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マンション投資の鉄人
| 第2の鉄人 | 東京都在住 加藤 隆 | |
コロナ騒動下における不動産経営 |
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２０１９年１２月中国武漢にて発生した新型コロナウィルス(COVIT-19)ですが、瞬く間に、世界中に拡がりました。私の勤め先においても、リモートワークが中心となりました。私の趣味でもある、旅行、テニス、カラオケ、ストレッチ等、全て自粛となり、専ら、妻と散歩するのが中心となりました。不動産経営における講演も、その後は自粛となり、現状では、少人数・オンライン講演中心となっています。 【コロナ騒動下の経済（マクロ経済）】 まずは、コロナ騒動下でのマクロ経済の観点から見ていきたいと思います。１９９０年平成バブル崩壊、２０００年ITバブル崩壊、２００８年サブプライムローン・リーマンショック、２０１８年最後にスルガ銀行事件・アベノミクスミニミニバブル崩壊と、約１０年間間隔で不況は訪れてきていますが、２０２０年今回のコロナ騒動は、世界的規模であること、経済等人為的なものではなく人間ではほとんどコントロール不可能なこと等からして、その比ではありません。各国の政治家等も、一時は、自粛どころか、原則外出禁止等戒厳令をひきました。その代り、各種補助をセットにしたものです。ところが、コロナ騒動は収まる気配もなく、又、このままでは、経済も回らず、国の財源も底をつき、破綻状況に陥っています。仕方なく、紙幣・国債を印刷し、金をばらまくしかなくなっています。昔は、兌換紙幣といって、金(ゴールド)に紐付いていましたが、現在では、不換紙幣となり、理論上は、無限に紙幣を印刷できるようになっています。ところで、日本は、現状、１，２００兆円の負債を抱えています。毎年、税収等５０兆円の収入しかないのに、国債等５０兆円の借金を積み重ね、１００兆円の無駄遣いをしています。家庭に置き換えてみれば、年収５００万円の家庭が、５００万円サラ金から借金をし、１，０００万円の無駄遣いをし、借金が１億２，０００万円に積みあがっている状態です。通常、破綻状態です。２０１２年アベノミクスになって以降、紙幣・国債の量は２〜３倍になっていると言われています。つまり、理論上は、紙幣の実質価値は２〜３分の１になって、逆に言えば、物の実質価値は２〜３倍になってもおかしくない状況なのです。これが、今回のコロナ騒動で、ますます、拍車がかかってきています。いわゆるインフレーション(インフレ)です。先に述べたように、国は破綻していますので、年金等には頼れません。昔は、年金は６０歳から支給でしたが、今や、原則６５歳から支給、既に、７０歳から、７５歳から説も出始めています。方や、勤め先にも頼れません。コロナ騒動で、なお一層、減給・リストラ・倒産母さんは当たり前田のクラッカーとなります。給料・賞与・退職金・企業年金には頼れません。勤め先・国のみに依存するのではなく、資産運用（不動産経営等）等、他の収入の道も切り開き、徐々に、軸足を移していくべきと思います。私も、退職前迄には、不動産経営によるキャッシュフロー（受取家賃―諸経費―支払ローン）の方が、勤め先の給料より多くなっていました。今後は、コロナ騒動の不況により、犯罪（詐欺・窃盗・強盗等）は増加、治安は悪化していくと思われますので、気を付けるようにした方がいいと思います。安かろう悪かろうではなく、住むエリアも考えた方がいいでしょう。 【コロナ騒動下の資産運用（不動産経営）】 尚、インフレになると、貨幣価値が下がるので、儲かるのは、借金の多い者です。借金が一番多いのは、国そのものなのです。貨幣価値が２分の１になれば、１，２００兆円の借金は、実質６００兆円に目減りするのです。国以外でも、大企業・金持ちは、借金を活用しています。つまり、国を動かしている人達は、インフレになるとメリットがあるのです。ところで、通常、株と貴金属は相反する動きをします。つまり、株が上がっているときは貴金属は下がり、株が下がっているときは貴金属はあがります。昨今、コロナ騒動で、世界的に不況ですが、何故か、株も貴金属も高騰しています。これは、株・貴金属が上がっているというよりは、貨幣価値が下がっているのだと思っております。