大荒れになることもあるでしょう。
そんなときに船酔いで動けなくなってしまっては安全な航海ができないように、問題が
起きる度に嫌気が差し、酔ったような状態になってしまう人に投資はできない、というか
向いていないと思います。
ぼくが株式投資をしない大きな理由がこの「酔い」です。
株式の場合、なまじ毎日の相場が新聞に掲載されるので、その値動きを見ているだけで、
ぼくは酔ってしまうんです。
やはり、投資には「向き」「不向き」というものがあると思います。
ぼくは株式投資には向いていない。というよりも、株自体余り好きではない。
そんなぼくでも、２０年以上保有している株が一銘柄だけあります。
持っている理由は、その会社の行っている事業自体が好きで、応援したいからとか、
株主配当が楽しみだからとか、株をまったく持っていないと、政治や経済全体の興味が薄れ、
新聞を読む機会が減ることが嫌だからとか、色々あるのですが、結局は、いよいよ切羽
詰まった時には売却し、当座の緊急事態を乗り切るためのレスキューボートにするためです。
幸い未だその株を、レスキューボートとして使ったことはありませんが（笑）
自分自身が「酔い」に対して、強いのか弱いのかは、実際に船に乗ってみなければ
わからないのと同じで、不動産投資も株式投資も、酔いやすいのかどうかは、実際に
投資をしてみなければわからないと思います。
しかし、「酔いやすい」という体質的なものに対し、人には「慣れ」という能力が備わっている
ことも事実です。
ぼくも最初から、不動産投資に対し、まったく酔わなかったわけではありません。
「酔い」に対しては、努力と慣れで、ある程度は克服できるものだと思います。

昨日、今日と１２月とは思えない気温です。
日中の気温が９度で雪もだいぶ解けました。
昨日は午後６時よりカサウィスタリア地下１階の会議室で管理組合理事会が開催されました。
　　　
議案が全部で１３ありとても午後８時に終わらせるのは不可能と考え、重要議案から審議
しましたが、７つの議題を審議するのがやっとでした。終わったのは、予定を３０分越え
午後８時３０分でした。
やることが沢山あって月１回の理事会では間に合わないようです。
お勧め賃貸マンション、　JR札幌駅、北大　徒歩圏内です。
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マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
不動産投資って儲かるの？
「不動産投資」という言葉に、あなたは何を感じますか？
自分には関係のないもの。何となく胡散臭そう。だまされて損をしそう。多額の借金を抱え込み
そう・・・・。
このように不動産投資に対し、マイナスのイメージで捉えている方も多いと思います。
対して、「家賃収入」という言葉に憧れを抱く方も、又多いのではないでしょうか？
「不動産投資って儲かるの？」って人に聞くのは、「結婚したら幸せになれるの？」って聞くのと
同じだと思います。
結婚したからといって、誰もが幸せになれるとは限らないように、不動産投資をしたからといって
、誰もが儲かるわけではありません。
ぼくのように、投資をしたマンションが競売にかけられ、多額の債務だけが残ってしまう人も
いるでしょうし、ぼくはまだしたことはありませんが、自己破産にまでいってしまう人もいる
ことでしょう。
「結婚したら幸せになれるのか否か？」は、二人で生涯かけて努力し、協力して結論を
出さなければならないように、「不動産投資が儲かるのか否か」は、投資を実践しようとする
投資家が、生涯かけて勉強し、努力して結論を出さなければならないものだと思います。
船を操り、魚を獲りに海に出て行くのは危険か？と問われれば、操舵技術や海や天候の
知識のないまま海に出て行くのは、「危険」というよりも「無謀」としか言いようがありません。
しかし船舶免許を取得し、海や天候などの知識をしっかりと身に付け、天候や潮の状態を
十分に見極めた上で、海に出れば、そう危険なことではないと思います。
船を操り、魚を獲りに海に出て行くという例えは、株式投資や不動産投資にあたると思います。
対して、岸壁や磯などで魚を釣るという例えは、金融商品にあたると思います。
大きなリスクもない代わりに大きなリターンもない。
かといって、岸壁や磯での釣りが絶対に安全かといえば、転落や思わぬ高波による事故に
遭遇する可能性もある以上、まったく危険がないとは言えません。
やはり大物を釣ろうと思ったら、船を操り、沖に出るしかありません。
生涯に渡る、安定した家賃収入を得ようとするなら、しっかりと勉強をし、勇気を奮って、
不動産投資という名の海に漕ぎ出すしかないと思います。
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』 マイブックル
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』 早稲田出版
オフィシャルブログ 『瀬谷流プチ不動産投資日記』
　　　　　　　　　　　　　
　

12月も中旬に入り寒い日が続く札幌です。風邪が流行っているようなので健康に気を
つけましょう。　風邪ひきそうだなと思ったら私はパブロン エースを飲むようにしています。
　　　
そうすると明くる日には健康な状態に戻ってます。
世界規模で経済もだいぶ冷え込んでいるようで企業の倒産やリストラが話題になっています。
私は日本経済新聞を読んでいます。特に 『私の履歴書』 は毎日欠かさず読むようにしています。
今月は 『小宮竜太郎』 氏の履歴書です。
本日の掲載で「経済が成長するのは三つの要因による。一つは人口あるいは労働力の増加。
もう一つは実物資本、つまり耐久生産財の蓄積。三つ目は技術の進歩」という、「総生産関数」に
基づく考え方である。　このように書かれていました。
このことを私なりに「不動産投資」に当てはめてみました。
第1．　人口の増加している都市で行う。
　２．　耐久生産財の蓄積これはマンションのように耐用年数の長い物を蓄財・賃貸する。
　３．　生産技術の進歩については設備の充実した物件を提供することでしょう。交通の便の
　　　　良い物もあてはまるでしょう。　インターネットなどの通信手段はもとより、安全性も
　　　　含まれるでしょう。　そして室内の設備に充実も大切でしょう。
　小宮氏の言われたことを基にすると、どのような物件を購入すべきか見えてきそうです。
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