山さんの不動産日記

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今日の札幌は朝からとても天気の良い１日でした。
朝、中島公園へ行ってみると天文台近くに大勢の人が来ていました。
皆さん黒いセルロイドを持っていました。
　　
　　
　
今日のお目当ては３００年に１度の金環日食。
私も黒いセルロイドを借りて見ました。太陽が三日月になっていました。
自然の脅威と言うか大スペクタルですね。
　お勧め物件

文京区水道２丁目の物件を観た後、第２の目的である札幌西区の物件の売買契約を
東京都豊島区駒込駅近くにある不動産業者の事務所で行った。
知らない土地へ行って活躍したのがアップルのiPhone　今まであまり使わなかった
ナビゲーションをフルに使った。最近スマートホーンが売れる理由がよく分かった。
札幌市西区のマンションの契約を無事済ませて東京をぶらぶらした。
そして午後８時３０分の羽田発ＡＮＡで千歳空港へ。

東京への出張は２年ぶりでしたが２年前と違うところは景気があまり良くないという声が
東京の不動産業者から聞かれたことだ。そしてなんとなく外国人の姿が少ない。
やはり震災や原発の影響か。
宿泊は新宿のハイアットリージェンシーホテルにした。価格の割にはサービスや部屋も
良かった。
　　　　　　　都庁
　　
　
　　　　　　ハイアットリージェンシーホテル
　　
　　
２日目は都税事務所で評価証明書を取得し１０年前にアパマンプラザ東京から独立した
元社員の事務所へ。
やはり不動産の価格が少し下がっているらしい。
地下鉄で第２の調査物件のある渋谷区笹塚へ、そして３件目の物件は文京区の
江戸川橋駅で下車、水道２丁目の２DK　空き室物件を内覧。
眺望日当りの好い８階の角部屋。
　
　お勧め物件家具家電付き

５月１５～１６日の２日間東京へ行ってきました。
初日は終日まで雨でホテルに帰る頃には上着やズボンがけっこう濡れました。
大田区鎌田にあるタワーマンションの調査をしました。
札幌の所有者で息子さんの物件を相続しまして売買の方を業者を通じて頼まれました。
　
　
　今後この物件の１室が売買に出ます。

今日の札幌は風もなく穏やかな1日でした。
午後からappleストアsapporoのセミナーに行きました。
　　　
apple ｔｖを中心にセミナーが行われました。
これは便利なものだと思い早速購入しました。

札幌市内の桜は満開ですが少し肌寒い日が続きます。
不動産の動きは活発です。
５月に入って中古マンション5戸購入申し込みしました。ワンルームから２LDKまで。
よさそうな物件が出てきたら見に行くのが第1ですね。
次に良いと思ったら、その日のうちに購入申し込み。
今回は、札幌駅、北大、円山公園、豊平、西18丁目近辺の物件を購入することになりました。
そして新車TOYOTAカムリを1台購入予定です。
来週は東京のマンションを4戸見に行きます。
先日、宅地建物取引業協会札幌支部会員会議が行われました。
出席委任状について不明なところがありましたので異議を申しあげました。
　
　お勧めマンション都心から近い

札幌のゴールデンウィークは好天が続いております。
今日は朝から風が強いのですが、中島公園には外国からの観光客も来ています。
札幌市内は昨日、桜が開花しました。
　　
今日はこのようなメールをいただきました。
　「はじめまして。私は宇都宮市在住のTと申します。
宇都宮市に2戸、前橋市に１戸の投資用ワンルームマンションを所有しており、
マンション投資に関して御社のホームページやブログにて色々学んで実践しております。
零細大家にて、どうやって経営していけばよいのかわからず、悩んでいましたが、
御社のホームページを参考に何とか満室を維持しています。
メールにて失礼しますが、お礼申し上げます。」
　
　お勧め賃貸マンション

５月１日はメーデー、札幌でも中島公園をスタート地点としデモの行進が行われました。
　
　
　　お勧め賃貸マンション

今年も早いものでゴールデンウィークです。
月末近くなると賃貸物件の退去立会いがあります。
今日は北区北大近くにあるライオンズマンションの立ち合いを行いました。
１ＬＤＫ　１８年間住まわれていました。
室内はそれなりの汚れや傷がありました。　さらに暖房器具の交換やガスコンロの
交換もあります。
写真を撮り、退去立会い報告書を所有者に送りしました。
今後、リフォームして借りる人を探します。
素材選びやカラーコーディネートにも時間がかかります。
　　
　　
　　
　　お勧めマンション

札幌もだいぶ温かくなりゴールデンウィークには桜の開花を観ることができそうです。
賃貸シーズンもだいぶ落ち着き最近は札幌市内に住んでいる方の引っ越しが増えてきました。
３月までに賃貸が決まらなかった物件を何軒か購入しリニューアルしています。
最近はマンションの買い取りも増やしていますので売却予定の方は連絡ください。
買い取ってリフォーム中のマンション
洗濯機置き場を設置しています。

