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マンション投資の鉄人
| 第二十二の鉄人 | 東北地方在住 瀬谷 潤 | |
「株式投資」と「不動産投資」の違いを考える〜株式投資は「ゲーム」。不動産投資は「事業」 |
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前回ぼくは、「投資」とは、資産の所有形態を変えているにすぎないと言いました。 資金という財産を、株という財産に変えて、「値上がり益」というキャピタルゲインを狙うのか。「株主配当」というインカムゲインを狙うのか。 資金という財産を、不動産という財産に変えて、「家賃収入」というインカムゲインを狙うのか。 どのような資産（財産）形態を採り、どのような利益（キャピタルゲインかインカムゲインか）を狙うのかは、各投資家の自由意志に委ねられています。 それでは株という資産（財産）に形を変えるのと、不動産という資産(財産）に形を変えるのとでは、「投資」において、何が決定的に違うのかを今回は考えてみたいと思います。以下はぼくが考える「株式投資」と「不動産投資」の違いです。 株式投資は「ゲーム」。不動産投資は「事業」であり「経営」であり「商売」。 では株式投資とは、どのような「ゲーム」であるのか？ 株は、くだけた言い方をすれば「未来の美人当てゲーム」 赤ちゃんを見て、この子が将来、美人になるか否かを当てるゲーム。（・・・・なけなしの好感度が、又落ちてしまった（汗）・・・・） そんな例えはあんまりだろうとおっしゃるなら 「未来の経済の流れを読むゲーム」。言い方を変えれば、「次の時代のトレンドを読むゲーム」 過去と今とを比べることは誰にだってできます。しかし株は、今と未来とを比べながら、瞬時に判断していかなければならないという、極めて高い先見性と判断力を求められる、「究極のマネーゲーム」だと思います。 株式投資を海に例えれば、波打ち際に近づいて、打ち寄せる波が高いか低いかに一喜一憂している人。つまり毎日の株価ばかり気にしている人に、株は向いていないと思います。 潮の流れは、海に近付きすぎては見えないものです。むしろ、あえて波打ち際から離れ、海を見下ろす小高い丘の上に立って、大海原を見渡し、潮の流れを眺めることのできる大局観のある人。要するに、今後の経済の流れを読み取ることができる人でない限り、そう簡単に儲けられるものではないと思います。 もっとも、あえて波打ち際に近づき、打ち寄せる波の高低差を利用し、差益を得る「デイトレード」という投資法もあるようですが・・・・・。 対して、不動産投資とは、どのような「事業」であり「経営」であり「商売」であるのか？ 購入した物件が、たとえどんなに小さなワンルームマンションであっても、しかもたったの一室であったとしても、その物件を人に貸し、家賃という名の収益が発生すれば、それは紛れもなく事業であり、そのワンルームマンションのオーナーは事業家であり経営者だということです。 「事業家」とか「経営者」という言葉の響きに、何かとても自分が偉くなったような気持ちになるかもしれませんが、別に偉くなったわけでも何でもなく、苦情があればすぐに対応しなければなりませんし、家賃が滞れば請求もしなければなりませんし、退去すれば新たな賃貸人の募集もしなければなりません。 入居者の方には、常に安全で快適な居住空間を提供し続けながら、家賃という収益を得ていかなければならないという、「経営者」として責任のある立場になっただけの話です。 自分の物件を人に貸すということは、ある意味、その期間、入居者の方の人生を預かっているのですよ。 不動産投資をするなら、そのくらいの腹のくくり方は要るのではないかとぼくは思います。 「不動産所得をあえて赤字にし、損益通算で事業所得や給与所得分の所得税を取り戻す」という考え方で、不動産投資を始める方もいるようです。 確かに、損益通算で所得税を取り戻すという税の仕組みを利用したこの手法は、高額納税者の方にとっては、非常に有効な手法でしょう。 ですから、ぼくはその考え方を否定はしません。しかし、ぼくの知り合いには、こういう考え方に基づいた不動産投資は、絶対にお勧めしません。 なぜなら、税制ほど変わりやすい法律はないからです。（道路交通法も、しょっちゅう変わっていますが・・・・）。 もし、「不動産所得の赤字分を、給与所得や事業所得と通算する損益通算は認められない」と改正されてしまったら、その時点で、この手法はアウトになってしまいます。 冷静に考えてみてください。不動産投資とは、「事業」であり「経営」であり「商売」なんです。 商売である以上、赤字で良いわけがない。「黒字経営」は普遍の大前提、大原則なんです。 事業家として、商人として、何より経営者として、しっかりと利益を出し、その利益に対して、きちんと納税をする。 単純明快に、ぼくはそう思います。 「不動産を人に貸すなんて、そんな面倒臭いことよくやっていられますね」 これは、ぼくの父の法事の席で、ぼく自身が親戚の人から実際に言われた言葉です。 この言葉は、不動産投資を単に「不動産に資金を投じる」と捉えているのか、もしくは「賃貸事業」として捉えているのか、という考え方の違いから生まれるものだと思います。 不動産投資。つまり「不動産賃貸業」というのは、不動産という自分の資産（財産）を人に貸し、安全性（セキュリティー）と快適性（アメニティー）。何よりその物件の立地から得られる利便性を入居者の方に提供しながら、その対価として家賃を頂くという商売なんです。 「面倒臭い？」。ぼくはこの言葉を言われたとき、「この人、何も分かっていない・・・」と思い、一切反論などせず、黙って聞いていました。 不動産投資って、経営であり、商売であり、事業なんです。商売である以上、面倒臭いのは当たり前のことだと思うんですけど・・・・・・。 要は、物件を人に貸すことによって発生する様々な問題に対し、面倒臭いと思って対処するのか、経営者としての自覚と責任を持って対処するのかの違いだと思います。 不動産という自分の財産を人に貸すことが煩わしいと感じるなら、賃貸業などしなければ良いだけの話です。 というよりも、自分の行っている賃貸経営自体を煩わしいと感じる人は、事業家として失格であり、不動産投資などに手を出すべきではないと思います。 しかし不動産賃貸業は、商売としては比較的簡単であり、手間も割とかからないものだということは、不動産投資を実践したことのある方なら、誰もが感じていることだと思います。 不動産投資とは、入居者の方に、安全で快適で利便性の良い居住空間を提供する対価として、家賃という収益を得ていくという事業。つまり商売であるという考え方に基づき、ぼくは不動産投資を実践しているのですが、皆さんは、株式投資と不動産投資の違いをどのようにお考えになるのでしょうか。 ＊今回のテーマは、ぼくのブログの『自販機で大儲け〜賃貸経営とは一体何を売っているのか？』 http://setani.blogzine.jp/blog/2008/06/post_a97d.html の項でも述べております。こちらの方もぜひご覧になってみてください。 著書紹介 『住宅ローン地獄からの生還』 マイブックル 『住宅ローン破綻 競売があなたを救う〜実践者が語る最後の解決策』 早稲田出版 オフィシャルブログ 『瀬谷流プチ不動産投資日記』 |
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