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7月, 2012

24年度宅建協会不動産研修会

オリンピックが始まり少し活気が出てきたようです。
日本人選手には多くのメダルを取って君が代を聞かせていただきたいですね。
今日は午後から札幌駅近くの京王プラザホテルで宅建協会不動産研修会が行われました。
税制改革について2時間ほど税理士さんの講義が行われました。
この手のテーマになると居眠りをする受講生が多いようです。
  
  お勧め賃貸マンション 立地・設備ともよろしいようで。

マンション投資第29の鉄人 (2)

7月も早いもので後半に入りました。計画停電が心配されますが札幌は大丈夫でしょう。
今日は扇風機と火災警報器をを購入して現在賃貸募集中のマンションの空き室に
設置しました。
 
  
 おすすめマンション
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マンション投資第29の鉄人 (2)
                                 
                            埼玉県在住 前泊王子 (専門職)
  マンション管理組合体験談
 鉄筋コンクリートのマンションは丈夫なので、管理組合がしっかりしていても頼りなくても、
短期的には共有部をはじめとした単なる外観上の差でしかないが、長期的には大きく差が
つくだろう。
 投資型マンションは、投資家層の所有が多いので意見がまとまりやすいかと思いきや、
上記の数々のエピソードにあるように、部屋の所有者が1室の権利を保持しており、
マンション全体としてまとまった合意形成がとりづらいことが問題である。
 そもそも国土交通省のマンション標準管理規約が投資用のマンションを想定していない
ことも根本的な問題の一つといえる。
 もうひとつは管理組合役員のなり手が乏しいこと。各オーナーが部屋を所有しているにも
拘らず、無関心層がとても多い。総会出席はおろか総会の資料さえ読んでいない人がいる。
国土交通省もこれらの問題は承知しているようで、管理組合機能を管理会社に委託させて
しまうような案を検討中とも聞く。
 この場合さらに所有者の金銭的負担が増えるかもしれない。ひょっとしたら近い将来
投資型マンションの管理組合はなくなり、役員の業務から解放される日もくるかもしれない。
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 波乱、問題例ばかり書いてきたが、どうしようもない管理会社、管理組合は意外と少ない。
なり手が少ないことは、自分が積極的に動けば役員に簡単になれ、少しでもマンション管理を
改善できるかもしれないということでもある。
 おすすめは、定年退職後間もない人たちである。時間の余裕もあり、交渉、連絡、
見積もり、相談等は、会社員時代の経験が生きる。 管理会社と二人三脚で進められるので
一般常識があれば大丈夫。むしろ会社時代はお偉いさんでなかった人がいいかも。
 要は質を保ちつつ管理費、長期修繕の無駄な支出を削り、できるだけ収入を
増やすことである。マンションの管理に精通していくと、自分の部屋の経営にもよい効果が
出てくる。修繕積立金残高も多すぎたり、足りなさすぎたら問題で、所有時期によっても
負担の不公平感はありうるが、結局ははじめに多めに払うか、あとで多めに払うかの
差でしかない。
 私個人としては、あまり多くの時間を費やして本業に差し支えると本末転倒になるので
気をつけたい。マンション「管理組合」の鉄人の道はまだまだ遠い。
自分に言い聞かせるようで申し訳ないが、トラブル、難題を楽しむぐらいの気持ちで
いきたいものである。
こちらが →第29の鉄人のまとめ

マンション投資第29の鉄人

7月も中旬になると天気の良い暑い日が続きます。
札幌は観光シーズンとあって外国人や旅行カバンを持った人を多く見かけます。
マンション投資されている方も避暑目的で札幌を訪れています。
話は変わりますが、最近、マンションのリフォームや設備の設置を行っていて
部屋には目や気の流れがあることに気付きました。それらに合わせて内装工事などを
しないと落ち着きのない部屋となってしまいます。自分の部屋もベッドの向きを変えて
みましたら雰囲気や気分がガラッと変わりました。
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マンション投資第29の鉄人 (1)
                                 
