札幌マンション情報、札幌中古マンション・札幌市賃貸マンション、マンスリーマンション・アパート、投資用マンション、札幌市ウィークリーマンション家具家電付賃貸マンション・賃貸アパート、札幌短期賃貸マンションは保証人なし(保証会社利用)でも入居可能です。
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不動産の仲介・売買・管理業務を低価格で行っています。
宅地建物取引士・マンション管理士・管理業務主任者など国家資格保有者が多数在籍しております。
株式会社アパマンプラザ 〒064-0809 札幌市中央区南9条西4丁目1-12 お客様駐車場完備
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マンション投資の鉄人
| 第九の鉄人 | 神奈川県厚木市在住 Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント） | |
速報：中古の投資ﾏﾝｼｮﾝはおいしい｡ 合理的判断は西洋人に学べ。 |
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"先週、ﾀﾞｰｳｲﾝからﾏﾝｼｮﾝ買取りのDMが来ました。 思えば昨年春の事です、競売の落札価格が上がってきたので市場での取引相場を知ろうと思い、久しぶりに10年来の付合いのﾀﾞｰｳｲﾝの営業ﾏﾝに中古物件の価格一覧表を送ってくれるように頼んだのです。そうしたらその回答がなんと仲介物件が無いという事なのです。 私が競売一本に絞り込む5〜6年位前まで仲介物件は常に軽く数十件有りました。どう考えても仲介物件が無いというのは異常です。そこで知人に色々当たってみるとﾀﾞｰｳｲﾝとその他数社が自社分譲物件を買い取っているというのです。そしてﾀﾞｰｳｲﾝは親会社のｼｭﾛｰﾀﾞｰ証券の関連会社がﾌｧﾝﾄﾞに組み込んでいるのではないかという話なのです。この話は知人からの情報で裏を取った訳では有りませんが、仲介物件が無いという理由としてはありそうな話です。 しかし、考えてみてください。一方で収益率5〜6%の新築を公然と売り、他方で収益率10%の中古を自社で買い取りﾌｧﾝﾄﾞに組み込む、なんと利口なやり方でしょうか。本当に、ｺﾞｰﾝさんと同様の西洋的な合理性にあらためて感心致しました。 しかし、なぜﾀﾞｰｳｲﾝは新築物件を売って、中古物件を買い取るというような面倒なことをしているのでしょうか。そうなのです、おそらく新築物件は収益率が低く親会社にとってﾌｧﾝﾄﾞに組み込む投資価値が無いのでしょう。なんと恐ろしい事実の証明でしょうか。新築物件はｸﾞﾛｰﾊﾞﾙ ｽﾀﾝﾀﾞｰﾄﾞでは投資価値が無いと言っているのです。しかし、ﾀﾞｰｳｲﾝは新築の分譲戸数を最近抑えているし、物件もﾀﾜｰ化をはかる等家賃に競争力が持てるよう努力の跡が伺えます、まだ良い方でしょう。 既に購入された方には申し訳ないのですが、私など多くの何の個性も無い新築物件の行く先を考えると弱ったﾇｰを見つけたﾊｹﾞﾀｶのようにわくわくしてしまいます。 それにしても、西洋人の竹を割ったような合理性には頭が下がります。私だけなのかも知れませんが、面倒だとか、波風を立てたくないとかそういう事が先に思い浮かび、なかなか合理的なｱｸｼｮﾝに躊躇してしまいます。 先月も競売で買った逗子ﾏﾘｰﾅの短期賃借権が終了するので、退去の強制執行をしなければいけなかったのですが、これが面倒で業者に穏便に運ぶよう調整をお願いしてしまいました。結局破談ですが、いやはや情けない話です。かつて、多くの不法占有者を退去させたように強制執行さえ行えば裁判所が淡々と事は運んでくれるのがわかっていてこのざまです。 皆さん、裁判所というと近寄り難いという印象を持たれていると思いますが、あそこは『正義の味方』です。訳のわからない事をいう人間は裁判所でしっかり判決を出してもらった方が良いです。ただ、殺人の時効が15年という事を知っていても借金の請求権が5年とか知らないと恥をかくので自分の権利に関する民法くらいは知っておかないといけません。 非常に基本的な話ですが、今回の例のように短期賃借権はその契約期間中は、所有権より強い権利になっていますので、自分で使うつもりの時は賃借権の有無には特に注意しなければいけません。蛇足ですが、もちろん契約期間が終了すれば権利は消滅しますのでその後は自分で使う事ができます。 10年前、日本の不動産は全く投資価値が無いと外資は言っていました。それが、遂にﾜﾝﾙｰﾑまで手を伸ばして来たとは恐るべき変化です。でも冷静に考えれば以前から紹介しているように既に西洋の不動産は過去7年間で3倍近くに値上がりしてしまい、収益率は5%を切ってしまっています。収益還元法が判断基準の彼らの眼から見れば日本の不動産は掘出物以外の何物でもありません。当の日本人は目の前にごろごろ有るからその価値に気付いていないだけなのです。 ﾊﾞﾌﾞﾙ崩壊直後、日本で買い手の付かないﾛｰﾙｽﾛｲｽを米国に輸出して儲けた方がおられましたが同じようなものです。場所の違いによる利ざやは時間と共にその差が埋まって行きます。まだ、皆が気付かない内に価格がｵｰﾊﾞｰｼｭｰﾄしている物件を買いましょう。 私の好きな、ｺﾞｰﾝさんの名言に『できなきゃできる奴にやってもらう。』というのが有ります。動きの良い、できる業者と組めば、楽勝です、逆にできない業者と組めば最悪です。正直ｱﾊﾟﾏﾝﾌﾟﾗｻﾞが横須賀に有ればとつくづく思います、最近の賃貸管理会社の質の低下は目に余ります。" |
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株式会社アパマンプラザ 北海道知事 石狩 (10) 第3992号 |
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