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マンション投資の鉄人
| 第九の鉄人 | 神奈川県厚木市在住 Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント） | |
ﾍﾞﾋﾞｰﾌﾞｰﾏｰが個人金融資産を食い潰す｡ ：STORYは現実となるか。 |
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"日本に1400兆円の個人金融資産が有る事は有名ですが、金融資産がじゃぶじゃぶ有るのは日本に限った話ではありません。現在、先進国のお金が機関投資家を通して投資先を求めて世界中を徘徊しています。 これは一体誰のお金でしょうか。1946年から人口が急増したのは日本だけではありません。先進国で第二次世界大戦に関係しなかった国はほとんどありません。そう、終戦の1年後の1946年から先進国中で子供が産まれ始めたのです。そして、世界の経済の発展にあわせてこのﾍﾞﾋﾞｰﾌﾞｰﾏｰがお金を創造したのです。そのほとんどが普通の人の退職後の資金として貯蓄されてきたお金なのです。 さて、これまで老後の資金のｼｮｰﾄの恐怖を強調してきましたが、実は経済全体に関わるもっと大きな問題が有るのです。当然ですが、世界中で定年を迎えた人達がこのお金を使い始めるのです。日本では郵貯の解約かもしれませんし、欧米ではﾐｭｰﾁｬﾙﾌｧﾝﾄﾞの満期・解約という形をとるのかもしれません。 この結果どういう事が起こるでしょうか。お金は減ると金利は上がります。以前は個人金融資産の少ない欧米などｸﾗｳﾃﾞｨﾝｸﾞｱｳﾄ等による10%を超える高金利にはよく悩まされたものです。欧米の金利は必ず上がります。そして日本も、経済が堅調であれば金利が上がるでしょう。経済がﾎｰﾌﾟﾚｽだと判断されれば機関投資家が資金を引上げ株が暴落するでしょうが可能性は低いでしょう。中国のｻﾌﾟﾗｲﾔｰの技術力の向上や輸送ｺｽﾄの改善にはまだ5年はかかります。まだまだ、日本はすぐには負けません。 現在60歳を迎える人は男女合わせて毎年170万人程度ですが、これが2006年以降220万人になり5年間200万人を超えて維持されるのです。そして、国民年金の後は厚生年金の支給年齢も随時遅くなってきます。他方、かつては高い率を誇った日本人の預金率は既に0%です。生活水準を維持する為に収入を全て生活費に使っているという事です。これだけの人数がﾘﾀｲﾔし収入が無くなれば貯蓄率は早晩ﾏｲﾅｽになる事は中学生でもわかる話です。 余談になりますが、貯蓄率について日本人は貯金が好きだとか、欧米人は浪費家だとか色々俗説がありましたが、以前から言っているように欧米は一流企業でさえ工場労働者は年収が200万円しかありません。貯蓄どころか共稼ぎでやっとまともな生活ができるのです。彼らは週末は家をﾃﾞｺﾚｰｼｮﾝしたり庭をきれいにしたりと浪費家とは程遠い非常に堅実な人達です。当たり前ですが少ない収入では貯金はできないのです。 そして、日本においては派遣社員の増加による年収の欧米化も進んでいます、個人金融資産の減少ｽﾋﾟｰﾄﾞは意外と早いかもしれません。 もはや、明確な戦略無き不動産投資は成功しません。机上検討でﾀｰｹﾞｯﾄﾕｰｻﾞｰの減少しているｱﾊﾟｰﾄは必ず空きます。後は減少するﾊﾟｲを求めて家賃の下げ競争に陥るだけです。at homeのﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞは売買だけでなく賃貸物件の数や家賃相場を調べるのにも有効です。厚木市など賃貸物件がこの時期『該当物件が300件以上有ります。』なんて出ると、自分の物件が空いていない事がいかに幸せな事かよくわかります。とにかく、10年後20年後の賃貸需給・金利まで考えてみる事です。 そういえば、宝飾品の市場も1995年の2兆円代から現在1兆円代と約1兆円縮小しているそうです。このあたりの数字も生活水準を維持する為に不要不急の消費が抑えられている事を表していると思います。皆さんも世の中の色々な変化を見つけ、仮説を立て検証してください。変化には必ず原因が有ります。この繰り返しがｽﾄﾗﾃｨｼﾞｯｸﾏｲﾝﾄﾞを育てます。 先日、妻のSTORY（雑誌）を読みました。子供の頃、姉の装苑を読んでいたのでこういう女性誌は好きなのですが、いやあ相変わらず華やかで良いですね。まあ、皆さんも40歳台になった時、こういう生活ができるようになっていれば良いですね。 しかし、STORY意味深の単語です、こういう使い方は好きですね。" |
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