                            埼玉県在住 前泊王子 (専門職)
  マンション管理組合体験談
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 1995年に新築物件を購入したが、まだバブル崩壊から間もなかったためもあり、
よい投資ではなかった。もともと資産といえるものはなく、将来に何の保証もない職種なので
常々何らかの運用が必要と考えていた。その後、不動産関連書籍で勉強し、
中古マンション経営が手ごろで有利な対象と知った。
 大学時代と大学卒業後長く住んでいた札幌に土地勘があったため、主にアパマンプラザを
通して投資を開始し、札幌の物件を買い増していった。現在札幌の物件は5室保有中。
できるだけ管理組合総会には出席するようにしているので、出席数は多い。そのため、
ほかの地方物件を含めた管理組合で、それぞれ通算監事3期、理事6期を経験した。
 今回、学級委員長以来のトップ役、はじめての理事長職を押し付けられプレッシャーを
感じている。
 最近は不動産経営に関してはつきつめると、空室を如何に減らすかと立地の2点に尽きると
考えている。もちろん、いろんな条件が相互に関連しているが、あとの要因は何とかなる。
投資そのものに関しては、いままで多くの方がマンション投資の鉄人として投稿されて
いるので、私ごときものから何も付け加えることはない。
今回はちょっと視点を変えて、マンション所有に付きものの管理組合についてとりとめもなく書く
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 わたしの本業は不動産と無縁なので、初めは社会勉強のため、オーナーとしての義務、
所有物件資産維持目的の色気ごころ等で管理組合総会に出席していた。
 専門的知識はほとんどないが、管理組合、管理会社との共同作業は実際勉強に
なることが多い。
 時に管理組合や理事会の内部対立もあり、時には常識がない人もいて、議論が紛糾し
マンション管理の事業計画がなかなかまとまらず停滞することもある。新築後10年も
管理組合総会が開かれていなかった物件もあった。総会で発言しても言いっ放し、
ガス抜きで終わる総会もある。
 偏執狂的な理事長が、管理会社の担当者をノイローゼ寸前にまで追いやった例は
笑えなかった。また特定の組合員が役員や管理会社と毎回毎回衝突するのも目撃した
ことがある。 管理組合の仕事は何もしない役員が、執拗にいちゃもんをつけて延々と
管理組合ホームページに関するIT的専門知識の議論が展開されて辟易とさせられたことも
あった。
 独断で突っ走る理事長、面倒な提案ばかりしてくる理事長、理事長の取り巻きの
イエスマン、理事長と癒着気味の管理会社、管理会社言いなりの理事長、総会資料に
間違いが多すぎる管理会社、ここでは記述できないような不備があった管理会社担当者も
いた。
 5年ぐらいの間に3度も管理会社を替えたワンマン理事長もいた。毎回「こんどこそベストの
管理会社!」というが、安さに目がくらんだのと、自分がコントロールしやすい管理会社を
求めて二転三転したようだ。何度連絡しても管理費の振り込みに応じないオーナー、
何度さまざまな方法で連絡しても連絡がつかない人に至っては、所有権という権利が
あるにしても、それに伴う義務もあるはずと義憤に駆られる。
 傍観者でいられれば傍目には楽しく、所有者、入居者の価値観の多様化といえば
聞こえはいいが、現代社会の縮図ともいえよう。これらの対価としての家賃収入でもあるので
不動産経営は利益を得なければ意味はない。
 つづく・・・・・・・
 

マンション投資第二十の鉄人Ⅳ(2)

マンション投資第二十の鉄人Ⅳ    札幌市在住 生涯現役を目指す S・S                                 
                              jyosei.gif                             
 私の空室対策 MY WAY Part 2
 先日、東京のその売却時にお世話になった不動産屋の女性社長に
「札幌では立地が良い素敵なワンルームマンションの昭和49年築なら
100数十万円位で買えるがそこも結構安いのでは?」とさぐりを入れました。
  
