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マンションの所有者集会で

先日、とあるマンションの所有者集会があった。
参加者は7~8人程度でしたが、その中に東京大学卒業者が2人いました。
一人は現在、大学医学部の教授、もう一人は弁護士。
どのような話をされるのか興味深かったが、あまり話はなかった。
弁護士のある雑誌での自己紹介フレーズが興味深かった。
「人間は愚かで弱く、それ故に愛すべきもの」と考え、弱者の味方として
行動する。
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お勧め中古マンション
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マンション投資第二十二の鉄人     東北地方在住   瀬谷 潤
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不動産投資、もうひとつの指標「ROI」~「借金も財産の内」って本当なの? Ⅰ
不動産投資を実践する際の指標として、「利回り」というものが重要であることは、
前回お話させていただきましたが、もうひとつ「ROI」という指標があることをご存知でしょうか。
少ない資金で大きな物件を動かすことができる、「レバレッジ効果」(梃子の原理)をフルに
活用することを戦略とした、不動産投資を実践する場合、自己資金が少なければ少ない程、
返済期間が長ければ長い程、ROIの数値は上がります(レバレッジ効果は高まります)から、
少ない資金を最大限に活用しようという、不動産投資におけるレバレッジ効果を最大限に
狙う投資家にとって、ROIほど心強い指標はない訳です。
「ROI」とは「Return On Ⅰnvestment」の略で、日本語に訳せば「投資回収率」。
つまり、投じた自己資金が、年間何%回収できるかを示したものです。(って、まんまの
説明じゃねえかっての)数式で表せば、年間回収金額÷投資金額×100=ROI となります。
例えば、利回り10%の1,000万のマンションを、自己資金100%で購入したとしましょう。
(諸費用等は一切考慮しないこととします)
この場合の投資回収率。つまりROIは、利回りと同じ10%。つまり、自己が投じた資金を
回収するには10年かかりますから、投資資金回収率(ROI)も10%ということになります。
それでは、このマンションを100万の自己資金と、900万の借り入れで購入したとしたら
どうなるでしょうか?
確かに「利回り」で考えれば、現金で買おうが、借金をして買おうが、同じ10%の利回りです。
仮に、年利3パーセント、15年返済で考えた場合、年間の総返済額(元金と金利を合わせた
額)は75万円程度。家賃年収100万円から差し引いても、年間のキャッシュフローは
25万円のプラスということになります。(この場合も、諸費用のことは考慮していません)
つまり、ROIで考えれば、100万円を投じた金額(投資資金)に対し、年間25万円。率にして
25%の自己資金を回収することができるという訳です。
例えば、返済期間を10年延長し、25年返済で考えた場合、年間の総返済額は52万円
程度に抑えられますので、家賃収入100万円から差し引いても、年間のキャッシュフローは
実に48万円のプラスということになります。
ROIで考えれば、100万円を投じた金額に対し、年間48万円。率にして48%もの
自己資金を回収することができるという計算になり、実に2年ちょっとで投資した資金を
回収してしまうという、とっても美味しい「机上の計算」が成り立つ訳です。
まさに、「現代の錬金術」(?)と言っても良いのかもしれませんが・・・・・。
つづく ・・・・・・・・
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』  マイブックル 
『住宅ローン破綻 競売があなたを救う~実践者が語る最後の解決策』    早稲田出版
オフィシャルブログ 『瀬谷流プチ不動産投資日記』 

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