株式会社アパマンプラザ 〒064-0809 札幌市中央区南9条西4丁目1-12 お客様駐車場完備
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第二の鉄人 | 東京都在住 加藤 隆 | |
「私の投資体験談」W |
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第2期●バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月) ●区分所有マンションを札幌に6部屋購入 《自己総評》キャッシュフローにつきましては、概ね、プラスです。 総合評価は、物件によりますが平均で○といったところでしょう。 札幌は、プライベートでスキーを兼ねて1回行ったことがあるだけでしたが、気にいった所でした。 札幌には、その後も、2回訪れました。 私とアパマンプラザさんとの出会いは、何かでアパマンプラザさんのことを知った私より、電話をさせて頂いたことに始まります。 そこで対応して下さったのが、山崎社長だったのです。 私は、バブル崩壊後のリカバリーショット狙いでしたので、ズバリ、「中心地で、自己資金無し・キャッシュフロープラスにできる物件ありますか。」という条件だったのです。 山崎社長は、ありますとのこと。 そこから、お付き合いが始まりました。 山崎社長とも、札幌で2回、東京で2回、お会いさせて頂きました。 【札幌:西11丁目物件購入】 西11丁目の物件につきましては、購入価格580万円に対し、借入金650万円、自己資金無し、 オーバーローン70万円でした。 この物件につきましては、中心地薄野にも近いという立地の良さ、22.2平方メートルで広めで あることに惹かれました。 【札幌:薄野・中島公園物件購入】 薄野・中島公園の物件につきましては、購入価格680万円(各340万円)に対し、借入金 666万円、自己資本14万円でした。 これらの物件につきましても、中心地薄野にも近いという立地の良さにひかれました。 中島公園の物件は、リバーサイドマンションといった感じで、大変おしゃれです。 両方気にいったので、まとめて、共同担保で購入しました。 【札幌:中の島物件購入】 中の島の物件につきましては、購入価格各340万円ですが、現金購入です。 中の島の物件につきましては、35.33平方メートルと広めでしたし、キッチン・バス等、水周りを 2百万円かけて、リフォームしたばかりの綺麗な物件でした。 又、夏には、この物件のそばの豊平川にて、真下から、花火が見られるのも、圧巻です。 私も、東京から、この花火大会を見に行きました。 利回り14.1%にも惹かれました。 【札幌:薄野NO.2物件購入】 薄野2の物件につきましては、購入価格各340万円ですが、現金購入です。 薄野2の物件につきましては、10室目の物件でした。 私としましては、早めに、事業的規模(5棟10室)にし、節税効果を強化しようと考えていたのと 利回り10.6%という数字が入手を急がせました。 この薄野2物件につきましては、実は、先の薄野物件と同じマンション内の1室です。 同じマンション内で、複数室所有しているのは、この薄野物件・薄野2物件のみです。 マッサージ屋さんとして、長期安定的に、入居して頂いており、購入時からずっと借りて頂いて おります。 【札幌物件購入】 札幌の物件につきましては、購入価格520万円に対し、借入金540万円、自己資本無し、 オーバーローン20万円でした。札幌駅北口の真ん前の物件です。 北口は、シリコンバレーとも言われる程、IT産業の進出も期待されている所ですし、北海道大学 も近い立地です。 現金購入分は、それまでの預貯金、貴金属・株式売却益等を充当しました。 私は、アパマンプラザさんより6物件を入手しましたが、物件選定は特に立地を重要視しました。 内装等は、リフォームできますが、立地は自分では変えられないからです。 特に雪国の札幌においては、立地は重要で、地下鉄最寄駅から徒歩10分以内が望ましく、 最寄駅から遠かったり、バス便等は、不便となります。 その6物件のエリアは、購入順に、「西11丁目」・「すすきの」・「中島公園」・「中の島」・「すすきの」・「札幌」です。 「東西線」では、「西11丁目」、「南北線」では、「札幌」・「すすきの」・「中島公園」・「中の島」 ですが、何れも、「東西線」・「南北線」・「東豊線」が交差する「大通」から、直通で、行ける駅です。 又、リスク分散も考慮しました。 「札幌」・「大通」等、官庁・商業街は、景気に左右され易く、景気の良い時はいいのですが、 今みたいに景気の悪い時は、物件価格・賃貸料・入居率が低迷し勝ちです。 逆に言えば、私としては、底値買いのつもりでした。 それに対し、住宅街・学生街は、比較的安定しているようです。 尚、各駅エリアの特徴としては、以下を評価しました。 「西11丁目」は、「大通」の隣であり、専門学校も多いこと、「札幌」については、「JR」・「南北線」 が交差しており、官庁街であると共に北海道大学にも近いこと、「薄野」は、「大通」の隣であり、 「歓楽街」であること、「中島公園」は、「公園街」であること(アパマンプラザさんもあります。)、 「中の島」は、「リバーサイド街」であること(花火大会もあります。)、等によりました。 低金利でもあり、お陰さまで、概ねうまくいっております。 資金繰りはトントン、採算上は、黒字で推移しております。 |