 
 驚きの答えでした。
「10平方メートル台で今は1,500万円程です。」買戻しはあきらめました・・・!
ここでワンルームマンションの使い方を徹底的に覚えました。
 札幌での投資先は初めはワンルームの他にファミリータイプにも手を広げていましたが、
この渋谷1丁目のワンルームマンションを使いこなしてからは徐々に変えていき
現在20室の賃貸物件のほとんどはワンルームです。
 アパマンプラザから内装工事、定番の家具家電設置、清掃終了の通知を受けると
私の出番です。
玄関を入って、傘立てに傘と靴べらを、床には公園等が近い場合は泥よけマットを置きます。
玄関近くのホール部分にはポールハンガーを、そしてまさかの時の為に懐中電灯を掛けます。    
 バスユニットの内部です。ペーパー類は予備をも、すぐにでもシャワーを浴びれるように
タオル類(足ふきマットも忘れずに)、石鹸類、歯ブラシやへアブラシ等も、
もちろんシャワーカーテンは素敵なのを掛けておきます。
 小さなキッチンにはお茶を入れるためにケットルを、そのお茶類をいろいろと準備します。
冷蔵庫や冷凍庫には脱臭剤も必要です。そして美味しい北海道の水や飲み物を入れます。
食器やコップ、スプーンやフオーク、箸や缶切り・栓抜きもなくてはなりません。
 今時ならワインオープナーもあると良いかもです。コンビニはたいていの場合、
ワンルームマンションのすぐ近くにあり、1人で楽しめる食品や飲み物もたくさん
おいてあります。電子レンジで調理可能な器具や少し広めのキッチンがついている場合は
小さな鍋やフライパンも置きます。布巾類やエプロンも掛けておきます。
 札幌市では有料ゴミと無料ゴミを分別で出す決まりですのでゴミ袋も初めの数回分は
用意します。札幌市の広報やそのマンション地域情報の載っているチラシや案内本等も
入れておくと生活を楽しむのに役に立つのではと思い備え付けます。
 その他、居室部分の洋服を掛けるクローゼットには、これでもかという位たくさんの
エモン掛けを、夏には扇風機を、後は入居してすぐに役に立ちそうに思えるのでメモ帳と
鉛筆を机の上にです。
 これらの準備をやり過ぎにならない様に部屋の広さを考えてします。
「いらっしゃいませ!ここは貴方にピッタリ、とても居心地の良いお部屋です。
どうぞここでワンルーム暮らしを満悦なさってください。」と玄関に入ったとたんに
聞こえてくるような・・・そんな部屋作りをめざしています。
 それではアパマンプラザのスタッフの皆様、どうぞ賃貸募集と案内を宜しくお願い致します。
                                 札幌市在住 生涯現役を目指す S・S
  こちらがまとめです
 お勧めマンション

7月8日(日)の出来事

昨日の日曜日は札幌市内で面白いイベントがありました。
中島公園を散歩していると大和遠州流の茶道の野点が行われていました。
  
  
  
様式を変えて4か所で行われていましたのでひと通り拝見させていただきました。
のんびりと格式に通りにやっているようですが学ぶところがけっこうありました。
作法や間の取り方、世間話、そして静から動、わびさびの世界 少しわかったような?
案内受付で入会にはどのようにすればよいのか尋ねました。
つづいて円山方面に行く用事がありましたので途中、北海道近代美術館で大原美術館展を
観賞ました。
  
  
絵画も好きですが、神が創った自然の方がはるかに素晴らしいですね。
その後、円山方面のマンションの室内を2件見てから円山公園近くの裏参道を通ると
裏参道祭りがおこなわれていました。
  
円山地区は札幌市内でも昔から居住地として非常に人気の高い地域で、住んでいる人も
どこか品のある人が多いような・・・祭り会場をひと回りして人々を観察させていただきました。
やはりお祭り会場でも品があるというかプライドがあるというそんな感じかな~
そこで円山地区2件のマンションリフォームや設備設置のイメージができました。

マンション情報 最新号

ここ連日札幌も暑い日が続きますが、東京から来られたお客様は札幌の気候に満足で
とても過ごしやすいとのことです。 昨日はビアガーデンに行ったとのこと。
最近、投資用中古マンションの売買契約が増えてきました。
マンション情報の最新号を発行しております。
 
人気のマンション投資の鉄人、部屋探し体験談など掲載しています。
マンション投資の鉄人は第28、第29の新鉄人が登場です。
読み応え有ります。
ご希望の方は電話、メール、FAX等でお申し込みどうぞ
フリーダイヤル 0120-015510
メール  info2@apaman-plaza.co.jp
FAX 011-513-7779