となると、一般の方・年寄が良く行っている、ひたすら預貯金するというやり方は、最もリスクが高いと言えます。紙幣乱造・インフレにより、その実質価値は、どんどん目減りしていきます。そして、物の価値は、相対的に上がることとなります。特に、数に限りのある実物資産はそうです。例えば、貴金属、不動産です。不動産を購入すれば、不動産の実質価値・家賃は上がりますので、メリットを享受することが可能姉妹となります。 【コロナ騒動下の不動産経営（物件選定）】 コロナ騒動化で、不動産経営は、どうなるでしょうか？勤め先でもそうですが、リモートワークは一層推進されます。つまり、都心ではない郊外（サテライトオフィス・自宅等）でもリモートワークが可能となるということです。自宅でリモートワークする為には、リモートワーク用の個室・広めの自宅が望まれます。相対的に、都心は需要減、郊外は需要増となるということです。物件タイプとしては、オフィス需要は減少しますので、事務所需要は減少します。又、コロナ騒動下にあって、３密（密閉・密集・密接）は避けようとなっていますので、特に夜の宴会等、商業用需要も減少します。シェアハウスも需要減となるでしょう。そして、諸外国への入出国原則禁止・旅行等も自粛ということで、インバウンド関連・ホテル・旅館・民泊も壊滅状態です。逆に言えば、どんなに、コロナ騒動が流行り、不景気になろうとも、人間住む所は必要ですから、居住用物件は比較的安定していると言えます。不景気になれば、高額の物件よりは、リーズナブルな物件が好まれます。ただ、先に述べたように、今後、コロナ騒動で、ますます不景気になり、治安は悪化すると思われます。従って、安かろう悪かろうではなく、ある程度、金持ちが欲しがる・住みたがるエリアにしておいた方が無難かと思います。東京で言えば、西側エリア等です。 【コロナ騒動下の不動産経営（賃貸経営）】 コロナ騒動下で、不景気、減給・リストラ・倒産増加、従って、家賃滞納・夜逃げ・孤独死・自殺等増加する可能性があります。家賃滞納に対しては、家賃補助制度の提案も視野に入れ、こまめに対応することです。家賃保証会社を活用したり、連帯保証人・法定相続人・身寄り・緊急連絡先等情報確認することが重要になります。又、孤独死・自殺等事件対応の損害保険もありますので、これらを活用するという手もあります。 【まとめ】 私は、以前から、勤め先（給料・賞与・退職金・企業年金等）・国（年金等）には極力依存しないでも生きていけることを目指すようにと考えてきましたが、今回のコロナ騒動で、より早く、又、その程度も増してきたと思っています。そして、長期的・大局的な見方をすれば、トレンドは、紙幣・国債増刷、インフレです。さすれば、数に限りのある実物資産（不動産等）を保有しておくのが最適となります。預貯金（目減りする）は必要最低限にし、別途、固定資産（不動産等）以外にも、ある程度、流動資産としては、貴金属、株等を保有しておけばと思います。資産運用には、リターン・メリットの裏には、ある程度、リスク・デメリットもあるものです。私も、不動産経営は、３４年間・１０８戸運用している中にあっては、色々なトラブルにも遭遇してきました。しかし、総じてみれば、自分なりに、夢を持って、うまくいっている方だと思っています。コロナ騒動等には負けず、皆で頑張っていきましょう！！ 【加藤隆 プロフィール】 「サラリーマンのままで、経済的・時間的・精神的自由を目標に、預貯金・外国為替・貴金属・株等の資産運用を経て、不動産経営歴３４年。数々の失敗・バブル崩壊を生き抜き、リスク分散をモットーに、東京・博多・札幌・名古屋・京都・小樽・千葉に、区分所有マンション・一棟物アパート・一棟物マンション・戸建、物件１０８戸を運営。総資産７億円―借入金４億円＝自己資本３億円、年間家賃収入６千万円―諸経費１千万円―借入金返済３千万円（内元本返済分２千万円）＝キャッシュフロー２千万円。節税で、所得税・住民税ゼロ。」 ・加藤隆オフィシャルサイト http://kt-taka.net/ ・楽待特集コラム「投資歴３０年！加藤隆が語る「不動産投資の肝」」 http://www.rakumachi.jp/news/archives/author/kato ・健美家コラム『不動産投資で地獄を見た人の怖い話』 http://www.kenbiya.com/column/katota |
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