　完成後

賃貸の決まらない部屋にはそれなりの訳があり、決まる部屋には決まる理由があります。
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マンション投資第27の鉄人（2）
（元証券アナリスト）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京都在住　玄米茶　 　　　　
●傾いたアパートの修理をお願いする業者探しに苦戦
アパートが傾いた場合、誰に修理をお願いするべきなのでしょうか。
実は400戸の物件を管理している管理会社さんも、通常のリフォーム屋さんでは
対処しきれないため、紹介できる業者がないのですと困っていました。
いずれにしても、まず現地調査に来てもらえる業者を見つけることが先決なのですが、
インターネットで「木造アパート　傾く」といったキーワードで見つけた業者さんには東北から
依頼が殺到していて超ご多忙でした。
あいにく中古で購入したこの物件には建設当時の図面がありません。
図面がない場合は引き受けられないと言われて途方にくれていたのがこのころのことです。
退去しないですと言っていただいているのはありがたいのですが、傾いたアパートに
住み続けていただくことが心苦しく、かといってすぐに修理もできず、もんもんとした日々が
続きました。
●埼玉の妊婦さんが退去を決める
梅雨を迎える前でしたでしょうか、アパマンプラザの佐藤さんからご連絡がありました。
埼玉県からいらしている妊婦さんが、出産前にやはりご自宅に帰ることになったので
退去するとのご連絡です。
原発の状況が一応最悪の事態に至らなかったということが理由でした。
なによりも慣れない土地でご主人と離れてのご出産は精神的にもご負担が大きかったはず。
臨月になる前に飛行機で帰宅できるギリギリのタイミングだったとのことです。
ご家族がいっしょに生活できて無事にご出産に至ることを願いながら、契約終了を了承しました。
●退去直後に入居が決まる
この物件は、家具家電をしっかり設置したリフォームが好評でした。独立洗面台があり、
バストイレ別で広めの１Kです。単身赴任者、短期入居者、２人入居にも対応できるので、
やや高めの家賃でもほとんど日を置かずに入居申し込みをいただけるのが
ありがたかったです。今回は独身女性からのお申し込みでした。
●千葉の物件、地震保険全損扱いに
このころ、損害保険会社から検査が入り、木造アパートは「全損」扱いになりました。
繰り返しますがこの物件には入居者さんがそのまま住み続けています。
そんな物件が「全損」。なんとも複雑な思いでしたが、地震保険500万円で傾いたアパートを
元に戻さなくてはなりません。
知り合いの一級建築士に相談して地盤調査に入ってもらいました。こちらも依頼が殺到中で、
見ていただいたのは夏を迎えるころでした。
●真夏に千葉の物件修繕完了
地盤調査の結果を踏まえ、いくつかの修繕方法のご提案をいただき、こちらの予算と
合わせた結果、8月に工事に入っていただくこととなりました。
ジャッキアップをしていただいて傾いたアパートを引き上げ、一番傾きが大きかった部屋を
全面リフォーム、ようやくこちらの懸念が払拭できたのは9月を迎える直前でした。
結局修繕費用は損害保険でおりた金額を大きく超える大規模なものとなりました。
空き室だった部屋には小学生がいるご家族からお申込みが入り、この物件は無事満室と
なりました。
●独身女性が退去
年末を控えるころ、札幌の物件に入っていただいた女性が退去するとお知らせを
いただきました。
札幌での生活にピリオドを打ち、ご実家に戻られるとのこと。ほどなく札幌市内の方から、
積雪のシーズンに通勤に便利な物件に短期入居したいというお申し込みをいただき、
今回もほどなく入居者が決まりました。
このように、2011年は千葉の木造アパートと札幌の１K物件に大きな変化があり、
例年になくあわただしく対処に追われる1年となりました。液状化していない場所でも
アパートが傾くようなことが起き得るということが私には大変大きなショックでした。
購入当時は立地と間取り、購入価格と利回りといったことばかり気にかけていて、
よもや土壌そのものが軟弱な場所であったなどと想像する余地すらなかったことが
大きな反省点でした。
幸い市原市全体はインフラも損傷はほとんどなく、地盤も弱くなかったのでこの程度で
済んだのですがもし周辺一帯が土壌が軟弱でインフラに壊滅的な打撃があったら立ち直れずに
売却を余儀なくされていたかもしれません。
購入時の思慮不足を強く反省する機会になりました。
この経験を踏まえ、震災をきっかけに損害保険の加入状況をすべて見直しました。
今回大きな被害を受けたアパートは補償金額を倍増させました。損害保険に加入して
いなかった区分所有物件もすべて地震保険付きの損害保険に入り直しました。
一方、札幌の物件については、震災前に実施していた対策が強いアピールポイントに
なったことを実感できました。 入居した時点で生活に必要なものがほぼそろっている状態まで
家具家電装備をしたことで、札幌中心部から少し遠方にあった１K物件は空室になっても
すぐ入居者が入り高めの賃料を維持できる優良物件に生まれ変わりました。
供給過剰と言われる札幌市内でも、十分アピールして高めの家賃を維持できることも学べる
貴重な機会となりました。
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マンション投資の鉄人募集中です。投稿された方はお礼を差し上げます。