マンション投資第二十の鉄人

マンション投資第二十の鉄人Ⅳ    札幌市在住 生涯現役を目指す S・S                                 
                              jyosei.gif                             
 私の空室対策 MY WAY Part 2
 
 昭和40~50年代の楽しみは月に一度、数日の東京行でした。
東京見物ではなくホテルライフを満悦しに行くのです。
日比谷公園近くの1890年(明治23年)に産声を上げたそのホテルは、
1923年(大正12年)に米国の建築家フランク・ロイド・ライトの設計よる通称ライト館が
オープンし欧米流のライフスタイルを伝える サービスが満悦できる場となって世界各国で
評判を呼んだのです。
 1970年(昭和45年)に新本館がオープンするのに伴い、ライト館はそのほとんどが
取り壊され、その1部は現在、愛知県犬山市にある博物館明治村に再現されています。
 昭和40年後半には、ライトの影響が色濃く残った趣のある古い部屋がまだ少しはあり、
外国人が多く住んでいました。ワンルームマンションが少ない時代です。
ほとんどの住人は日中は部屋のドアを開けたままです。
ホテルの中を散策するのは楽しく、子供連れで歩くとそんな部屋を覗くのも皆オープンに
許してくれました。
 ベッドの他に必ずある机の上にはタイプライターがのり傍には
洋書(今ならパソコンでしょうか)、冷蔵庫の上にはお茶やお菓子等ルームサービスで
取り寄せた物がのせてあり(今ならコンビニが活躍しそうです)、 他に作り付けの
洋服入れでは足りないのか、たくさんの洋服をハンガーパイプに掛けてあったり、
テレビはスイッチを入れっぱなしで、とてもモダンで華やかな暮らしに見えました。
 ホテルの部屋はいわば究極のワンルームです。それでいてワンルームには
昭和の茶の間の匂いがします。書斎、客間、食堂、居間、寝室にと用途をその時々で
替えます。
 そんなワンルームをホテルライフを満悦した後に東京にて求めました。
どこが良いかといろいろ歩き、青山界隈がピタッときたので、北青山・南青山・原宿・渋谷の
狭間にある元祖デザイナーワンルームマンションと現在も呼ばれている所の1室、
最上階・12平方メートルです。
 造り付の机に上ると富士山が見えました!
一生をここで暮らしても満足と思えるマンションでした。
 昭和49年築ですが昭和60年に現金で850万円で求めました。(49年における
新築時売値と同額。)
 昭和57年から3年間は同じ持ち主から月額6万円(管理費込)で借りていました。
偶然にも札幌に数年暮らした方が家主であったために買うことが出来ました。
 その後、平成15年に借金返済の為(ここ1ヶ所を担保に2,700万円のカードローンを
組み、後に追加担保で数ヶ所を入れていました。)800万円で売却しました。
 先日、東京のその売却時にお世話になった不動産屋の女性社長に「札幌では
立地が良い素敵なワンルームマンションの昭和49年築なら100数十万円位で買えるが
そこも結構安いのでは?」とさぐりを入れました。
 つづく・・・・・・・
お勧め中古マンション

カサウィスタリア屋上防水工事

今日の札幌は朝から雨が降ったり止んだりのパットしない天気でした。
午後1時30分からカサウィスタリア屋上防水工事の完了検査が行われた。
今回工事を行った会社のK社は私が紹介した会社でした。
  
     
    
    
   
        屋上からの眺望
   
全部で8社程度の入札がありました。私が紹介したK社が工事費も安く工事内容や
工期も適正でしたが、果たして仕上がりがどのようになるか心配なところもありました。、
検査に立ち会ってみると大方の理事が予想したよりもかなりしっかりした工事だと評判が
良かったので一安心でした。
 今回工事を行ったK社は他のマンションの外壁工事を見て1度使ってみようと思った
業者でした。これで塗装工事会社の選択肢が増えました。
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お勧めマンション

札幌国際ハーフマラソン

今日の札幌は日差しが強く風の強い1日となりした。
札幌国際ハーフマラソンが行われ大勢のランナーが札幌市内を駆けていました。
ちょうど中島公園の前の交差点もコースになっていましたので私も見ることができました。
 
 
 本人選手ではロンドン五輪マラソン代表の藤原新選手が1TOPでゴールしました。
  お勧めマンション